1、证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 因科技，得规模，以服务因科技，得规模，以服务 物业管理行业深度报告2019.8.6 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基地产业分析师 S1010510120047 张全国张全国 地产分析师 S1010517050001 这篇专题报告主要聚焦科技应用对物业管理行业的改变。这篇专题报告主要聚焦科技应用对物业管理行业的改变。科技应用提高人均在管面积，也带来规模经济科技应用提高人均在管面积，也带来规模经济。作为一个劳动密集型行业，科技正在不断优化和释放物业管理公司的人力资源，企业从而得以在不显著降低服务满意度的同时持续增加人均在管
2、面积，从而有效化解了单位人工成本上涨的行业性压力。而科技应用需要一个成果识别和推广中心，需要总部持续的运维投入，也决定了物业管理公司不会“小而美”，规模经济成为现实。科技应用创造和优化增值服务，也便利基础服务提价和优胜劣汰。科技应用创造和优化增值服务，也便利基础服务提价和优胜劣汰。科技手段能够侦测业主多元化的生活服务需求，也能有效优化闲置的物理空间和人力资源，使之投入到增值服务中去。科技进步还有利于集体决策的形成，从而便于物业管理费定价灵活浮动，也有利于品牌物业管理商替换劣质服务提供商。我们也注意到，地方政府透过如“北京业主”App 等手段支持这一变化。科技巨头逐渐重视，物管公司持续投入，期待
3、居住体验颠覆性升级。科技巨头逐渐重视，物管公司持续投入，期待居住体验颠覆性升级。由于技术有待进步，物业费偏低，过去开发商重资源获取却不重居住体验，相比通讯、购物、娱乐和出行，居住领域在过去十多年变化最少。时至今日，腾讯等科技巨头开始重视智慧社区的发展前景。各大物业管理公司也纷纷加大科技投入。我们相信，5G 时代可能迎来的居住颠覆性变化，物业管理公司将扮演重要角色。科技投入强化物业管理公司竞争力。科技投入强化物业管理公司竞争力。科技投入在战术上是划算的，在战略上则有助于品牌巩固优化。例如，基于一系列假设，我们测算，绿城服务在近几年，以超过 1 亿元的狭义科技应用投入，获得了约 5 亿元的息税前收
4、益。风险提示：风险提示：科技投入效果难以定量测算的风险；过分强调替换人工导致服务满意度下降的风险；物业管理公司缺乏容纳科技人才的激励考核体系的风险。未来已来，看好品质龙头。未来已来，看好品质龙头。我们认为，科技应用不仅带来降本增效，拓展增值服务，更有可能为日后科技塑造新居住形态的重要实践者。我们维持行业“强于大市”的投资评级，看好品牌实力强劲，具备一定规模，有意愿加大科技应用相关投入，有可能推动完整增值服务体系建设的公司，推荐绿城服务，中航善达和中海物业，建议关注万科物业、保利物业、金科服务。重点公司盈利预测、估值及投资评级重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称公司名称 评级评级 股价股价
5、 EPS（元）（元）PE（元）（元）18A 19E 20E 21E 18A 19E 20E 21E 绿城服务 买入 5.54 0.17 0.21 0.27 0.35 32.6 26.4 20.5 15.8 永升生活服务 买入 3.27 0.07 0.12 0.23 0.31 46.8 27.3 14.2 10.6 中海物业 买入 3.76 0.12 0.17 0.22 0.28 31.3 22.1 17.1 13.4 南都物业 买入 17.49 0.91 1.00 1.20 1.46 19.2 17.5 14.6 12.0 中航善达 买入 12.06 1.28 0.93 0.83 0.99 9
6、.4 13.0 14.5 12.2 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2019 年 8 月 5 日收盘价，除中海物业为港币外，其他公司均为人民币，中航善达 EPS 计算依据对收购资产增发股份的假设，详见我们 2019年 7 月 26 日发布的报告中航善达：国企改革再进一步 物业管理行业物业管理行业 评级评级 强于大市（维持）强于大市（维持）2 1 9 0 0 6 4 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 8 0 6 1 6:5 2 物业管理物业管理行业行业深度报告深度报告2019.8.6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录目录 物业管理是个好行业物业管理是个好行业.
