1、 请参阅最后一页的重要声明 证券证券研究报告研究报告行业深度报告行业深度报告 竣工显著改善，销售竣工显著改善，销售略有略有回落回落 1 12 2 月月统计局房地产数据点评统计局房地产数据点评 统计局公布 2019 年 12 月房地产市场运行情况。单月房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为 22653 万平方米、10929 亿元、21960 万平方米，单月同比增速分别为-1.7%、7.3%、-7.4%，前值为 1.1%、8.4%、-2.9%。2019 年年销售销售累计增速由累计增速由正正转转负负，2020 年维持年维持市场市场趋弱判断趋弱判断。12月单月全国销售面积增速由上月的 1.1%下行至
2、-1.7%，带动全年累计增速小幅转负至-0.1%。累计销售面积结束了 2019 年三季度以来持续修复的趋势，符合我们此前提出的本轮销售反弹主要源于以价换量，长期难以持续的判断（回溯历史来看这样的动能大多只能延续四个月左右）。我们维持销售增速在 2020 年将进一步趋弱的观点，全年整体市场将呈同比小幅下行的状态。全年全年投资投资平稳收官，平稳收官，竣工单月改善显著竣工单月改善显著。开发投资的单月增速延续了四季度以来的下行趋势，全年投资增速回落至 9.9%，依旧呈现了较强的韧性。竣工方面，12 月单月房屋竣工面积增幅高达20.2%，单月增幅创 2017 年 7 月以来新高，带动全年累计增速年内首度
3、转正。展望 2020 年，竣工增速自 2017 年以来和新开工增速的剪刀差将会持续收窄，全年竣工将会延续修复趋势，建议持续关注地产链下游行业，强化对地产后周期机会的把握。维持对维持对 2 2020020 年全年年全年房地产销售面积、投资额、新开工面积房地产销售面积、投资额、新开工面积的预的预测测不变不变，分别为，分别为-5%、+6%、+1%。投资建议：投资建议：本月市场本月市场整体趋弱，销售与投资均呈回落趋势。但进整体趋弱，销售与投资均呈回落趋势。但进入入 20202020 年房企迎来融资窗口期，仅年房企迎来融资窗口期，仅 1 1 月上旬就有月上旬就有 1919 家房企宣布家房企宣布拟发行美元
4、债合计近拟发行美元债合计近 9090 亿元。同时亿元。同时央行强调建立房地产金融长央行强调建立房地产金融长效机制，效机制，房地产金融的稳定将进一步推动行业优胜劣汰房地产金融的稳定将进一步推动行业优胜劣汰。我们继续看好现金流和业绩较为确定的物管行业和优质地产开发商两大主线，具体而言：物管行业我们推荐碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新大正；优质房企我们推荐万科 A、保利地产、金地集团、阳光城、大悦城。风险提示：风险提示：行业调控强度超预期；销售增速超预期下滑。维持维持 买入买入 竺劲竺劲 18621097792 执业证书编号：S1440519120002 研究助理研究助理：黄啸天：黄啸天 13
5、262559719 研究助理研究助理：尹欢科尹欢科 18616396058 发布日期：2020 年 01 月 20 日 市场市场表现表现 相关研究报告相关研究报告 0%10%20%30%40%50%2019/1/172019/2/172019/3/172019/4/172019/5/172019/6/172019/7/172019/8/172019/9/172019/10/172019/11/172019/12/17房地产开发沪深300房地产开发房地产开发 行业深度报告报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 目录目录 开发投资端数据详解.1 施工端：开工全年增幅收窄，竣工年末翘尾
6、，全年回正.3 投资端：全年平稳收官，预计 2020 年平缓回落.4 市场供需及资金端数据详解.5 销售端：全年规模累计增速由负转正，2020 年维持趋弱判断.5 资金端：开发资金各渠道分化，房贷利率拐头下行.7 政策端解读.9 中央层面：存量房贷将与 LPR 联动，中央全面放宽落户限制.9 地方层面：各地人才落户政策加速落地.10 1 行业深度报告报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 开发投资端数据详解开发投资端数据详解 土地端：土地市场持续回暖，量价均有所提升土地端：土地市场持续回暖，量价均有所提升 1-12 月房地产开发企业累计土地购置面积同比下降 11.4%，降幅收窄
