1、财 会 管 理 房地产公司财务危机浅析费博凡 张 欢（武汉东湖学院，湖北 武汉）摘 要：近年来，我国房地产企业债务违约事件频发，许多企业陷入财务危机。文章以民营房企 房地产公司为研究对象，通过对其财务数据进行分析，探究其危机爆发的原因，并提出相关建议。研究发现，政策调控、无序的多元化扩张、融资成本激增、现金流短缺和股利政策不合理是危机爆发的主要原因。关键词：房地产公司；财务危机；房地产中图分类号：文献标识码：文章编号：（）受到了宏观金融环境的影响，自 年以来，我国房地产市场进入寒冬，许多房企面临严重的现金流短缺问题。财务危机是指企业无法履行债务偿还而陷入困境面临破产的一种现象。财务危机的发生，
2、不仅给企业带来重创；同时，上下游企业和债权人等利益相关者的利益也深受影响，甚至波及整个行业及市场。因此，探讨财务危机的成因有利于房企的健康发展和金融市场秩序的稳定。文章以 房地产公司为研究对象，对其财务危机的成因进行探究，希望从中得到一些启发。一、房地产行业发展近况概述自 年 月在北京召开的中央经济工作会议上提出了“促进房地产市场平稳健康发展”的定位后，国房地产行业进入到规范调整阶段。至 年，央行设定“三条红线”，限制房企有息负债扩张，房企发展环境越趋严格。从表 中可知，我国商品房销量自 年后增长速度急剧下降，年增长率从 年的，到 年的。年至今，已不到。对 年房地产开发投资总额，投资总额虽在逐
3、年增加，但年增长率已从 年的近，降至 年的 左右。尤其在 年，房地产公司财务危机和大批房企违约事件的爆发，加之新冠疫情导致的原料价格的暴涨，房地产行业所面临的形势更加严峻。同时，冷淡的销售市场也间接影响到土地市场，年 月土地流拍数高达 家，为 年以来单月流拍数量的最大值。表 年房地产业宏观指标年份 年房地产开发投资总额 亿元 年增长率商品房销售面积 万平方米 年增长率 数据来源：数据库二、房地产公司财务指标分析 房地产公司成立于 年，于 年 月在港交所主板上市。房地产公司自上市以来，涉足多个产业，多元化的发展消耗了企业大量的资源。加之愈高的融资成本和愈严的行业政策等，使得 房地产公司财务风险剧
4、增，面临一系列财务问题，最终于 年下半年爆发了财务危机。基于此，文章将 房地产公司和 房地产公司的财务数据进行对比，对 房地产公司目前的财务状况进行综合分析。（一）盈利能力分析文章选取净资产收益率和总资产净利率来衡量企业的盈利能力。作者简介：费博凡（），男，汉族，湖南岳阳人。主要研究方向：金融学。财 会 管 理 表 房地产公司和 房地产公司盈利能力指标年份 年 年 年 年 年 年 年 房地产公司净资产收益率 总资产净利率 房地产公司净资产收益率 总资产净利率 数据来源：企业年报、方正证券 自 年来，公司的净资产收益率就出现大幅下降，详见表，到 年仅为；而总资产净利率从 年来，也出现的大幅下降。
5、公司净资产收益率自 年来稳步上升，年和 年虽出现小幅度下滑，但均保持在 以上。这说明 公司的资本使用效率逐年下滑，盈利能力趋弱等问题；但 年两家公司的净资产收益率均出现下滑，且 公司的净资产收益率从 降至，主要原因是 年房地产行业整体超预期波动，全行业盈利水平下降，详见表。（二）运营能力分析营运能力反映了企业的经营运行能力。文章选取应收账款周转率和存货周转率来衡量企业的营运能力。从表 能看出，公司的应收账款周转率明显高于 公司，均保持在 公司的 倍以上，且存货周转率也略高于 公司。而 公司的存货周转率在 年到 年一年中下降极为明显，由 下降至，下降约。公司应收账款周转率自 年来，处于上升的趋势