7、1 科技应用提高人均在管面积科技应用提高人均在管面积.3 科技应用带来规模经济科技应用带来规模经济.6 科技应用创造和优化增值服务科技应用创造和优化增值服务.8 科技应用优化集体决策机制科技应用优化集体决策机制.10 居住升级之路居住升级之路期待科技的颠覆时刻期待科技的颠覆时刻.11 房住不炒，科技应用将推动产品差异化.12 科技巨头重视程度提升.12 物业公司积极加大科技投入，优化服务体系.14 案例研究案例研究科技投入强化物业管理公司竞争力科技投入强化物业管理公司竞争力.17 必要的科技研发投入是品牌物业公司立身之道.17 案例：绿城服务的科技投入和回报.18 风险提示风险提示.21 相信
8、科技的力量，看好物业管理行业龙头相信科技的力量，看好物业管理行业龙头.21 绿城服务：依托科技应用，完善生活服务平台.21 中海物业：物联+互联双驱动，科技铸造优质服务.22 中航善达：期待强强联合的化学反应.24 万科物业：社区服务生态系统领导者.25 金科服务：科技应用能力突出.26 保利物业：重视科技，增长迅速.27 2 1 9 0 0 6 4 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 8 0 6 1 6:5 2 物业管理物业管理行业行业深度报告深度报告2019.8.6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 插图目录插图目录 图 1：中国物业管理行业管理面积变化.1 图 2：中国物业管理行
9、业营业总收入.1 图 3：2000 年后建成的北京 2468 个小区样本显示：平均物业费率随着房龄降低逐渐上升.1 图 4：相对房价和房租而言，物业费所占比例较低.2 图 5：2018 年底，四家港股上市公司在整体市场规模占比.2 图 6：TOP 公司管理面积均值和市场占有率.2 图 7：社区基础服务市场和增值服务市场的规模.2 图 8：永升生活服务主要业务内容.2 图 9：2018 年百强企业增值服务的收入来源.3 图 10：物业管理行业的发展模型.3 图 11：居民服务和其他服务业从业人员平均工资.4 图 12：2018 年百强物业企业成本构成情况.4 图 13：绿城服务单位员工薪资水平.
10、4 图 14：百强物业管理企业人均产值与人均在管面积.5 图 15：智慧停车解决方案的架构图.5 图 16：万科泊时易智慧停车系统.6 图 17：龙湖物业智慧停车系统.6 图 18：某社区的智能无人职守门岗.6 图 19：只有在特殊业态之下，扫地机器人才是合理选择.6 图 20：科技应用从总部投入到降本增效.7 图 21：物业管理的科技应用的分层.7 图 22：绿城服务的综合管理系统架构图.9 图 23：通过公共空间的运营，反哺表内与表外业绩经营.10 图 24：某业委会通过微信公众号公开物业服务信息.11 图 25：北京业主 App 界面.11 图 26：重点城市新看盘去化率.12 图 27
11、：25 个城市房价成交环比变化.12 图 28：腾讯海纳的业务模式图.13 图 29：腾讯海纳为轻资产的平台模式.13 图 30：碧桂园服务携手腾讯打造 AI+社区.14 图 31：百度 AI 开放平台改造贵阳百腊井社区.14 图 32：万科物业的智能化产品：黑猫一号智能通行系统.15 图 33：万科物业的智能科技运营体系.15 图 34：千丁互联的集成解决方案.16 图 35：百强企业中自行开发物业管理 APP 的比率.16 图 36：百强企业智能化投入金额变.16 图 37：科技系统开发的成本曲线纵轴：成本，横轴：运用规模.17 图 38：百强物业管理公司营业收入分布.17 图 39：绿城
12、服务“智慧园区”项目的主要内容.18 图 40：公司近年来经营效率的变化以 2014 年为 100%.20 图 41：在科技应用上的投入与收益测算.20 2 1 9 0 0 6 4 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 8 0 6 1 6:5 2 物业管理物业管理行业行业深度报告深度报告2019.8.6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 图 42：幸福绿城 APP 的主要功能界面.22 图 43：绿城服务的增值服务体系.22 图 44：中海物业近年来营业收入构成及增速.23 图 45：中海物业 2018 年增值服务的收入构成.23 图 46：兴海物联的 9S 体系智慧园区解决方案.23
13、图 47：以优你家 APP 为核心的社区 O2O 服务平台.23 图 48：招商物业下属的建筑科技公司的服务模块.24 图 49：万科物业营业收入及占比.25 图 50：万科物业毛利及毛利率.25 图 51：万科物业“住这儿”APP 功能一览.26 图 52：万科的“睿服务 3.0”模式.26 图 53：金科服务的大数据与分析和云数据服务.27 图 54：金科服务的大数据与分析和云数据服务.27 图 56：保利物业人数近 7 年复合增长率 22.3%，2018 年增长 30.6%.27 表格目录表格目录 表 1：龙头物业管理公司的科技运用现状.8 表 2：各大物业管理公司 APP 开发情况.8
14、 表 3：劳动密集型的典型公司 2018 年人均效能的比较.9 表 4：龙头物业管理公司的科技运用现状.14 表 5：万科全资子公司万睿科技的三个业务领域.15 表 6：物业管理公司科技投入和接入第三方平台之间的区别.17 表 7：绿城服务各项成本构成.18 表 8：公司的管理规模与管理效率的变化.19 表 9：绿城服务在科技应用上的投入与收益测算.20 表 10：自行开发智慧园区与加入生态平台的投入产出对比.20 表 11：重点公司估值表.21 表 12：绿城服务盈利预测简表.22 表 13：中海物业盈利预测简表.24 表 14：中航善达盈利预测简表.25 表 15：万科物业的主要业务介绍.
