1、 西南医投酒城家园医康养综合体项目 可行性研究报告 泸州锦弘工程项目管理有限公司 二 0 一七年三月 1 项目项目摘要表摘要表 项 目 概 况 项目名称 西南医投酒城家园医康养综合体项目 建设单位 西南医疗健康产业投资有限公司 编制单位 泸州锦弘工程项目管理有限公司 建设地 泸州市江阳区 所属行业 建筑 项目性质 新建 改建 扩建 项目总投资 122088.88 万元 投资管理类别 审批 核准 备案 项目内容与规模 西南医投酒城家园医康养综合体项目总用地面积 100000 平方米（约 150 亩）。总建筑面积 169965 平方米，其中：养老中心面积 28800平方米，月子中心面积 7000
2、平方米，消毒供应中心面积 3000 平方米，敷料清洗中心面积 2000 平方米，人才公寓面积 4000 平方米，宾馆面积 6000 平方米，适老化设施面积 87000 平方米，地下停车场面积 32165平方米。同时建设给排水、供配电、供气、弱电系统、道路广场、绿化、亮化等基础配套设施。建设地点 江南新区沙茜片区，位于泸州市人民医院新院区旁。建设周期 3 年 2018 年-2020 年；其中：一期 2018 年-2019 年，二期 2020 年。主 要 技 术 经 济 指 标 表 序号 指标名称 单位 指标值 备 注 一 总用地面积 亩 150 100000m2。二 建设内容规模 （一）总建筑面
3、积 m2 169965 1 养老中心 m2 28800 600 张床位。2 月子中心 m2 7000 100 张床位。3 消毒供应中心 m2 3000 服务 5000 张床位。基础设施一次建设，设备分两期投入。一期规划服务 2500 张床位，二期规划服务 5000 张床位。4 敷料洗涤中心 m2 2000 服务 5000 张床位。基础设施一次建设，设备分两期投入。一期规划服务 3000 张床位，二期规划服务 5000 张床位。5 人才公寓 m2 4000 40 套。6 宾馆 m2 6000 150 张床位。共 90 间；其中30 间标准单人间，60 间标准双人间。7 适老化设施 m2 8700
4、0 1000 套。8 地下车库 m2 32165 919 个车位。2（二）总图工程 1 土石方 m2 228200 2 景观绿化 m2 38000 3 道路广场 m2 15000 4 人行天桥 座 1 含垂直运输担架电梯。5 变配电工程 项 1 6 室外综合管网 项 1 （三）环境指标 1 建筑密度%30 2 容积率 1.8 3 绿化率%35 三 建设周期 年 3 2018 年-2020 年。四 总投资及资金筹措 1 总投资 万元 122088.88 1.1 工程费用 万元 73649.41 1.2 土地征用费 万元 30000.00 1.3 工程建设其他费用 万元 6127.62 1.4 预
5、备费 万元 3988.85 1.5 建设期利息 万元 8323.00 2 资金筹措 万元 122088.88 2.1 资本金 万元 27088.88 2.2 银行贷款 万元 95000.00 五 财务评价指标 1 第 6 年营业收入 万元 32106.39 1.1 营业收入 万元 32046.39 1.2 财政补助 万元 60.00 2 第 6 年最低税金 万元 6088.15 2.1 营业税金（增值税）及附加 万元 3388.05 2.2 所得税 万元 2700.10 3 最高年第 6 年总成本 万元 20942.99 4 最低年第 6 年净利润 万元 8100.30 5 税后投资利润率%2
6、.62 6 财务净现值 万元 8671.22 7 静态投资回收期（税后）年 9.32 8 动态投资回收期（税后）年 18.43 3 9 财务内部收益率（税后）%7.11 10 利息备付率 4.05 平均 11 偿债备付率 1.11 平均 12 盈亏平衡点%57.59 13 资本金财务净现值 万元 14269.39 14 资本金财务内部收益率%10.60 15 资本金静态投资回收期（税后）年 12.32 16 资本金动态投资回收期（税后）年 15.60 项目社会效益 建设西南医投酒城家园医康养综合体项目是坚持正确卫生与健康工作方针，树立大健康理念，全力推进卫生与健康领域创新，持续开展健康领域大众
