1、研 究 探 索INDUSTRIAL INNOVATION 产业创新研究95作者简介：孔祥彧，女，江苏东台人，研究方向：住房保障政策理论研究。住房保障政策对经济发展的影响研究孔祥彧（盐城市亭湖区住房和城乡建设局，江苏 盐城 224000）摘要：完善的住房保障政策对于改善经济效率、跨越中等收入陷阱有着十分重要的作用，实施有效的住房保障政策能确保国内居民的消费需求与投资需求的同步增长，提升我国在世界贸易中的竞争优势，改善城市产业的劳动力数量和质量，平滑经济周期波动，分散金融市场的风险。本文主要分析了盐城市亭湖区住房保障中心的工作，以此研究住房保障政策对经济发展的影响。关键词：住房保障政策；经济发展我
2、国的住房保障政策在维护社会公正方面起到了重要作用，国内理论界和实务界都对此进行了深入的研究和分析。合理的住房保障政策对于提高国内居民消费和投资的稳定增长有着重大作用。目前我国的人口红利逐渐减弱，研究我国的住房保障政策对经济发展的影响是非常有必要的。一、盐城市亭湖区当前住房保障的基本情况按照盐城市人民政府关于加快实现市区住房保障应保尽保着力改善民生的意见颁发的文件精神，从 2013 年开始，大市区的住房保障工作实行重心下移，各区（管委会）负责本辖区内所有保障性住房的建设、分配和管理，亭湖区的中低收入家庭住房保障量占大市区的 85%。为解决机构不全、人员不足等问题，亭湖区于 2016 年成立区住房
3、保障服务中心，主要负责保障性安居工程的建设管理、保障性住房申请材料的审核和分配管理。根据大市区的统一管理模式，当前的住房保障审核采取“三审两公示”的方式，即由社区、街道、住建三级审核；街道、住建两级公示。审核的重点是申请人家庭年均收入、房产状况等，按照省、市有关文件的要求，由民政部门牵头对低收入家庭的收入状况进行核实，房产局负责提供房产信息。全区的住房保障申请数量庞大，平均一年要提交 700 余件，涉及申报人员数千人，而对于低收入家庭的申报对象隐瞒财产、提供虚假收入证明等问题，各层面都没有能力和有效的办法来查证。为了解决这个问题，在民政局收入核定基础上，由区住保中心定期派出人员到市住建局、市住
4、房公积金中心、市不动产登记中心、市市场监督管理局等多个部门手动输入所有申请人信息查询相关收入情况，工作量巨大，各部门仅提供核查结果电子档，在核查结果上不肯加盖公章，导致审计查出问题后无法确认责任，且这种方式周期长，做不到实时动态审核。从 2012 年至今，审计署先后六年组织全国审计机构对保障性住房工程进行全面的审计，从各个方面对申请人的收入进行全面确认，但是每年还是会发现一些问题。二、盐城市亭湖区住房保障政策目前存在的问题（一）诚信制度建设不完善在申请保障性住房时，有些申报者为了获取保障资格，不如实提供个人的相关信息，比如；不惜伪造离婚、隐瞒就业单位、隐瞒经营信息、隐瞒实际收入等。对于这些投机
5、取巧、虚报虚假信息来骗取住房保障待遇的人，由于没有相关的法律法规，无法采取有效的处罚措施，使得住房保障审查工作面临着很大的压力。（二）城市居民收入联合审核机制还不完善首先，盐城大市区和县（区、市）的住房以及社会保障信息还没有实现全市联网，大市区之外的住房和企业等信息不能被查证，此时有些家庭就刚好投机顺利被纳入保障范围。其次，在保障期限上，对住房保障实行动态审核，每个月都要进行一次不定期的审核，审核主要是根据申请保障家庭最近的收入状况，大多数保障对象在申请的时候符合保障条件，收入改善后没有按要求如实申报退出住房保障。目前，市、区两级民政部门均建立了收入确认中心，但是还没有实现统一的收入联审，工商
6、、金融等部门信息无法实现共享，地税、车辆、房产等部门的信息数据不能实时更新。由于人员、技术手段和职责范围的限制，民政部门所获得的收入确认信息无法真实反映申请住房保障家庭的实际收入，无法实现住房保障对象动态审核。过去两年审计工作中存在的问题主要体现在保障对象开办企业、隐瞒真实收入等方面，现行的审核机制不能充分核实，导致这些家庭顺利享受保障，年底审计发现后整改极度困难。研 究 探 索产业创新研究 2023.1 第2 期96三、住房保障政策对于消费者的影响（一）消费者的住房需要和对普通消费品的需要是互相替代的目前，居民的住房需要与普通消费品的需求是可以互相替代的。然而，住宅需求的刚性很大。因此，房价