6、，虽然 年出现下滑，但尚在可控范围之内。这说明 公司收款能力和资产流动性均在逐年减弱，而 公司较快的应收账款周转速度能保证企业资产的流动性，从而使企业稳健有效地运作。表 房地产公司和 房地产公司营运能力指标年份 年 年 年 年 年 年 年 房地产公司应收账款周转率 存货周转率 房地产公司应收账款周转率 存货周转率 数据来源：企业年报、方正证券（三）偿债能力分析偿债能力是指企业用其资产偿还债务的能力。对企业能否健康生存与发展至关重要。文章选取流动比率和速动比率两个财务指标来分析企业的短期偿债能力，选取了资产负债率来分析企业的长期偿债能力。表 房地产公司和 房地产公司偿债能力指标年份 年 年 年
7、年 年 年 年 房地产公司流动比率速动比率资产负债率 房地产公司流动比率速动比率资产负债率 数据来源：企业年报、方正证券 短期偿债能力从表 可以看出，自 年来，公司的流动比率和速动比率就出现下滑的趋势。而 公司的流动比率虽略低于 公司，但总体保持较稳定的趋势。财 会 管 理 且 公司的速动比率稳定且在 年后均高于 公司。这说明 公司短期偿债能力在逐渐减弱，流动性不足。同时结合 公司转型方式可知，公司拥有稳定的偿债能力，一是因为 公司在转型过程中拓宽销售渠道，减少库存积压；二是 公司在销售过程中常预收款项，以此稳定企业的现金流。长期偿债能力自 年来，公司和 公司的资产负债率均一直处于较高水平。随
8、着 年国家“三去一降一补”等出台，公司的资产负债率有所下降，但无实质变化。其原因在于其负债结构发生了变化：自 年来，公司降低了债券、银行借款等有息负债的比重，却增加了应付账款的比重，将有息负债转化为无息负债。有息负债率在下降，但是应付账款却从 年的 激增至 年中的。这表明 房地产公司的资产负债率看似有所下降，但并没有发生实质性变化。（四）成长能力分析成长能力是企业扩大经营的能力。文章选取了营业收入增长率和净利润增长率作为评价指标。表 房地产公司和 房地产公司成长能力指标年份 年 年 年 年 年 年 年恒大营业收入增长率 净利润增长率 万科营业收入增长率 净利润增长率 数据来源：企业年报、方正证
9、券 从表 可知，公司营业收入增长率在 年大幅下滑，从 年的 下跌至 年的。而净利润增长率也在 年到 年中均为负值，说明 公司成长能力不足。而 公司自 年轻资产转型后，营业收入增长率在 年到 年均为正值；净利润增长率在转型初期的三年间增速较快，在 年达到最高点 后一直保持正值，说明 公司的未来发展前景较好。综上所述，从 公司 年至 年的财务数据可以看出，其各项财务指标均弱于 公司，且出现了不同程度的恶化；在凸显出的各种问题的综合作用下，公司的经营风险加剧，最终导致了财务危机的爆发。三、房地产公司财务危机成因分析（一）外部因素自 年来，我国出台一系列相关政策调控房地产市场，使其回归理性。年 月，国
10、家出台“房子是用来住的，不是用来炒的”的调控政策，综合运用土地、财税、立法等手段，确保房地产业健康的运行。对传统信贷层面，年 月银保监会发布通知，严禁资金违规流入房地产。对境外债务层面，年 月，发改委在关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知明确提出房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，限制了房企依靠境外债融资的规模。对信托层面，年 月银保监会强调继续控制房地产信托规模，导致依靠信托融资流入房地产的资金受限。年 月，央行设定“三条红线”，限制企业进行有息负债扩张，加大了企业的流动性风险。同年 月，银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的出台，约束了银行金融机构