7、创业、万众创新，促进医疗与养老融合，发展健康养老产业，推进健康中国建设的重要载体。项目建设以医疗卫生、健康养老、全民健身、中医药保健、健康保险、多元化健康服务业为主，是加快发展健康服务业，满足人民群众多层次、多样化的健康服务需求。本项目建成后，将使泸州市医疗服务能力大幅提升、健康管理与服务水平明显提高、健康保险服务进一步完善、健康服务相关支撑产业规模显著扩大、健康服务业发展环境不断优化；本项目建成后，康养床位数将达到 700 张，成为西南最具规模、最为专业、最具吸引力的医康养综合体；本项目建成后，将会彻底提升泸州市健康服务的水平和质量，是探索发展健康服务事业和健康服务产业的重要举措。对确保泸州
8、市到 2020 年建成“健康城市”示范市，做强城市健康产业，打造川滇黔渝结合部医疗健康卫生中心具有重要战略意义。本项目建设具有十分重要的现实意义和深刻的政治意义。结 论 西南医投酒城家园医康养综合体项目符合国家产业政策，是国家鼓励类项目；项目建设得到了泸州市委、市人民政府的高度重视，江阳区人民政府将在实施推进过程中给予大力扶持和密切配合；项目地理位置优越、交通便利，空气清新，环境优美，资源整合充分，规划合理，为项目的实施提供了良好的外部条件；项目资金来源可靠，工程技术方案科学，工程建设进度合理，社会互适性好。项目建设可行。建议有关部门尽快立项，建设单位抓紧组织实施，争取早日建成，尽早发挥项目效
9、益。西南医投 酒城家园医康养综合体项目 目 录 1 目 录 第一章 总 论.1 1.1 项目概况.1 1.2 报告编制依据及范围.5 1.3 项目效益.6 1.4 结论与建议.7 第二章 项目建设的背景和必要性.10 2.1 项目建设背景.10 2.2 项目建设的必要性分析.24 第三章 市场分析与项目建设目标.29 3.1 宏观态势分析.29 3.2 养老市场需求分析.32 3.3 妇幼健康产业市场需求分析.35 3.4 市场调查分析.39 3.5 西南医投酒城家园医康养综合体项目 SWOT 分析.44 3.6 项目建设内容与规模.47 第四章 项目建设条件.49 4.1 项目建设条件.49
10、 4.2 场址条件.50 4.3 资源综合利用.56 第五章 主要工程方案.57 5.1 设计依据及原则.57 5.2 总平面布置方案.58 5.3 建筑规划设计方案.64 5.4 景观设计方案.73 5.5 建筑风格.74 西南医投 酒城家园医康养综合体项目 目 录 2 5.6 主要技术指标.74 5.7 结构工程设计.76 5.8 围护结构建议方案.78 5.9 建筑装修建议方案.79 5.10 无障碍设计.80 5.11 建筑设备设计方案.80 5.12 设施装备方案.80 5.13 消防.80 5.14 无障碍设计.81 5.15 总图工程方案.82 5.16 其它.89 第六章 节能
11、节水措施.90 6.1 节能设计依据.90 6.2 主要原则.91 6.3 主要内容.92 6.4 项目能源供应情况及能耗分析.92 6.5 节能措施分析.94 6.6 节能效果判定.102 第七章 环境影响评价.104 7.1 环境和生态影响评价的政策及法律依据.104 7.2 项目场址环境现状.105 7.3 项目建设与运营对环境影响.105 7.4 环境保护措施.109 7.5 地质灾害影响分析.117 7.6 特殊环境影响分析.117 7.7 环境影响评价.117 第八章 劳动安全卫生消防.118 8.1 编制依据.118 8.2 劳动安全.118 西南医投 酒城家园医康养综合体项目
