1、 敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告 2020 年 3 月 5 日 房地产 物管搭台，科技唱戏 光大证券物业管理与科技行业联合研究报告(1)行业深度 物业供给侧进化之科技赋能物业供给侧进化之科技赋能，疫情下科技应用充分发挥，疫情下科技应用充分发挥 科技，是物业企业应对人力成本提升的重要手段，也是物业管理赋能的重要方式。智能化管理既可帮助物业企业降低对基础劳动力的依赖，提升管理效率，又可助力业务扩张及社区资源整合。本次疫情中，物业企业的科技应用得到了充分发挥，在门禁/停车等诸多场景应用中提升防疫能力。物管科技物管科技赋能的赋能的发展方向发展方向：硬件和软件齐发力硬件和软件齐发力，管理，管
2、理和和终端同提升终端同提升 总体来看，物业企业科技投入侧重管理端、软件端，特别是内部管理系统和商业资源整合。而社区作为管理终端，其硬件设施的提升很大程度上依赖开发商交付状态。目前新房交付的智能化程度提升，物业企业积极推动旧社区改造，社区经营收入的公共收益也有望反哺社区硬件提升。物管科技赋能物管科技赋能的的经济性经济性案例案例：绿城服务：绿城服务走在行业前列走在行业前列 物管科技赋能不仅有助于提升物业企业长期竞争力，且在中短期内具备明显经济效益。2013-2018 年，绿城服务智能化累计投入 4.1 亿元，获取收入 19.67亿元、毛利超 6.5 亿元。相比 2014 年，2016-2018 年
3、绿城服务每平米人工成本下降 14.8%、13.9%、12.2%。物管科技赋能物管科技赋能的的应用场景应用场景：门禁、停车、安防、设备设施管理：门禁、停车、安防、设备设施管理、社区管理、社区管理等等 物管科技赋能通过众多的服务场景得以落地，如门禁、停车场、安防系统、设备设施管理等。门禁场景：多数企业自行研发门禁系统，融入物管 APP 平台；停车场景：产销模式与互联网模式主导，物业自建较少，智能停车系统在疫情中表现突出；安防场景：以海康威视、大华股份为代表的安防企业在社区智能安防方面实现全面布局，提供多种解决方案；设备设施管理：以汉威科技（智慧燃气）、宁波水表（智慧水务）为代表的设备厂商，具有成熟
4、物联网产品和配套线上管理系统；社区管理场景：涌现出不少优秀的代表性平台，如数字政通数字城管信息系统、捷顺科技天启智慧物联管理平台、腾讯海纳管理平台。投资建议投资建议 物业企业的科技赋能有助于增收降本，提升长期竞争力，推荐科技应用较为领先的绿城服务绿城服务（2869.HK）。围绕物业服务场景，科技产品的社区落地前景光明，空间广阔。推荐社区智能设备和服务商海康威视、海康威视、数字政通、数字政通、汉威科汉威科技、宁波水表技、宁波水表。头部互联网企业介入社区场景，通过第三方开放平台实现资源整合，建议关注腾讯控股、阿里巴巴腾讯控股、阿里巴巴。风险分析风险分析 智能化设备应用的经济性风险、依赖风险，及推进
5、进度慢于预期。证券证券 代码代码 公司公司 名称名称 股价股价（元）（元）EPS（元）（元）PE（X）投资投资 评级评级 18A 19E 20E 18A 19E 20E 2869.HK 绿城服务 9.84 0.17 0.21 0.27 35 43 33 买入 002415 海康威视 35.85 1.23 1.33 1.52 21 26 23 买入 300075 数字政通 14.69 0.28 0.32 0.43 39 36 26 买入 300007 汉威科技 14.70 0.21-0.34 0.53 47-25 买入 603700 宁波水表 36.38 1.17 1.35 1.81 25 19
