1、世邦魏理仕 研究部|亚太区房地产市场房地产市场展望报告展望报告大中华区大中华区2020 亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.3适应变革适应变革20202020年大中华区房地产市场十大趋势年大中华区房地产市场十大趋势1.1.商业信心正在改善，但挑战犹存商业信心正在改善，但挑战犹存1月中旬中美第一阶段贸易协定的签署已提振大中华区的企业信心。新型冠状病毒的爆发短期内将对中国经济形成较大的冲击，但我们预计其影响将是短暂的，经济增速有望在二季度后段开始回升。预计香港特别行政区经济将在今年下半年企稳；同时制造业回迁将继续支撑2020年台湾经济的增长。2.2.金融业开
2、放利好写字楼需求金融业开放利好写字楼需求2020年大中华区金融企业的写字楼需求将稳健增长。中国政府将在2020年落地一系列金融开放的措施，包括取消外资持股限制以及加快许可审批等。尽管商业环境尚在逐步恢复，香港仍是区域内重要的金融中心。3.3.5G5G商用全面启动将促进“商用全面启动将促进“ABC”ABC”科技产业发展科技产业发展2020年5G全面商用将推动人工智能（AI）、区块链（Blockchain）和云计算（Cloud Computing）这三大科技产业（简称“ABC”）的加速发展。金融科技的应用在香港等金融中心日益重要。未来5年，5G预计将在中国创造350万个工作岗位。科技行业的不断发展
3、将促进区域内科技园区和数据中心的需求。4.4.低利率环境将持续低利率环境将持续中国央行预计将在一季度进一步降准降息以缓冲肺炎疫情导致的经济下行风险。风险利差将由此扩大，从而为商业地产投资活动提供支撑。近期的经济预测显示2020年美联储或将维持现有利率水平，预计香港和台湾利率将跟随这一走势。5.5.写字楼市场向租户倾斜写字楼市场向租户倾斜虽然肺炎疫情将致使部分项目工期延误，但2020中国内地主要城市写字楼新增供应依然充沛。租户在租赁谈判中将占据优势，并享有更广泛的租赁选择。2020年香港核心商务区的可租面积将有所增加，从而为有升级需求的租户提供机会。台北市场新增供应有限，业主将租赁谈判中将保持强
4、势。6.6.租户将迎来更多升级搬迁选择租户将迎来更多升级搬迁选择世邦魏理仕预计中国内地主要城市此轮写字楼供应高峰将延续至2021年，今年以内租金仍有下行压力，但预计租金降幅同比收窄。建议租户利用此时间窗口进行升级搬迁。2020年香港市场写字楼供应较为有限，但租户仍有机会觅得更具质价比的租赁选择。未来两年内租户在台北市场进行搬迁的选项较少，但长期来看，搬迁至新兴区位的新楼将成为趋势。2020 亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.4适应变革适应变革20202020年大中华区房地产市场十大趋势年大中华区房地产市场十大趋势7.7.房地产组合的灵活性将成为租户的优
5、先考量房地产组合的灵活性将成为租户的优先考量世邦魏理仕预计租户将提升其企业房地产的灵活性以应对多变的商业环境。企业可以实行灵活办公场所策略（Activity-based Working），以及通过智能办公解决方案将共享办公纳入企业房地产选项。共享办公行业目前处于高速发展后的整合期，运营商将着力于提升其针对大中型企业客户的服务品质。8.8.消费本地化消费本地化中国内地的消费本地化方兴未艾。人民币贬值、跨境电商的发展以及因肺炎疫情爆发而导致的部分国际航班暂停都将支持本地消费，该趋势在2020年继续推进。中国本土品牌能快速适应消费者偏好以及迎合国潮的崛起，其主导地位将进一步提升。内地访港游客减少将令
6、香港零售物业市场持续承压，但社区型购物中心将更具韧性。台湾零售市场在本地需求的推动下将保持平稳。9.9.智慧物流进一步发展智慧物流进一步发展电商包裹数量和物流成本的持续上升令配送系统效率的重要性与日俱增，并推动仓库业主不断提升服务品质。世邦魏理仕预计市场将涌现更多专业化的智慧仓库，并推动仓储自动化的发展。为满足租户对物业硬件和科技配置的要求，仓库定制将是必然趋势。内地访港游客减少将令香港零售物业市场持续承压，但社区型购物中心将更具韧性。台湾零售市场在本地需求的推动下将保持平稳。10.10.结构性投资主题更加凸结构性投资主题更加凸显尽管低利率环境将持续令投资者受益，但借助租金上行的周期性投资的操
7、作空间仍较为有限。世邦魏理仕预计，结构性投资主题将在2020年变得更加突出，并体现出“3D”的特征：差异化的物业类型差异化的物业类型（D Different sectors）-物流地产的投资需求将持续增长。同时,包括数据中心、科技园区、医疗办公室和房地产债在内的利基板块将愈受青睐。防御性防御性（D Defensive）-宏观经济的不确定性将促使投资者更加关注一线城市和未来现金流稳定的资产。细分市场细分市场（D District specific）-不同细分市场的基本面可能存在显著差异。世邦魏理仕建议投资者关注成熟的核心商业区、科技园区和交通枢纽上盖及周边的项目投资机会。2020 亚太区房地产市
