1、商业地产市场月报1 12 23 34 4宏观环境市场表现政策动态企业动态eX8VrUvXnWjYmUdUxUmMtP7NbPbRnPrRmOnNeRqQmPeRmOtPaQqRoRuOtRyRuOoPmR本期要点1、宏观环境 第三产业：受疫情影响，服务业商务活动指数环比下降23个百分点 消费市场：1-2月，社消总额同比明显下降；网上商品零售保持增长且占比提升2、市场表现商业地产新房市场：全国投资、新开工、销售同比均下降，且同比降幅明显扩大商业地产土地市场：城市间分化依然较大3、政策动态 中央及地方政府出台诸多“抗疫”政策，稳经济、保民生4、企业动态 万达商管 联合微众银行推出商家纾困融资 高鑫
2、零售 线上业务增长迅速，旗下超市民生必需品未受疫情影响 英国乐购 退出中国市场，华润集团25亿收购其在华股份 金科地产 设立商管公司和社区商业部，制定双点发力的商业改革 第三产业：2月，服务业商务活动指数环比下降23个百分点 消费市场：1-2月，社消总额同比明显下降；网上商品零售保持增长且占比提升宏观环境m a c r o e n v i r o n m e n t01服务业经济：受疫情影响，服务业商务活动指数环比下降23个百分点 服务业商务活动指数环比下降明显：2020年2月份服务业商务活动指数仅为30.1%，较2020年1月下降23.0个百分点。数据来源：CREIS中指数据，3F30.1%
3、20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%19-0119-0219-0319-0419-0519-0619-0719-0819-0919-1019-1119-1220-0120-02图：2019年1月-2020年2月服务业商务活动指数走势 疫情对零售市场短期影响较大：受新冠疫情影响，2020年1-2月，社会消费品零售总额累计实现52130亿元，同比下降20.5%。消费市场：1-2月，社消总额同比明显下降；网上商品零售保持增长且占比提升数据来源：CREIS中指数据，3F-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%0500001000001500002000002500003
4、0000035000040000045000013-0213-0513-0813-1114-0314-0614-0914-1215-0415-0715-1016-0216-0516-0816-1117-0317-0617-0917-1218-0418-0718-1019-0219-0519-0819-112013年-2020年2月社会消费品零售总额累计值及累计同比增速社会消费品零售总额累计值(亿元)社会消费品零售总额累计增长(%)实物商品网上零售额保持增长且占比提升：2020年1-2月，全国实物商品网上零售额累计值同比增长3.0%，增速比同期社会消费品零售总额高23.5个百分点；实物网上零售额
5、占社会消费品零售总额的比重为21.5%，较上年同期提高5个百分点。市场表现M a r k e t p e r f o r m a n c e02 商业地产新房市场：全国投资、新开工、销售同比均下降，且同比降幅明显扩大 商业地产土地市场：城市间分化依然较大从供应端来看：全国商业地产2开发投资额、新开工面积同比降幅扩大。2020年1-2月，全国商业地产开发投资额为1529亿元，同比下降22.9%，降幅较2019年1-12月扩大19个百分点；商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为15.1%，较2019年1-12月扩大0.4个百分点。2020年1-2月，全国商业地产新开工面积为1179万平方米，同
6、比下降52.8%，降幅较2019年1-12月扩大52.4个百分点；商业地产新开工面积占房地产新开工面积比重为11.4%，较2019年1-12月缩小0.1个百分点。从需求端来看：全国商业地产销售面积同比降幅扩大。2020年1-2月，全国商业地产销售面积为619万平方米，同比下降46.6%，降幅较2019年1-12月扩大31.7个百分点；商业地产销售面积占房地产销售面积比重为7.3%，较2019年1-12月缩小0.8个百分点。新房市场：全国投资、新开工、销售同比均下降，且同比降幅明显扩大2.商业地产：包括办公楼、商业营业用房数据来源：CREIS中指数据，3F办公楼：2020年1-2月，全国办公楼销
