1、 提供精准面授精华视频+精准押题：一建、二建、咨询、监理、造价、招标、环评、经济师、安全、房估、消防、物业、职称英语等 QQ:2069910086提供精准面授精华视频+精准押题：一建、二建、咨询、监理、造价、招标、环评、经济师、安全、房估、消防、物业、职称英语等 QQ:2069910086第三节、用益物权【本节知识点】1. 用益物权的概念、法律特征及内容2. 几种主要的用益物权（1）建设用地使用权的概念和法律特征（2）土地承包经营权的概念和法律特征（3）宅基地使用权的概念和法律特征（4）地役权的概念和法律特征【本节内容】【知识点一】用益物权的概念、法律特征及内容1用益物权的概念用益物权是权利人
2、对他人所有的财产依法享有的占有、使用和收益的权利。在我国，用益物权的种类主要包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、国家集体自然资源使用权、典权、探矿权、采矿权、取水权、渔业养殖捕捞权等。2用益物权的法律特征与所有权和担保物权相比，用益物权具有以下的法律特征：用益物权是具有独立性的他物权。用益物权是一种从所有权权能中分离出来的单独存在于他人所有物之上的权利，它的存在不需具备前提条件。而担保物权虽然也源于所有权，但其存在须以担保权人对担保物所有人或其关系人享有债权为前提用益物权是限制物权。所有权人对物具有完全的支配力，用益物权则是在一定范围内使用收益，它既要受法律
3、的一般限制，还要受所有权人对其内容范围的限制，用益物权不具有所有权那样彻底支配的性质。用益物权具有使用的目的。设置用益物权的目的在于对他人之物的使用和收益，以取得物的使用价值。而担保物权则在乎物的交换价值，目的是通过物之价值担保债权得以清偿。用益物权的标的物主要是不动产。用益物权多以不动产尤其是土地为使用收益的对象。用益物权行使的前提是已占有该不动产，而所有权与担保物权的行使并非直接占有其标的物。【例题20：多选题】下列关于用益物权的表述错误的有（）。A用益物权是具有独立性的自物权B用益物权是限制的物权C设置用益物权的目的在于对他人之物的使用和收益D用益物权的标的物主要是动产E用益物权多以不动
4、产尤其是土地为使用收益的对象【答案】AD【解析】通过本题掌握用益物权的特征。【知识点二】几种具体的用益物权（一）建设用地使用权1、概念：建设用地使用权是指建设用地使用权人对国家所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。2、建设用地使用权具有以下的法律特征：第一，建设用地使用权的主体是符合法定条件的公民和法人。第二，建设用地使用权的客体为国家所有的土地。包括城市和农村的属于国有的土地、草原、滩涂、荒地、山岭和林地等，但不包括上述土地之上的市政公用设施以及地下的埋藏物或自然资源。第三，建设用地使用权是从国家土地所有权中分离出来的用益物权。第四，建设用地使用权具有排他性，是一项独立的物权。3、取得方式
5、：根据物权法的规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。划拨土地没有期限的限制。物权法规定：“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权”。【补：建设用地使用权取得必须向登记机构办理登记，登记是设立、变更、转让、消灭建设用地使用权的生效条件。】（二）土地承包经营权1、概念：土地承包经营权是指由公民或集体组织，对国家所有或集体所有的土地从事生产活动，依照承包合同的规定而享有的占有、使用和收益的权利。2、法律特征：第一，承包经营合同是确认土地承包经营权的主要依据。第二，土地承包经营权的主体是公民或集体组织。第三，土地承包经营权的客体为全民所有的土地和集体所有的土地。第四，土地承包经营权属于一
6、种新型的用益物权。当土地承包经营权人的权利受到侵犯时，权利人有权要求侵害人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、回复原状和赔偿损失，也可直接向人民法院提起诉讼以保护自己的权利。【例题21：2013年单选题】在我国，确认土地承包经营权的主要依据是（）A国家法律的规定B集体经济组织的规定C国家土地政策D土地承包经营合同【答案】D。【解析】土地承包经营权是指由公民或集体组织，对国家所有或集体所有的土地从事生产活动，依照承包合同的规定而享有的占有、使用和收益的权利。承包经营合同是确认土地承包经营权的主要依据。（三）宅基地使用权1、概念：宅基地使用权，是指公民在依法取得的宅基地上建造住宅及其附属设施从