7、2.8pct，其中 12 月单月购置面积同比上升 7.49%，较 11 月上升了 8.27pct。1-12 月土地累计成交价款同比下滑 8.7%，跌幅收窄 4.3pct，其中 12 月土地成交价款同比增加 16.68%，增速由负转负正，较 11 月上升 17.27pct。图表图表1：土地成交价款单月同比及累计同比土地成交价款单月同比及累计同比 图表图表2：土地购置面积累计同比土地购置面积累计同比 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 从百城土地成交情况来看，12 月土地成交大幅回暖。能级来看，一、二、三线城市成交均同比增加。其中，一线城市成交有负转
8、正，成交同比上升 16.16%；二线城市成交建面上升 26.52%，增长边际继续扩大；三线城市同比上升 15.38%，增速较上月有所下降。百城土地供需结构方面，12 月百城土地供需比为 0.63，其中，规划土地建筑面积供应 11606.22 万平方米，同比减少 23.67%，土地成交建面 18519.5 万方，同比上升 5.22%。图表图表3：百城住宅用地成交面积及同比百城住宅用地成交面积及同比 图表图表4：百城土地成交结构百城土地成交结构 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%201
9、5/4 2015/10 2016/4 2016/10 2017/4 2017/10 2018/4 2018/10 2019/4 2019/10本年购置土地面积:累计增速本年土地购置费:累计增速-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%15/1016/0416/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10本年购置土地面积:累计增速-40%-20%0%20%40%60%80%0200040006000800010000120001400016000180002000016/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10成交建筑面积（万平方米
10、）成交面积同比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%16/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10一线城市二线城市三线城市 2 行业深度报告报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 图表图表5：百城百城规划土地供应建筑规划土地供应建筑面积及同比面积及同比 图表图表6：百城土地供需比百城土地供需比 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 从百城土地成交楼面价来看，12 月份总体土地成交楼面均价环比下降 14.76%。二、三线城市土地成交楼面均价环比下降，分别较上月下降 21.03%和
11、13.31%，一线城市土地成交楼面均价环比上升 31.39%。宅地成交溢价率方面，百城土地溢价率走势基本平稳，环比上升 0.96 个百分点，仍维持在中低位。分能级城市来看，二线城市土地溢价率继续回升，溢价率由 11 月 9.33%上升至 12 月 11.40%；一线城市溢价率下降 2.13pct 至 1.65%，三线城市溢价率为 11.15%，大幅上升 3.92pct。图表图表7：百城土地成交楼面均价（元百城土地成交楼面均价（元/平方米）平方米）图表图表8：百城土地成交溢价率（百城土地成交溢价率（%）资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 本月土
12、地市场量价齐升，回暖趋势延续，同时溢价率依旧维持在低位。我们认为我们认为 2019 年四季度以来全国单年四季度以来全国单月购地面积增速由负转正，累计增速持续修复的主要原因在于：月购地面积增速由负转正，累计增速持续修复的主要原因在于：1、四季度各城市推地节奏普遍加速，全国整体、四季度各城市推地节奏普遍加速，全国整体土地供应量攀升至年内高位，四季度土地供应量攀升至年内高位，四季度 300 城供地面积同比增幅达到城供地面积同比增幅达到 5.2%，较前三季度提升，较前三季度提升 7.1%；2、流拍率较、流拍率较去年同期降低，去年同期降低，2018 年下半年全国历经了一轮土地流拍潮，三、四季度年下半年全