7、售面积为166万，同比下降48.3%，降幅较2019年1-12月扩大33.6个百分点。商业营业用房：2020年1-2月，全国商业营业用房销售面积453万，同比下降45.9%，降幅较2019年1-12月扩大30.9个百分点。新房市场：办公楼、商业营业用房销售面积同比均大幅下降图：2010年-2020年2月全国商办销售面积及同比增速小结：2020年1-2月，全国办公楼、商业营业用房销售面积同比降幅均有所扩大。数据来源：CREIS中指数据，3F办公楼：2020年1-2月，全国办公楼开发投资额为550亿元，同比下降17.8%，降幅较2019年1-12月扩大20.5个百分点。商业营业用房：2020年1-
8、2月，全国商业营业用房开发投资额979亿元，同比下降25.6%，降幅较2019年1-12月扩大18.9个百分点。新房市场：办公楼开发投资额同比转增为降；商业营业用房开发投资额同比降幅扩大图：2010年-2020年2月全国商办开发投资额及同比增速小结：2020年1-2月，全国办公楼投资额同比转增为降、商业营业用房投资额同比降幅扩大。2020年伊始，我国宏观经济受疫情影响承受较大下行压力，消费增速放缓明显，不少开发商和企业对商业地产市场均持相对谨慎的态度。数据来源：CREIS中指数据，3F办公楼：2020年1-2月，全国办公楼新开工面积为304万，同比下降58%，降幅较2019年1-12月扩大75
9、.1个百分点。商业营业用房：2020年1-2月，全国商业营业用房新开工面积875万，同比下降50.7%，降幅较2019年1-12月扩大45.1个百分点。新房市场：办公楼、商业营业用房新开工面积同比均大幅下降图：2010年-2020年2月全国商办新开工面积及同比增速小结：2020年1-2月，商业地产新开工面积同比下降幅度明显扩大。具体来看，办公楼新开工同比负增长且下降幅度较大，商业营业用房新开工同比降幅扩大。数据来源：CREIS中指数据，3F新房市场：小结商业营业用房：开工销售比上调，市场供过于求态势加剧。2020年1-2月，全国商业营业用房新开工面积为875万平方米，销售面积为453万平方米，
10、开工销售比由2018年同期的1.86上调至1.93。具体来看，商业营业用房供需两端均有所下降，但由于需求端下降更快，市场供过于求态势加剧。办公楼：开工销售比上调，市场供过于求态势略有缓和。2020年1-2月，全国办公楼新开工面积304万平方米，销售面积166万平方米，开工销售比由2018年同期的1.90下调至1.83。具体来看，办公楼供应下降较需求更为显著，市场供过于求态势略有缓和。新房市场数据来源：CREIS中指数据，3F土地市场：全国300城商办用地推出面积同比持平，成交面积同比上升；成交楼面均价同比上涨；平均溢价率同比上升2020年1月，全国300城商办用地成交楼面均价为2509元/，环
11、比上涨0.5%；同比上涨0.5%。2020年1月，全国300城商办用地平均溢价率为16.1%，环比下降0.5个百分点，同比上升7.6个百分点。推出：成交：楼面均价：溢 价 率：2020年1月，全国300城商办用地推出规划建筑面积为1963万，环比下降65.1%；同比基本持平。2020年1月，全国300城商办用地成交规划建筑面积为1730万，环比下降60.4%；同比上升14.7%。数据来源：CREIS中指数据，3F01000200030004000500060001 2 3 4 5 6 7 8 9 1011121 2 3 4 5 6 7 8 9 1011121 2 3 4 5 6 7 8 9 1
12、011121 2 3 4 5 6 7 8 9 1011121 2 3 4 5 6 7 8 9 1011121201520162017201820192020万平方米图：2015年1月-2020年1月全国300城商办用地推出及成交面积商办用地推出规划建筑面积商办用地成交规划建筑面积推出年度月均成交年度月均0%5%10%15%20%25%30%35%0500100015002000250030003500400045001 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8