6、 14 买入 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间 2020.3.3；绿城服务股价单位：港元；1港元=0.89 元 分析师 何缅南(执业证书编号：S0930518060006)021-52523801 姜国平 (执业证书编号：S0930514080007)021-52523857 孔蓉 (执业证书编号：S0930517120002)021-52523837 刘凯 (执业证书编号：S0930517100002)021-52523849 王锐 (执业证书编号：S0930517050004)010-56513153 殷中枢 (执业证书编号：S0930518040004)010-58452
7、063 范佳瓅 (执业证书编号：S0930518100002)021-52523691 卫书根 (执业证书编号：S0930517090002)021-52523858 贺根 (执业证书编号：S0930518040002)021-52523863 联系人 黄帅斌 021-52523828 王经纬 0755-23945524 乐济铭 021-52523797 2020-03-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告 投资投资聚焦聚焦 研究背景研究背景 我们在三大维度 12 量化指标，光大物业选股框架模型物业服务行业 2020 年投资策略中提出，政策推动与需求侧爆发共同推动物业供给侧
8、进化。其中科技赋能科技赋能，提质增效，提质增效是物业供给侧进化的重要方向之一。疫情中，物业企业的科技应用得到了充分发挥，在门禁、停车等诸多场景起到了防疫作用。综合来看，疫情防控对社区、物管科技应用起到了加速作用。随着物联网、大数据等技术的普及，智能道闸系统、智能门禁、智能停车场等硬件设施在社区内渗透率提高，物业服务企业普遍配备设施管理系统、数据共享中心，实现削减人工成本，提升管理效率，最终达到降本增效的目的。而社区智能化程度提升，带动下游智能设备和服务商市场空间提升，科技产品的社区落地前景光明。基于此，我们从物管科技赋能出发，探究物管科技赋能的发展方向和应用场景，以及由此带动的下游智能设备和服
9、务商发展机遇。我们我们创新之处创新之处 1）从物业企业和社区的角度出发，将物管科技赋能分为总部/管理端和终端/传感端，并分别阐述其应用推广的受益者和推动力量；2）经济性分析。物管科技赋能涉及到企业前期投入，需定量考察投入产出，以方便企业做出决策。经我们测算，2013-2018 年绿城服务智能化累计投入 4.1 亿元，获取收入 19.67 亿元、毛利超 6.5 亿元。相比 2014 年，2016-2018 年绿城服务每平米人工成本下降 14.8%、13.9%、12.2%；3）分场景讨论。物管科技赋能需要通过众多的服务场景才能得以落地，如门禁、停车场、安防系统、设备与设备管理、社区管理等。经过分场
10、景讨论，我们总结出各个场景下下游智能设备和服务商发展现状和发展机遇。投资观点投资观点 物管科技赋能有助于增收降本，提升长期竞争力，我们推荐科技应用较为领先的物业服务商绿城服务绿城服务。围绕物业服务场景，科技产品的社区落地前景光明，我们推荐社区智能应用设备和服务商海康威视、海康威视、数字政通数字政通、汉威科汉威科技、宁波水表技、宁波水表。头部互联网企业介入社区场景，通过第三方开放平台实现资源整合，我们建议关注腾讯控股、阿里巴巴腾讯控股、阿里巴巴。tOrNoMzRvN6MdN9PpNmMmOnNlOpPsRlOoOtO9PoPsMNZtRqMxNmRrR2020-03-05 房地产 敬请参阅最后一
11、页特别声明-3-证券研究报告 目目 录录 1、物业供给侧进化之科技赋能.4 1.1、科技应用是物业企业对抗人工成本挤压的重要手段.4 1.2、科技应用是物业赋能的重要方式.6 1.3、物业企业科技应用历程.7 1.4、物业企业科技抗疫.12 2、物管科技赋发展方向.14 2.1、管理端日趋成熟.14 2.2、终端智能化提升.16 2.3、发展趋势：社区智能程度提升，助力物管科技赋能.17 3、物管科技赋能经济性分析：以绿城服务为例.20 3.1、投入端.21 3.2、产出端.23 3.3、提效端.24 4、物管科技赋能：社区科技的应用场景.25 5、推荐标的.42 5.1、绿城服务.42 5.
