1、1照母山商务办公市场重庆 2019年7月SPOTLIGHTSavills R Lau 刘奕兴总经理-重庆+8623 6370 前言3内容摘要照母山商务办公市场，自 2001 年建设之初就作为全市招商引资重要落户区域和“重庆向北”发展的重要支点，然而长期以来区域由于缺乏优质写字楼以及市场化租赁程度偏低等特性一直被市场所忽视。历经十余年高速建设发展，照母山商务办公市场已经形成 270 余万平米的庞大体量，目前已经成为重庆最大的商务区之一，区域吸引力与日俱增，对全市优质写字楼市场有潜在巨大影响。第一太平戴维斯调查发现：展望未来，随着城市不断发展，照母山商务办公市场将面临供应和产业竞争的双重竞争挑战。
2、历经十余年高速开发建设，照母山商务办公市场可开发用地已殆尽，将从大开发进入大运营时期，存量资产运营将成为区域继续发展的关键。照母山商务办公市场面临三大影响及挑战：土地成本、政策扶持和产业集聚是照母山商务办公市场得以发展壮大的三大因素。供应端来看，照母山商务办公市场的楼宇租售以国资自持部分为主，占比 50%，社会资本持有物业占比仅为 2%，其余均为散售和总部自用楼宇；商务园区是区域内招商引资最重要的物业载体，占比高达 88%，优质写字楼比例仅为 12%；供应端的业权和物业构成比例反映出照母山区域相较其他区域市场化程度低的独特性。需求端来看，信息技术、金融以及房地产行业构成区域内主要租户来源，整体
3、占比接近六成；重庆本土企业是照母山商务办公市场需求的绝对主力，占比超过六成，与全市国内资本主导的优质写字楼市场呈现出不同格局。区域内甲级写字楼由于整体体量小，租金性价比高的特点，整体空置率最低。商务办公供应生态单极化，影响区域市场竞争力；庞大的商务园区分流全市写字楼市场需求；交通和商业配套不尽完善，影响区域办公体验。内容摘要 4 平方公里。区域始建于 2001 年，依托“重庆向北”的发展契机，历经超过 15 年的连续开发建设和招商引资，当前逐步形成重庆最庞大也最为重要的商务办公市场之一。最初作为北部新区高新技术产业园的重要部分，照母山区域被定位为科技产品工业化生产区，发展医药、机械、高新科技等
4、行业，引入药友制药、华邦制药等重点企业。2004 年，江北嘴中央商务区开始进入建设期，为突出差异化且继续承担城市向北的支点作用，北部新区管委会提出打造重庆 EBD-生态科技商务区（Ecology Business District），金融机构、政府单位以及国资和社会企业不断涌入，照母山从工业生产和研发区域逐步演变为城市综合商务区。2014 年，北部新区撤销，两江新区重新调整新区各区域战略定位和产业布局，提出打造照发展背景母山科技创新城，旨在发展引领全市新经济龙头区域。从数次战略定位易帜调整来看，照母山商务办公市场由于区位重要性和产业基础等，对重庆发展战略意义不言而喻，同时也折射出自身发展定位的
5、不确定性。在政府强力引导和扶持下，两大国资企业高科集团和渝兴集团深度参与打造，并引入众多社会资本，照母山商务办公市场已经形成 270 余万平米的庞大体量，吸引了中国移动、中国电信、中国联通、阿里巴巴、腾讯、重庆进出口银行、中国银行、中国建行等一大批科技、金融和总部类企业落户。同时，随着两江新区经济发展引领全市，房地产、专业服务、贸易零售等不同行业的企业也开始集聚于此，区域吸引力与日俱增。照母山商务办公市场发展卫星图主要企业入驻时间线信息技术类：中国移动，中国电信总部企业：交运集团，重庆茧丝绸集团有限公司金融类：重庆进出口银行公共机构：财政局，税务局，发改委等公共机构：重庆市人民医院，重庆仲裁委
6、员会信息技术类：中国联通总部企业：渝富集团等金融类：中国银行，中国工商银行，中国建行等信息技术类：腾讯，阿里巴巴，完美世界，紫光集团，云从科技等公共机构：重庆自由贸易试验区人民法院，渝北检察院等房地产类：恒大集团，中骏地产，阳光城等金融类：马上消费金融等20042010201520192014201820102007来源 第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部5兴起与发展照母山商务办公市场以两江幸福广场为核心，以星光大道和黄山大道等主干道为轴沿线开发。第一太平戴维斯以高快速路和两江幸福广场为物理分界和楼宇/区域供应时间和功能定位为参考，将照母山商务办公楼宇划分为 ABCD 四个板块。空