15、25 2 1 9 0 0 6 4 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 8 0 6 1 6:5 2 物业管理物业管理行业行业深度报告深度报告2019.8.6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 物业管理物业管理是个是个好好行业行业 物业管理行业处于成长期。行业在管面积持续增长，增值服务持续扩展，物业费在中长期有提升空间，毛利率稳定，产业政策支持，龙头市占率还有提升空间。不过，不过，这样一个这样一个好好行业，在很久以来却没有诞生出行业，在很久以来却没有诞生出优秀优秀的大公司的大公司，原因很多。其中一大原因就是作为一个劳动密集型，管理难度颇大的行业，行业规模不经济，优秀企业缺乏护城河。20
16、15 年年之后，科技的应用加速，开始之后，科技的应用加速，开始彻底改变彻底改变这个行业的这个行业的经营经营状况和竞争格局。状况和竞争格局。图 1：中国物业管理行业管理面积变化单位：亿平方米 图 2：中国物业管理行业营业总收入单位：亿元 资料来源：中国指数研究院，中信证券研究部 资料来源：中国物业管理协会，中信证券研究部 图 3：2000 年后建成的北京 2468 个小区样本显示：平均物业费率随着房龄降低逐渐上升（元/平米/月）资料来源：链家网，中信证券研究部 0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%050100150200250行业管理面积 增长率 01
17、0002000300040005000600070002008201220142017012345672 1 9 0 0 6 4 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 8 0 6 1 6:5 2 物业管理物业管理行业行业深度报告深度报告2019.8.6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 图 4：相对房价和房租而言，物业费所占比例较低 资料来源：贝壳网，中信证券研究部 图 5：2018 年底，四家港股上市公司在整体市场规模占比 图 6：TOP 公司管理面积均值和市场占有率单位：百万平米 资料来源：公司公告，中信证券研究部 资料来源：中国指数研究院，中信证券研究部 图 7：社区基础服务市
18、场和增值服务市场的规模单位：亿元 图 8：永升生活服务主要业务内容 资料来源：中国指数研究院，中信证券研究部 资料来源：公司公告，中信证券研究部 0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%0.00%0.02%0.04%0.06%0.08%0.10%0.12%0.14%0.16%0.18%0.20%1年物业费/房价 物业费/租金 绿城服务 碧桂园服务 中海物业 雅生活服务 其他广义潜在市场 0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%0.050.0100.0150.0200.0250.0300.020142015201620172018TOP
19、10管理均值 TOP10企业市场占有率 5,470.8 9,220.9 9,054.5 17,968.9 02000400060008000100001200014000160001800020000基础服务市场 社区增值服务市场 20182025E2 1 9 0 0 6 4 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 8 0 6 1 6:5 2 物业管理物业管理行业行业深度报告深度报告2019.8.6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 图 9：2018 年百强企业增值服务的收入来源 资料来源：中国指数研究院，中信证券研究部 图 10：物业管理行业的发展模型 资料来源：中信证券研究部 科技
20、科技应用提高人均在管面积应用提高人均在管面积 物业管理行业是劳动密集型行业。一方面，短期单盘物业费提升是比较难的。另一方面，人工成本呈现刚性上升特征。暂时不考虑增值服务，如果人均在管面积不能提升，则行业的毛利率大概率会被挤压。17.65%15.38%14.83%12.06%11.03%9.56%7.02%5.42%4.27%2.78%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%案场服务 工程服务 顾问咨询 空间运营 其他业务 房屋经纪 电商服务 社区金融 家政服务 养老服务 2 1 9 0 0 6 4 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 8 0 6 1 6:5 2 物业管理
