1、 请阅读最后评级说明和重要声明 1/12 Table_MainInfo 研究报告 房地产行业 2019-12-6 如何如何拆解拆解 20202020 年地产投资年地产投资？行业研究专题报告 评级 看好看好 维持维持 报告要点 2019、2020 年预计地产投资增速约为 9.8%、6.4%根据“房地产开发投资完成额=土地购置费用+单位建安及其他费用 x 房屋施工面积”，我们预测 2019、2020 年房地产开发投资完成额增速约为 9.8%、6.4%。地产投资链细项拆分，政策预期稳定下预计表现较好 土地购置费：土地购置费：2019、2020 年预计增速为年预计增速为 15%、5%。从统计方式来看，
2、土地购置费采用“收付实现制”，若土地购置费为分期付款，则分期计入房地产开发投资。政策预期稳定下预计 2020 年房企拿地意愿中性，2019 年前 10 月土地购置费同比增速 18.4%，预计 2019、2020 年土地购置费增速为 15%、5%。施工面积：施工面积：2019、2020 年预计增速为年预计增速为 8.6%、7.0%。施工面积测算公式为“2020年施工面积=2019年施工面积-2019年竣工面积+2020年新开工面积-2020年净停工面积”。施工主要受新开工影响，但随着 2015 年以来净停工面积增长，施工面积增速小于新开工，预计 2019、2020 年施工面积增速为 8.6%、7
3、.0%。新开工面积：新开工面积：2019、2020 年预计增速为年预计增速为 8.7%、2.1%。房企新开工往往依销售情况安排，销售面积增速领先新开工增速。从拿地与新开工关系看，拿地建面增速领先于新开工。2019 年前 10 月房屋新开工面积增速 10%，在当期土地购置面积增速为负的情况下，预计 2019、2020 年新开工面积增速为 8.7%、2.1%。竣工面积：竣工面积：2019、2020 年预计增速为年预计增速为 5.2%、10%。通过跟踪房天下 2014-2021年全国 614 个城市的交房楼盘数据，从多维度探究地产竣工真实数据，认为受交房合同约束影响，2019-2020 年是住宅竣工
4、的高峰期。2019 年前 10 月房屋竣工面积累计同比为-5.5%，预计 2019、2020 年竣工面积增速为 5.2%、10%。净停工面积：净停工面积：2019、2020 年净停工面积占年净停工面积占 2018 年、年、2019 年施工面积的比重年施工面积的比重约约 7.7%、8.0%。净停工面积为倒推项，测算公式为“第 N 年的净停工面积=第 N-1 年的施工面积-第 N-1 年的竣工面积+第 N 年的新开工面积-第 N 年的施工面积”。2015 年后行业净停工面积不断增大，净停工面积与施工面积比值也从 2.6%提升至 8.6%，或许与 2016 年以来限价趋严相关。龙头房企经营稳健，板块
5、估值仍有修复空间 投资链较好，板块估值仍投资链较好，板块估值仍有有修复修复。当前地产板块估值仍处底部，龙头房企销售韧性较强，预收账款充足且利润率维持稳定，未来盈利增长有望持续，板块估值仍存修复空间。推荐推荐 12 月金股阳光城，长期看好龙头房企万科月金股阳光城，长期看好龙头房企万科 A、保利地产、保利地产。分析师分析师 吕聪吕聪 021-61118713 执业证书编号：S0490519060004 联系人联系人 薛梦莹薛梦莹 （8621）61118712 联系人联系人 分析师分析师 相关研究 相关研究 房企销售延续增长，全年销售或创新高2019 年 11 月房企销售点评2019-12-2 11
6、 月销售韧性仍存，局部区域放宽限购符合“一城一策”延续2019-12-1 5 年期 LPR 首次下调，全年销售有望再创新高2019-11-24 风险提示：1.融资环境趋紧，房企拿地意愿下滑；2.房地产政策或存不确定性。78643 请阅读最后评级说明和重要声明 2/12 行业研究专题报告 目录 房地产开发投资完成额：2019、2020 年预计增速约 9.8%、6.4%.3 土地购置费：2019、2020 年预计增速为 15%、5%.4 建安及其他费用：2019、2020 年预计增速为 7.5%、7.0%.5 单位建安及其他费用：2019、2020 年预计增速为-1.0%、0.0%.5 施工面积测
7、算.5 新开工面积：2019、2020 年预计增速为 8.7%、2.1%.5 竣工面积：2019、2020 年预计增速为 5.2%、10%.7 净停工面积：2019、2020 年净停工面积占上一年施工面积比为 7.7%、8.0%.8 施工面积：2019、2020 年预计增速为 8.6%、7.0%.9 房地产开发投资完成额：2019、2020 年预计增速为 9.8%、6.4%.11 投资建议：龙头房企经营稳健，板块估值仍有修复空间.11 图表目录 图 1：房地产开发投资完成额测算公式.3 图 2：土地购置费一般滞后土地成交价款，预测 2020 年土地购置费增速约 5%（%）.4 图 3：2018