8、场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.5市场办公楼零售工业物流租金增长率*(%)空置率租金增长率*(%)空置率租金增长率(%)空置率香港特别行政区-10.0-20.0-5.0台北2.30.0-北京-1.10.53.5天津-2.70.00.0大连-2.60.0-1.1沈阳-2.10.0-0.5青岛-1.5-1.00.0上海-1.20.03.0南京-1.50.00.5杭州-0.50.01.5宁波-0.30.00.5苏州-1.00.02.5无锡-0.70.01.5广州0.00.03.0深圳-1.9-0.33.0成都-0.70.1-1.2重庆-2.6-0.4-1.8武汉-4.4
9、0.0-0.6长沙-3.80.0-20202020年租金增长率和空置率预测年租金增长率和空置率预测*写字楼租金增长指的是中国内地城市范围内的甲级和乙级写字楼。香港特别行政区的写字楼租金增长指的是全香港范围内的甲级写字楼，而台北仅指CBD地区的甲级写字楼。*零售物业租金增长是指除已公布商铺租金的香港特别行政区和台北外，全中国内地各购物中心首层租金的增长。数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月新型冠状病毒疫情新型冠状病毒疫情:对房地产市场的影响对房地产市场的影响2020 亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.7对房地产市场的影响对房地产市场的影响新型冠状病
10、毒疫情新型冠状病毒疫情起于去年12月的新型冠状病毒（COVID-19）爆发给大中华区经济带来了新的下行风险。此次疫情对全球经济亦会形成一定影响，但程度相对较轻。我们预计GDP增速在2020年第一季度将有较大下行压力。若疫情能得到快速控制，且未在主要城市明显升级，则其对经济的影响会局限于2020年上半年。CBRE预测2020年中国经济增速为5.6%，较此前预测下调0.5个百分点。交通运输、旅游酒店和餐饮业将是受影响最严重的行业。在社会不稳定因素仍然存在的情况下，疫情爆发或将延滞香港的经济复苏。疫情对台湾经济的影响较小。大数据、智能监测等新技术的应用和更发达的物流基础设施都将有助于政府更有效地控制
11、疫情。并且，我们也注意到，政府已经采取更积极的财政和货币措施稳定经济增长。如果疫情和经济增长的不确定性提高，我们预计，此类财政和货币政策也将进一步升级。对房地产市场的影响零售物业短期内疫情对实体商场的人流和营业额的冲击不可避免。商场已经缩短了营业时间，一些商户在疫情爆发后亦采取了关店措施。家庭外出活动和非必需物品支出的减少对娱乐、餐饮和服饰业态商户的影响将更为明显。我们认为，拥有全渠道能力的零售商将表现更佳。受非典影响，2003年第二季度，北京、广州和上海的社零增速均出现放缓，香港和台湾出现负增长。但上述市场在当年下半年均企稳反弹。与疫情更严重的城市相比，上海零售物业市场受到的影响较轻，时间较
12、短。2003年北京零售物业市场的租赁活动在很大程度上受到抑制，当年前两个季度的净吸纳量接近于零，下半年逐渐复苏。CBRE认为，疫情不会对现有商场的出租率造成严重影响，但新商场或将推迟开业，并提供阶段性的租金优惠。全年来看，疫情对武汉以外主要城市零售物业市场的影响相对不显著。图表1:SARS期间社会零售品消费总额增速数据来源：国家统计局，广州统计局，香港政府统计处，台湾经济部，2020年2月-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2003年1月2003年2月2003年3月2003年4月2003年5月2003年6月2003年7月2003年8月2003年9月2003年10月2003年1
13、1月2003年12月零售额（同比变化）1北京上海广州香港特别行政区台湾1.北京、上海和广州为累计社零总额的同比变化，香港特别行政区和台湾为当月零售额的同比变化2020 亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.8-5051015202502年第一季度02年第二季度02年第三季度02年第四季度03年第一季度03年第二季度03年第三季度03年第四季度04年第一季度04年第二季度04年第三季度04年第四季度万平方米写字楼净吸纳量上海北京香港特别行政区台北写字楼预计疫情的威胁亦将对商务活动形成阻碍，并导致今年一季度写字楼租赁市场的放缓，企业资本支出计划或将推迟，特别是