7、间布局板块区位集中供应时间主要楼宇和企业功能定位特点A两江幸福广场东侧2004-2008总部基地，金星、天王星、海王星等“星系列”楼宇、中国移动、中国电信、招商银行等总部楼主要产业为信息技术、金融、专业服务照母山区域的起步区，实现商务办公从无到有B两江幸福广场西侧2006-2012“星座”系列为主第二批产业楼宇、三峡担保、重庆机电集团等总部楼主要产业为信息技术、金融、专业服务大量总部和科研机构入驻C兰海高速西侧2015-2018互联网产业园、服务贸易产业园、山顶总部基地、信达国际主要产业为信息技术、服务贸易最新开发建设区域D内环高速南侧2008-2018财富金融中心、精信中心、上丁企业公园、市
8、发改委、市税务局等政府机构主要产业为金融、专业服务业、房地产、公共机构拥有最高楼宇品质的板块来源 第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部照母山商务办公市场区域构成照母山商务办公市场板块分类 2019 年第一季度，照母山商务办公市场已吸引了 2000 余家双创企业、100 多个研发中心、200 多家金融企业入驻，拥有全市最大的科技研发集群、最高的科技产值，科技企业总收入 6 年来保持着重庆第一，成为全市重要的金融和科创中心。照母山商务办公市场发展壮大主要得益于三大因素：土地成本、政策扶持和产业集聚。第一，照母山区域在发展初期，为实现新区跨越发展，创新推出众多工业/产业用地性质的土地，大幅
9、降低企业入驻的成本，创造“低价格高价值”的价值洼地，奠定后期长周期、大面积开发建设的基础。第二，产业环境离不开政策长期扶持。作为城市发展战略“一路向北”的支点，自成立之初便出台各种招商优惠政策吸引企业入驻，梳理最近的“黄金十条”政策可以发现三个特点：一是扶持范围明确，政策适用于在两江新区直管区、经营、纳税的先进制造业、科技型企业、总部企业和金融业，目标导向强；二是覆盖范围广，政策适用于企业从项目落户至持续发展到上市阶段，为企业全生命周期提供扶持；三是扶持手段多元化,从所得税减免，租金补贴，区域内企业合作奖励到高端人才奖励，技术创新扶持等。同时，区域作为自贸区的一部分，注册企业亦可享受货币流通自
10、由，负面清单制度等优惠。第三，产业集聚形成良性生态链。从北部新区时代开始，照母山商务办公市场就是招商引资的重点区域，不断通过各种方式引入龙头企业和公共机构，如中国联通、中国移动、市财政局、市税务局、市发改委，进出口银行，招商银行重庆分行、浦发银行重庆分行、重庆市三峡担保、阿里巴巴、腾讯。企业总部、公共机构的集聚对金融和科技等主要产业的上下游产业链企业充满吸引力，从而内育外引更多相关企业入驻，形成较为良性产业生态链。发展环境政策范围优惠范围在两江新区直管区注册、经营、纳税的先进制造业、科技型企业、总部企业和金融业，并符合重庆市、两江新区战略性新兴产业导向的企业。政策范围在自贸区内注册的企业。企业
11、所得税减免；重点项目落户及经济贡献奖励；高端人才奖励；企业股权投资，区域内企业合作奖励；技术创新扶持奖励；企业融资优惠；奖励企业上市；办公租金补贴。优惠范围注册公司不需承担资本；负面清单；货币流通自由；年税制度，所得税增值税减免。重庆两江新区四个“黄金十条”招商政策重庆市自由贸易区政策来源 第一太平戴维斯研究部来源 重庆市两江新区管委会照母山商务办公市场已入驻主要企业（机构）分布7市场供需发展现状截至 2019 年第一季度，照母山商务办公市场已经形成 270 余万方的庞大体量，是全市最大且最重要的商务办公市场之一。2007 年以前是起步阶段，随着第一批“星系列”产业楼宇，总部基地等不断交付，区
12、域总体量超过 60 万平方米，商务办公市场从无到有起步发展。2008-2014 年为积累阶段，七年内区域体量不断增加，迎来“星座系列”、渝兴广场、高科山顶总部基地等楼宇不断入市，录得期间超过 120 万方新增供应。同期重庆优质写字楼也呈现爆发增长态势，超过照母山存量体量。另外，重庆财政局，税务局，金融办国资委等大批政府机构以及中国银行两江分行，渝富集团等优质企业不断迁入，区域资源不断积聚，功能不断完善，为之后发展积淀更深基础。2015-至今为提升阶段，五年新增供应接近 90 万平方米，一方面区域迎来互联网产业园和服务贸易产业园等新一代国资持有的商务园区，同时涉外商务区、信达国际、精信中心、财富