12、2、海康威视.43 5.3、数字政通.44 5.4、汉威科技.45 5.5、宁波水表.46 6、风险分析.47 2020-03-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明-4-证券研究报告 1、物业物业供给侧进化之供给侧进化之科技赋能科技赋能 我们在三大维度 12 量化指标，光大物业选股框架模型物业服务行业 2020 年投资策略中提出，政策推动与需求侧爆发共同推动物业供给侧进化。其中科技赋能科技赋能，提质增效，提质增效是物业供给侧进化的重要方向之一。随着物联网、大数据等技术的普及，智能道闸、智能门禁、智能停车场等硬件设施在社区内渗透率提高，物业服务企业普遍配备设施管理系统、数据共享中心，实现削减人
13、工成本，提升管理效率，最终达到降本增效的目的。疫情中，物业企业的科技应用得到了充分发挥，在门禁、停车等诸多场景起到了防疫作用。综合来看，疫情防控对社区、物管科技应用起到了加速作用。前期布局较多的物管企业相对优势显现，彰显长期竞争力。同时，社区科技应用加速，有望带动下游设备和服务商发展。图图 1：物业管理企业通过科技应用实现降本增效物业管理企业通过科技应用实现降本增效 资料来源：光大证券研究所 1.1、科技应用是物业企业对抗人工成本挤压的重要手段科技应用是物业企业对抗人工成本挤压的重要手段 物业服务作为劳动密集型行业，人工成本一直是企业服务成本中占比最大的项目。依据中国指数研究院中国物业服务百强
14、企业研究报告，2017-2018 年，物业百强企业成本构成中，人员费用占比分别为 55.84%和57.84%。图图 2：物业百强企业成本构成中人员费用占比物业百强企业成本构成中人员费用占比 图图 3：2018 年物业百强企业成本构成年物业百强企业成本构成 资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所 资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所 移动互联物联网大数据人工智能其他技术物业服务企业智能道闸系统智能楼宇服务机器人智能门禁系统集成管控系统设施管理系统数据共享中心云平台管理运作成本人工成本物料消耗成本能源消耗成本物业信息化，提升管理效率操作机械化，提升作业效率流程标准化，服务质量统一服务智能化，
15、提升服务品质降本增效50.00%52.00%54.00%56.00%58.00%60.00%2015201620172018人员费用占比 57.8%公用设施保险费用 绿化费 办公费用 安保费 清洁费 公用设施维护 其他费用 人员费用 2020-03-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明-5-证券研究报告 物业费的“计划经济特性”与人工成本的“市场化特性”，导致在自然情况下，物业企业在收入端的提升速度始终弱于成本端。企业假如不启用有效的降成本、提高效率的手段，则利润空间将受到挤压。图图 4：居民服务和其他服务业就业人员平均工资居民服务和其他服务业就业人员平均工资 图图 5：36 城市物业服务费
16、城市物业服务费:普通住宅（元普通住宅（元/平米平米*月）月）资料来源：Wind、光大证券研究所 资料来源：Wind、光大证券研究所，截止 2020.1 我们在服务提费利润限制突破在即，资本助力物业龙头优势尽显物业服务行业系列报告（1）中提出，应对人力成本挤压，物业企业常用的方法有：1）通过科技手段，提升管理效率，实现减员增效；2）加大外包力度，利用第三方专业外包公司的规模化效应；3）通过开展业主增值服务实现增收；4）推动物业费提价。图图 6：物业企业利润挤压与释放模型物业企业利润挤压与释放模型 资料来源：光大证券研究所 0%5%10%15%20%010,00020,00030,00040,00
17、050,00060,0002003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018居民服务和其他服务业就业人员平均工资（元/年）YoY（右轴）0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%0.000.200.400.600.801.001.202013-062013-112014-042014-092015-022015-072015-122016-052016-102017-032017-082018-012018-062018-112019-042019-0936城市服务价格:物业服务费:普通住宅 同比（右轴）总成