14、餐饮、零售和交通运输等受影响较大行业的租户。对写字楼租赁市场的影响将因疫情严重程度不同而在城市间有所差异。对比疫情较轻的上海，非典对北京写字楼市场的影响更为严重和持久。因此，在疫情能较大程度控制在湖北省内的前提下，其对全国写字楼租赁市场（武汉除外）的影响将是短暂的，租赁活动最早可能于第二季度末恢复。此外，金融业的加速开放将部分抵消这一负面影响。从长远来看，此次新型冠状病毒爆发可能会促使更多租户和业主更加关注灵活办公、物业管理、办公场所环境和员工福祉。工业物流市场世邦魏理仕认为，鉴于电子商务是仓储物业需求的主要驱动力，新冠疫情对该市场的影响有限。然而，鉴于武汉作为中国交通和制造中心之一的战略地位
15、，我们认为有必要关注疫情及“封城”措施对供应链中断的潜在风险。若病毒传播不能在其他主要中心城市成功得到成功控制，供应链中断对制造业和物流地产的影响不容忽视。物业投资市场短期内，不必要的会议和差旅等商务活动的削减将导致房地产投资活动放缓。不过，货币政策进一步宽松和利率下调的概率有所上升，这将对资产价格提供一定支撑。鉴于房地产销售受到疫情影响，杠杆率过高的开发商和业主可能面临现金流方面的挑战，2020年仍将是房地产债投资的良好时机。世邦魏理仕认为，鉴于当前的宏观经济和市场的不确定性，投资者将会更青睐门户城市和提供稳定收入现金流的优质资产。我们认为，物流地产的表现将更为稳健，医药产品冷链将面临长期的
16、发展需求。我们建议对零售物业暂时保持观望，并在投资策略上更具选择性，因为个体资产表现将高度差异化。.图表2:SARS期间写字楼市场净吸纳量SARS疫情爆发期数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月有关肺炎疫情对房地产影响的更多信息，请参阅世邦魏理仕在2月4日发布的，新型冠状病毒疫情爆发对中国房地产市场的影响对房地产市场的影响对房地产市场的影响新型冠状病毒疫情新型冠状病毒疫情世邦魏理仕 研究部|亚太区房地产市场房地产市场展望报告展望报告中国内地市场中国内地市场宏观经济宏观经济:疫情导致经济短期波动疫情导致经济短期波动2020 亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,
17、INC.11受到外部需求疲软，中美贸易战以及中国经济的结构性转型的影响，中国GDP增长率在2019年放缓至6.1。进入2020年，中国经济发展仍存在一定的不确定性。中美第一阶段贸易协定的签署无疑将提振全球贸易活动和商业信心，然而短期内其利好可能被新型冠状病毒疫情的爆发所大幅削弱。尽管疫情对中国经济的影响在很大程度上取决于其持续时间和规模，但2020年第一季度的GDP增速或将跌至5%以下。中国政府已出台针对交通运输、旅游酒店和餐饮等受影响严重行业的减税、贴息等刺激性财政政策，并采取更具支持性的货币政策以稳定经济并带动其在下半年疫情结束后快速复苏。世邦魏理仕预计2020年全年中国的GDP增长率将达
18、到5.6%，较此前预测下调50个基点。利率进一步下调的概率增加中国人民银行已于1月6日将存款准备金率（RRR）下调了50个基点。针对冠状病毒的爆发，中国银行业保险监督管理委员会（CBIRC）发出通知，要求银行向受影响的企业和个人提供信贷支持。此外，央行将向主要全国性银行和受疫情影响严重地区的部分地方银行提供总计3,000亿元人民币低成本专项再贷款资金，要求获得再贷款资金的银行向应对疫情的重要医用、生活物资生产企业提供优惠利率的信贷支持。中国经济受到疫情影响预计将有短期波动中国经济受到疫情影响预计将有短期波动0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%2012
19、20132014201520162017201820192020F2021F2022F预测世邦魏理仕认为，为降低疫情对经济的负面影响，央行在第一季度进一步降低存款准备金率和贷款利率的概率上升。2019年LPR新机制的推出以及贷款利率市场化机制的形成使央行能够更为灵活地依据经济状况调整资金成本。但是，考虑到12月中央经济工作会议（CEWC）再次强调“房住不炒”，我们预计房地产业信贷紧缩的状况并不会得到大幅度缓解。图表3:中国GDP增长率数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月2020 亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.12实体零售将受到疫情的冲击，但活