13、金融中心等品质较高的优质写字楼项目亦不断竣工入市，楼宇品质显著提升，逐步成为综合性更强的商务区。从四大板块来看，A 区最早开始进行开发建设，并于 2010 年完成板块所有楼宇交付后步入运营期，目前存量占比约为 19%。B 区楼宇集中交付于 2010-2013 年期间，6 年后 2019迎来重科智谷项目供应，目前存量最大，占比 32%。C 区为新开发区域，2013 年起供应不断攀升，6 年供应约 80 万平方米，目前存量占比约为31%。D 区建设密度最低，存量占比仅为 18%。区域内楼宇租售以国资持有楼宇招商为主，两江新区国资自持楼宇占比超过半数，社会资本全自持业权项目仅存精信中心和微易中心等少
14、量楼宇，另外散售业权的楼宇近三成，其余皆为企业购买/建设自用的总部大楼。从物业类型构成来看，商务园区接近九成，而甲级乙级组成的优质写字楼占比不足二成，远低于全市平均水平。供应端的业权和物业构成比例反映照母山区域相较其他区域市场化程度低的独特性，也极大影响着区域市场的需求来源。供应分析05010015020025030035040045020042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820190510152025303540200420052006200720082009201020112012201320142015201
15、62017201820190501001502002503003502004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019A区B区C区D区来源 第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部3%9%88%来源 第一太平戴维斯研究部20%50%2%28%来源 第一太平戴维斯研究部商务办公市场历年存量变化照母山商务办公市场历年新增变化照母山四大板块历年存量变化照母山物业类型构成照母山楼宇业权构成 25%，远高于全市甲级写字楼租户中 8.2%的比例。除龙头企业外，绝大多数为中小微企业，承租能力偏低，并
16、集中在商务园区楼宇和腾讯和猪八戒等头部企业创办的孵化园之中。房地产房地产相关企业一直是重庆优质写字楼市场的主要需求来源，得益于近两年房地产市场的热度，大批外来房企进入重庆市场，其 2018 年新增租赁占比大幅上升。重庆北部地区是全市房地产开发建设最为重要的地区，因此照母山区域吸引许多外来开发商和关联企业拿地后选址于此，并贡献 17%的照母山商务办公市场使用面积，集中在区域内甲乙级等优质写字楼。金融虽不是金融业发展传统地区，但照母山商务办公市场的金融类企业占比依然超过 15%，且不含银行总部。其中，传统银行、担保以及小额贷款等新型金融企业占比超过八成。主要集中在商务园区和乙级写字楼。值得指出的是
17、，除了江北嘴和解放碑等核心商务区外，照母山区域金融要素集聚高于其他地区，小贷、P2P等金融企业在过去几年不断集聚于此。但是，区域内招商奖励政策较为严格，此类企业资质相对较好，发展更为稳健。商务中心及共享办公空间区域富集阿里巴巴、腾讯、猪八戒、华龙网、赛伯乐等龙头企业打造的互联网、移动手游、新媒体、文化创意等各类型众创孵化空间，整体占比 7%，为初创企业提供全市最为良好的产业生态。需求分析-重点行业截至 2019 年第一季度，照母山商务办公市场依靠政策和产业集聚等优势，吸引各类企业入驻，从行业需求来看，信息技术、金融以及房地产行业位列前三大租户来源，占比接近六成。*其他行业指传媒及娱乐、公共事业
18、、联合大企业、能源与材料以及健康医疗行业来源 第一太平戴维斯研究部不含银行、通信等总部大楼照母山商务办公市场租户结构 照母山各物业类型租户对比 0%20%40%60%80%100%来源 第一太平戴维斯研究部*90%20%40%60%80%100%市场供需发展现状资本来源分析从租户行业资本来源来看，重庆本土企业是照母山商务办公市场需求的绝对主力，占比超过60%，而且甲乙级优质写字楼的本土租户比例也超过 50%，均远高于全市甲级写字楼 36%的本土租户比例，与国内资本（非重庆本地）主导的甲级写字楼租户市场呈现不同格局。一方面反映出以商务园区为主的照母山区域通过其高性价比和财务补贴对租金敏感度高的本
19、地中小微企业具有较强吸引力，另一方面亦说明北部区域活跃的本地民营经济更倾向于就近选择办公地。从物业类型来看，区域内甲级写字楼由于品质好，租金定价较低，因此极具性价比，空置率仅为 21%。乙级楼宇租赁表现两极分化，部分边缘项目出租率较低导致整体空置率最高。商务园区空置率约为 35%，值得指出的是，部分园区楼宇如互联网产业园二期，重科智谷等新近落成项目体量较大，入驻较少，降低了整体出租率。2017 年及以前供应的商务园区楼宇中，空置率仅为 23%。照母山商务办公市场租户资本来源 来源 第一太平戴维斯研究部照母山各物业类型租金空置率 来源 第一太平戴维斯研究部0%5%10%15%20%25%30%3