7、变化的收益效果要比替代效果好，而且它的价值也比较大，所以它会对消费者的整个生活过程产生很大的影响。从有关法律的角度来看，消费者的消费行为是一种重要的生活方式，它可以被称作“永久收入”。然而，持续上涨的房价对我国的中低端消费来说，意味着其一生的真实收入将显著降低。而且，消费者对跨期消费存在着一定的依赖性，这就导致了房价上涨，迫使消费者在很长一段时间内对其他消费品的需求大幅下降。由于现有的金融工具的支撑，使得我国的消费者在其他方面的需求受到了极大的限制。但是，住房保障政策正好可以给中低层消费者提供一定的补贴，从而满足他们的消费需求，并且在一定程度上能促进他们的消费。（二）住房保障政策提高了消费者跨
8、期消费的有效性住房保障政策能提高消费者跨期消费行为的预期效果。在实际生活中，消费者在进行平稳的跨期消费时会被某些预期因素所左右，对部分中低等收入人群来说，当他们期望未来的房价继续攀升时，由于经济状况所限，他们会在还没有完全适应的情况下进行非理性的借贷，从而导致当期的房价上升。这会给消费者带来很大的负面影响。住房保障制度对房地产市场的稳定具有一定的调节作用，在一定程度上可以有效地抑制房价的波动，尤其是通过扩大中低层住房的供应来稳定房地产市场的价格，有助于他们做出更合理的判断。这对中低等收入人群进行跨期消费决策具有重要的意义。（三）住房保障政策会影响全社会边际消费趋势住房保障制度对全社会的边际消费
9、趋势产生了一定的影响。凯恩斯边际消费趋向递减理论认为，消费需求是一个增加的函数，但是当收入增加时，边际消费需求会降低。高收入群体的边际支出倾向比中低收入群体低；结果表明，在一定程度上，社会财富在少数群体中的分布越集中，其边际消费倾向也就越小。而在市场经济体制下，任何一种产品与其他产品的价格变化，都会引起一种资源的再分配。房屋是一种具有巨大价值的物品，其价格和租金的上涨将使人们对拥有房屋的高收入群体产生更多的关注。而住房保障政策可以对中低收入群体进行补贴，从而增加居民的边际消费倾向。四、住房保障政策对投资需求的影响住房保障政策制度作为固定资产投资的一个重要组成部分，在一定程度上决定着房地产的投资
10、规模和投资回报。所以，住房保障制度在均衡中起着举足轻重的作用。住房保障政策是目前房地产市场的一个非常重要的引导证据，它在抑制盲目投资方面起到了很大的作用。而目前的这类投资行为有两方面的效应。（一）结构调整效应自发的房地产投资是一种追求利益的行为，所以常常忽视了对低端住房的关注，也由此导致了对低端住房的投资不大。这也是由于低端住房的主要功能是解决住房问题，它具有某种公共关系的性质。开发商对其没有补偿机会成本，但中高档住房存在一定的刚性，在此情形下其本质仍十分显著。这也使得目前社会对中低端住房的投资不足，从而极易产生中低端住房投资泡沫。而住房保障是相对于低端住房来说的，这极大地缓解了市场上自发投资
11、的不平衡。（二）跨期平滑效应目前我国市场经济调控存在着一定的局限性和盲目性，现行的政策也会对房地产开发企业的投资行为产生较大的冲击，进而引起房地产市场的剧烈波动。所以，根据住房保障的投资，相应地提高了总需求的稳定性，而且也是一项重要的基础设施投资，以此保障了住房的投资。同时，它在现实中也可以用作一种良好的投资手段，而就目前的国情而言，保障性住房可能成为我国的宏观调控手段。五、住房保障政策对净出口的影响住房成本是劳动成本中的一个主要部分。国家的劳动力消费水平，将直接影响到其在国际贸易中的相对优势，从而影响到整个国家的外贸竞争力。房屋和房租上涨将会对劳工成本造成直接的压力，从而对物价造成冲击。在固