21、物业管理行业行业深度报告深度报告2019.8.6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 图 11：居民服务和其他服务业从业人员平均工资单位：万元/年 资料来源：Wind，中信证券研究部 图 12：2018 年百强物业企业成本构成情况 图 13：绿城服务单位员工薪资水平单位：人，万元/年 资料来源：中国指数研究院，中信证券研究部 资料来源：公司公告，中信证券研究部 但但实际的情况则是，实际的情况则是，物业物业管理公司人均管理公司人均在管在管面积面积在在不断提升不断提升，毛利率也不至于下降毛利率也不至于下降。这种提升的最大原因，是科技的应用。0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%
22、0.01.02.03.04.05.06.0就业人员平均工资 同比增速 2 1 9 0 0 6 4 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 8 0 6 1 6:5 2 物业管理物业管理行业行业深度报告深度报告2019.8.6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 图 14：百强物业管理企业人均产值与人均在管面积单位：万元，平方米 资料来源：中国物业管理协会，中信证券研究部注：该人均在管面积剔除外包，2018 年人均在管为中信证券研究部估算值 这种科技应用，主要是指“用机器解放人”，以科技的应用来优化人力资源的配置。这主要包括在停车，门岗等环节运用科技手段，将人力资源解放出来，投入到其他的场所
23、，也包括利用科技手段提高人员的调度效率。案例：智慧停车解决方案案例：智慧停车解决方案 智慧停车是指在停车场通过人工智能、智能硬件等综合应，实现停车位资源利用率最大化、停车场利润最大化和车主停车服务最优化。简单来说，智慧停车的“智慧”就体现在：“无人值守+智能找车位”。目前大型物业管理公司如万科物业、龙湖物业等均开展智慧停车解决方案的探索和试点。通过智能硬件运用，结合人工智能技术，减少了停车场人员配置需求，也让业主使用体验更加顺畅。图 15：智慧停车解决方案的架构图 资料来源：中信证券研究部 8.7 10.4 12.1 14.0 15.5 3273 4539 5257 5913 6500 010
24、002000300040005000600070000.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020142015201620172018人均产值 人均在管面积 2 1 9 0 0 6 4 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 8 0 6 1 6:5 2 物业管理物业管理行业行业深度报告深度报告2019.8.6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 图 16：万科泊时易智慧停车系统 图 17：龙湖物业智慧停车系统 资料来源：万科官网 资料来源：融家科技 不过，科技在致力于节约人工时，可能会陷入“服务满意度降低”和“求多求洋”两个误区。我们承认，智能门岗是可以起到节
25、约保安的效果的，但如果保安数量太少，过分迷信二维码开门，短信开门，人脸识别开门，可能导致小区安全出问题。只有在较长的实践中，才能探索出科技和人工投入的阶段性合理比例，避免服务满意度降低。我们认为，有时候企业为了科技而运用科技，没有考虑成本，反而增加了运营成本。例如，不成熟的保洁机器人运用，虽然可能增加了人均在管面积，但公司的总成本可能会更高。因为当前保洁机器人可能尚未完全成熟，还不适合大规模推广。图 18：某社区的智能无人职守门岗 图 19：只有在特殊业态之下，扫地机器人才是合理选择（国家图书馆中航物业的扫地机器人）资料来源：西莫罗智能门禁 资料来源：环球网 科技应用科技应用带来规模经济带来规
26、模经济 绝大多数科技应用，都无法只在单个项目机械复制，而需要在总部投入一定的资金。这些投入意味着物业管理公司的总部不仅是一个成本中心，管理中心，也是一个科技成果2 1 9 0 0 6 4 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 8 0 6 1 6:5 2 物业管理物业管理行业行业深度报告深度报告2019.8.6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 识别和推广中心。图 20：科技应用从总部投入到降本增效 资料来源：中国指数研究院，中信证券研究部 科技成果的应用、识别和推广，需要一定的收入规模作为支撑。由于科技的出现，才使得物业管理行业告别了小而美的形态，走上规模经济的道路。没有规模，企业无