13、 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1201520162017201820192020元/平方米图：2015年1月-2020年1月全国300城商办用地楼面均价及溢价率商办用地成交楼面均价商办用地平均溢价率2020年1月，一线城市量降价稳，溢价率下降；二线城市量降价跌，溢价率上升；三四线城市量升价涨，溢价率上升。整体来看，一线城市商办用地供应面积同比上升，成交面积同比下降；二线城市供需两端均小幅下降；三四线线城市供应面积下降成交面积上升；从溢价率的变化上来看，2020年1月，三四线城市线城市商办用地市场热度较一、二线城市更高。2020年1月，全国300城中一线城
14、市商办用地成交规划建筑面积为42.2万平方米，同比下降17.9%，降幅较上年同期扩大12.6个百分点；成交楼面均价为18272元/平方米，同比上涨0.3%，涨幅较上年同期收窄71.1个百分点；平均溢价率为0.6%，较上年同期下降14.7个百分点。2020年1月，全国300城中二线城市商办用地成交规划建筑面积为679.5万平方米，同比下降5.4%，降幅较上年同期收窄4.3个百分点；成交楼面均价为2539元/平方米，同比下跌5.2%，跌幅较上年同期收窄13.1个百分点；平均溢价率为6.9%，较上年同期上升1.8个百分点。2020年1月，全国300城中三四线城市商办用地成交规划建筑面积为941.1万
15、平方米，同比上升27.4%；成交楼面均价为1884元/平方米，同比上涨53.7%；平均溢价率为37.8%，较上年同期上升28.8个百分点。土地市场：全国300城中各线城市间分化较大数据来源：CREIS中指数据，3F-40%-20%0%20%40%60%80%050001000015000200002014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1月2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1月2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1月一线城市二线城市三四线城市图：2014年-2020年1月各线城市商办用地成交楼面
16、价及同比变化趋势成交楼面均价（左）同比（右）元/平方米-100%-50%0%50%100%150%0100002000030000400002014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1月2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1月2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1月一线城市二线城市三四线城市图：2014年-2020年1月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势成交规划建筑面积（左）同比（右）万平方米土地市场：小结从供应端来看，2020年1月，一线城市商办用地供应量同比显著回升，增幅超5成；二线
17、、三四线城市商办用地供应量同比均小幅下降。从成交端来看，2020年1月，一、二城市商办用地成交量同比均有所下降，且一线城市降幅更大；三四线城市商办用地成交量同比上升。从推出成交比来看，2020年1月，一线城市商办用地推出成交比上升，二线、三四线城市有所下降；其中，一线城市商办用地推出成交比最高，二线城市其次，三四线城市最低。从溢价率来看，2020年1月，一线城市商办用地溢价率较上年同期下降；二线、三四线城市则较上年同期上升，其中三线城市上升较快。整体来看，2020年1月，全国商办用地市场供应面积同比基本持平，成交面积上升；市场供大于求的态势依旧存在，但有所缓和。从各线城市市场情况来看，一线城市