12、定汇率下，出口贸易的压力将会对一个国家的制造业的国际竞争力产生直接的影响。甚至在浮动的基础上，汇率的变化也难以完全抵消不断上涨的房屋价格所带来的成本压力。各国之间货币价格的相对变化将导致汇率的变化，从而抵消某些价格变化对国际贸易的作用，这是由交易者在各国之间进行的套利交易来达到的。但是，由于住房是非贸易物品和投资物品的双重性质，因此，各国之间的价格相对变化并不会产生这种套利效应，相反，还会引发国际资金的投机。人们都知道，投机性和套利性会对市场产生完全相反的作用。如果一个国家的房价比其他国家的房价增长得更快，那么外国的投机性资金就会涌入这个国家的房产，从而产生对本国货币的需求，从而进一步推动本国
13、的货币升值。通过这种方式，一个国家的房屋价格和租金迅速上涨，不仅造成劳动力成本的增加，而且还会使本国的货币增值速度加快，从而对国家的国际贸易产生更大的不利影响。六、住房保障政策对我国总供给的影响住房保障政策对总供应的影响，在一定程度上取决于产业部门劳动力供应的数量与质量。研 究 探 索INDUSTRIAL INNOVATION 产业创新研究97（一）数量效应住房保障政策是促进农村剩余劳动力向拥有更高劳动生产率的行业转移的有效措施，是保障城镇化发展顺利实施的一个关键措施。刘易斯的两部门剩余劳动模型中指出，如果存在大量的剩余劳动力，那么这个行业的边际产出就是 0。城镇化的过程促使过剩的劳动力流向城
14、市的领域，使经济得到增长。不过，因为新进城劳动力的工资水平偏低，住房费用也是阻碍劳动力顺利迁移的一个主要因素。而城镇住房保障政策是解决这一难题的重要举措。（二）质量效应改善居住环境有助于在工业领域中增加人力资本。根据内生增长的理论来看，早期的经济发展主要取决于资本的积累和劳动力的增加。但是，在资本积累达到稳定状态，剩余劳动力转移基本结束之后，我国的经济就会进入一个由技术、知识、人力资本驱动的内生型经济发展阶段。七、住房保障政策对经济循环和金融市场的影响住房保障政策是完善我国房地产市场自然调控机制的一种重要手段，可以有效地解决由于市场调控盲目导致的房价过高波动。事实上，房价的变动对经济的循环和金
15、融市场都有很大的影响。这是由于住房和土地是银行发放贷款的主要担保物。按照金融加速（Bernanke 等，1989），按揭价格上涨可以减少借款者的资金成本，增加贷款的供应。而信贷供应的增长将会通过流动性作用使资产价格上涨，进而对信用市场造成冲击。通过这种方式，可以在一定程度上实现资产价格与信用供应的良性互动。在极端的情形下，这种积极的回馈会带来过度的流动性和资产价格的泡沫。当资产价格泡沫破灭时，就会发生“资产价格下降，贷款形成不良贷款，信用紧缩，资产价格持续下降”的现象。而住房保障政策能够有效地遏制房地产市场的价格的张然上涨和过量的投机活动，进而减少出现资产价格泡沫和过多的资金流动性。所以，住房
16、保障政策在稳定经济周期中发挥着稳定金融市场的重要功能。但是，必须指出，上述效果必须建立在以政策为基础的住宅投资行之有效的前提下。低效的经济适用房投资自身也会产生扭曲的资源分配，导致政府负担过重，进而导致政府债务偿付困难。所以，在保障性住房建设中，不仅要依靠政府的政策，还要充分利用市场机制来实现资源的分配。这就需要以政府补助为杠杆，将个人投资引入保障性住房。八、住房保障政策对我国经济增长的影响改革开放至今，我国经济增长取得了奇迹般的发展。这实质上得益于建立和健全社会主义市场经济体制。人口红利所产生的劳动成本优势，无疑是中国在过去 30 年的改革开放和快速融入世界分工体系中的一个重要保证。不过，人口红利正逐渐消失，市场经济逐步完善，我国劳动力的价格优势也开始慢慢减弱。2011 年，人均国民生产总值已达 4200美元。而根据世界银行的划分，一个国家的国民生产总值在976 到 11905 美元之间，属于中等收入国家。所以，我国现在处于一个中等收入的经济状态。当一个国家处在中等收入水平之后，其经济发展的动力和效率也将逐渐减弱。这主要是由于中等收入国家技术经验不够，无法实现新的内生增长方式。此外，