18、本4.部分城市调升物业收费标准，利润空间逐渐抬升利润空间1.物业费标准涨幅低于成本涨幅，利润空间受到挤压当前时点降成本通道2.企业通过提升效率、增加外包等措施降低成本3.跨过“刘易斯拐点”，最低工资涨幅趋弱2020-03-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明-6-证券研究报告 受制于营运需要，基础服务外包程度存在极限值。2016-2018 年，保安、保洁、保修、保绿四项基础服务的外包率上升趋势明显放缓。而推动物业费提价属于外部因素，存在一定的不确定性。我们认为，业主增值服务的开展，是物业企业走向“社区综合服务商”的必由之路。而通过科技应用，实现提质增效，是企业“修炼内功”的重要途径。2013
19、-2017 年，百强企业智能化投入复合增长率超过 57.8%。图图 7：百强物业企业基础业务外包率百强物业企业基础业务外包率 图图 8：百强物业企业百强物业企业智能化投入智能化投入 资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所 资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所 1.2、科技应用是物业赋能的重要方式科技应用是物业赋能的重要方式 智能化管理可以帮助物业服务企业降低对基础劳动力的依赖，同时有助于扩大管理半径，提升管理效率，加快响应速度。2014-2017 年，百强企业人均在管面积提升 81%，2018 年人均产值15.15 万元，较 2014 年提升 75%。对基础劳动力的依赖减小同样体现在员工
20、结构上，2014-2018 年，百强企业高中及以下学历的员工比例下降 4.3pc 至 47.3%，大专及以上学历员工比例上升 4.7pc。图图 9：人均效能明显提高：人均效能明显提高 图图 10：百强企业员工学历构成：百强企业员工学历构成 资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所 资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所 19.0%24.0%29.0%34.0%39.0%44.0%49.0%54.0%59.0%2015201620172018绿化 秩序维护 清洁 设备维护 0%20%40%60%80%100%020040060080020132014201520162017智能化投入（万元）增
21、长率（右轴）051015200200040006000800020142015201620172018人均在管面积（平米）人均产值（万元）（右轴）44%46%48%50%52%54%5%10%15%20%25%2015201620172018本科及以上 大专 中专 高中及以下（右轴）2020-03-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明-7-证券研究报告 科技应用对物业企业的赋能同样体现在业务范围的扩张与社区的资源整合。目前，头部物业服务企业已纷纷将目光瞄准社区消费场景，并试图通过打造社区平台的方式进行融合。在基础物业服务方面，通过互联网管控平台实现各项服务的可视、可识、速答和统筹，从而实现省
22、工、省时、降本、增效。在增值业务方面，可以将资讯推送、邻里社交、公共服务和社区 O2O相结合，将业主的各项需求进行集合，从而形成社区生态圈。图图 11：基础物业服务网络化：基础物业服务网络化 图图 12：增值服务社区生态圈：增值服务社区生态圈 资料来源：光大证券研究所整理 资料来源：光大证券研究所整理 1.3、物业企业科技应用历程物业企业科技应用历程 物业企业及社区内的科技应用历程，实际上伴随着通讯及电子技术的发展普及。在硬件端，社区从机械化走向数字化，并逐渐发展智能化；在软件端，从最初的互联网通讯走向网络平台，以及移动 APP 平台。科技应用在企业管理、居民生活、基层治理方面发挥着重要作用。
23、1.3.1、2013 年年关键词：网络化关键词：网络化 科技手段最开始应用于大型商业、办公物业，并逐渐普及到公寓住宅的服务管理。随着网络时代的发展，物业企业开始加大智能化投入，根据中指院统计结果，在物业百强企业中，2013 年管理与技术员工中计算机类占比由 2012 年的 17.7%上升至 19.5%，提升 1.8 个百分点。2013 年，百强企业平均智能化投入 115.3 万元，同比+25.1%。案案例：例：彩生活推出“彩之云”，实行积分抵物业费模式；万科物业推出 APP“住这儿”，实现“物业沟通”，实现通知推送和信息线上化，以及“商家优惠”，搜索社区周围配套商家，订餐、订房、预约家政服务；
24、中航物业“知识管理平台”，有效解决系统前台与后台业务管理问题。绿化保洁保安维修互联网管控平台可视、可识、速答、统筹省工、省时、降本、增效社区论坛活动召集跳蚤市场邻里社交票务订购洗车修车美容按摩健身俱乐部公共服务家政服务医疗服务社区电商社区金融社区O2O广告、打折资讯热点新闻社区公告惠民政策资讯推送社区生活服务平台2020-03-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明-8-证券研究报告 1.3.2、2014 年年关键词：关键词：互联网互联网+融合移动互联等新技术，物业管理效率和管控水平都有了较大提高，低成本规模化扩张成为可能。2014 年，百强企业平均智能化投入 168.1 万元，同比+45.8