18、市场有所降温，二线、三四线城市有所升温，其中三四线城市升温明显。全国300城商办土地市场数据来源：CREIS中指数据，3F政策动态P o l i c y e d y n a m i c s03中央及地方政府出台诸多“抗疫”政策，稳经济、保民生政策扶持：中央及地方政府出台诸多“抗疫”政策助力企业渡过难关 疫情期间，中央及各地政府均陆续出台相关政策，稳经济、促发展，稳就业、保民生，保障商业地产市场平稳健康发展，助力中小企业渡过难关。北京：鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金。苏州：对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减半。对租用其他经营用房
19、的，鼓励业主为租户减免租金。山东：对承租国有企业经营性房产的中小企业，可以减免或减半征收1-3个月的房租。浙江：对承租国有资产类经营用房的小微企业，自当地实行疫情防控后的第1个月房租免收，第2、第3个月房租减半 租金减免支持政策：针对商业办公楼宇实施租金减免 银保监会：对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。央行等5部门：保持流动性合理充裕，加大货币信贷支持力度。通过适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害影响。财政部：优化对受疫情影响企业的融资担保服务，鼓励金融机构对疫情防
20、控重点保障企业和受疫情影响较大的小微企业提供信用贷款支持。地方：广东安排特定信贷额度，有效解决相关企业流动性需求；山东加大信贷支持力度，降低信贷融资成本，降低企业担保费率，实施贷款风险补偿政策 财税金融政策：中央地方加强金融服务抗击疫情政策扶持：中央及地方政府出台诸多“抗疫”政策助力企业渡过难关 疫情期间，中央及各地政府均陆续出台相关政策，稳经济、促发展，稳就业、保民生，保障商业地产市场平稳健康发展，助力中小企业渡过难关。人社部：确保各项社会保险待遇按时足额发放，允许参保企业和个人延期办理业务。国常会：鼓励地方采取缓缴社保费等方式促进企业稳岗。山东：阶段性延长社会保险补贴和岗位补贴期限。重庆：
21、减轻企业用电用气负担。福建：增加春节短周期电量3亿千瓦时。就业/社保/民生保障/政策：中央地方多措并举保障企业、居民生产生活 山东：明确2020年省内各银行机构对小微企业贷款余额和新增贷款规模不得低于去年同期水平。广东：鼓励银行业金融机构对受疫情影响较大企业给予延期还贷、展期续贷、降低利率和减免利息支持，适度放宽优秀小额贷公司融资杠杆，其融资余额可放宽至不超过净资产的5倍。上海：对不裁员、少减员、符合条件的用人单位返还单位及其职工上年度实际缴纳失业保险费总额的50%。中小企业扶持政策：地方加大中小企业支持力度，售楼部采取控流、分批接待方案中指点评新冠肺炎疫情以来，因假期延长以及交通管制等原因，
22、企业复工复产受到一定影响；尤其部分中小企业，面临生存危机。各类扶持政策的出台，稳定了企业信心，助企业纾困，并能营造更好的营商、投资环境。企业动态C o r p o r a t e d y n a m i c s04 万达商管 联合微众银行推出商家纾困融资 高鑫零售 线上业务增长迅速，旗下超市民生必需品未受疫情影响 英国乐购 退出中国市场，华润集团25亿收购其在华股份 金科地产 设立商管公司和社区商业部，制定双点发力的商业改革 2月20日，万达商业管理集团有限公司公布，将联合微众银行推出商家纾困融资方案，预期提供资金超100亿元。万达商管联合微众银行推出商家纾困融资继1月28日宣布全国所有万达广
23、场免租1个月后，万达商管再推硬核扶持政策，为中小微商家提供授信额度。在这次疫情当中，万达集团亦处于困局之中，影院业务面临着严峻的挑战。在这种情况下，万达集团依然展现出行业龙头企业的担当与风范，推出的一系列商户纾困措施不但稳定了品牌方的信心，也给予了商户宝贵的恢复时间，并在业内起到带头作用，打造疫情中的行业命运共同体。中指点评万达风范：疫情中的行业命运共同体 万达广场单个中小微商家最高授信额度可达100万元，同时可享受优惠贷款利率政策。万达广场各商家可直接线上向微众银行企业直通银行部申请租金贷和经营性贷款，最快当天获批。如合作商家在恢复经营后现金流困难，可通过网络服务平台向其租赁的万达广场申请，
