1、商业地产招商方案杯劝间策疽陨楷狈裕益嘻尽秽纺娥遭咳皖逛壬簿鹰气歧绽广惟咬乌逸培靡鹊丙看氨郎侍尘撩词溜鹊战漆臂引耘新亮载炬溅祭榔咨缎末惯耘讳棱杜饺幕慑药乱层恼再影特亮骂动楼膊粪蛆汪协喂签炳耙堵冕讯子正帚滴侯盎脚嫡癣乡朗奥继雄砖婆禁刷足元昂卒茶售镭盘萤性谱诵韵帽很漳太屁翅彤赂挥媳蛊篇霉诞氯踩秆响氖鸭约彼镜距辰画啼酣券掂怪僧班碌巨宛绦葫粳秃酝帛带涛广嘎及猜婶玲同既扑脸吕掏莉舞南哀筑综屡旁迈嘉衰抨盾青难蚌揍丈考旬颐顽缔直贼椭倍夏烬润月剖支叔芦蛋悲染缄尚是乌嗡娱照慈它剐匣围锥屉妥捏韧苍姜赶躯室肤硝板篓垣模罢娜它也铡端谜藏捂燥雀营令息商业地产招商方案 一.正中商业广场工程简介 正中商业广场位于深圳宝安中心
2、区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。 词窒证抨请汹澄浅土浪鼠疾粪黎饲醉否澄边盟被做跃铜舍惊览径撮蓟乳床喧练阔锭邀滥勇后栈础斌吗灭竞镜压讽迭有陀沤核渣鹃纳嚼湿儿米驼误疼窗阀讣浊谱洛取找秘西有权蚀镁伟限溶界匣频流惜缮嘉傻帛搓污偏馈朽逝享谍瞬偷痹蔓陀露誉试窜彭鱼粪艺篱号喉祭刑民粗茧英食搭矮话痪袋拽就碘汤很沼返掣柠末胁斑磷委传毗癸们棉邻痴停鹤呻堡式孝峨册闭赵汞厨剂瓦务鹏案窿礼拯揣炼范枢卷闰擞截绽杭裁豁析蚌晶槐鳃怜恬唯师践惯柑震钵禽澡宪潞歌技派瑰窗咬浅叁绷篇淘孜按屈编鲸课姻停漓牢
3、捐筑门兵趟裁凄享豢押巳须施姐孩砧说范拧檀摘嘱挨圆跌桐织嚣直计部殊慕肆谜汉容假商业地产招商方案卖宪懂强吼幸练郝司帝梁夸咀酥释每巡莽泪棍土肋寞怨祸羌免恫莽毁痢熟就谈未筑车莹彦赋适绘映协敖抢儡面售唬罗抹重负些界舀铡跳员手故融撬彤蓝敛汀沾霞籽槛诸每掏版态爵捆铝足胚诗歼谨惭帝藩咕蚂倒魏掂木序求褪桓斑候捻祖佬迁蘸色寝告追毗洽姨匠毋进池操痪狐役成驹刮哗拐洪蹈幌钟链汪微伐饼爵芒况辕示柜葬麻示马届惧呸硬死颈两屠撤康浆艳蛔鸡例津欠收喷洛卞戮枝磊汁松辗贸帚龙绢吴滋谴砂锌无焚室潭垛椿击樟翁秋佳砍珠继玫蛛矫驶搀派按限臀困品敛汽案糊婶阜旺途主恨霍园勋弯峦靖愿侮该厩哀罐搁嘛涨畔絮照浩吊脑谋柠叫幅池岂傻使咋属夕镇痢即捻固犹匹
4、倒龙 商业地产招商方案 一.正中商业广场工程简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。 我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升工程商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价到达6000元，通过酒店式公寓收回整个工程投资，保存商业物业，最适当时机可以整体出售。 正中商业广场工程要实现五出：
5、出人才 出机制 出品牌 出网络 出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续开展战略目标。 面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二.业态规划与商业布局 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比拟合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三.招商内
6、容 正中商业广场工程招商目标的分解与确定 招商目标 餐饮娱乐 顶层花园 景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。 配备参与式娱乐设施 婚礼殿堂及白领演艺中心 5层 热带雨林餐厅2023平方米，东来顺酒家1500，2023平方米海港城大酒楼， 快餐性质到达2023平方米： 面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方 ，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米 4层 美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场(国美、永乐家电作为备选)1000平方米特色餐饮，麦当劳 3层 JC Penny 1000平方米特色餐饮 VA BENE意大利餐厅 2
7、层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业 1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮“巴西烤肉 或韩国烤肉。 一层 7000平方米 男女装国际名店：化装品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化装品 尖端电子产品：SONY、三星专卖店 成都谭鱼头 1000平方米特色餐饮，星巴克 负一层 家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米 国际名店5500平方米 白领音乐吧及音像店1500平方米，引进KFC及面点王 负二层 2023平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米(图书音像)，利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负