13、国历经了一轮土地流拍潮，三、四季度 300 城土地流拍率达到了近年来高点的城土地流拍率达到了近年来高点的11.3%和和 14.7%，2019 年同期显著改善，流拍率回落至年同期显著改善，流拍率回落至 7-8%的区间，保障了土地由供给端向成交端的顺畅流转。的区间，保障了土地由供给端向成交端的顺畅流转。展望展望 2020 年，我们认为在融资边际宽松叠加地方政府偿债压力加剧的情况下，土地市场的供应端和成交端仍将年，我们认为在融资边际宽松叠加地方政府偿债压力加剧的情况下，土地市场的供应端和成交端仍将延续底部修复的趋势。延续底部修复的趋势。-40%-20%0%20%40%60%80%100%05,000
14、10,00015,00020,00025,00016/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10规划土地供应建筑面积（万平方米）同比0.00.51.01.52.02.53.016/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10供需比02000400060008000100001200014000160001800015/0415/1016/0416/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10百城土地成交楼面均价：一线城市百城土地成交楼面均价：二线城市百城土地成交楼面均价：三线城市02040608010012014016015/041
15、5/1016/0416/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10一线城市二线城市三线城市 3 行业深度报告报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 施工端：开工全年增幅收窄，竣施工端：开工全年增幅收窄，竣工年末翘尾，全年回正工年末翘尾，全年回正 1-12 月房屋新开工面积 22.72 亿平方米，同比增长 8.5%，增速较 1-11 月下降 0.1pct，其中，住宅新开工面积16.759亿平方米，同比增长9.2%，增速下降1.3pct。12月单月住宅新开工面积增速为8.09%，较上月上升9.12pct。办公楼累计新开工面积同比增加 17.1%，而商业营业用房依
16、旧同比下降，降幅为 5.6pct。1-12 月房屋施工面积达89.38 亿平方米，同比增长 8.7%，与上月增速持平，其中住宅施工面积 62.8 亿平方米，同比增长 10.1%，与上月增速持平。本月新开工单月增速由上月的-2.9%反弹至 7.4%，但 2019 年全年累计新开工增速收窄至年初以来的最低点8.5%，较 2018 年的 17.2%的高位降幅较大。展望展望 2020 年，随着销售规模的逐步回落，对于未来市场去化端较年，随着销售规模的逐步回落，对于未来市场去化端较为悲观的预期将会逐渐兑现至推盘供货层面，我们预计为悲观的预期将会逐渐兑现至推盘供货层面，我们预计 2020 年开工规模将延续
17、年开工规模将延续 2019 年的回落趋势。年的回落趋势。竣工方面，12 月单月房屋竣工面积 32096 万方，单月同比增幅高达 20.2%，单月增幅创 2017 年 7 月以来新高，带动全年累计增速由前 11 月的-4.5%回正至 2.6%。展望展望 2020 年，竣工面积在低基数和年，竣工面积在低基数和 2017 年末以来和新年末以来和新开工增速不断扩大的剪刀差迎来拐头，将会持续收窄的推动下，全年竣工将会延续修复趋势，建议持续关注地开工增速不断扩大的剪刀差迎来拐头，将会持续收窄的推动下，全年竣工将会延续修复趋势，建议持续关注地产链下游行业，强化对地产后周期机会的把握。产链下游行业，强化对地产
18、后周期机会的把握。图表图表9：住宅单月新开工面积（万平）住宅单月新开工面积（万平）图表图表10：土地购置面积累计同比土地购置面积累计同比 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 (30)(20)(10)010203040506015/0415/1016/0416/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10办公楼商业营业用房 4 行业深度报告报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 投资端：全年平稳收官，预计投资端：全年平稳收官，预计 2020 年平缓回落年平缓回落 1-12 月全国房地产开发投资 13.22 万亿元，
19、同比增长 9.9%，增幅较 1-11 月微降 0.3pct。其中，住宅投资 9.71万亿元，增长 13.9%，增速较 1-11 月下降 0.5pct，住宅投资占房地产开发投资的比重为 73.4%。12 月单月投资增速同比 7.3%，较上月收窄 1.1pct。分区域来看，东部、中部、西部以及东北区域 1-12 月投资增速分别为 7.7%，9.6%、16.1%和 8.2%，东部、中部、东北增幅均收窄，分别下降 0.6pct、0.1pct 和 0.7pct，西部增幅增加 0.8pct。图表图表11：房地产单月投资额与累计同比房地产单月投资额与累计同比 图表图表12：房地产开发投资累计同比（房地产开发