12、目 录 3 8.3 卫生.120 8.4 消防.121 第九章 组织机构与人力资源配置.123 9.1 组织机构.123 9.2 人力资源配置.123 9.3 财政政策保障与财政支持.124 9.4 强化责任与考核激励.124 9.5 工程建设管理.124 9.6 项目管理.125 第十章 项目招标方案.128 10.1 编制依据.128 10.2 招标范围.128 10.3 招标组织形式.128 10.4 招标方式.128 10.5 行政监督.129 10.6 招标基本情况表.129 第十一章 项目实施进度.130 11.1 实施原则.130 11.2 实施内容.130 11.3 项目建设阶
13、段.130 11.4 建设工期.130 11.5 实施进度安排.130 11.6 项目实施进度表.131 第十二章 投资估算及资金筹措.133 12.1 投资估算.133 12.2 投资估算.136 12.3 项目资金筹措及资金使用计划.144 第十三章 融资方案.145 13.1 资本金筹措.145 西南医投 酒城家园医康养综合体项目 目 录 4 13.2 债务资金筹措.145 13.3 偿债分析.145 第十四章 项目财务评价.148 14.1 财务评价范围.148 14.2 基础财务测算参数.148 14.3 总收入、营业收入及营业税金.149 14.4 本项目经营性成本费用支出.152
14、 14.5 评价指标.154 14.6 不确定性分析.165 14.7 评价结论.166 第十五章 社会影响评价.167 15.1 社会影响效果分析.167 15.2 社会适应性分析.169 15.3 区域经济影响分析.169 15.4 社会风险及对策分析.170 15.5 社会评价结论.170 第十六章 社会稳定风险分析.171 16.1 项目建设期间风险分析及对策.171 16.2 项目运营期间风险分析及对策.173 第十七章 结论及建议.176 17.1 研究结论.176 17.2 建议.176 一、附表 1、西南医投酒城家园医康养综合体项目投资估算表 2、总投资使用计划与资金筹措表 3
15、、项目总收入估算表 4、项目总收入、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 5、项目固定资产折旧表 西南医投 酒城家园医康养综合体项目 目 录 5 6、项目总成本费用表 7、利润与利润分配表 8、项目投资现金流量表 9、项目资本金（贷款后）现金流量表 10、还本付息估算表 11、资金来源与运用表 12、财务计划现金流量表 二、附件 1、建设单位组织机构代码、营业执照复印件 三、附图 1、项目区位图 2、项目位置图 3、项目红线图 4、项目总平面布置图 西南医投 酒城家园医康养综合体项目 第一章 总 论 1 第一章 总 论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称 西南医投酒城家园医康养综合体项目
16、。1.1.2 项目承办单位 西南医疗健康产业投资有限公司。1.1.3 项目拟建地点 泸州市江南新区沙茜片区，位于泸州市人民医院新院区旁。1.1.4 项目建设内容与规模 西南医投酒城家园医康养综合体项目总用地面积 100000 平方米（约 150 亩）。总建筑面积 169965 平方米，其中：养老中心面积 28800 平方米，月子中心面积 7000 平方米，消毒供应中心面积 3000 平方米，敷料清洗中心面积 2000 平方米，人才公寓面积 4000平方米，宾馆面积 6000 平方米，适老化设施面积 87000 平方米，地下停车场面积 32165平方米。同时建设给排水、供配电、供气、弱电系统、道路广场、绿化、亮化等基础配套设施。详细建设内容及规模见表 1.1.9。1.1.5 项目建设年限 3 年，即 2018 年-2020 年；其中：一期 2018 年-2019 年，二期 2020 年。1.1.6 总投资及资金筹措 本项目总投资 122088.88 万元。其中：工程费用 73649.41 万元，占建设总投资的60.32%；土地征用费 30000.00 万元，占建设总投资的 24.57%；