25、%。物业服务百强企业中，涌现出一批在“互联网+”开发与应用领域十分优秀的物业服务企业，据中指院不完全统计，拥有 APP 与微信服务号的企业占到 30%以上，拥有微信公众号的企业占到 70%以上，拥有独立官网的企业占到 85%以上。案案例：例：卓越物业：FMC“设施之家”设施管理软件，实现设施管理智能化，对设备设施全生命周期的 FM 营运阶段实行严密监控；长城物业：通过 PMS 系统，360 度智能化维护物业设备，自动化推进工作；通过 CRM 系统，跨项目远程管理与规范业主的服务流程和标准，把控业主服务全过程；通过一应生活服务平台，实现线上、线下的融合，业主可以通过实体的一应便利店和智能终端中的
26、一应生活获得优质的消费和服务体验；乐生活：通过改造监控体系控制，在电梯间、社区大门前后以及小区内道路上安装 360 度无死角的实时监控，并实现移动端实时观看；表表 1：“互联网：“互联网+”应用举例”应用举例 企业名称企业名称 运营平台运营平台 特色优势特色优势 长城物业 一应云 CRM、PMS；服务种类齐全，社区服务生态圈 彩生活物业 彩之云 社区 O2O；E 卡通彩付卡 万科物业 睿服务平台 EBA 远程设备监控与运营系统 金地物业“享”系列平台 基于 iBeacon 技术的反向运用；注重服务体验 金融街物业 96018 金融街生活在线产品 自发交流互动式平台 新城物业 新橙社 小橙成长积
27、分兑换 银湾物业 银湾云 3A 服务随时、随地、随心 第一物业 智趣生活 资源整合；跳蚤市场二手闲置物品买卖 万物至上 物业管理服务平台 PMSP 各部门/各岗位之间的网络化管理和自助化协作 新东原物业 东原社区智能系统 三屏互动，互联互通 资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所 1.3.3、2015 年年关键词：关键词：移动互联网、大数据移动互联网、大数据 通过新技术对传统物业服务在软硬件方面进行自动化、信息化、智能化升级，设备设施进行实时全远程监控、自动维护及节能改造等，大幅降低企业管理、运作、能耗及物耗方面的成本，实现基础物业管理成本的有效降低；另一方面，通过高科技手段的引入，使复杂业
28、务和重复性作业变得扁平化、智能化和标准化，降低企业人员数量与劳动强度，降低企业的人工成本。2020-03-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明-9-证券研究报告 2015 年，百强企业平均智能化投入 266.4 万元，同比+65%。人均在管面积和人均产值分别提升 38.7%和 20.1%，净利润构成中，多种经营（社区电商、家政、养老）占比提升至 31.3%。图图 13：人均在管面积和人均产值提升：人均在管面积和人均产值提升 图图 14：2015 年年多种经营利润占比提升多种经营利润占比提升 资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所 资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所 1.3.4、201
29、6 年年关键词：云计算、大数据关键词：云计算、大数据 百强企业充分利用云计算、大数据等新技术，构建智慧型社区；积极引进停车场管理系统、智能门禁系统、闭路监控管理系统、人脸识别系统、机器人等设备设施，借助智能化技术手段提高服务水准，使服务更加便捷高效，实现升级。移动互联等新技术应用一方面能大幅提升物业管理效率，扩大管理半径，促进企业降本增效；另一方面整合线上线下资源，围绕业主需求全面升级社区服务，方便业主生活的同时为企业创造新的盈利点。2016 年，百强企业平均智能化投入 478.06 万元，同比+79.45%案例案例：2016 年 9 月，长城物业推出一应云智慧平台 2.0 版本，使业主足不出
30、户便可实现报修、查费缴费、订餐、洗衣、购物等服务。此外，百强企业通过推行标准化服务，避免工作操作的随意性，提升服务效率与服务质量。万物至上拥有国内先进的物业集团化管理 ERP 系统和城市物业电子商务平台，是国内大型物业信息化建设集成服务提供商，能够为物业服务企业提供优质解决方案。绿城服务通过“幸福绿城”APP 等技术平台实现了园区的智能化管理，提高服务效率，同时提供产品和增值服务，2016 年增值服务收入为 4.84 亿元，同比增长 74.8%，增幅远高于基础物业服务收入。78910113000350040004500500020142015人均在管面积（平米）人均产值（万元）（右轴）16.7