20、投资累计同比（%）资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 图表图表13：施工面积累计同比施工面积累计同比 图表图表14：PSL 余额及增速余额及增速 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：wind，中信建投证券研究发展部 开发投资的单月增速延续了四季度以来的下行趋势，2019 年全年投资增速平稳收官至 9.9%，较 2018 年末小幅提升 0.4%。全年投资端呈现了较强的韧性，主要有三方面的因素，一是施工面积的高位承托，二是下半年全年投资端呈现了较强的韧性，主要有三方面的因素，一是施工面积的高位承托，二是下半年来土地成交金额的持续修复支
21、撑，三是年内房企融资环境相较于前一年边际改善，助力了施工及土地投资端。来土地成交金额的持续修复支撑，三是年内房企融资环境相较于前一年边际改善，助力了施工及土地投资端。展望展望 2020 年，我们预计在施工体量的承托下投资增速将平缓回落至年，我们预计在施工体量的承托下投资增速将平缓回落至 6%上下的区间。上下的区间。-20-15-10-5051015202515/1016/0416/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10东部地区：房地产开发投资完成额：累计同比中部地区：房地产开发投资完成额：累计同比西部地区：房地产开发投资完成额：累计同比东北部地区：房地产开发投资完成额
22、：累计同比0%2%4%6%8%10%12%14%02000400060008000100001200014000160001800016/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10房地产开发投资单月完成额(亿元)开发投资累计同比增速01234567891017/0417/0817/1218/0518/0919/0219/0619/10施工面积：累计同比0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%0.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.0030,000.0035,000.0040
23、,000.002017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-11抵押补充贷款（PSL）：期末余额同比 5 行业深度报告报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 市场供需及资金端数据详解市场供需及资金端数据详解 销售端：全年规模累计增速由负转正，销售端：全年规模累计增速由负转正，2020 年维持趋弱判断年维持趋弱判断 1-12 月商品房销售面积为 171,558 万平方米，同比下降 0
24、.1%，增速较上月下降 0.3pct；1-12 月商品房销售金额为 159,725 亿元，同比增长 6.5%，增速较 1-11 月下降 0.8pct。单月来看，12 月销售面积为 22,653 万平方米，同比下降 1.72%，增速较 11 月收窄 2.8pct；12 月销售金额为 20,719 亿元，同比增加 1.24%，增速较 11 月减少6.1pct。12 月住宅销售均价 9170 元/平，同比增加 7.14%，增速较 11 月增加 0.22pct。12 月单月全国销售面积增速由上月的月单月全国销售面积增速由上月的 1.1%下行至下行至-1.7%，带动全年累计增速小幅转负至，带动全年累计增
25、速小幅转负至-0.1%，较，较 2018年末的年末的 1.3%回落了回落了 1.4%。累计销售面积结束了。累计销售面积结束了 2019 年三季度以来持续修复的趋势，这符合我们此前提出的本年三季度以来持续修复的趋势，这符合我们此前提出的本轮销售反弹主要源于以价换量，回溯历史来看这样的动能大多只能延续四个月左右，难以长期持续的判断。我轮销售反弹主要源于以价换量，回溯历史来看这样的动能大多只能延续四个月左右，难以长期持续的判断。我们维持销售增速在们维持销售增速在 2020 年将进一步趋弱的判断，全年整体市场将呈同比小幅下行的状态。年将进一步趋弱的判断，全年整体市场将呈同比小幅下行的状态。图表图表15