20、跃的线上销售将托底消费增长从2003年SARS对经济的影响中，我们可以看到，疫情在短期内可能对消费领域造成严重负面影响。2003年第二季度，全国零售业、酒店餐饮业的同比增长分别放缓了2.4个百分点和3.6个百分点。家庭外出活动和非必需物品支出的减少对娱乐、餐饮和服饰业态商户的影响将更为明显。海底捞、西贝、宜家等商户均阶段性关闭全国大量门店。商场缩短了营业时间，并为商户提供了临时的租金补贴。不同于2003年，线上销售将有力托底中国的零售业。在2019年，线上购物已经占到了零售总额的21。便捷的线上购物可以在一定程度上缓解疫情对消费的负面影响。如果疫情可以在未来2-3个月内得到有效控制，我们预计2
21、020年下半年将迎来消费领域的快速反弹。政府预计出台刺激性的财政政策，以鼓励基础设施投资和先进制造业发展预计政府将积极采取例如发行地方政府债券等刺激性财政政策以增加基础设施投资，从而稳定经济增长。除了铁路和公路等传统基建领域外，政府投资还可能用于新的基建热点，例如5G，智慧城市和冷链。医疗设施也会是政府投资重点。这次疫情反映，部分城市缺乏足够的此类基础设施。政府还将继续为先进制造业（如制药，航空和电信）提供支持，不仅是出于短期经济刺激的需要，更是中国经济长期结构性转型的要求。2019年，先进制造业的固定资产投资同比增长17.3，远高于整个制造业的3.1。政府将出台刺激经济举措以稳定经济政府将出
22、台刺激经济举措以稳定经济外贸短期承压，但服务贸易将保持长期增长受到中美贸易战的持续影响，2019年中国对外贸易增速放缓至3.4，而2018年为9.7。虽然第一阶段贸易协议在短期内缓解了中美之间的贸易紧张局势，但新冠疫情爆发导致的供应链中断可能给中国和全球带来新的贸易不确定性。中国内地主要城市纷纷推迟复工1-2周，以遏制疫情的传播，如果疫情不能在短期内得到，对供应链的影响将会加剧。但是，我们也应该认识到，中国金融业以及教育和医疗行业的加速开放将会吸引新的外国投资者进入这些领域，从长远上看，服务贸易的增长将重塑中国的对外贸易格局。写字楼市场写字楼市场:复苏曙光初现复苏曙光初现2020 亚太区房地产
23、市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.1420192019年各租户业态需求占比年各租户业态需求占比疫情影响疫情影响程度程度20202020年年需求展望需求展望低低低低中中高高中中高高高高高高低低中中高高高高26%23%11%0.0%10.0%20.0%30.0%TMT金融业专业服务业房地产消费品第三方办公空间运营商教育、文体和娱乐零售和批发医药和生命科学工业品制造住宿和餐饮交通运输和物流疫情对主力需求行业冲击较小疫情对主力需求行业冲击较小图表4：疫情对各行业租户的影响程度和2020年需求展望2019年，在持续的中美贸易冲突、去杠杆化导致的P2P继续清退以及联合办公行业
24、整合的叠加影响下，全国写字楼净吸收量录得336万平方米，同比下降37%。尽管上述一些因素的影响预计在2020年会减弱甚至转向积极，但新冠病毒的爆发在短期内给写字楼租赁市场带来了新的风险。受疫情影响最大的行业，如酒店业、餐饮业、运输业和零售业的企业办公需求可能会受到重创。然而，我们的分析表明，疫情对主要需求驱动行业(TMT、金融业和专业服务业)的影响较小，甚至可能刺激某些科技类企业的办公租赁需求的加速增长，如在线游戏和教育、企业在线办公服务等。2019年，TMT、金融业和专业服务业累计占中国写字楼租赁总量的60%，我们预计2020年这一占比将进一步提升。数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月
25、2020 亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.15金融业和金融业和TMTTMT产业继续扩张产业继续扩张金融业租赁需求有望增长金融业租赁需求有望增长2020年，人寿保险、期货、基金和证券行业将全面取消外资持股比例的限制。对信用评级、支付等行业的外资企业也将实行国民待遇。2019年，外资金融机构加快了在华投资步伐，中国保监会数据显示，10家外资保险机构获准增资168.2亿元，较2018年增长172%。此外，多家金融业巨头获批设立外商控股企业，其中包括安联中国、摩根大通证券（中国）有限公司和野村东方国际证券。外资金融机构的进驻或业务扩张将带来新的写字楼需求，成