8、 年以来随着分母端的施工面积不断增大（停工也扩大），单位建安逐渐下降（元/平）.5 图 4：商品房销售面积增速领先于新开工面积增速（%）.6 图 5：拿地建面增速领先于新开工面积增速（%）.6 图 6：东部、中部、西部和东北部地区新开工面积累计同比（%）.6 图 7：东部地区商品房销售面积增速领先新开工面积增速（%）.7 图 8：中部地区商品房销售面积增速领先新开工面积增速（%）.7 图 9：西部地区商品房销售面积增速领先新开工面积增速（%）.7 图 10：东北部地区商品房销售面积增速领先新开工面积增速（%）.7 图 11：受交房合同约束影响，预计 2019 年 4 季度是住宅竣工的高峰期（万
9、平、%）.8 图 12：2015 年后净停工面积明显增长，由 2014 年的 1.72 亿平增至 2018 年的 6.7 亿平（亿平）.8 图 13：房屋施工面积增速主要受新开工面积增速影响（%）.9 表 1：预测 2019、2020 年及历年房地产开发投资完成额拆分项数据如下（亿元、万平、元/平）.3 表 2：预测 2019、2020 年东部、中部、西部、东北部新开工面积增速.7 表 3：净停工面积与上一年施工面积比值从 2014 年的 2.6%提升至 2018 年的 8.6%（亿平）.9 表 4：2019 年、2020 年预计施工面积增速为 8.6%、7.0%（亿平）.10 表 5：预计
10、2019 年、2020 年房地产开发投资完成额增速为 9.8%、6.4%.11 请阅读最后评级说明和重要声明 3/12 行业研究专题报告 房地产开发投资完成额：2019、2020 年预计增速约 9.8%、6.4%针对房地产开发投资完成额的测算，我们将投资完成额拆成“土地购置费”+“建安及其他费用”两部分单独测算，即“房地产开发投资完成额=土地购置费用+单位建安及其他费用 x 房屋施工面积”。土地购置费用土地购置费用：该数据来源为统计局，指房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用，主要包括：（1）通过划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收
11、管理费等；（2）通过出让方式取得土地使用权所支付的出让金；（3）通过“招、拍、挂”方式取得土地使用权所支付的资金。从计算口径来看，土地购置费按当期实际发生额计入投资，土地购置费分期付款，应分期计入房地产开发投资从计算口径来看，土地购置费按当期实际发生额计入投资，土地购置费分期付款，应分期计入房地产开发投资。建安及其他费用建安及其他费用：该数据为倒推项，通过“房地产开发投资完成额-土地购置费用”得到，数据来源于统计局，主要包括建筑工程、安装工程、设备工器具购置等其他投资额。其中“建安费用”（建筑工程+安装工程）两项占比约 91%。图 1：房地产开发投资完成额测算公式 资料来源：Wind，长江证券
12、研究所 表 1：预测 2019、2020 年及历年房地产开发投资完成额拆分项数据如下（亿元、万平、元/平）开发投资完成额开发投资完成额 土地购置费用土地购置费用 建安及其他费用建安及其他费用 房屋施工面积房屋施工面积 单位建安及其他费用单位建安及其他费用 2020E 140428 43937 96490 955350 1010 同比同比 6.4%5.0%7.0%7.0%0.0%2019E 132014 41845 90168 892757 1010 同比同比 9.8%15.0%7.5%8.6%-1.0%2018 120264 36387 83877 822300 1020 2017 10979
13、9 23169 86629 781484 1109 2016 102581 18779 83802 758975 1104 2015 95979 17675 78303 735693 1064 2014 95036 17459 77577 726482 1068 2013 86013 13502 72512 665572 1089 请阅读最后评级说明和重要声明 4/12 行业研究专题报告 2012 71804 12100 59704 573418 1041 2011 61797 11527 50270 506775 992 2010 48259 10000 38260 405356 944 2