26、：住宅单月销售面积（万平）住宅单月销售面积（万平）图表图表16：住宅单月销售金额（亿元）住宅单月销售金额（亿元）资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 图表图表17：住宅累计销售面积及同比增速住宅累计销售面积及同比增速 图表图表18：住宅单月成交均价及同比增速住宅单月成交均价及同比增速 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 -5%0%5%10%15%20%25%30%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,00017-0417-1018-0418
27、-1019-0419-10住宅累计销售面积（万平米）同比增速0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%02000400060008000100001200017-0417-0817-1218-0518-0919-0219-0619-10单月住宅成交均价同比增速 6 行业深度报告报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 图表图表19：重点城市重点城市二二手房成交同比增速手房成交同比增速 图表图表20：重点城市一手房成交结构重点城市一手房成交结构 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 从商品房类型来看，住宅成交量和成交金额增速
28、有所提升之外，办公楼和商业营业用房的成交量和成交金额增速均有不同程度下滑。1-12 月住宅、办公楼、商业营业用房销售面积分别同比+1.5%、-14.7%、-15.0%，增速较 1-11 月分别-0.13pct、-2.75pct、-0.95pct；销售金额分别同比+10.32%、-15.1%、-16.54%，增速较 1-11 月分别-0.37pct、-3.80pct、-2.99pct。单月来看，12 月住宅、办公楼、商业营业用房销售面积分别同比 0.64%、-27.76%、-20.20%，增速较 11 月分别-2.30pct、-15.45pct、-5.09pct；销售金额分别同比 7.83%、-
29、32.22%、-31.02%，增速较 11 月分别-2.22pct、-22.39ct、-16.04pct。区域结构层面，1-12 月东部地区、中部地区、西部地区、东北地区销售面积同比-1.5%、-1.3%、+4.4%、-5.3%，增速较 1-11 月-0.2pct、-1.0pct、+0.6pct、-0.8pct；销售金额同比+5.8%、+4.9%、+10.8%、+2.8%，增速较 1-11月-1.3pct、-0.7pct、+0.2pct、-0.6pct。西部地区无论是成交量还是成交金额均保持正增长，东部、中部和东北部地区成交面积延续负增长，各区域销售金额增速均有不同程度的上升，其中西部地区上升
30、幅度最大。图表图表21：分区域商品房销售面积累计同比（分区域商品房销售面积累计同比（%）图表图表22：分区域商品房销售金额累计同比（分区域商品房销售金额累计同比（%）资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 -80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%17/0117/0718/0118/0719/0119/07总体一线二手二线二手三线二手0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%17/03 17/06 17/09 17/12 18/03 18/06 18/09 18/12 19/03 19/06 19/09 19
31、/12一线城市二线城市三线城市-20-10010203040506016/0416/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10东部地区中部地区西部地区东北地区-100102030405060708016/0416/1017/0417/1018/0418/1019/0419/10东部地区中部地区西部地区东北地区 7 行业深度报告报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 资金端：资金端：开发资金各渠道分化，房贷利率拐头下行开发资金各渠道分化，房贷利率拐头下行 1-12 月房地产开发企业到位资金为 178,609 亿元，同比+7.6%，增速较 1-11 月上升 0.