26、为驱动2020年租赁市场的新引擎，尤其将利好北上深等金融中心城市的核心商务区。数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月获批时间获批时间企业名称企业名称增资金额（百万元）增资金额（百万元）2019年1月史带财险10,0802019年3月恒安标准人寿保险有限公司1,0092019年5月德华安顾人寿6002019年9月汉诺威再保险股份公司1,0002019年12月太保安联1,0002019年12月中韩人寿500图表5：2019年部分获批增资的外资/合资保险公司2020年，5G有望在大规模基础设施建设和商业领域应用上迎来关键节点。工信部统计显示，三大运营商建成5G基站预计将从2019年底的5万个增加
27、至2020年的68万个。ABCABC行业快速发展带来新增租赁需求行业快速发展带来新增租赁需求5G在基础设施完善的同时，也将提速相关行业的发展进程。ABC行业-人工智能（AI）、大数据（Big Data/Block Chain）、云计算（Cloud Computing）-将在5G环境下获得新的高速成长空间，并加快B端或C端的应用领域发展，如智能安防、智慧楼宇、无人驾驶、视频直播、网络游戏等。在ABC行业的应用领域，以云游戏产业为例，艾媒咨询的报告显示，5G商用将使其产业规模由2018年的6.3亿元加速成长至2023年的千亿级。而在人工智能板块，我们将看到更多To B领域的应用，数据2显示：“82
28、%未使用人工智能的国内企业计划在未来1-2年内部署，大部分正在采用人工智能的企业计划在未来两年增加至少一倍的部署投资。”数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月图表6：2019年TMT租赁写字楼面积分城市占比27%19%14%10%8%8%5%4%5%深圳北京上海成都杭州重庆武汉广州2.IDC&浪潮2019-2020中国人工智能计算力发展评估报告2020 亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.16疫情的爆发将对写字楼市场的供需两端产生影响。CBRE预计，约13%的新增供应将延迟交付，故此，2020年的全年新增供应预测下调至890万平方米。核心商务区和新兴
29、商务区都会有充裕的新增供应入市。CBRE预计，2020年第一季度全国范围内的办公需求可能会下降40%左右，但在之后的几个季度中，随着疫情的减弱以及金融和TMT行业新增长引擎的推动，需求会逐渐企稳并反弹。因此，全年写字楼市场净吸纳量有望达到350万平方米，与2019年基本持平，但较此前预测下降了19%。预计2020年全国空置率将攀升至25%，15个城市的空置率或达历史最高水平。然而，供应减速和需求持续复苏将使得2021年后空置率回调。核心商务区核心商务区新增供应新增供应（平方米）（平方米）新兴商务区新兴商务区新增供应新增供应（平方米）（平方米）北京CBD255,000天津TEDA415,000成
30、都核心CBD219,000北京丽泽415,000武汉建设大道206,000深圳前海366,000成都金融城192,000上海徐汇滨江289,000杭州钱江新城115,000南京河西商务区272,000市场仍然受制于供应压力市场仍然受制于供应压力0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%012345678910200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020F2021F2022F百万 平方米新增供应净吸纳量空置率数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月图表7：中国写字楼市场供
31、应、吸纳和空置率预测数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月图表8：2020年新增供应量前五位板块2020 亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.17在“去中心化”趋势演进的同时，2020年核心商务区可租面积的的攀升将令“中心化”重拾市场的关注。以专业服务业和金融业为主的升级需求将成为吸纳核心商务区空置面积的主力。2019年，北京CBD区域录得两个行业从东二环、王府井以及本板块内的搬迁升级租赁的总面积约8万平方米。我们预计，此类租户仍将在2020年主导“中心化”的租赁趋势。020406080100北京CBD上海陆家嘴深圳福田CBD万平方米空置面积（201
