1、建筑经济CONSTRUCTION ECONOMY第 44 卷第 S1 期2023 年 7 月Vol.44 No.S1Jul.2023摘要：运用系统动力学方法建立老旧小区改造PPP项目收益的数学模型，对项目收益灵敏度进行分析。结果表明：在充分考虑居民、社会资本方和政府利益诉求的情形下，项目特许经营期不宜低于8.08年；其他因素不变时使用者付费可下调区间为（0，90%），可行性缺口补贴可下调范围不超过10%。研究从政府角度提出老旧小区改造PPP项目收益的合调节范围，为政府及社会资本合作降低老旧小区改造PPP项目的运营管理风险提供决策参考。关键词：老旧小区改造；项目收益；系统动力学；VensimPL
2、E软件中图分类号：F283文献标识码：A文章编号：1002-851X（2023）S1-0262-04DOI：10.14181/ki.1002-851x.2023S1262Research on the Benefits of PPP Project of Renovation of Old Residential Areas Based on System DynamicsLI Xiaoya1，XU Jian1，XIAO Zhipeng1，XU Hao1，ZENG Zewei1，LIANG Ting1，XI Haocheng2（1.Architecture and Planning Insti
3、tute，Yunnan University，Kunming 650050，China；2.Institute of Information，Yunnan University，Kunming 650050，China）Abstract：This paper establishes mathematical model of the benefit of PPP project in the renovation of old residential area by the method of system dynamics，and analyzes the benefit sensitivi
4、ty of the project is analyzed.The results show that the concession period of the project should not be less than 8.08 years when the interests of residents，social capital and government are fully considered.When other factors remain unchanged，the range of user fees can be reduced is（0，90%），and the r
5、ange of feasibility gap subsidies can be reduced by no more than 10%.From the perspective of the government，the paper puts forward the adjustment range of the income of PPP projects for the renovation of old residential areas，and provides decision-making reference for the cooperation between the gov
6、ernment and social capital to reduce the operation and management risks of PPP projects for the renovation of old residential areas.Keywords：renovation of old residential areas；project income；system dynamics；vensim PLE software1引言老旧小区改造作为改善民生福祉的基本单元，对刺激我国经济增长具有巨大潜力，同时社区韧性提升增强了城市面对重大风险的抵抗能力。2020年 关于全
7、面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见 中指出，支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式（PPP）参与老旧小区改造，推动社会力量参与到城市更新。而老旧小区改造项目收益、盈利问题是决定社会资本是否参与、政府与社会资本进行产权配置的决策依据。老旧小区改造项目收益水平与社会资本利益直接挂钩，收益水平过高社会资本参与积极性强烈但可能会影响政府财政风险，部分民众利益也会可能受到影响。现有研究学者对PPP项目收益及收益分配等方面进行了定性研究，但缺乏针对老旧小区改造项目收益的定量分析。本文考虑老旧小区改造PPP项目收益的不确定性、现金流回收期长等特点，构建老旧小区改造PPP项目收益影响因素的动力学模型，并结
8、合C市老旧小区改造PPP项目，分析财政补贴及使用者付费模式变化项目收益影响的趋势，并提出关于此类项目特许经营的建议。作者简介：李小亚，硕士研究生，主要研究方向：项目融资，PPP项目。徐坚，教授，主要研究方向：城乡规划设计，项目融资。基于系统动力学的老旧小区改造PPP项目收益研究李小亚1，徐坚1，肖志鹏1，徐浩1，曾泽伟1，梁婷1，席灏铖2（1.云南大学建筑与规划学院，云南 昆明 650050；2.云南大学信息学院，云南 昆明 650050）第 44 卷第 S1 期2632老旧小区改造PPP项目收益系统动力学模型构建2.1老旧小区改造PPP项目收益与影响因素分析根据经济的可度量性，老旧小区效益分