27、法整合应用无人的客服中心，无法形成数据共享中心，无法建设集成的管控系统。如果我们把物业管理的应用，分为基础层，网络层，分析层和应用、平台层，那么我们可以发现，随着科技应用走向深入，规模经济可能更为明显。当科技应用只是停留在采购自动抬杆系统时，规模尚且不是一种决定性因素。可是当科技应用涉及到大数据的反馈，运筹优化时，规模就必然成为决定性的因素。图 21：物业管理的科技应用的分层 资料来源：中信证券研究部 2 1 9 0 0 6 4 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 8 0 6 1 6:5 2 物业管理物业管理行业行业深度报告深度报告2019.8.6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 8
28、 表 1：龙头物业管理公司的科技运用现状 公司名称公司名称 科技运用现状科技运用现状 万科物业 建筑智能化、设施设备维保、智能停车、智能机器门、智能通信、智能门禁；综合管理系统睿服务，物业管理软件住这儿 长城物业 APP：一应生活、一应智能、悦帮；微信公众号和小程序：一应缴费小程序、一应活动小程序、一应生活微信公众号 主要后台系统：CSS、BMS、SRM、收费云、社商云、物联网平台（楼控、通行、停车）、数据监控、联盟购 人工智能技术：智能停车、智能楼控、智能门禁（人脸识别）、人工智能管家小 U 绿城服务 通过大数据平台的建立、智能设施设备的引入、移动互联网及应用软件的推行，打造全方位的一体化智
29、慧物业平台。碧桂园服务 通过信息系统已实现了全业务线条的管控。包括 ERP 系统、CRM 系统、成本系统、网购平台系统等；物联网：设备设施远程监控、智能电梯、智能消防、智能安防、智能停车场、智能门禁、智能照明。其他：400 智能客服、智能催费助手、智能语音助手、智能推荐助手、智能安防、智能品质巡检、大数据预测、精准营销 永升生活服务 悦生活平台、智慧物联平台、财务人事共享平台和经营分析平台。资料来源：中信证券研究部 案例案例：生活服务：生活服务 App（小程序）（小程序）为了加强社区链接，企业需要通过技术应用，加强社区各主体之间的联系，包括业主与管家，物业管理公司与员工，业主与业主，乃至与社区
30、内设施设备的连接。这种万事万物的互联，有效提升业主和物业的沟通效率，优化管理人员的配置，也为增值服务提供平台。表 2：各大物业管理公司 APP 开发情况 公司名称公司名称 APP 公司名称公司名称 APP 万科物业 住这儿 雅生活服务 雅管家 碧桂园服务 凤凰会 绿城服务 幸福绿城 彩生活 彩之云 新城悦 新橙社 蓝光发展 嘉宝生活家 中海物业 优你家 金地物业 享家社区 南都物业 悦嘉家 资料来源：华为应用商店 当然，物业管理企业也可以选择接入第三方开发的平台，不自行开发 App(小程序)（这样就不需要规模了）。但第三方平台，由于要兼顾不同的加盟方，故而在功能设定方面，一般只是考虑最基础的服
31、务内容。当然，如果要依赖于其他平台，物业公司在增值服务等领域的主动权，在新科技应用尝试的主动性方面，也都明显受到制约。总而言之，我们认为科技成就了规模，赋予了公司总部新的生命力；而规模又助力了科技，使科技应用的投入不断壮大。科技科技应用应用创造创造和和优化增值服务优化增值服务 除了在基础服务方面降本增效，科技还极大扩展了物业管理公司的业务范围。2 1 9 0 0 6 4 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 8 0 6 1 6:5 2 物业管理物业管理行业行业深度报告深度报告2019.8.6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 9 科技应用强化了发掘增值服务需求的可能性。由于科技应用带来的
32、业主和企业之间的互动（比如透过 App），就可以最大限度发掘业主的多元化需求。一些简单的需求，物业公司可以收费满足；另一些需求，物业公司可以引入（并认证）专业服务机构来满足，这个过程中物业公司可以获得佣金。图 22：绿城服务的综合管理系统架构图 资料来源：公司公告，中信证券研究部 科技也大大增强了人和物的效率。物业管理公司的人均能效是比较低的，除了增加在管面积之外，另一个提高人工效率的办法，则是推动部分人员“一专多能”，应对基础服务之外的服务需求，为公司开拓增值服务收入来源。表 3：劳动密集型的典型公司 2018 年人均效能的比较单位：人，万元 公司名称公司名称 员工数量员工数量 人均工资人均