7、而对此宅基地享有的占有和使用的权利。2、法律特征：第一，宅基地使用权属于一种用益物权。宅基地的所有权属于集体所有，国家和集体在必要时，可以依法收回宅基地的使用权。第二，宅基地使用权的主体是公民，而且主要为农村集体经济组织的成员。第三，宅基地使用权的客体主要是集体所有的用于建造住宅及其附属设施的土地。第四，宅基地使用权必须遵循法定的申请程序，经过有关部门的批准后方可取得。第五，宅基地使用权受国家法律保护，非经法定程序，任何机关和个人都不得任意剥夺公民依法取得的宅基地使用权。（四）地役权1、概念：地役权是指按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。需要利用他人土地才能发挥效用的土地
8、，称为需役地；提供给他人使用的土地称为供役地。2、法律特征：第一，地役权是利用他人的不动产的一种权利。第二，地役权是为了提高自己不动产的效益。第三，地役权是按照合同设立的。设立地役权，当事人应当采取书面形式。地役权不能由法律强制，应采取协商的方式由当事人约定。【例题22：2013年多选题】下列物权类型中，属于用益物权的有()。A质权B建筑物区分所有权C地役权D建设用地使用权E土地承包经营权【答案】CDE。【解析】用益物权的种类有建设用地使用权、宅基地使用权、地役权和土地承包经营权等。第四节、担保物权【本节知识点】1.担保物权的概念、法律特征及内容2.抵押权3.质权4.留置权【本节内容精讲】【知
9、识点一】担保物权的概念和法律特征1、概念：担保物权是指为确保债务清偿的目的，在债务人或第三人所有的物或所属的权利上设定的、以取得担保作用的定限物权。担保物权以取得担保标的物的交换价值为实质内容。2、担保物权特征：(1)担保物权具有价值权性。担保物权以支配标的物的交换价值为内容，以担保债务的清偿为目的；(2)担保物权具有法定性。当事人不得约定设立担保物权，也不得协议变更担保物权发生的要件和内容。(3)担保物权具有从属性。一般情况下，担保物权从属于债权而存在，担保物权的成立以债权的成立为前提，而且因债权的移转而移转，因债权的消灭而消灭。但担保物权的从属性并不是绝对的，如最高额抵押并不以债权的存在为
10、其发生或存在的前提条件。(4)担保物权具有不可分性。在所担保的债权未受全部清偿前，担保权人可就担保物的全部行使权利。担保物权的不可分性不是担保物权在性质上的不可分，而是为增加其效力赋予担保物权不可分性，当事人可约定排除担保物权行使的不可分性。(5)担保物权具有物上代位性。担保标的物变化为其他的价值形态时，担保物权所具有的支配效力及于变形物或者代替物。担保物因毁损灭失所获得的赔偿金成为担保物的代替物，担保物权人可就该代替物行使担保物权。【例题23：2013年多选题】担保物权的法律特征有()。A价值权性B从属性C物上代位性D可分性E法定性【答案】ABCE。【解析】通过本题掌握担保物权的法律特征。【
11、例题24：2014年单选题】担保期间，担保财产毁损、灭失的，担保物权人可以就获得的赔偿金优先受偿，这体现了担保物权的（）特征A.物上代位性B.价值权性C.从属性D.不可分性【答案】A【解析】担保物权具有物上代位性，即担保标的物变化为其他的价值形态时，担保物权所具有的支配效力及于变形物或者代替物。担保物因毁损灭失所获得的赔偿金成为担保物的代替物，担保物权人可就该代替物行使担保物权。【知识点二】抵押权1、概念：抵押权是指债权人对债务人或者第三人所提供担保的财产不移转占有，在债务人不履行债务时，依法享有的就所担保的财产变价并优先受偿的权利。债权人为抵押权人，债务人或者第三人为抵押人，所提供担保的财产
12、为抵押物。2、抵押权的设定：（1）依照法律规定直接产生的抵押权是法定抵押权：法定抵押不需要当事人在合同中约定，只要发生法律规定的情形，抵押自然设立。物权法第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”（2）基于抵押合同而产生的抵押权是意定抵押权。物权法第185条规定，“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”3、抵押标的：又称之为抵押财产（1）物权法第180条规定债务人或者第三人有权处分的下列财产可以作为抵押权的标的：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地
13、承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。（2）物权法第184条规定了禁止抵押的财产：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。【例题25：2010年单选题】根据中华人民共和国物权法下列财产中，可以设定抵押的是()。A土地所有权B建设用地使用权C使用权有争议的财产D依
14、法被查封的财产【答案】B【解析】通过本题掌握哪些财产可以设定抵押，哪些财产禁止抵押。着重掌握禁止抵押的财产。【例题26：2012年单选题】根据中华人民共和国物权法，下列财产中，可以作为抵押权标的的是（）。A.土地所有权B.学校的教育设施C.被扣押的财产D.建设用地使用权【答案】D【例题27：2014年单选题】根据中华人民共和国物权法，下列财产中，可作为抵押权标的是（）A.土地所有权B.公立医院的医疗卫生设施C.依法被查封的财产D.正在建造的建筑物【答案】D（3）抵押登记应当办理抵押登记以建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权以及以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；或者以正在