32、8年底）空置面积（2019年底）2020年新供应去中心化趋势持续去中心化趋势持续拥有充裕的高品质供应和租金优势的新兴商务区将继续吸引租户迁入，尤以成本敏感型的行业为主。2019年，上海前滩的搬迁交易中约70%来自制造业和生命科学行业。同时，越来越多的租户亦看好新区不断改善的基础设施、商业配套以及优惠措施。2019年，深圳前海和杭州钱江世纪城分别迎来首条地铁的开通。上海晶耀前滩购物中心给前滩片区带来了首个综合商业设施。我们还关注到多个新兴商务区在财税和人才引进层面提供鼓励优惠。优惠类目优惠类目选取适用选取适用财税租金补贴深圳前海：最高达租金40%（2020年入驻）成都天府新区：最高达租金30%（
33、5,000平方米以下）税收减免苏州高新区：符合条件的高新企业二年免税人才引进简化落户天津滨海新区：给予各类引进人才50-500万元资助配套服务深圳前海、上海前滩等区域打造国际化学校、医疗等配套服务设施创业激励杭州未来科技试点“人才创业险”成都天府新区创办中小型科技创新企业，可给予5-15万元创业启动资金补助图表9：新兴商务区吸引租户的优惠措施与案例数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月图表10：部分城市核心商务区的可租面积情况数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月2020 亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.18业主必须关注空间和服务业主必须关注
34、空间和服务屋顶露台屋顶露台/活活动空间动空间/酒吧酒吧餐厅餐厅传统办公空间传统办公空间公共餐厅公共餐厅/会议室、小会议室、小礼堂礼堂装修房装修房灵活使用的社区灵活使用的社区/活活动场所动场所共享空间共享空间礼宾部礼宾部/自行车库自行车库/健身健身和休闲设施和休闲设施差异化和增值服务至关重要租户对办公空间的诉求日趋多元化。多办公场景的租赁灵活性、建筑可持续性、员工福祉等非财务诉求日益受到租户重视。企业亦考虑更多元的办公空间使用，如共享办公、装修房等。有经验的业主开始提供更具柔性的租赁条款、办公空间和服务。租赁策略方面，更为灵活的租期、押金支付方式、续租权限等都有助于提升项目的竞争力。在空间和服务
35、方面，通过提供灵活办公、精装修办公、多功能的公共会议设施、健身餐饮配套等以满足租户对租赁灵活性的需求并提升租户体验。疫情爆发后，楼宇空气净化监测设备、访客管理和物业管理品质也成为疫情爆发后租户关注的焦点。借助房地产科技打通从租户到员工的服务链条，从数据端切入完善服务内容。具体案例来看，2019年新入市的上海北外滩来福士广场依托凯德星APP平台，为入驻租户提供包括人脸识别、线上访客邀请、社群活动等智能办公体验。同时，楼内还添设瑜伽室、培训教室、运动场馆、灵活办公空间和屋顶花园等设施。而位于北京CBD区域的正大中心亦提供人脸识别并融合电梯系统、智能泊车、屋顶花园，以及引入寰图联合办公空间。图表11
36、：多元化写字楼布局示意图数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月2020 亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.19由于珠江新城和天河体育中心的甲级写字楼可租面积有限且表现强劲，广州租金预计将保持稳定。然而，核心商务区旧楼和琶洲的新楼可能表现较差。二线城市供过于求的局面在2020年改善的可能性较低，预计租金将同比下降1.8%以上。需求疲软将继续抑制华北二线城市的租金增长，而作为疫情中心的武汉将面临更大的下行压力。南京短期内新增供应大幅增加将致租金下滑。然而，预计成都和杭州等核心二线城市的租金降幅有限。若疫情整体能在2-3个月内得到控制，其对大多数市场写字
37、楼租金的影响将是有限的。参考2003年上海的数据，在第二季度非典爆发的高峰期，写字楼租金下降了0.5%，但在下半年迅速重回上行通道。然而，受持续的供应高峰和不断上升的空置率的影响，2020年写字楼租赁市场仍将面临压力，全国平均租金预计将同比下降1.5%。一线城市的租金预测有望改善。尽管北京、上海和深圳将继续保持充足的供应，但基于中美贸易争端的缓解、金融和科技行业需求的复苏以及专业服务业的成熟发展，租金下跌的势头已经略有缓解。-5.0%-4.0%-3.0%-2.0%-1.0%0.0%1.0%广州杭州宁波成都无锡苏州北京上海青岛深圳南京沈阳重庆大连天津长沙武汉20192020持平或小幅下跌数据来源
38、：世邦魏理仕研究部，2020年2月跌幅收窄持续下跌租金仍处下行通道，但跌幅收窄租金仍处下行通道，但跌幅收窄图表12：写字楼租金预测零售物业市场：零售物业市场：拥抱新世代拥抱新世代2020 亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.21Z Z世代渐成消费主力军世代渐成消费主力军3.QQ广告&凯度Z世代消费力白皮书4.ZAKER&咕咚健身趣味数据报告5.酷鹅用户研究院&腾讯网产品研发中心泛娱乐社交一代95后社交行为洞察报告6.The Center for Generational Kinetics：The State of Gen Z7.第一财经周刊&优衣库201