11、在房地产业的贷款规模；减弱了房地产市场的需求，给房企带来巨大现金流压力。在多种政策调控的影响下，公司财务风险加剧，最终爆发了财务危机。（二）内部因素 无序的多元化扩张 公司自 年上市以来，就先后进入多个行业，但各个行业之间协同作用较弱，且均出现不同程度的亏损，未能给 房地产公司带来预期盈利。其中 足球从 年至今亏损超 亿元。斥巨资超 亿元成立的 冰泉连年亏损，三年后以 亿元出售；其余行业，包括 健康、旅游、文化等均呈现持续亏损的状态。融资成本激增 公司进入不同行业需消耗大量资本，而 公司的融资来源主要是银行借款，据 房地产公司财 会 管 理 年年报显示，年 房地产公司银行借款约 亿元，实际利率
12、为，金额较 年的 亿元上涨超一倍，而实际利率较 年的上涨约，借款利率和借款数额的激增，导致 公司融资成本增加。同时，对比同行业具有代表性的其他房企，房地产公司的平均融资成本在 年和 年中均在 之上，远高于其他三家房企，减弱了 公司在同行业的竞争力，详见表。表 年和 年中部分房企平均融资成本企业名称 年中 年 公司 公司保利发展华润置地 数据来源：各企业年报及公告 现金流短缺据 公司历年年报显示，公司经营活动净现金流在 年至 年六年期间，年至 年和 年四年均为负值；且投资活动净现金流六年内均为负值，现金流的不足进一步加大的 房地产公司的财务风险。股利政策不合理截至 年 月 日，公司共有 万亿港元
13、的债务，其中一年内到期的债务为 万亿港元，而账面非受限货币资金仅有 亿港元，短期债务现金缺口高达 万亿港元。然而，与之形成鲜明对比的是，年间，房地产公司的股利支付率常年维持在 左右；年间，其累计平均股利支付率高达。不合理的股利政策导致 房地产公司现金流短缺，引发了企业流动性风险。四、危机造成的后果（一）对上下游企业的影响 公司大量商业票据和应付账款未付，给许多持票企业带来重大损失。截止 年底，东鹏控股与 公司的应付票据和应付账款累计 亿元。受此影响，据东鹏控股年报显示，年东鹏控股的净利润为近五年最低，净利润下跌超。而文科园林手持大量的 公司到期未付票据，给其带来巨大的资金压力。据文科园林财报显
14、示，年文科园林净利润为 亿元，为其上市以来的首次亏损。而南通三建作为 公司下游企业，与 公司合作规模巨大，危机的爆发导致企业资金难以回流。据南通三建发出的公开信显示，南通三建被 公司拖欠到期的商票和未到期的工程款共计 亿元。年下半年以来南通三建的信用评级被多家公司下调。年 月 日，金螳螂公告称，公司起诉 公司拖欠工程款，案涉标的额共 亿元。（二）对股东的影响 年 月 日，公司发布其股票在港交所停牌的公告，停牌当日市值约为 亿港元，而在 年 月，其市值约为 亿港元。不到一年，企业市值下跌超，投资者资产大幅缩水，给投资者利益带来巨大损失。（三）对其他投资者的影响 年 月，公司旗下理财产品兑付问题爆
15、发，投资者要求提前兑付，出现挤兑现象。公司某财富总经理称短时间无法拿出 亿元现金将所有的理财产品兑付，给理财产品的购买者带来巨大损失。五、建议企业在制定发展战略时，要把握行业发展动向，关注行业政策，顺应发展趋势，在发展过程中聚焦核心业务，避免过度多元化带来的各种风险。同时企业要加强金流管理，规避流动性风险；在进行融资时，采用多种融资方式，降低企业融资成本。最后企业应建立科学的财务风险预警机制，预防风险发生的可能性。参考文献：许丹丹，上官鸣恒大集团财务危机成因探究财会研究，（）：韩洪灵，王梦婷，赵宇晗，等庞氏分红行为的界定、判别与监管 恒大集团分红现象引发的思考财会月刊，（）：王建勇，陈瑞琛对恒大危机的分析与反思财会月刊，（）：王满，何新宇企业财务战略转型之路的探索与实践财务与会计，（）：王敏房地产公司财务战略研究纳税，（）：，