20、5%40%45%50%0102030405060708090100照母山四大板块租金空置率来源 第一太平戴维斯研究部0%10%20%30%40%50%60%01020304050607080ABCD从四大板块来看，A 区由于建设最早，运营时间最长，因此空置率较低，但由于部分楼宇年代较为久远且运营不佳，难以挽留优质租户，租金已经步入下行通道。B 区为科研及总部大楼集中地，租户均较为稳定，租金表现最优，随着新项目重科智谷的不断招商完善，空置率将不断降低。C区为国资自持楼宇集中地，优惠覆盖面广，但由于板块整体供应时间较短，因此空置率较高。D区租赁表现整体最优，空置率最低，板块楼宇品质两极分化，受早期
21、项目影响拉动整体租金表现不佳。需求分析-重点行业 2019 年第一季度，照母山商务办公市场中，商务园区供应居于主导地位，占比高达 88%，优质写字楼供应过少，仅占总量的 12%。由于政策和区位等因素，市场对区域内高品质写字楼需求较大，甲级写字楼平均空置率仅为 21%，远低于照母山商务市场的空置率和全市甲级写字楼整体空置率（约 32%）。但是，目前单极化的供应结构导致一方面照母山区域内优质企业办公升级搬迁需求难以得到满足，另一方面较难满足外来优质企业对物业选址的要求，内外挑战将直接影响该区域长久的市场竞争力。相较之下，区域定位相似的成都市大源商务市场办公生态较为完善，各类型物业组成更为合理。成都
22、天府软件园作为大源市场的商务园区，是西部地区最成功的国家软件产业基地之一，也是国家级科技企业孵化器、国家级众创空间及国家创新人才培养示范基地，其占比不足整体区域市场供应量的一半。另一方面，大量优质写字楼供应为孵化成型且不享受园区政策的企业提供良好搬迁升级载体，不仅帮助成都高新区留住优质企业，并形成良性发展的商务办公生态系统。从供应项目的品质来看，照母山市场中2010 年前交付的楼宇占据区域总存量近半，其电梯、大堂、空调系统等楼宇硬件条件难以完全满足优质企业办公需求。未来三年，区域内预计迎来 13 万平方米的优质写字楼新增供应，仅占同期全市优质写字楼新增供应的 8%，而三年后照母山的优质写字楼存
23、量也仅提升至整个区域的 16%，届时区域内可开发土地将殆尽，优质写字楼供应不足的问题或将长期阻碍区域竞争力提升。庞大的商务园区分流全市写字楼市场需求金融、房地产和信息技术行业为 2018 年甲级写字楼市场中前三大新增来源，同时，三大行业在照母山的商务园区租户构成中亦位居前三。运用皮尔森相关系数法*比较照母山商务园区*与全市甲级写字楼整体租户结构发现：两者整体相似度高达 61%，证明区域对全市写字楼市场需求存在竞争关系并不断分流其租户，尤其是对全市北部区域写字楼产生更大影响。0%20%40%60%80%100%25%8%17%17%16%35%7%1%7%12%5%9%4%3%4%2%4%6%4
24、%4%8%4%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%*来源 第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部来源 第一太平戴维斯研究部重庆照母山与成都大源商务办公市场物业构成对比照母山商务园区与全市甲级写字楼租户对比全市优质写字楼未来供应比例，2019-2021 重庆照母山商务办公市场物业构成，至2021*皮尔森相关系数是用来反映两个变量线性相关程度的统计量，在-1与1之间取值，绝对值越大表明相关性越强。*不含银行，通信等总部大楼。92%8%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%7%9%84%全市甲级写字楼照母山商
25、务园区（不含总部楼）11影响和挑战聚焦具体租户，商务园区内不乏承租能力强优质企业租户，在其他一二线城市均入驻甲级写字楼，比如瀚华担保在北京入驻环球金融中心，天健会计师事务所和北京大成律师事务所在成都分别入驻华润大厦和中海国际中心，申港证券分别在成都和武汉入驻天府国际金融中心和中信泰富大厦，国联期货在无锡入驻无锡金融中心等等。由此更加反映照母山庞大商务园区分流全市写字楼市场需求。选择商务园区替代甲级写字楼主要源自几方面：一是城市向北发展多年，产业、人口和配套北移加大对新进企业的吸引力，尤其是房地产相关企业。二是全市最大优惠政策加持，对信息技术、新型金融、服务贸易等企业进行税收、租金、奖励等各种补