39、8年中国Z世代理想生活报告8.阿里巴巴95后夜猫子报告网生代网生代76%76%的95后使用陌生人社交应用5享乐主义享乐主义50%50%的Z世代认为花钱是为了让自己获得幸福感3夜猫子夜猫子有将近三成三成的95后，熬夜到凌晨1点8健康生活健康生活31%31%的健身人群年龄介16-25岁，排列年龄分段的第二位4追求体验追求体验71%71%的95后表示更喜欢在现实生活中体验精彩7分享与评论分享与评论44%44%的95后至少1小时检查一次自己的社交媒体6中国零售市场正经历日新月异的变革，而推动变革的主力消费群持续呈现年轻化的趋势。人口数据显示，2020年中国将有2.2亿的Z世代（1998年至2010年出
40、生）。Z世代出生于中国社会高速发展、互联网崛起、家庭结构单一化和消费需求转型的新阶段，拥有与前几个世代截然不同的生活态度和消费理念。享乐主义、健康生活、与网共生、追求体验、夜猫子等元素在新世代充分得以体现。这些鲜明的群体特征正不断地影响着消费市场格局，并引发品牌商和零售物业业主的日益关注。图表13：Z世代群体肖像数据来源:世邦魏理仕研究部，2020年2月2020 亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.22基于“快乐”和“健康”的消费诉求，零售商积极做出应对，通过快闪店、开发新产品线等拥抱双“H”消费模式下的热门业态。我们看到在2019年：梦龙首次跨界美妆B
41、enefit贝玲妃，日均客流量达2000人次。名创优品打造独立彩妆集合店“Wow Color”，2020年计划在一、二线城市开设300家新店。KFC亦跨界The Face Shop开设快闪甜品站。我们预计，2020年将有更多零售商进行品牌跨界或推出新品牌，并延伸至更多热门品类，从而带来快闪店和常规店的零售空间租赁需求。数据来源:Euromonitor，世邦魏理仕研究部，2020年2月0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%美妆用品户外/运动玩具/游戏家居用品宠物商品医疗用品服装/鞋类文具用品3C产品2019E2020F2021F“快乐“&”健康”图表14：不同商品类别销售额增
42、速预测（当地货币/不含税）Z世代独特的消费特性也影响着零售市场，崇尚“快乐”和“健康”的生活理念将持续助力相关商品销售快速增长。根据Euromonitor预测，2020至2021年，美妆用品、户外/运动、玩具/游戏、家具生活用品和宠物商品销售增速将位列所有品牌的前五位。双双H H消费模式兴起消费模式兴起2020 亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.232019年，全国社会消费品零售额超过40万亿元，其中20.7%来自线上消费。鉴于中国电子商务的规模已经很大且渗透率很高，其年增长率将逐渐降至20%以下，但我们开始看到全渠道零售业的爆炸性发展。Z世代的“移动
43、网络原住民”和“体验导向”的特征成为线上和线下业务整合的一个重要的核心驱动力。2019年，互联网食品品牌“三只松鼠”发力实体门店铺设。2019-2020计划在江苏、浙江、安徽等17个省市开设300家线下“投食店”。盒马鲜生于2020年春节前就已在全国开设13家新店。新零售美妆品牌“完美日记”未来三年计划开设新店600家。全渠道零售的发展也得到了政府的大力支持，2019年杭州市新零售发展五年行动计划（20192023年）明确，对年交易额30亿元以上的电商平台开设线下店给予资金扶持。故此我们预计，2020年将有更多网上零售商开设实体店铺。248620015452001001502410150300
44、450600750201720182019盒马鲜生三只松鼠全棉时代全渠道零售蓬勃发展全渠道零售蓬勃发展数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月图表15：社会消费品总额和网上零售额年增长率预测图表16：全渠道零售商线下门店数数据来源：国家统计局，国家信息中心经济预测部，世邦魏理仕研究部，2020年2月0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%2014201520162017201820192020F社会消费品零售总额网上零售额2020 亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.24商场业主和零售商也抓住“夜经济”的契机，积极拓展夜间销售业务以实