15、建造的建筑物抵押的抵押权自登记时设立（房地产）可以办理抵押登记（也可以不办理抵押登记）以生产设备、原材料、半成品、产品；交通运输工具；正在建造的船舶、航空器抵押的抵押权自抵押合同生效时设立未经登记，不得对抗善意第三人【例题28：2013年多选题】根据中华人民共和国物权法。下列财产中，必须进行抵押登记后其抵押权才发生法律效力的有()。A正在建造的船舶B房屋C交通运输工具D建设用地使用权E正在建造的建筑物【答案】BDE。【解析】2015年多选考点。通过本题掌握抵押登记的有关内容。房地产抵押需要办理抵押登记后抵押权设立。【例题29：2014年单选题】关于抵押的说法，错误的是（）。A.当事人应当采取书
16、面形式订立抵押合同B.在同一抵押物上先成立的抵押权优先于后成立的抵押权C.所有的抵押都必须办理抵押登记才能产生法律效力D.抵押财产必须是可以转让的【答案】C【解析】房地产抵押必须办理抵押登记才能产生法律效力，其他抵押财产抵押不需要办理抵押登记，C选项错误。同一标的物上存在着两个或两个以上内容或性质相同的物权时，成立在先的物权优先于成立在后的物权，所以B选项正确；【知识点三】质权1、概念：质权，是指债务人或者第三人将其动产或财产权利证书转移给债权人占有，以之作为债务的担保，债务人不履行债务时，债权人有权就该动产或财产权利的价值优先受偿的权利。在质权关系中，提供质押财产的人称为出质人，接受该财产作
17、为其债权担保的人称为质权人，质押的财产称为质物。2、质权的法律特征：第一，质权的设定必须移转占有，以某些特定财产作质物时，还必须依法办理登记手续。这是质权与抵押权的一个重要的区别。第二，质权的标的主要为动产或权利，不包括不动产。第三，质权具有物上代位性、从属性和不可分性。这是担保物权具有的一般特征，质权作为一种担保物权，也应当具备这些特征。3、质权的类型根据我国物权法的规定，质权分为动产质权和权利质权两种。权利质权，是指以出质人提供的财产权利为标的而设定的质权。根据物权法第223条规定，下列权利可以质押：汇票、支票、本票债券、存款单；仓单、提单；可以转让的基金份额、股权；可以转让的注册商标专用
18、权，专利权、著作权等知识产权中的财产权；应收账款；法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。【例题30：2013年单选题】根据中华人民共和国物权法，下列权利凭证中，可以用于质押的是（）。A房产证B土地使用权证C债券D财产保险单【答案】C。【解析】质权的标的主要为动产或权利，不包括不动产，本题中房产证、土地使用权证代表的是不动产，不能质押。财产保险单是保险人与被保险人订立保险合同的书面证明，并不是有价证券，也不是可以折价或者变卖的财产。因此，财产保险单不能用于质押。【例题31：2015年单选题】下列权利凭证中，不可以质押的是（）。A汇票B仓单C不动产权属证书D债券【答案】C【解析】质押的标的包括
19、动产和权利，不动产不可以质押。【知识点四】留置权1、概念：留置权，是指债权人按照合同的约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务时，债权人有权留置该动产，并依照法律的规定将动产折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿的权利。【提示1】留置权是一种法定的担保物权。留置权的成立无需双方当事人的约定，也就是说，即使双方当事人在合同中没有任何关于留置权的规定，也不影响留置权的存在，当债务人不履行其债务时，债权人可直接基于法律的规定行使留置权。【注意】“同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。”这条规定体现出了法定担保物权和意定担保物权在受偿顺序上的不同。【提示2】
20、留置权只发生在特定的合同关系中。如保管合同、加工承揽合同等。“法律规定或者当事人约定不能留置的动产，不得留置。”【本章主要考点总结】1.物权的特征2.物权法的基本原则3.不动产物权登记的范围及登记的类型4.物权的种类5.所有权的概念和特征6.所有权的取得方式和消灭方式7.按份共有和共同共有的基本规定8.业主建筑物区分所有权的基本规定9.用益物权的种类和法律特征10.担保物权的种类和法律特征11.抵押财产的基本规定12.质权和抵押权的区别、质权的种类13.留置权的基本规定提供精准面授精华视频+精准押题：一建、二建、咨询、监理、造价、招标、环评、经济师、安全、房估、消防、物业、职称英语等 QQ:2069910086环球网校学员专用资料第10页 /共10页