33、工资 人均创收人均创收 人均创利人均创利 人均市值人均市值 海底捞 60,956 8.23 27.84 2.70 230.26 顺丰控股 135,294 15.28 67.22 3.37 120.11 绿城服务绿城服务 24,975 8.38 26.87 1.86 62.01 中海物业中海物业 36,115 5.27 11.50 1.13 30.46 资料来源：公司公告，Wind，中信证券研究部注：市值基准为 2019 年 8 月 2 日收盘市值；由于物业管理公司存在把部分业务外包，实际人均效能可能远低于此处反映。科技大大强化了空间的利用。广告业的进步使得大量公共空间得以利用，小区增加了运维的
34、专项收入，而物业管理公司也增加了佣金收入。科技的进一步发展，则使得一些公共空间可以选用更高效的屏幕，甚至切入业主需求传递信息，提高广告本身的效率。虽然物业管理企业往往不拥有空间的产权，但物业公司具有不可动摇的经营便利。2 1 9 0 0 6 4 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 8 0 6 1 6:5 2 物业管理物业管理行业行业深度报告深度报告2019.8.6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 10 图 23：通过公共空间的运营，反哺表内与表外业绩经营 资料来源：中信证券研究部 科技应用也意味着数据的反哺和空间利用的优化。App 和小程序可以更加深入刻画小区的用户画像，从而助力小区
35、广告的投放内容选择。楼盘字典可以加大二手房中介业务的房源吸引力，而这反过来使得物业服务中心兼营中介更具空间效率。科技应用科技应用优化集体决策机制优化集体决策机制 物业管理的一大痛点是集体决策机制难以形成。很多居民愿意接受物业费的提高，愿意更换优质物业，但这种意愿难以集体表达。科技的进步，有利于群体决策效率的提高。微信群的出现，使业主的集体意见达成成为可能。也正是在微信时代到来之后，一些特大城市的物业管理权才得到更迭。随着技术的进步，信息也更加公开透明，业主可以清楚了解业委会的履职情况，物业公司的收支情况，也更容易表达对物业公司的意见，形成对物业公司的理性认识。2 1 9 0 0 6 4 9/3
36、 6 1 3 9/2 0 1 9 0 8 0 6 1 6:5 2 物业管理物业管理行业行业深度报告深度报告2019.8.6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 11 图 24：某业委会通过微信公众号公开物业服务信息 图 25：北京业主 App 界面 资料来源：怡翠山庄业委会微信公众号 资料来源：北京业主 App 这一切，从根本上便利了物业管理费的合理提升，也有利于优质优价的品牌物业管理公司生存发展。更值得注意的是，政策明确支持物业管理权的更迭。北京日报报道（北京市人民政府网站转载）2019 年北京 3000 个小区将上线北京业主 APP。今后上线了“北京业主”APP的小区在表决小区管理规约和业主
37、大会议事规则、选举业委会、选聘和解聘物业企业、调整物业费以及使用住宅专项维修资金等小区共同事项时，原则上不得再使用纸质投票，而应当通过手机投票系统进行表决。有近千户业主的朝阳区石韵浩庭小区，只用了不到一周的时间，就达到了选举业委会的投票要求，选聘了金地物业提供服务。（该小区建成于 2004年，原物业费 2.5 元/月/平米，原物业为浩庭物业）我们相信，随着政府大力倡导，科技不断进步，物业管理费合理提价的空间将会打开，品牌物业管理商承接项目也将更加容易。居住居住升级之路升级之路期待期待科技科技的的颠颠覆时刻覆时刻 比较 2007 年，我们在通讯，购物，娱乐，出行甚至餐饮等生活领域，都已经发生了翻
38、天覆地的变化。然而，和 2007 年相比，在居住的领域，除了更加宅一点以外，几乎感受不到什么变化。小区还是那样的小区，楼宇还是那样的楼宇，物管还是那样的物管。我们认为，导致这种状况出现的原因主要包括：1、底层技术的原因。5G 时代之前的技术，不足以真正实现万物互联，实时互动。2、科技应用集成的投入需要，和房地产资源品属性之间的矛盾。房地产是资源品，2 1 9 0 0 6 4 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 8 0 6 1 6:5 2 物业管理物业管理行业行业深度报告深度报告2019.8.6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 12 能保值增值，居民买入房地产的核心理由，是周期判断和地