32、6pct，资金面依旧趋紧。单月来看，12 月到位资金为 18,078 亿元，同比+13.8%，增速较 11 月+7.29pct。12 月房地产项目开发资金来源整略有好转，利用外资、自筹资金、销售回款端的定金及预收款资金来源增速均出现明显回升，国内贷款端资金及个人按揭贷款资金仍呈现下降趋势。具体而言，1-12 月国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+5.1%、+62.7%、+4.2%、+10.7%、+15.1%，增速较 1-11 月分别-0.4pct、-5.2pct、+0.5pct、+0.7pct、+1.2pct。12 月单月来看，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及
33、预收款、个人按揭贷款分别同比+0.86%、+165.42%、+8.35%、+17.2%、+26.25%，增速较 11 月分别+18.0pct、+128.2pct、+0.34pct、+1.79pct、+14.0pct。图表图表23：国内贷款和个人按揭贷款累计同比（国内贷款和个人按揭贷款累计同比（%）图表图表24：资金来源同比与投资增速比较（资金来源同比与投资增速比较（%）资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 从资金来源结构上看，1-12 月国内贷款累计占比不断下滑，由 1-2 月的 20.3%降至 14.1%，定金及预收款和个人按揭贷款累计占比稳步提
34、升，分别由 1-2 月的 30.1%和 14.1%升至 34.4%和 15.3%，合计占比 49.6%，1-12月自筹资金占比 32.6%，较上半年+1.1pct。房贷利率层面，融 360 大数据研究院监测数据显示，2019 年 12 月，全国首套房贷款平均利率为 5.52%，相当于 5 年期 LPR 加点 68BP，环比下降了 1BP；二套房贷款平均利率为 5.84%，环比下降 1BP。从整体上看，本月房贷利率趋于稳定。从 2019 年全年的情况来看，全国房贷利率平均水平先跌后涨。从全年的房贷利率情况来看，各一线城市的首套房贷利率水平较年初均有不同程度的下降：北京地区表现最为稳定；上海地区一
35、直为一线城市房贷利率最低城市；深圳地区波动最大，首套房贷利率较年初下降 37BP。二线城市中，2019 年 12 月，8 个城市的首套房贷利率变化幅度超过 5BP。其中，南宁、太原、石家庄地区环比下降；长春、昆明、重庆、成都、珠海则环比上涨。本月房贷利率拐头小幅回落，重归下行通道，符合我们此前的判断。长期来看，随着全球央行再次进入货本月房贷利率拐头小幅回落，重归下行通道，符合我们此前的判断。长期来看，随着全球央行再次进入货币宽松周期，叠加国内降低实体融资成本的货币政策目标下，币宽松周期，叠加国内降低实体融资成本的货币政策目标下，LPR 有望在未来延续当前的缓慢下行趋势，进有望在未来延续当前的缓
36、慢下行趋势，进而而带动存量贷款利率基数的下调。长期来看存量房贷利率也将享受到带动存量贷款利率基数的下调。长期来看存量房贷利率也将享受到 LPR 改革带来的红利。改革带来的红利。-10-50510152025-10-5051015202517/0217/0517/0817/1118/0218/0518/0818/1119/0219/0519/0819/11个人按揭贷款同比(左轴)国内贷款同比(右轴)024681012140246810121417/0317/0717/1118/0318/0718/1119/0319/0719/11投资增速同比(左轴)资金来源同比(右轴)8 行业深度报告报告 房地
37、产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 图表图表25：全国首套房平均贷款利率全国首套房平均贷款利率 图表图表26：全国二套房贷平均利率全国二套房贷平均利率 资料来源：融360，中信建投证券研究发展部 资料来源：融360，中信建投证券研究发展部 图表图表27：2019 年以来流动性持续宽松年以来流动性持续宽松 时间时间 政策政策方向方向 内容内容 目标目标 2019 年 1 月 4日 全面降准 下调金融机构存款准备金率 1pct。同时，2019 年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。为进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本 2019 年 5 月 15日 定向降准 对聚焦
