1、本科生毕业论文题 目 我国房地产信托融资风险及其防范探究专 业 土地资源管理 学生姓名 颜 枫 指导教师 廖喜生 学 号 2 年 级 2023 我国房地产信托融资风险及其防范探究土地资源管理学生 颜 枫 指导老师 廖喜生摘 要:究其本质而言，房地产业往往被划分到效劳业的范畴，其综合了投资到最终的效劳等多个环节，风险性、带动性是该行业的根本特征。且随着经济开展及政府的重视，房地产行业资金来源面临极大挑战。在传统的房地产市场上，房地产融资主要通过银行贷款，形式单一且效率不高。因政府重视而不断出台的房地产政策对银行融资难度进一步提升，房地产开发商开始寻找不同的融资渠道，但是随着国家对这些融资渠道的限
2、制，房地产开发商资金问题尚未得到实质性的解决。因此，开拓新的融资方式和融资构造成为房地产开发商急需解决的问题。在根本国情与对房地产相干常识了解的根底上，对房地产业融资相干风险与防范进行分析。首先从房地产融资理论入手，阐述了国内外金融融资模式与其开展现况；其次从金融融资风险防范特征以及风险防范各角度研讨探究金融融资风险；最后对房地产信托融资风险提出相关政策及解决方法。关键词： 房地产信托融资;风险分析;风险防范Abstract: In essence, the real estate industry often divided into the service industry. It int
3、egrates investments into the final services and other aspects. Risk and stimulating are the fundamental characteristics of the industry. With the economic development and the governments attention, the sources of funds for the real estate industry face great challenges. In the traditional real estat
4、e market, real estate financing mainly through bank loans, the form of a single and inefficient. The real estate policies been introduced by the government have gradually raised the difficulty of bank financing, and real estate developers have begun to look for different financing channels. However,
5、 with the countrys restrictions on these financing channels, the real estate developers funding problem has not yet been substantially resolved. Therefore, the exploration of new financing methods and financing structures has become an urgent problem for real estate developers. Based on the understa
6、nding of the basic national conditions and common sense of real estate, this paper analyzes the related risks and precautions of financing in the real estate industry. Firstly, starting from the theory of real estate financing, this paper expounds the domestic and international financial financing m
7、odel and its development status; Secondly, it discusses the financial financing risk from various aspects of financial financing risk prevention characteristics and risk prevention; Finally, it proposes relevant policies and solutions to the real estate trust financing risk.Key words: Real Estate Tr
8、ust Financing; Risk Analysis; Risk Prevention目录1绪论661.1.1 研究背景61.1.2 研究意义666771.3.1 研究内容71.3.2 研究方法82根本概念与理论根底102.1 根本概念102.1.1 房地产信托融资102.1.2 房地产信托融资风险112.2 理论根底122.2.1 房地产信托理论122.2.2 风险管理理论133 我国房地产信托融资风险识别153.1 系统性风险识别153.1.1 政策风险153.1.2 经济运行周期风险153.1.3 利率风险153.1.4 房地产市场供求风险163.1.5 法律风险163.2 非系统性