14、009 36242 6024 30218 320368 943 2008 31203 5996 25208 283266 890 2007 25289 4873 20416 236318 864 2006 19423 3815 15608 194786 801 2005 15909 2904 13005 166053 783 2004 13158 2575 10584 140451 754 2003 10106 2055 8051 116907 689 2002 7736 1446 6291 92757 678 资料来源：Wind，长江证券研究所 土地购置费：2019、2020 年预计增速为
15、15%、5%土地购置费按实际发生额统计，预计增速缓慢下行土地购置费按实际发生额统计，预计增速缓慢下行。从统计方式来看，土地购置费采用“收付实现制”，按当期实际发生额计入投资，若土地购置费分期付款，则应分期计入房地产开发投资，而“土地成交价款”与“土地购置面积”口径均为“权责发生制”。一般来看土地购置费滞后土地成交价款约 6-12 个月，2016 年以来，土地成交价款增速峰值出现在 2017 年 12 月，为 49.4%，土地购置费增速峰值出现在 2018 年 6 月，为74.4%。2020 年，政策预期较为稳定情况下，部分房企仍有补库意愿，但受制于行业周期平缓，拿地一般不会过于激进，我们预计
16、2020 年房企拿地意愿中性，以稳为主。但自 2018 年起统计局投资统计口径由“形象进度法”改为“财务支出法”，财务支出法要求所有上报数据均按照财务报表或相关凭证填报，因此相比之前有一定滞后性，且当前经济压力仍在，政府催促回款，预计土地购置费同比降幅较缓。2019 年前 10 月土地购置费同比增速为 18.4%，我们预计 2019 全年土地购置费增速约 15%，2020 年土地购置费增速约 5%。图 2：土地购置费一般滞后土地成交价款，预测 2020 年土地购置费增速约 5%（%）(60)(40)(20)0204060801001201402006-092007-032007-092008-
17、032008-092009-032009-092010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-09土地购置费:累计同比本年购置土地面积:累计同比本年土地成交价款:累计同比 资料来源：Wind，长江证券研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 5/12 行业研究专题报告 建安及其他费用：2019、2020 年预计增速为7.5%、7.0%测算公式：建安及其他费用测算公式：建安及
18、其他费用=单位建安及其他费用单位建安及其他费用 x 施工面积。施工面积。单位建安及其他费用：2019、2020 年预计增速为-1.0%、0.0%2018 年以来随着分母端的施工面积不断增大，建安费用预计持平或小幅下滑年以来随着分母端的施工面积不断增大，建安费用预计持平或小幅下滑。建安及其他费用为倒推项，即“房地产开发投资完成额-土地购置费用”，其中“建安费用”（建筑工程+安装工程）两项占比约 91%。建安及其他费用除以当年施工面积即可得到单位建安及其他费用，自 2018 年以来随着分母端的施工面积不断增大（停工也在扩大），单位建安费用逐渐下降，2018 年单位建安费用约 1020 元/平，我们
19、预计 2019、2020 年单位建安及其他费用 1010 元/平。图 3：2018 年以来随着分母端的施工面积不断增大（停工也扩大），单位建安逐渐下降（元/平）-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%6007008009001,0001,1001,200200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019E2020E单位建安及其他费用同比 资料来源：Wind，长江证券研究所 施工面积测算 测算公式：测算公式：2020 年施工面积年施工面积=2019 年施工面积年施工面积-2019
20、 年竣工面积年竣工面积+2020 年新开工面积年新开工面积-2020 年净停工面积。年净停工面积。新开工面积：2019、2020 年预计增速为 8.7%、2.1%新开工面积受销售与拿地影响，预计新开工面积受销售与拿地影响，预计 2020 年新开工面积增速为年新开工面积增速为 2.1%。房企新开工量往往是根据销售情况进行安排，一般来看商品房销售面积增速领先于新开工面积增速，但2018 下半年新开工并未跟随销售逐渐走弱，反而表现出较强韧性，或许与融资环境收紧下房企通过抓紧新开工、预售，从而实现现金回流，缓解资金压力有关。从拿地与新开工的关系来看，拿地建面增速领先于新开工面积增速。2019 年前 1