26、贴政策。三是高新科技产业集聚和公共机构和总部大楼等资源富集，吸引相关上下游产业链企业入驻。交通和商业配套不尽完善，影响区域办公体验照母山商务办公市场的交通系统较为不便，通勤体验不佳，突出表现在轨道交通及停车堵车两方面：轨道交通目前仅有 6 号线的光电园站以及 5 号线的幸福广场两个站点位于区域核心位置，且已批复将规划建设的轨道尚无通过照母山区域。由于整个区域超过四平方公里，外围楼宇项目比如互联网产业园等距离最近站点普遍超过 2 公里。轨道覆盖不足的问题亦是造成私家车通勤增长，加之早期入市楼宇因规范原因车库配比不足，共同导致区域内停车和堵车问题严重。商业配套以便利店为主，购物中心仅有财富中心和以
27、餐饮为主的星汇两江商业中心，整体来看供应偏少且分布不均。园内部分区域由于缺乏基础商业设施，部分办公人群午餐甚至以沿街快餐店，流动摊点为主，基础餐饮价格与园内消费水平差距较大，且影响区域整体商务形象及办公体验。来源 第一太平戴维斯研究部轨道交通及商业配套 财富中心 第一太平戴维斯研究部重庆商务市场或继续北移，科学城呼之欲出，照母山商务办公市场面临供应和产业双重挑战未来三至五年，重庆商务市场北移步伐不断，中央公园和礼嘉等地区均拥有较大商业用地储备和潜在写字楼项目。随着这些新兴区域逐步成熟，对企业和办公人群的吸引力将提升，不断入市高品质写字楼将成为主要承载空间。届时，照母山区域或将从向北发展的“支点
28、”转变为“通道”，当前区位优势或逐步弱化，且物业条件对现有和新进企业租户吸引力走弱，存在潜在需求分流挑战。另一方面，重庆市城市提升行动计划的公布，依托大学城规划建设科学城，打造西部“智能谷”，打造创新资源集聚地。科学城的建设势必争夺高新技术等新经济资源和产业，对当前照母山区域位于科技创新首位地区形成强大的挑战，也将影响未来办公需求。内环快速路内环快速路内环快速路内环快速路13未来展望存量运营和城市更新成为持续发展的关键历经十余年高速开发建设，照母山商务办公市场可开发用地已殆尽，从大开发进入大运营时期，存量资产运营成为区域继续发展的关键。面对供需两端的挑战，建议政府成立照母山商务办公市场统一管理
29、的相关机构，为辖区楼宇和企业提供全面服务和提高营商环境，并与专业第三方机构合作进行区域更新和整体品质提升的包装咨询。第二，重视楼宇运营和物业服务，与专业公司合作对一些存在设施老化和建筑破损等问题的老旧楼宇项目进行物业评估和改造方案，持续提升市场竞争力。第三，注重软环境打造，改善区域交通和商业配套设施，加强楼宇对办公人群的个性化服务，不断提升办公体验。未来三年照母山区域新增供应量下降，新经济筑基办公需求 未来三年内照母山商务办公市场仅有涉外商务区，环湖企业公园，两江数字大厦以及STC 服务贸易中心迎来供应，总量约为 13万平方米，供应量显著下降，也预示着区域楼宇投资开发建设周期的结束。在重庆不断
30、释放新经济发展引领政策和“智博会”等利好背景下，预计信息技术类行业将不断蓬勃发展。作为全市新经济领航区域，腾讯和阿里巴巴西南总部已与重庆市政府达成深度合作协议，在大数据、人工智能、云计算、区块链等做底层技术支撑下，在线支付、科技金融，借贷融资等交叉业务企业衍生出的办公需求将受益办公市场。05101520253035402004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019F2020F2021F照母山商务办公市场未来供应预测来源 第一太平戴维斯研究部市场研究部中央管理部商业楼宇部James Macdonald 简可高级董事
31、-中国区+8621 6391 Robert McKellar 麦家洛亚太区首席执行官+8621 6391 6688rmckellarsavills.asiaCriz Dai 戴晖高级董事-华西区+8628 8658 Harold Wan 万嘉栋高级市场研究员-重庆+8623 6370 3388 harold.W Eric Wo 胡裕华 董事长-华西区+8628 8658 Apple Liang 梁果 董事-重庆+8623 6370 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 6370 3388扫码关注：金融干货精选获取更多干货资料