31、%31.1%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%物业服务 多种经营 营收构成 净利润构成 2020-03-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明-10-证券研究报告 图图 15：智慧社区示意图智慧社区示意图 资料来源：光大证券研究所 1.3.5、2017 年关键词：年关键词：物联网物联网 物业企业继续深入推进自动化、标准化、集约化管理体系建设，以数据集成管控平台为中心进行可视化监控，通过管理支撑平台合理配置资源，提升运营管理效率。此外，物业企业搭乘人工智能快车，有机联动智能硬件、物联网传感器等设备进行信息交互，提高管理服务效率，为业主及住户带来优质服务体验，
32、软件方面，TOP10 企业全部拥有自己的 APP，TOP11-30 企业中，95%的企业推出了自己的 APP，而 TOP51-100 企业中，也有近 50%的企业上线了自身的物管 APP，继续保持稳定增长，进一步实现由粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转型升级。图图 16：2017 年年百强企业中拥有百强企业中拥有 APP 数量占比数量占比 资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所 云计算BIM系统ERP技术VR技术大数据物业服务平台社区O2O智能停车、远程监控、能耗管理报修、投诉、购物、订餐、缴费智慧社区物人社区生态系统100%95%77%49%0%20%40%60%80%100%120%
33、TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-1002020-03-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明-11-证券研究报告 硬件方面，百强企业通过对设施设备进行机械化、信息化、智能化升级改造，大幅度降本增效、提高服务水平；软件方面，百强企业建立智能化管控平台，以标准化服务体系和 CRM、SAAS、ERP 等管理系统，进一步开创智能化生态格局，提升管控效率 2017 年，百强企业平均智能化投入 716.22 万元，同比+49.82%。案案例：例：雅生活服务在总部设立集成管控平台，联动“运营云”、“数据云”、“物业云”、“物联云”及“开放云”五云系统交互配合形成社区服务生态管理系统；绿
34、城服务通过改造智能道闸设系统及运用巡逻机器人、案场机器人等，有效提升运营效率及服务质量；中海物业以“物联网平台+设计”为核心，提供智慧社区建设全程无忧服务，以“优你家”社区 O2O 服务平台，为客户提供物业基础服务和增值服务，为客户打造更加优质、便捷的社区生活体验。1.3.6、2018 年关键词：年关键词：“智能“智能+”随着人工智能的应用普及，越来越多物业企业尝试科技化、智能化改造，改善管理模式，重点提升管控效率。2019 年的政府工作报告首次提出了“智能+”。“智能+”提出综合利用大数据、人工智能、物联网、云计算等先进的信息技术，帮助传统产业焕发出更高的能效和更强的活力。在技术革新不断深化
35、的背景下，百强企业继续保持对技术运用的投入力度。据中国指数研究院统计，2018 年，20 余家百强企业智能化建设费用超千万，大部分企业对智能化的投入在 200-500 万元之间。表表 2：物业企业智能系统布局物业企业智能系统布局 企业名称企业名称 事例事例 万科物业 万科物业战略投资有方科技 4.74%的股份，携手有方科技，实现在物联网生态链上的重要布局，推进智能家居和智慧城市等五大社区场景下的产品落地 保利物业 携手灵伴打造 AI 客服升级物业服务体系，展示智能语音客服带给物业服 务的跨越式 AI 升级 龙湖智慧服务 自主研发科技物业系统，包括 FM 设施设备管理系统与 RBA 设施设备监管
36、系统，贯穿所有项目的运营管理及共享服务 碧桂园服务 独立研发的设备设施智能化管理系统（IRBA）实现设备实时监测及预测性维修保养，取代传统人工抄表与巡检工作，大幅降低人工巡检成本 金地物业 与酷蛙智能电器签署战略合作协议，通过创新研发物联网系统，推出健 康净水服务模式 华润物业科技 发布“悦家”“悦心”两个面向业主端及员工端的 APP，借助移动互联网 技术，搭建物业与业主沟通桥梁，致力于为业主打造全新智慧化生。融信服务 发布融智管理平台 V3.0 版，以满足客户深层次、更多元化需求 资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所 2020-03-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明-12-证券研究