39、理位置判断。开发企业是尝试过科技住宅的，但一般没有取得产品溢价。3、较低物业管理费，和较高的科技应用投入之间的矛盾。大物业公司才刚刚出现，原有的小物业管理企业，难以支撑持续的研发投入。就算开发企业预先布局，小区的智能化设备也没有足够资金维护。4、科技巨头在居住领域发力较晚。比较有限的创新，也集中在促成房屋交易领域，但低频的房屋交易本身和居住的智能化距离甚远。房房住不炒，住不炒，科技应用科技应用将将推动产品差异化推动产品差异化 房住不炒，房地产的工具化属性日渐减弱。预计未来房价的波动幅度放缓，而这进一步加大了企业谋求差异化产品的需求。图 26：重点城市新看盘去化率 资料来源：中国指数研究院 图
40、27：25 个城市房价成交环比变化 资料来源：REALDATA 以往，房地产开发企业聚焦的核心只是拿地和融资，开发流程则是求快求省。在开发流程不考虑应用大量新科技的情况下，要求在运营维护过程“加载”新科技成果，例如智能家居等，成本可能更高一些。开发企业开始重视在开发过程中尽量使用新的科技成果，将成为智能化社区建设的起点。科技巨头重视程度提升科技巨头重视程度提升 我们认为，随着技术的进步，科技巨头对于居住的重视程度也日渐增加。在硬件领域的进步，很多都和开发企业、智能家居企业相关，也对物业管理公司起到助力。我们重点看看在社区生态运营方面的努力。例如，腾讯 2016 年启动了腾讯海纳产品线，作为物业
41、管理生态平台的建立者，旨在建立沟通社区各方，智能连接物业、住户及商铺，打造智慧化社区生态。40%50%60%70%80%90%100%-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%2 1 9 0 0 6 4 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 8 0 6 1 6:5 2 物业管理物业管理行业行业深度报告深度报告2019.8.6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 13 图 28：腾讯海纳的业务模式图 资料来源：腾讯海纳网站 腾讯海纳采取轻资产模式，分两步走提供未来社区解决方案。首先，建立基础物业线上管理平台，通过微信公众号作为社区线下流量的接入口，建立起社区组织架构，帮助社
42、区实现组织在线，对业主反馈做及时回应，打通业主端、服务端、商家端和政府端的联系。第二，通过开放的平台，引入开发者、服务商、硬件商，引入社区增值服务、社区智能硬件，开发者、服务商共同分担智慧小区的建设成本，并且从后续的运营中赚取收益。图 29：腾讯海纳为轻资产的平台模式 资料来源：腾讯海纳网站 腾讯海纳目前是轻资产生态平台，业务核心是基础物业管理线上平台，以及线上储存及运算支持。在物业端，为物业管理公司提供免费线上平台服务，帮助物业公司迅速建立线上管理平台。在开发者端，为社区开发者和服务商免费提供流量入口，帮助他们提供获2 1 9 0 0 6 4 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 8
43、0 6 1 6:5 2 物业管理物业管理行业行业深度报告深度报告2019.8.6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 14 客。最终腾讯获得线下社区流量入口，具备商业化的想象空间。目前腾讯海纳已经接入5000+小区，服务人数在 300-500 万人。腾讯海纳平台对没有独立开发能力的小物业管理公司很有吸引力。除了腾讯之外，百度等互联网龙头公司，也都对智慧社区的未来有不同的探索。图 30：碧桂园服务携手腾讯打造 AI+社区 图 31：百度 AI 开放平台改造贵阳百腊井社区 资料来源：碧桂园服务官网 资料来源：百度 AI 开放平台 物业物业公司公司积极加大积极加大科技投入，科技投入，优化优化服务体系服
44、务体系 物业管理公司是小区运维的执行者，也是科技的直接受益者。龙头物业公司近几年纷纷加大投资。表 4：龙头物业管理公司的科技运用现状 公司名称公司名称 科技运用现状科技运用现状 万科物业 建筑智能化、设施设备维保、智能停车、智能机器门、智能通信、智能门禁；综合管理系统睿服务，物业管理软件住这儿 长城物业 APP：一应生活、一应智能、悦帮；微信公众号和小程序：一应缴费小程序、一应活动小程序、一应生活微信公众号 主要后台系统：CSS、BMS、SRM、收费云、社商云、物联网平台（楼控、通行、停车）、数据监控、联盟购 人工智能技术：智能停车、智能楼控、智能门禁（人脸识别）、人工智能管家小 U 绿城服务