9、风险识别173.2.1 工程风险173.2.2 经营风险173.2.3 流动性风险173.2.3 信用风险184我国房地产信托融资风险存在问题194.1 房地产信托融资法律不完善194.1.1 信托登记缺陷明显194.1.2 房地产信托相关制度不够完善194.1.3 信托财产带来导致法律风险存在19204.2 房地产信托融资监管机制不健全204.2.1监管立法层次低，普适性不强204.2.2与信托业天然“混业的属性特征相冲突20204.3 房地产信托融资渠道单一214.3.1 对信托融资机构融资过度依赖214.3.2 房地产预售风险大224.3.3 直接融资难度大225我国房地产信托融资风险防
10、范的对策建议232323235.2 加速房地产信托融资市场的融合235.2.1 建立信托产品二级市场235.2.2 实现信托产品交易市场的融合245.3 建立房地产信托融资监管机制242425255.4 提高房地产信托融资风险管理水平255.4.1 加强第三方保证255.4.2 设立危机预警点和止损点265.4.3 提供抵押或质押265.4.4 控制工程公司股权的交易266结论27致谢28参考文献291绪论背景和意义1.1.1 研究背景在中国目前的房地产融资主要是以银行信贷为主要融资方法，其他融资方法作为辅助方法。房地产业开展越来越繁荣，而且需要极大的资金帮助，可是房地产企业的资本来源单一，通
11、过银行信贷的方式无法取得足够资金，而且巨额贷款将面临较大风险。实际上，我国目前还存有大量民间资本，但是没有适宜的投资渠道。房地产信托以其特点吸引了不少房地产企业还有投资人的目光，房地产信托随着时间快速开展，规模也越来越大。因为房地产信托的迅速开展，政府出台了相关通知以提高房地产企业的门槛，其贷款融资收到阻碍，于是信托融资就成为有关企业和投资者的首选，房地产信托产品比例也越来越大。2023年，美国经济危机影响了我国经济，房地产信托融资风险规模收到影响，逐渐缩小。但是近几年经济恢复，房地产信托市场慢慢回温，整体看来，我国房地产信托市场经历了先伏后仰的开展阶段。由于房地产信托规模扩张过快，相关规定无
12、法对其进行制约，房地产在进行信托融资的同时依然面临极大风险，所以有效防范房地产信托融资风险已经是房地产业开展的关键。1.1.2 研究意义当前，房地产信托以其灵活性受到了很多投资人和房地产企业的青睐，而且配合相关调理条规，房地产信托在稳定国家金融体系等方面有着重大意义。所以对房地产信托融资中所存风险进行研究，可以促进房地产业健康开展。以研讨探究融资风险相关理论为根底，兼顾现阶段房地产业融资风险的实际情况，对该风险的类别和形成原因进行归纳总结，在此根底上借鉴国内外得成功经验，希望以融资方式的相关研究对房地产企业对融资渠道多元化探索并对房地产企业进行融资决策提供参考，进一步提高企业实力，提高盈利能力
13、，保障房地产业稳定开展。由于国内接触房地产金融的时间相对较晚，各方面的研究尚处于起步阶段，许多理论尚未成熟。2023年，徐景辉对房地产金融风险的防范与管理进行了相关论文发表，他认为目前房地产金融风险极大，需要对其进行风险管理，提出了开展住房公积金制度、房地产信托住房抵押二级市场制度。 徐景辉.房地产金融风险评价及防范对策研究D.东北农业大学.20232023年，刘小平根据房地产业资金规模庞大等特点，首次在其著作中提及了放款金融管制的概念，在此根底上全面提高银行工作人员的业务能力。 刘小平. 营造良好的风险文化气氛 强化金融机构的风险管理风险管理实务评介J. 中国金融, 2023(3):60.房
14、地产从取得土地到工程开发建设，需要经历不同阶段，各阶段的资金来源也不一样。主要可以分为两个局部：第一个是建设前，资金主要来源于企业自有资金；第二个是建设中，这个局部需要较大的资金作为基底。除此之外，随着工程的建设，房屋开始预售，来自买房者的定金和银行的按揭贷款也是重要的资金来源。在中国，采用预售形式的房产有70%，其他资金来源占资金来源总额40%以上，这局部的资金根本来源于买房者的定金、银行的按揭贷款和所施工方的应付款项，这充分表达了市场和销售对于房地产产业开展的重要性。综上所述，对于我国境内的房地产产业而言，贷款是其主要的融资手段，除此之外，该行业的资金来源途径还包括外资、自筹资金等。在房地
15、产新型融资方式这方面，由于国情的不同，海外各国对于如何防范房地产企业金融融资风险已经展开了如火如荼的研究，并且收效颇丰。1921年，美国学者奈特公开发表了风险、不确定性与利润一文，系统论述了风险和不确定的关系。 弗兰克奈特, 奈特, 郭武军,等. 风险、不确定性和利润M. 华夏出版社, 2023.1965年Sharpe和Lintner共同构造资本资产定价模型。 邱宇, 王晓宇. 将资本资产定价模型用于我国金融市场J. 中国市场, 2023(52):64-65.1976年罗斯构造套利定价模型。 斯蒂芬罗斯. 资本资产定价的套利理论J.经济理论杂志，1976.1998年Young提出最大最小模型，他的观点是投资者总是躲避风险，根据风险大收益大的，风险小收益小的原那么，投资者会选择风险小收益大的方案。 万