21、0 月房屋新开工面积增速 10%，在当期土地购置面积增速为负的情况下，我们预计 2019 年房屋新开工面积增速 8.7%，2020 年新开工面积增速为 2.1%。请阅读最后评级说明和重要声明 6/12 行业研究专题报告 图 4：商品房销售面积增速领先于新开工面积增速（%）图 5：拿地建面增速领先于新开工面积增速（%）-40-30-20-1001020304050602011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017
22、-102018-032018-082019-012019-06商品房销售面积:累计同比房屋新开工面积:累计同比 -80-60-40-2002040602011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-11百城住宅类土地成交建面累计同比房屋新开工面积:累计同比 资料来源：Wind，长江证券研究所 资料来源：Wind，长江证券研究所 预计预计 20
23、20 年东部、中部、西部、东北部地区新开工面积增速为年东部、中部、西部、东北部地区新开工面积增速为-0.5%、0.25%、8.0%、0.0%。分区域来看，当前新开工面积增速由高到低依次为西部、东北部、中部、东部地区，2019 年以来东部地区新开工增速明显放缓，由 2018 年的 18.1%下降至 2019 年前10 月的 2.9%，但西部地区新开工增速仍保持强劲，维持在 20%以上。整体看不同区域的新开工面积增速仍主要受销售面积增速影响，2018 年销售增速逐渐走弱，但 2018年新开工面积增速仍维持一定韧性，或许一方面与库存较低有关，另一方面也与房企通过抓紧新开工、预售，从而实现现金回流，缓
24、解资金压力有关。我们预计 2019 年东部、中部、西部、东北部新开工面积增速为 2.1%、8.0%、20.8%、10.5%，2020 年东部、中部、西部、东北部新开工面积增速为-0.5%、0.3%、8.0%、0.0%。图 6：东部、中部、西部和东北部地区新开工面积累计同比（%）(80)(60)(40)(20)0204060(5)051015202530352016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-1020
25、18-122019-022019-042019-062019-082019-10东部地区新开工面积累计同比中部地区新开工面积累计同比西部地区新开工面积累计同比东北地区新开工面积累计同比（右）资料来源：Wind，长江证券研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 7/12 行业研究专题报告 表 2：预测 2019、2020 年东部、中部、西部、东北部新开工面积增速 东部地区东部地区 中部地区中部地区 西部地区西部地区 东北地区东北地区 全国全国 2020E-0.5%0.3%8.0%0.0%2.1%2019E 2.1%8.0%20.8%10.5%8.7%2019年前10月 2.9%8.7%23.7%12
26、.1%10.0%2018 18.1%11.2%23.2%12.6%17.2%2017 8.5%8.8%3.6%1.0%7.0%2016 9.0%13.6%0.7%-8.1%资料来源：Wind，长江证券研究所 图 7：东部地区商品房销售面积增速领先新开工面积增速（%）图 8：中部地区商品房销售面积增速领先新开工面积增速（%）(20)(10)01020304050602016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-08东部地区:商品房销售面积
27、:累计同比东部地区:房屋新开工面积:累计同比 (5)05101520253035402016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-10中部地区:商品房销售面积:累计同比中部地区:房屋新开工面积:累计同比 资料来源：Wind，长江证券研究所 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 9：西部地区商品房销售面积增速领先新开工面积增速
28、（%）图 10：东北部地区商品房销售面积增速领先新开工面积增速（%）(5)05101520253035402016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-10西部地区:商品房销售面积:累计同比西部地区:房屋新开工面积:累计同比 (80)(60)(40)(20)0204060(10)01020302017-032017-05201