45、现客流和销售额的增长。我们看到：商场业主通过延长营业时间、创设更多适合晚间消费的场景来获利夜经济。北京三里屯太古里开启Happy Hour 2.0，将营业延时至23:30，外设店铺从以往的6家增加至22家。上海静安嘉里中心与静安区联合创设“安义夜巷”周末分时段步行街。周末最高客流6万人次，夜巷商铺销售额超过80万元。休闲餐饮成为夜经济中最为活跃的租户类型。星巴克在在上海外滩和北京嘉里中心开设了两家酒吧Starbucks Reserve Cafe&Bar Mixato，并营业至23:30，而奈雪的茶在北京和深圳商务区推出“Bla Bla Bar”。两者都在原有咖啡和茶的基础上售卖酒类，从而提升客
46、单价。我们预计，2020年还将有更多的城市出台鼓励夜经济的举措，业主和零售商也将在商场和门店内植入更多适合夜间消费的元素来促进消费、提升客流和租金收益。2019年商务部关于城市居民消费习惯调查报告显示，大型商场每天18时至22时的销售额占全天一半以上。而年轻人是夜间消费的主力军，“夜经济”逐步成为政府、业主和零售商推升消费和销售的关键词。2019年国家出台政策鼓励“夜经济”，紧接着多个城市落地夜经济鼓励措施，并延长地铁等公共交通运营时间，以配合夜经济的实施。夜经济拥抱年轻消费者夜经济拥抱年轻消费者图表17：2019年推出“夜经济”鼓励措施的城市和措施内容城市城市措施内容措施内容北京“夜间经济1
47、3条”到2021年底将打造“夜京城”地标。首批在前门和大栅栏、三里屯、国贸、五棵松打造“夜京城”地标上海“关于推动夜间经济发展的指导意见”打造分时段步行街、深夜食堂、培育夜间文化艺术娱乐项目，如深夜影院、深夜书店、音乐俱乐部等天津“加快推进夜间经济发展的实施意见”2019年底前形成6个市级夜间经济示范街区，部分依托空置商业设施、闲置厂房等南京“关于加快推进夜间经济发展的实施意见”到2020年，南京全市夜间经济比重占社会消费品零售总额将达9%左右成都“关于发展夜经济促进消费升级实施意见”支持购物中心等举办夜间秀场、时尚展览等，打造十处夜间晚味去处、十处夜间亲子乐园等西安“关于推进夜游西安的实施方
48、案”到2020年，新增社会消费品零售总额500亿元以上，“夜游西安”成为古都旅游形象的新亮点数据来源：各城市政府网站，世邦魏理仕研究部，2020年2月2020 亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.25为了应对消费者习惯的日新月异和对购物体验的追求，业主们正加强营造更为灵活和协同的消费生态系统，不断优化空间利用和租户组合。2019年新开业的北京SKP南馆在三层设有快闪店的专营区域，而整个商场也和入驻的品牌共同营造主题并进行定期更新。上海晶耀前滩购物中心在二层打造“运动街区”，与同层运动品牌相呼应。深圳壹方天地B区以纯街区模式规划嗨FUN宵夜街，让餐饮门店有
49、外摆空间和独立进口，以延长夜间用餐的时间。购物中心灵活空间布局正当时购物中心灵活空间布局正当时图表19：购物中心灵活布局示意图考虑到新冠病毒爆发对施工和招商的影响，我们将2020年的新项目预测调整为650万平方米，比之前的预测降低20%。鉴于供应有限，且零售商仍然瞄准在核心区开设新店，2020年核心商圈的空置率预计将保持在较低水平。新的购物中心将更多在全国各城市的非核心商圈涌现，其中部分将填补新兴区位内综合性优质商业配套的空白。我们注意到，2019年新开的类似购物中心的开业率颇高。开业时间开业时间城市城市区位区位项目项目开业率开业率2019上海前滩晶耀前滩购物中心80%2019上海南外滩外滩金
50、融中心商场90%2019深圳西里万科里云城100%2019深圳光明光明大仟里100%2019武汉武昌滨江绿地缤纷城购物中心湖85%2020北京丽泽龙湖丽泽项目TBC2020上海北外滩来福士广场TBC2020广州海珠广场星寰国际商业中心TBC2020深圳西乡正中秀购物中心TBC2021武汉金银湖金银湖万达广场TBC图表18：各城市新兴商圈内首个综合型购物中心案例数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年2月2020 亚太区房地产市场展望|大中华区世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.26-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.