37、报告 1.4、物业企业科技抗疫物业企业科技抗疫 社区防疫主要集中在六大场景：门岗出入管理场景、公区安防管理场景、设施管理场景、物管中心场景、业主归家场景、宅家联系客服场景等。碧桂园服务碧桂园服务 碧桂园服务借助科技助力疫情监控，打造智能防护体系。通过智能设施设备降低人员基础，整体上线社区疫情上报系统；通过智能监控云平台应用场景，实现人脸识别进入小区；智能识别与统计每日车行情况、在线与业主交流互动、通过特种强调声进行重要语音播放、智能呼唤电梯避免公共接触，无人机针对社区全方位消毒。图图 17：智能监控云平台应用场景智能监控云平台应用场景 图图 18：无人机消毒：无人机消毒 资料来源：碧桂园服务公
38、众号 资料来源：碧桂园服务公众号 美的物业美的物业 美的物业管理中心通过智慧人行系统，比对主出入口的高清摄像生成的人行轨迹，第一时间掌握业主进出社区的数据，对病毒可疑点、人车异常、人群聚集等现象自动锁定分析，此外系统还能对异常情况自动预警，实现安保人员的智能调度，在保障社区安全的同时，为防疫工作筑牢防护墙。图图 19：美的物业自动：美的物业自动人行轨迹人行轨迹 资料来源：美的物业公众号 2020-03-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明-13-证券研究报告 绿城服务绿城服务 绿城服务的智慧社区服务平台已平稳运行 7 年，面对“新冠肺炎”疫情，平台上线“园区住户行程收集”调查工具，累计收集近
39、 2 万份问卷反馈，有效助力物业一线服务人员对涉足重要疫情区域的住户进行重点排查。在社区防控过程中，大数据也起到了关键作用，通过 7 年业主大数据的沉淀，绿城服务全面掌握了较为精准的业主基础信息，这对社区居民基本情况的摸排采集工作起到了极大的助力作用，不仅减少接触感染几率，更极大提升社区防控工作效率。图图 20：绿城服务云图系统绿城服务云图系统 资料来源：绿城服务集团公众号 通过绿城服务 EBA 设备远程监控系统，对硬件设施远程管理，使大量工程人员投入到更重要的日常防疫工作上，大大提升了人员使用效率。图图 21：EBA 设备远程监控系统设备远程监控系统 资料来源：绿城服务集团公众号 蓝光嘉宝服
40、务蓝光嘉宝服务 2015 年，蓝光嘉宝服务尝试小区智能化服务，打造了物联网技术的设备管理平台，自主研发了 ECM 系统。目前，此项系统日趋成熟，通过在物业设施设备加装传感器的方式，结合物联网、互联网技术，实现设备 7*24小时不间断数据采集上报。通过 ECM 系统的实时监控，水泵房、配电房、发电机房等小区设备一旦出现故障，会立即发出报警提醒相关人员维修。借助此系统，可减少物业2020-03-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明-14-证券研究报告 工程板块员工对线下设备运行情况的巡检频次，以便腾出更多时间参与防疫抗疫工作，保障业主正常生活。此外，智慧人行、在线报修、在线缴费、智能预付费电表等
41、智能化服务都在此次疫情中发挥着重要作用，不仅减少了业主与高频触点接触、与外界人员接触的频率，更保障了在疫情状态下小区的日常生活。图图 22：蓝光嘉宝服务蓝光嘉宝服务 ECM 系统系统 资料来源：蓝光嘉宝服务公众号 2、物管科技赋物管科技赋发展方向发展方向 2.1、管理管理端端日趋成熟日趋成熟 站在物业企业的角度，目前对科技应用的投入主要有三个方面：1）内部管理提升，如 ERP 系统、财务管理系统；2）社区终端信息管理，如视频监控指挥系统、停车场管理系统；3）社区商业资源整合，如各类手机 APP终端，着重发展业主增值服务。总体来看，侧重于管理端、侧重于软件端。图图 23：物业企业科技应用的投入方
42、向：物业企业科技应用的投入方向 资料来源：光大证券研究所 商业资源整合ERP、财务分析等内部管理物业社区信息终端管理2020-03-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明-15-证券研究报告 从物业企业公告披露内容来看，在科技应用方面布局较为完善的有碧桂园服务、雅生活服务、新城悦、中海物业、保利物业等。布局方向主要是在总部集成管理方面，如碧桂园服务 CRM 及 ERP 系统、新城悦全面预算管理系统和思源业务管理系统；从上市募集资金用途分配来看，通常投入科技应用方向的比例在 20%-30%之间，仅次于业务扩张及收并购。表表 3：物业企业科技应用布局物业企业科技应用布局 物业物业 企业企业 智慧社
43、区布局智慧社区布局 募集资金募集资金投资计划投资计划 碧 桂 园服务 1）实施 CRM 及 ERP 系统，管理客户文件及数据，以对在管物业的整体运营状况进行大数据分析；2）已开发自有的 IRBA 系统，以便对设备和设施进行智能化管理，当中包括停车场管理系统、入口可视对讲系统、智能访客准入面部识别系统、景观维护管理系统及视频监控摄像头等设备；3）对电梯、公共区域电灯及水泵进行智能改造；4）“凤凰会”移动应用程序作为注册用户的服务平台；雅 生 活服务 1）在广州总部建立集控中心，包括呼叫中心、EBA 管控平台、质量核查系统、视频监控指挥系统、停车场管理系统等数据集成管控平台，实现服务过程可视化监控