29、7-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-09东北地区:商品房销售面积:累计同比东北地区:房屋新开工面积:累计同比（右）资料来源：Wind，长江证券研究所 资料来源：Wind，长江证券研究所 竣工面积：2019、2020 年预计增速为 5.2%、10%受合同约束期限影响，受合同约束期限影响，2019-2020 年竣工面积增速预计为年竣工面积增速预计为 5.2%、10%。我们于 2019年 7 月发布大数据探究地产竣工趋势，交付回暖看好后周期链，2019
30、 年 10 月发布房地产竣工大数据 Q3 跟踪报告：样本显示 2019 竣工持续回暖，通过跟踪房天下2014-2021 年全国 614 个城市约 4.6 万条交房楼盘数据从多维度探究地产竣工真实数据，认为受交房合同约束影响，2019 年底预计是住宅竣工的高峰期。同时历史规律显示，4 季度是房企竣工交付的高峰期，其中仅 11 月和 12 月的竣工面积占全年竣工面积的 4 成左右，这一现象或与房企在年底确认销售收入、进行财务核算有关。目前 2019 请阅读最后评级说明和重要声明 8/12 行业研究专题报告 年前 10 月房屋竣工面积累计同比为-5.5%，我们预计 2019 全年竣工面积增速约 5.
31、2%，2020 年竣工面积增速约 10%。图 11：受交房合同约束影响，预计 2019 年 4 季度是住宅竣工的高峰期（万平、%）-25-15-55152535050001000015000200002500030000350002013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-10房屋竣工面积单月值房
32、屋竣工面积:累计同比 资料来源：Wind，长江证券研究所 净停工面积：2019、2020 年净停工面积占上一年施工面积比为7.7%、8.0%2015 年以来净停工面积明显增长，约占上一年施工面积年以来净停工面积明显增长，约占上一年施工面积 8%。净停工面积为倒推项，测算公式为“第 N 年的净停工面积=第 N-1 年的施工面积-第 N-1 年的竣工面积+第 N 年的新开工面积-第 N 年的施工面积”。测算发现自 2015 年后行业净停工面积不断增大，由2014 年的 1.72 亿平增长至 2018 年的 6.70 亿平，净停工面积与施工面积比值也从 2.6%提升至 8.6%，或许与 2016 年
33、以来地价上涨，限价趋严下房企利润难提相关。“一城一策”调控政策下房价大幅上涨仍有一定压力，净停工面积较难出现明显下滑，我们预计2019 年、2020 年净停工面积占 2018 年、2019 年施工面积的比重约 7.7%、8.0%。图 12：2015 年后净停工面积明显增长，由 2014 年的 1.72 亿平增至 2018 年的 6.7 亿平（亿平）-4%-2%0%2%4%6%8%10%(10)0102030405060708090200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018房屋施工面积净停工面积
34、第N年净停工/第N-1年施工 资料来源：Wind，长江证券研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 9/12 行业研究专题报告 表 3：净停工面积与上一年施工面积比值从 2014 年的 2.6%提升至 2018 年的 8.6%（亿平）年份年份 房屋新开工面积房屋新开工面积 房屋施工面积房屋施工面积 房房屋竣工面积屋竣工面积 净停工面积净停工面积 第第N年净停工年净停工/第第N-1年年施工施工 2018 20.93 82.23 9.36 6.70 8.6%2017 17.87 78.15 10.15 5.00 6.6%2016 16.69 75.90 10.61 4.36 5.9%2015 15.4
35、5 73.57 10.00 3.78 5.2%2014 17.96 72.65 10.75 1.72 2.6%2013 20.12 66.56 10.14 0.96 1.7%2012 17.73 57.34 9.94 1.81 3.6%2011 19.12 50.68 9.26 1.11 2.7%2010 16.36 40.54 7.87 0.60 1.9%2009 11.64 32.04 7.27 1.28 4.5%2008 10.26 28.33 6.65-0.50-2.1%2007 9.54 23.63 6.06-0.20-1.0%2006 7.93 19.48 5.58-0.29-1.