45、 通过大数据平台的建立、智能设施设备的引入、移动互联网及应用软件的推行，打造全方位的一体化智慧物业平台。碧桂园服务 通过信息系统已实现了全业务线条的管控。包括 ERP 系统、CRM 系统、成本系统、网购平台系统等；物联网：设备设施远程监控、智能电梯、智能消防、智能安防、智能停车场、智能门禁、智能照明。其他：400 智能客服、智能催费助手、智能语音助手、智能推荐助手、智能安防、智能品质巡检、大数据预测、精准营销 永升生活服务 悦生活平台、智慧物联平台、财务人事共享平台和经营分析平台。资料来源：中信证券研究部 作为中国规模最大的物业公司，万科物业在科技方面的投入时间长，投入力度大。万科智能科技的投
46、入，目的在于代替传统物业管理方式，提升管理效率，降低成本，让物业2 1 9 0 0 6 4 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 8 0 6 1 6:5 2 物业管理物业管理行业行业深度报告深度报告2019.8.6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 15 每一个动作可以量化，让业主实时感觉到服务的存在，进而提升业主对物业的整体满意度。表 5：万科全资子公司万睿科技的三个业务领域 类型类型 功能功能 效果效果 楼宇机电运维 数据远程采集、控制、报警与应用；工单与智能调度、绩效管理；能耗管理。设备运营状态、参数的实时采集和记录，减少人工配置；设备数据异常自行判断，超过阈值自动报警。任务主动推
47、送，增强技术员自我管理；任务完成评价报表有助于技术员提升工作效率。为节水节电、漏水检测提供数据基础，提高设备预防管理水平。智能物联 自主研发创新智慧社区智能化软硬件产品，如黑猫一号（智能机器门）、黑猫二号（智能停车场）、睿讯（智能通信）、睿开（智能门禁）等；创新集成市场多数主流硬件设备。整合社区的区域资源，以综合信息服务平台为支撑，依托社区的基础设施建设，完善及更新社区公共服务和便民利民的智能化服务系统。建筑智能 采用专业技术手段，借助智能化远程设备监控运营平台。保证设备设施正常运行，保障社区的稳定性和安全性，实现设备区域性集约化管理。实现设备运营状态、参数的实时采集和记录，减少现场巡查人员投
48、入，降低物业设备维护和运营成本。资料来源：万睿科技官网，中信证券研究部 图 32：万科物业的智能化产品：黑猫一号智能通行系统 图 33：万科物业的智能科技运营体系 资料来源：万睿科技官网 资料来源：万科物业官网 物业管理公司接近生活场景，科技应用相对“接地气”，也很容易落地。物业管理公司贴近一线，也更为重视服务，能够把握到新的商机。但是整体看，物业管理行业属于劳动密集型公司，在科技方面的投入存在限制，总体技术实力不强，开发能力较弱，还需要积极和科技企业相配合。千丁互联和龙湖物业关系密切，也属于开发企业相关资金孵化的，试图提供综合社区解决方案的公司。千丁互联成立于 2014 年 3 月，争取通过
49、物联网、云技术、大数据及人工智能的创新科技，实现社区数字化、线上化、数据化、智慧化，接驳商业服务及公共服务，赋能物业公司和服务业。2 1 9 0 0 6 4 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 8 0 6 1 6:5 2 物业管理物业管理行业行业深度报告深度报告2019.8.6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 16 图 34：千丁互联的集成解决方案 资料来源：千丁互联官网，中信证券研究部 图 35：百强企业中自行开发物业管理 APP 的比率 图 36：百强企业智能化投入金额变化单位：万元 资料来源：中国指数研究院，中信证券研究部 资料来源：中国指数研究院，中信证券研究部 总而言之，我
50、们认为在过往，科技应用推动人均在管面积提升，提升规模经济的边界，优化增值服务的组合和降低集体决策的难度。展望未来，我们相信社区居住将更趋科技化，智能化，科技对国民居住的改造，才刚刚开始。而物业公司，将在这一颠覆性变化中，扮演重要的角色。49%77%95%0%50%100%TOP51-100TOP31-50TOP11-300%10%20%30%40%50%60%70%80%90%01002003004005006007008002014201520162017智能化投入金额 增长率 2 1 9 0 0 6 4 9/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 8 0 6 1 6:5 2 物业管理物业管