9、为经济收益和社会效益，本研究仅考虑项目的经济收益。老旧小区PPP项目经济收益由总成本与总收入两个系统构成，老旧小区改造PPP项目的使用者付费作为项目公司的合理收益，项目的收益系统是一个高阶复杂系统，成本系统与收入系统相互作用、相互影响，各因素之间关系复杂，存在各种直接或间接的非线性联系。老旧小区改造PPP项目属于准经营性项目，项目的特许期、工资福利、基础设施运营维护费、政府的可行性缺口补贴等因素都对项目收益产生影响。本研究通过文献梳理，结合实际案例的经济测算方案，得出老旧小区改造PPP项目收益影响的成本因素和收益因素，如表1所示。2.2老旧小区改造PPP项目收益因果回馈传统的定量或定性方法构建
10、PPP项目收益时存在一定的缺陷，无法解决非线性复杂的因果反馈关系，而系统动力学在研究这一类问题上具有优势。根据老旧小区改造PPP项目收益影响因素的相互作用关系，绘制如图1的项目收益因果循环图。3老旧小区改造PPP项目收益系统模型分析3.1老旧小区改造PPP项目收益存量图根据上述老旧小区改造PPP项目的因果循环图，通过建立数学模型确立收益影响因素之间的数量关系，将此反馈到老旧小区改造PPP项目收益存量流量图，如图2所示。项目的收益通过净现值来反映，净现值受到总成本、总收益及期望收益率三个因素的影响，在成本子系统中，总成本受到建设成本与运营成本的影响，三者之间呈正向变化。即建设成本中的建设期利息、
11、预备费、工程费用等增加时，总成本也会增加。在总收入子系统中，特许经营期增加时，有偿使用者付费与可行性缺口补贴的两者呈现反方向变化。3.2构建系统动力学方程根据变量的特征可分为状态变量、速率变量及辅助变量等，老旧小区改造PPP项目收益的相关变量说明如表2所示。3.2.1状态变量采用系统动力学中INTEG（a，b）函数表示总收入与总成本，其中a表示变化量，b为初始值（一般为0），项目收益净现值为总成本与总收入的输出值。表1老旧小区改造PPP项目收益影响因素类别影响因素建设成本工程费用工程建设其他费预备费建设期利息运营成本工资福利物料消耗维护维修费用基础设施运营维护费租赁费其他管理费运营期收入使用者
12、付费可行性缺口补贴图1老旧小区改造PPP项目收益因果循环图图2老旧小区改造PPP项目收益系统动力学流图李小亚，等基于系统动力学的老旧小区改造PPP项目收益研究表2老旧小区改造项目收益变量说明变量类型变量名称变量类型变量名称状态变量总成本辅助变量税金及附加总收入工程费用净现值工程建设其他费决策变量建设成本预备费运营成本应交增值税进项运营期收入应交增值税销项辅助变量使用者付费常量折现率税费期望收益率可行性缺口补助税率建 筑 经 济2023年264总成本=INTEG（建设成本+运营成本（1+折现率）time，0（总收入=INTEG（使用者付费+可行性缺口补贴-税费（1+折现率）time，0（净现值=
13、INTEG（总收入-总成本（1+期望收益率）time，0（其中，总成本系统中建设成本发生在特许经营期第1年，运营成本发生在第2年至第10年。当项目的收益经营性收入即使用者付费部门不足以弥补项目公司运营成本及合理利润时，为保证项目财务上的可行性，政府会根据经营收益、价格调整机制、可用性付费、运维绩效费及使用者付费等因素按合同规定对项目公司提供可行性缺口补助。3.2.2决策变量建设成本=建设期利息+预备费+工程建设其他费+工程费用运营成本=物料消耗+工资福利+维护费用+基础设施运营维护+租赁费+其他管理费用使用者付费=门面房及铺面出租+停车收入+充电桩收入+物业管理收入+广告版+保洁清扫收入税费=
14、增值税+税金及附加。3.2.3辅助变量老旧小区改造PPP项目中的物料消耗、基础设施运营维护费、租赁费等会随时间的变化发生改变，因此用系统动力学的IF THE ELSE（L，M，N）函数表示。物料消耗=IF THE ELSE（t2t1，初始物料消耗*（1+年增长率）t2-t1）基础设施运营管理维护=IF THE ELSE（t2t1，初始运营管理维护*（1+年增长率）t2-t1）应交增值税=应交增值税销项-应交增值税进项。4基于工程实例的项目收益模型仿真与分析4.1项目概况本项目总投资额37180万元，工程建设费29701万元，预备费2710万元，建设期利息595万元，工程建设其他费4174万元。
15、LY集团作为政府出资代表与社会资本共同出资组建SPV项目公司，负责项目全过程的投融资、建设、运营及后续维护等工作。同时结合政策及项目的具体情况，政府授予项目公司特许经营权11年（包含1年建设期）并采用ROT模式运作。项目的投融资、建设及运营维护等相关工作由项目公司负责，运营期满后，项目公司将本项目资产移交给政府。项目建设资金包括：资本金7436万元，资本金比例约为20%，项目公司对余下的80%金额进行融资。项目公司发掘片区停车位、充电桩、农贸市场、广告位、公用房屋等小区资源作为经营性收入来源，并新增配套经营性服务设施配套，政府根据社会资本对项目的实际运营情况提供可行性缺口补助。4.2项目收益仿
16、真分析将上述项目相关信息进行整理，辨别成本及收入等相关因素，根据设置方程代入到已构建好的老旧小区改造PPP项目收益模型中，运用Vensim PLE软件对项目收益过程进行仿真模拟，项目的净现值模拟结果如表3所示，净现值变化趋势如图3所示。4.3老旧小区改造PPP项目收益灵敏度分析4.3.1特许经营期调整从上述表格数据可以得到，老旧小区改造PPP项目在运行到第8年收益净现值为-997.596万元，第9年收益净现值为10587.7万元，此时项目处于盈利状态，根据投资决策理论，项目净现值大于零时，说明项目具备可行性。特许经营期为8.08年时，项目净现值为0，达到平衡状态，而项目PPP合同中约定的实际特