36、7%2005 6.81 16.61 5.34 0.00 0.0%2004 6.04 14.05 4.25-0.26-2.3%2003 5.43 11.69 3.95-0.24-2.5%2002 4.23 9.28 3.25-0.06-资料来源：Wind，长江证券研究所 施工面积：2019、2020 年预计增速为 8.6%、7.0%施工面积主要受新开工影响，预计施工面积主要受新开工影响，预计 2019-2020 年施工面积增速为年施工面积增速为 8.6%、7.0%。施工面积主要受新开工影响，但 2015 年以来受净停工面积增加影响，新开工面积增速一直高于施工面积增速。2019 年前 10 月房屋
37、施工面积累计同比增速为 9%，根据测算公式“第N 年施工面积=第 N-1 年施工面积-第 N-1 年竣工面积+第 N 年新开工面积-第 N 年净停工面积”，预计 2019 全年施工面积同比增速为 8.6%，2020 年施工面积增速为 7.0%。图 13：房屋施工面积增速主要受新开工面积增速影响（%）051015202530354045(30)(20)(10)010203040502011-032011-072011-112012-032012-072012-112013-032013-072013-112014-032014-072014-112015-032015-072015-112016
38、-032016-072016-112017-032017-072017-112018-032018-072018-112019-032019-07房屋新开工面积:累计同比房屋施工面积:累计同比 资料来源：Wind，长江证券研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 10/12 行业研究专题报告 表 4：2019 年、2020 年预计施工面积增速为 8.6%、7.0%（亿平）年份年份 房屋新开工面积房屋新开工面积 房屋施工面积房屋施工面积 房屋竣工面积房屋竣工面积 净停工面积净停工面积 第第N年净停工年净停工/第第N-1年施工年施工 2020E 23.24 95.53 10.82 7.14 8.0%同
39、比同比 2.1%7.0%10.0%12.2%-2019E 22.76 89.28 9.84 6.36 7.7%同比同比 8.7%8.6%5.2%-5.1%-2018 20.93 82.23 9.36 6.70 8.6%2017 17.87 78.15 10.15 5.00 6.6%2016 16.69 75.90 10.61 4.36 5.9%2015 15.45 73.57 10.00 3.78 5.2%2014 17.96 72.65 10.75 1.72 2.6%2013 20.12 66.56 10.14 0.96 1.7%2012 17.73 57.34 9.94 1.81 3.6%
40、2011 19.12 50.68 9.26 1.11 2.7%2010 16.36 40.54 7.87 0.60 1.9%2009 11.64 32.04 7.27 1.28 4.5%2008 10.26 28.33 6.65-0.50-2.1%2007 9.54 23.63 6.06-0.20-1.0%2006 7.93 19.48 5.58-0.29-1.7%2005 6.81 16.61 5.34 0.00 0.0%2004 6.04 14.05 4.25-0.26-2.3%2003 5.43 11.69 3.95-0.24-2.5%2002 4.23 9.28 3.25-0.06-0
41、.8%2001 3.59 7.72 2.73 资料来源：Wind，长江证券研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 11/12 行业研究专题报告 房地产开发投资完成额：2019、2020 年预计增速为 9.8%、6.4%根据“房地产开发投资完成额=土地购置费+单位建安及其他费用 x 施工面积”测算后，我们认为 2019、2020 年房地产开发投资完成额增速分别为 9.8%、6.4%。具体测算如下表所示：表 5：预计 2019 年、2020 年房地产开发投资完成额增速为 9.8%、6.4%科目科目 计算过程计算过程 数字数字 说明说明 2019E、2020E单位建安（元/平）A 1,010 单位建安
42、假设 2019E土地购置费（亿元）B 41,845 同比增长15%2020E土土地购置费（亿元）地购置费（亿元）C 43,937 同比增长同比增长5%2019E新开工面积（万平）227,634 同比增长8.74%2020E新开工面积（万平）新开工面积（万平）D 232,415 同比增长同比增长2.1%2019E竣工面积（万平）E 98,402 同比增长5.2%2019E施工面积（万平）F 892,757 同比增长8.6%2020E净停工占2019E施工面积的比例 G 71,421 为2019年施工面积的8%2020E施工面积（万平）施工面积（万平）H=F-E+D-G 955,350 同比增长同