38、当地、服务县域的中小银行，实行较低的优惠存款准备金率。对仅在本县级行政区域内经营，或在其他县级行政区域设有分支机构但资产规模小于 100 亿元的农村商业银行，执行与农村信用社相同档次的存款准备金率，该档次目前为 8%。旨在贯彻落实国务院常务会议要求，建立对中小银行实行较低存款准备金率的政策框架，加大中小型银行对中小民营经济的支持力度，促进降低小微企业融资成本 2019 年 9 月 6日 全面降准 全面下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点；此外，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率 1 个百分点，于 10 月 15 日和 11 月 15 日分两次实施到位，每次下
39、调 0.5 个百分点。支持实体经济发展，降低社会融资成本；促进加大对小微、民营企业的支持力度 2019年10月17日 定向降息 10 月 16 日，人民银行开展中期借贷便利(MLF)操作 2000亿元，中标利率 3.3%，与前次相同。由于当日无逆回购到期，实现净投放 2000 亿元。释放 MLF，后面可能减少公开市场操作的投放，再通过即将到来的缴税平衡资金面，使银行间市场的流动性合理充裕。增强央行货币政策操作的便利性与及时性。2019 年 11 月 5日 定向降息 11 月 5 日，人民银行开展中期借贷便利(MLF)操作 4000 亿元，与当日到期量基本持平，期限 1 年，中标利率为 3.25
40、%，较上期下降 5 个基点。为对冲税期高峰、MLF 到期等因素的影响,维护银行体系流动性合理充裕。同时，1 年期 MLF 利率下调 5 个基点，是去年 4 月份以来首次下调该政策利率，对于降低实体经济融资成本、稳定和扩大内需具有积极作用 资料来源：央行，中信建投证券研究发展部 4.00%4.20%4.40%4.60%4.80%5.00%5.20%5.40%5.60%5.80%17/0818/0118/0618/1119/0419/095.00%5.20%5.40%5.60%5.80%6.00%6.20%17/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0519/09 9 行业深
41、度报告报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 政策端解读政策端解读 中央中央层面：层面：存量房贷存量房贷将将与与 LPR 联动联动，中央全面放宽落户限制，中央全面放宽落户限制 2019 年 12 月 28 日，为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，央行宣布自 2020年的 3 月 1 日起，存量浮动利率贷款的定价基准开始转换为 LPR。我们认为存量房贷与 LPR 的联动，短期主要以呵护银行为重点，中期将为房贷利率联动提供空间。此次调整针对存量房贷，由于借贷双方最早可于 2020 年 3 月确定转换定价基准，于次年 1 月开始执行，则 2020 年按揭贷款
42、利率将不会发生变化，房贷利率与 LPR 产生联动的最早时间在 2021 年 1 月。在整个利率水平下行的背景下，房贷利率也有望联动下行。由于近年来金融机构每月新增的居民中长期贷款（近似于房贷）占总新增人民币贷款的比重较大，普遍在 30-40%左右，中短期内房贷利率维持稳定，也在一定程度上体现了对银行资产端呵护的政策思路。12 月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见，意见指出，全面取消城区常住人口 300 万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口 300 万至 500 万的大城市落户条件。推进基本公共服务均等化，常住人口享有与户籍人口同等的教育、
43、就业创业、社会保险、医疗卫生、住房保障等基本公共服务。图表图表28：2019 年年四季度四季度以来全国性房地产政策以来全国性房地产政策 时间时间 政策方向政策方向 内容内容 10 月 8 日 房贷利率 央行宣布自 10 月 8 日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。此次 LPR 最突出的一个变化是报价方式：改为按照公开市场操作利率主要是中期借贷便利利率(MLF)加点形成。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR 加 60 个基点。10 月 16 日
44、货币政策 央行 16 日早间公告，人民银行开展中期借贷便利(MLF)操作 2000 亿元，中标利率 3.3%，与前次相同。由于当日无逆回购到期，实现净投放 2000 亿元。10 月 13 日 房企融资“房住不炒”政策的持续推进下，房地产融资渠道正在逐一收紧，多家银行更是收紧了信用卡涉及房地产相关领域的交易。9 月以来，建行、光大、招商、兴业等多家银行均收紧了信用卡资金流入房地产类相关领域的交易。此外，还有不少银行限制了信用卡消费的商户类别。10 月 31 日 房企融资 监管层针对信托公司开始第二波进场检查，重点在通道、地产业务，地产业务监管的范围正进一步扩大，保障房、房屋装修等泛地产类融资也将