17、许期为11年，累积净现值可达到32002.6万元，项目公司在弥补亏损的情况下还能实现收益。因此，项目的动态回收期不低于8.08年。4.3.2使用者付费调整在老旧小区改造PPP项目收益测算中对使用者付费设定25%、90%进行调整。图3表示使用者付费调整下净表3C市九龙坡区老旧小区改造PPP项目收益模拟结果特许经营期/年 收益净现值/万元 特许经营期/年 收益净现值/万元1-34956.87-12907.32-63872.58-997.5963-56671.9910587.74-472851021638.15-36477.11132002.66-24857.9图3使用者付费调整的项目收益趋势图第
18、44 卷第 S1 期265现值变化趋势，current1曲线代表项目收益的初始净现值水平，current5曲线表示使用者付费上调25%时，在其他因素不变的情况下标准特许期为7.8年，比初始标准特许期降低2.86%。Current6曲线可行性缺口补助下调25%时，此时的特许期为8.3年，较初始标准特许期增加3.36%。使用者付费与项目收益正向相关，在使用者付费下调90%时，项目特许经营期为11年。故在其他因素不变的情况下，可行性缺口补贴下调区间为（0，90%）。4.3.3可行性缺口补助调整图4中current1曲线表示项目收益的初始净现值水平，同使用者付费一样，在其他因素不变的情况下，对可行性缺
19、口补贴设定25%、40%的变化率进行调整。current2曲线表示可行性缺口补助在current1基础上增加25%时，此时标准特许期为7.35年，比初始标准特许期降低9.03%。Current3曲线代表可行性缺口补助下调25%，而此时的特许期经营期为9.1年，较初始标准特许期增加12.62%。可行性缺口补贴作为政府基于社会资本收益回报的方式之一，仿真得到的初始保准特许期低于合同约定的特许期，且可行性缺口补贴额与政府10%的红线紧密相关，故可行性缺口补贴政府不宜再提高。而可行性缺口补贴下调40%时，回收期与实际特许期11年一致，故政府对可行性缺口补贴的调控在（0，40%）内变动。5研究结论本文得
20、出以下结论：老旧小区改造PPP项目资金需求规模庞大，在实施前应充分考虑政府、社会资本及居民等相关方的利益诉求，设置合理的特许经营期，类似案例中特许经营期不宜低于8.08年。政府在对老旧小区改造PPP项目给予可行性缺口补贴时，应综合考虑价格调整机制、绩效考核、经营收益及可用性付费等因素，在不触碰10%的支出红线时，充分调动社会资本参与积极性并给予合理补贴，类似案例可下调范围不超过40%。在老旧小区改造PPP项目前期政府可以动员居民参与到改造过程中，可采取“居民出一点、政府出一点”等方式推动改造，避免过度依赖财政补贴。老旧小区改造PPP项目经营性现金流的回笼周期较长，对于部分财力偏弱的地区，可能单
21、个大型的老旧小区改造项目就已经触碰10%的支出红线，因此类似项目的使用者付费可下调范围不超过90%。多元化的融资渠道是老旧小区改造的未来发展趋势。地方政府采用PPP模式为老旧小区筹集资金可以通过物业管理和政府补贴等方式吸引社会资本，但老旧小区公益性强、收益低等特点，决定了老旧小区改造PPP项目必然需要较长的投资回收期。因此，老旧小区改造PPP项目的在收益回报框架设置上，相关部门可进一步放宽老旧小区改造的规划条件，提高社会资本规划建设的便捷度；同时简化审批流程、合理划分相关利益方权责，综合运用税费减免、金融服务等政策支持社会资本参与老旧小区改造。其次，可通过“以丰补歉”捆绑模式将回报不足与高回报
22、项目组合吸引社会资本积极参与，让社会资本有一定项目资金平衡空间。根据老旧小区的基础类、完善类、提升类项目特征差别化设计，将老旧小区改造内容与城市功能提升相结合，避免产生重复性建设与资源浪费。利用BOT、PPP、项目贷等多元化融资方式满足老旧小区改造的资金需求，成立老旧小区改造基金或城市更新基金为老旧小区改造提供专项资金支持，对具有稳定收益的老旧小区也可采取收益票据、资产证券化、专项债等形式支持老旧小区改造。此外，本研究是从净现值角度来计算老旧小区改造PPP项目收益，没有考虑风险等因素对小区改造收益的影响，这将作为文章的进一步研究方向。参考文献1 吴志强，伍江，张佳丽，等.“城镇老旧小区更新改造
23、的实施机制”学术笔谈J.城市规划学刊，2021（3）：1-10.2 CHAN Albert P C，LAM Patrick TI，CHAN Daniel W M，etal.Potential obstacles to successful implementation of public-private partnerships in Beijing and the Hong Kong special administrative regionJ.Journal of management in engineering，2010（1）：30-40.3 李艳，孙磊.PPP模式下老旧小区改造项目参与主体的利益分配研究J.吉林建筑大学学报，2022（4）：73-77，88.4 陈述，梁霄，席炎，等.跨区域调水PPP项目收益分配研究J.人民黄河，2020（5）：76-80.图4可行性缺口补贴调整的项目收益趋势图李小亚，等基于系统动力学的老旧小区改造PPP项目收益研究