43、比增长7.0%2019总投资（亿元）I=B+A*F 132,014 同比增长9.8%2020总投资（亿元）总投资（亿元）J=C+A*H 140,428 同比增长同比增长6.4%2020投资增速投资增速 6.4%资料来源：Wind，长江证券研究所 投资建议：龙头房企经营稳健，板块估值仍有修复空间 投资链较好，板块估值仍有修复投资链较好，板块估值仍有修复。当前地产板块估值仍处底部，龙头房企销售韧性较强，预收账款充足且利润率维持稳定，未来盈利增长有望持续，板块估值仍存修复空间。推荐推荐 12 月金股阳光城，长期看好龙头房企万科月金股阳光城，长期看好龙头房企万科 A、保利地产、保利地产。联系我们 Ta
44、ble_contact 上海 武汉 浦东新区世纪大道 1198 号世纪汇广场一座 29 层（200122）武汉市新华路特 8 号长江证券大厦 11 楼（430015）北京 深圳 西城区金融街 33 号通泰大厦 15 层（100032）深圳市福田区中心四路 1 号嘉里建设广场 3 期 36 楼（518048）分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点。作者所得报酬的任何部分不曾与，不与，也不将与本报告中的具体推荐意见或观点而有直接或间接联系，特此声明。重
45、要声明 长江证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格，经营证券业务许可证编号：10060000。本报告仅限中国大陆地区发行，仅供长江证券股份有限公司（以下简称：本公司）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含信息和建议不发生任何变更。本公司已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断。报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布
46、本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌，过往表现不应作为日后的表现依据；在不同时期，本公司可以发出其他与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告；本报告所反映研究人员的不同观点、见解及分析方法，并不代表本公司或其他附属机构的立场；本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司及作者在自身所知情范围内，与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制、静默措施的利益冲突。本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布
47、。如引用须注明出处为长江证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。刊载或者转发本证券研究报告或者摘要的，应当注明本报告的发布人和发布日期，提示使用证券研究报告的风险。未经授权刊载或者转发本报告的，本公司将保留向其追究法律责任的权利。长江证券研究所 投资评级说明 行业评级 报告发布日后的 12 个月内行业股票指数的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准，投资建议的评级标准为：看 好：相对表现优于同期相关证券市场代表性指数 中 性：相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平 看 淡：相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数 公司评级 报告发布日后的 12 个月内公司的涨跌幅
48、相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准，投资建议的评级标准为：买 入：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于 10%增 持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在 5%10%之间 中 性：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%5%之间 减 持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5%无投资评级：由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级。相关证券市场代表性指数说明：相关证券市场代表性指数说明：A 股市场以沪深 300 指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以恒生指数为基准。扫码关注：金融干货精选获取更多干货资料