45、被监管收紧。占比较高的地产类通道业务在去通道背景下有较大的被压降空间。11 月 4 日 限购规定 国台办、发改委等 20 部门联合出台 关于进一步促进两岸经济文化交流合作的若干措施，其中第 18 条规定“持台湾居民居住证的台湾同胞在购房资格方面与大陆居民享受同等待遇”，自公布之日起实施。11 月 5 日 住房政策 十九届四中全会通过关于推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题的决定，将继续加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，同时深化农村集体产 10 行业深度报告报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 时间时间 政策方向政策方向 内容内容 权制度改革，实施乡村振
46、兴战略。11 月 5 日 货币政策 2019 年 11 月 5 日，人民银行开展中期借贷便利（MLF）操作 4000 亿元，与当日到期量基本持平，期限为 1 年，中标利率为 3.25%，较上期下降 5 个基点，这是自 2018 年 4 月以来首次调降 1 年期 MLF 利率。11 月 20 日 货币政策 11 月份 LPR 报价利率出炉，1 年期 LPR 利率下调 5BP 至 4.15%，5 年期 LPR 利率下调 5BP至 4.8%，1 年期和 5 年期的 LPR 较之前均有所下降。12 月 20 日 货币政策 人民银行 12 月 20 日公布了“新版”贷款市场报价利率（LPR）第五次报价。
47、12 月，1 年期贷款市场报价利率（LPR）为 4.15%，5 年期以上贷款市场报价利率（LPR）为 4.8%，两项利率与上期相同。12 月 25 日 落户政策 全面取消城区常住人口 300 万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口 300 万至 500万的大城市落户条件 资料来源：互联网，中信建投证券研究发展部整理 地方层面：地方层面：各地人才落户政策各地人才落户政策加速落地加速落地 11 月 8 日，上海新出台公有住房差价交换规定，要求上海户籍家庭拥有 2 套及以上住房、单身且年满 18周岁个人拥有 1 套及以上住房的、非同一户籍家庭成员的 2 名及以上个人，不得通过差价换房取得同一户公
48、有住房承租权。深圳从 11 月 11 日起，普通住宅的标准不再设价格线，但深圳市住建局也特别强调此次调整并不影响房地产调控政策，深圳未来仍将严格执行 2016 年以来的限购、限贷、限售、限价等政策。12 月以来，重点城市再一次集中放宽了落户政策。4 日，沈阳宣布下放户籍审批权；6 日，武汉提出取消积分落户年度数量限制；11 日，郑州宣布将在 2017 年户籍制度改革的基础上放宽两项、增加一项户口迁入郑州市落户条件。我们认为在本轮被熨平的房地产周期中，相较过去几轮大开大合的政策起伏，中央层面的政策定力显著强我们认为在本轮被熨平的房地产周期中，相较过去几轮大开大合的政策起伏，中央层面的政策定力显著
49、强化。我们认为房住不炒的主基调在未来仍将延续，全国层面的政策放松概率较小，化。我们认为房住不炒的主基调在未来仍将延续，全国层面的政策放松概率较小，但考虑到但考虑到 2020 年年多数三四线多数三四线城市销售下行，量价双双承压，我们对各地方政策的微调和边际宽松报以期许。城市销售下行，量价双双承压，我们对各地方政策的微调和边际宽松报以期许。图表图表29：2019 年年 10 月月以来以来重点城市（区域）重点城市（区域）政策政策 城市城市 时间时间 政策方向政策方向 内容内容 呼和浩特 10 月 1日 房屋限购 印发呼和浩特市房地产市场调控工作实施方案，实施范围在市四区，如意工业园区、金川工业园区范
50、围内。本次方案主要包括适时采取“限地价、竞房价、竞配建”等方式供应商品住房用地和限制购三套及以上住房不得办理商业贷款两方面。石家庄 10 月 7日 房屋限购 非户籍家庭近 3 年内连续缴纳 2 年以上社保，在主城 5 区限购 1 套住房，户籍家庭、其他区域皆不限购。在主城 5 区购买首套房，商贷、公积金贷款首付比例皆不低于 30%；二套无贷商贷首付不低于 40%，有贷商贷首付不低于 50%，二套公积金贷款首付不低于 60%；其他区域首套首付不低于 20%，二套首付不低于 30%；三套以上停贷。2007 年 5 月 1 日前，开发企业取得经济适用住房建设计划批文的，限售 2 年；开发企业在 20