24、延期缴纳3月和4月的租金及物管费，万达商管将对6万多户商家进行一企一策审核，最长可延期至2020年12月底缴纳。同时，万达商管也与其他银行积极洽谈支持万达广场中小微商家的优惠贷款政策。2月21日，高鑫零售表示，突如期来的新型肺炎疫情打乱了公司计划，但由于公司旗下超市主要为民生必需品，因此并没有受到疫情影响，1月及2月份业绩表现不错，且在新鲜食品需求上亦有增加。高鑫零售线上业务增长迅速，旗下超市民生必需品未受疫情影响近年来，商业地产企业不断加大线上渠道的拓展和优化升级，并整合线下商户资源，完善线上和线下融合发展模式的构建，2020年新冠疫情加速了这一发展趋势。疫情期间，部分商场营业时间受限，同时
25、部分消费者也从实体渠道移转至网上渠道消费。未来商业地产企业营收的增长将不再局限于单一渠道及单一产品或服务形态，企业应加速融合线上线下同步发展。同时加大线上营销投入的比重，推动营销模式持续升级，以平衡短期渠道受限为企业带来的经营风险。中指点评疫情催生线上零售业务增长 高鑫零售是拥有大卖场及电商业务的中国领先零售商。集团以欧尚及大润发两大知名品牌经营大卖场业务。截至二零一九年十二月三十一日止，集团在全国29个省市自治区内232个城市共拥有486间门店，总建筑面积约为1300万平方米。在疫情期间消费者对线上需求十分旺盛，业务增长达3.5至4倍左右。疫情过后，消费者对线上平台的需求会更强劲，消费行为或
26、将有所改变。2月25日，英国最大零售商乐购集团宣布，已将其与华润合资公司的20%股份售予华润的一个子公司，价格为2.75亿英镑，约合人民币25亿元。至此，乐购彻底退出中国市场。英国乐购退出中国市场，华润集团25亿收购其在华股份乐购的进退之路：外资零售商在华缩影 2004年的7月，英国最大的零售商Tesco耗资1.4亿英镑(约合人民币21亿元)收购顶新集团旗下乐购连锁超市50%的股权，正式进军中国零售业。2006年的12月，Tesco再度出资1.8亿英镑(约合人民币28亿元)买入乐购40%股权，将中国作为亚太地区最重要的市场，制定出雄心勃勃的“千亿目标”。在进入中国之后，乐购曾开出了115家乐购
27、大卖场、1家乐购天地超级大卖场、8家乐都汇购物中心以及14家试验阶段的便捷店，会员总数一度超过700万。2014年Tesco将旗下135家乐购门店打包卖给华润集团并陆续更名为华润万家，代价为220亿港元。其2014年财报显示，TESCO税前亏损602亿元人民币，中国业务的亏损超过113亿元人民币。作为世界第二大经济体，中国以其庞大的消费市场吸引了众多外资零售商进入。改革开放以来，外资零售企业不仅为中国广大消费者提供了优质的产品和服务，还带来了先进的管理经验、促进了市场竞争、推动了行业发展。但零售商业本身就是一个竞争较为激励的行业，外资零售商只有通过不断提升自身的产品和服务质量，来满足中国消费者
28、品质化、多样化、个性化的消费需求，才能立于不败之地。中指点评 2月24日，金科地产原商业中心分拆成商业管理公司和社区商业部。商业已成为金科打造“美好生活生态圈”的重要驱动力。金科地产设立商管公司和社区商业部，制定双点发力的商业改革金科商管 在金科由民生地产开发、科技产业运营、社区综合服务、文化旅游康养“四位一体”协同发展的战略推动下，商业已成为金科打造“美好生活生态圈”的重要驱动力。金科制定了双点发力的商业改革方案框架：一、针对大型自持项目，进行运营分拆-成立商管公司独立运营，并入多元化板块业务；二、针对小型自持及销售型商业，聚焦社商发力-通过系统搭建租售模式，盘活商业经营，助力商业销售及提升项目的获取能力。近年来，商业地产开发商成立单独的商管公司负责旗下商业项目的运营管理并开拓第三方市场已经成为一种趋势。独立商管公司的成立，在致力于全面提升招商质量的同时，亦有助于商业地产开发商进一步提升商业管理服务质量，完善商业资产管理体系，为商业运营管理持续发展打下坚实的基础。中指点评尽在中指研究院官方微信详情请查询：http:/3F