44、及集中管理全国运营；2）通过监控大屏获取小区基本信息、物业管理费收缴情况、客户服务反馈、设施设备维护等数据；3）通过远程监控器实时查看监控社区各主要场景，通过各个子平台之间的数据交互以及大数据的运算结果提供给管理层进行实时的决策，同时提供至“雅助手”用以协助其服务；4）将系统中维修服务数据数字化，维修团队成员可透过“雅助手”对服务请求订单作出响应，从而实现抢单功能；约 10%（398.4 百万港元）用于进一步开发一站式服务平台；约 15%（597.6 百万港元）将用于实施智能设备；新城悦 1）计划引入其他信息管理系统，以帮助住户建立智能社区，包括执行内部监控系统、门禁系统、电梯控制系统、资源管
45、理、停车场门禁系统、自动锁门系统和其他智能设备；2）引入各种规范服务并在在管物业之间分享资源的自动化技术以方便作出管理决策。该等自动化技术包括全面预算管理系统、思源业务管理系统（包括资源管理和能源消耗管理）和共享会计服务中心；3）旗下智慧化公司成功进入开发商的供应商目录，参与到在建社区的智慧化工程服务中；约 15%（93.9 百万港元）将用于新橙社 APP及第三方供应商；约 15%（93.9 百万港元）将用自动锁门系统及停车场门禁系统、预算管理系统及思源业务管理系统；中 海 物业 1）已实施各种自动化与标准化措施，包括采用停车场保安系统、访客系统、绿化系统、楼宇进入及保安系统、视像监控摄录机、
46、机房远程监控系统、清洁自动化工具等；2）于交付前阶段向物业发展商提供自动化措施及产品，如访客系统及远程视频监控系统，亦向物业管理公司及我们管理的物业提供设备升级服务；保 利 物业 1）截至 2019 年 6 月 30 日，于中国取得了三项专利及 26 项软件着作权，其主要与项目数字化及运营智能化管理有关；2）通过 ERP 系统实时监控所有项目的服务状态，处理系统显示的各层级预警信息，分析异常数据；3）使用智能传感器收集水泵及电力设施的实时运行数据，员工可透过 EBA 平台监督并取得异常数据；4）将重点投入物联网应用建设，结合 5G+4K 高清视频摄像枪监控水、电公共设施的运行状态；使用智能门禁
47、设备及设施，如人脸识别系统、遥控门禁系统及入口可视对讲系统；约 6%（257.4 百万港元）将用于升级硬件以及开拓智慧社区及商业设施运营服务；约 18%（772.1 百万港元）将用于升级数字化及智能化管理系统；资料来源：各公司公告、光大证券研究所 2020-03-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明-16-证券研究报告 图图 24：雅生活集成指挥中心雅生活集成指挥中心 图图 25：中海物业中海物业 CRM 维修系统维修系统 资料来源：公司公告、光大证券研究所 资料来源：公司公告、光大证券研究所 2.2、终端智能化提升终端智能化提升 从社区的角度来说，一个完整的智慧社区实现，需要感知层、网络层
48、、平台层、应用层四个层面。在总部管理端和信息集成日趋成熟的背景下，社区智能化设备的提升需要保持同步跟进。站在系统的角度，即应用层的发展需要感知层的同步跟进。对于感知层，即社区内各种智能监控、道闸、传感器的布置，物业企业并无责任和义务。在投入产出比较为合理、能够明显优化管理的情况下，物业企业会考虑将其纳入成本，但对于大部分支出较高的智能硬件设备，则依靠地产商的前期布置，或业主共同收益的支出。“房住不炒”背景下，房价涨幅趋向平稳，部分开发商开始从自身产品出发，通过为住宅增加额外属性，提升业主舒适度，从而实现销售溢价。其中科技、绿色是常见的方向。而新交付楼盘在硬件上的智能化提升，更有利于物业企业接入
49、现有的设备管理系统，从而提升管理效率。另一方面，物业企业从管理角度出发，积极推动社区改造提升。且在改造的过程中，可以加入物业的管理要求，实现效率进一步提升。安防、智能设备等设施的引进，关系到业主切身利益，物业通常负责提供详细具体的方案，并推动业委会或居民表决通过。图图 26：社区智能设备的投入社区智能设备的投入 资料来源：光大证券研究所 物业社区信息终端管理摄像头智能道闸传感器地产商前期布置社区共同收益支出物业企业合理支出2020-03-05 房地产 敬请参阅最后一页特别声明-17-证券研究报告 2.3、发展发展趋势趋势：社区智能程度提升，助力物管科技赋能社区智能程度提升，助力物管科技赋能 综
50、上，物业在科技应用上的投入主要集中在内部管理系统、商业资源整合、以及社区终端信息管理。而社区作为物业企业的管理范围，其硬件设施的提升在很大程度上取决于开发商交付的状态。在后期改造提升过程中，物业企业通常积极动员业委会启用公共收益，或在可承担范围内自行改进。表表 4：智慧社区技术方案的实现：智慧社区技术方案的实现 主要组成主要组成 实现时期实现时期 主导方主导方 感知层 智能监控、道闸、传感器 房屋交付前 地产商 后期提升改造 物业/政府/业主 网络层和平台层 5G/WiFi/光纤 全周期 通信运营商 应用层 应用 APP/软件 房屋交付前 地产商 后期提升改造 物业/政府/业主 资料来源：光大