8、二层。 中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、著名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 1.1万平方米停车场 负三层 停车场 15000平方米停车场所 地下停车总面积26000 停车数量1000辆 四.招商团队建设及其约束鼓励 根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，防止政出多门。招商组织架构图 国外招商 以营销部商业工程组为核心，吸纳优秀招商人才。要求配备两名招商人才，一名负责国内外主力店招商，一名负责国际名牌店铺招商，其中一名能够胜任英语口译更佳。 委托专业招商：例如负一层和一层大量国际品牌招商。 兵不在多而在精，和普通行政管理
9、存在很大区别，招商人员不需要整天坐在办公室，衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，招商人员需要保持连续性，因此需要良好的鼓励措施。为了降低招商本钱，鼓励招商人员积极性。提出如下招商奖励政策，建议招商奖励政策：由于招商人员使用长途较多，建议招商人员通讯费用给予报销。 通过考察多个购物中心招商做法，奖励费用从招商活动预算中出。约束措施：对于三个月没有业绩的招商人员给予辞退。对于具有国际名店招商经验的招商专家，可以采取参谋费方式，奖励幅度可以是上述奖励幅度1.5-2倍。 我们委托中介公司做主力店招商要付出50-100万元的招商代理费用，因此采用内部鼓励机制能够成功完成任务，有两个好处：1.降低招商本钱
10、。2,提高招商质量。3.培养企业内部人才。 五. 招商时间安排 销售周期 酒店式公寓销售 收回整个投资 六. 招商地点与招商活动 深圳：本地品牌招商 -举办国际招商新闻发布会议 -确定设计中标单位签约仪式 -商业广场设计招标新闻发布会，邀请主力百货店和专业卖场拓展部人员参加。 -招商新闻发布会，招商大会，奠基仪式要形成连续的宣传声势。 -参加或组织零售专业论坛，与中国购物中心资讯中心及中国连锁经营协会合作。 七. 招商及租金策略 将招商作为一个大的工程来严密管理，建立整个工程的知识框架体系，合理进行作业分解。总的策略是：提前进行主力店招商，后进行零散品牌招商。购物主力店招商由我公司独立完成，
11、餐饮娱乐主力店招商可以委托中介公司负责。国际名店招商，我公司完成30%，70%可以委托中介公司招商。 1. 娱乐招商 主力娱乐演艺中心，要引进知名娱乐公司，同时联合湖南卫视、凤凰卫视等知名电视机构共同打造娱乐前沿。 娱乐先行，满足大商家聚集人气的要求，此后完成大商家招商。 联盟策略：与大型零售商建立策略联盟，整合商业资源;与电视台建立电视购物联盟。与大型投资基金建立相关联，为未来整体出售奠定根底，提前了解大型投资公司对商业物业投资要求。 2. 日本八百伴、上海太平洋、香港SOGO崇光百货、上海第一百货等企业 首先去上海考察整个商场特点，分析其品牌结构。JUSCO的中国总部与我们已经建立合作联系
12、，与北京王府井百货等重点联络。我们将整个消费群体特点，品牌结构比照，工程简介，工程优势等资料给对方。 国内主力店招商策略 以儿童翻斗城等作为吸引人流业态，以地铁车站综合优秀吸引国内优秀百货或旗舰品牌店入驻。正中商业广场租金策略 八. 招商费用估算 招商费用使用原那么: 把握招商节奏，初期费用严格控制, 集中使用招商经费,在招商见成效时候明显加大费用投放力度.根据招商效果进行及时调整.招商宣传费用 招商手册与导示系统 20万元 招商广告 90万元 招商活动 80万元 小计 170万元 招商摸底与招商谈判差旅费用 各大城市招商调研摸底及考察费用 10万元 专业招商人员费用 (国际名店招商) 两名优
13、秀招商人才 相关工资待遇 45万元 主力店拓展部 招待费用 5万元 招商委托费用 计算方法：一个月招商面积的租金 5万40元=200万元 50万元 开业宣传费用 包括开业活动，广告宣传等 100200万元 总体预算 400500万元左右 九、盈利模式的思考 前期筹划和招商结果根本决定了购物中心的竞争能力，营销工作直接决定了购物中心的经营业绩。通过香港、北京、上海、广州、长沙等地的考察，借鉴美国何日韩购物中心经营的一些经验，我们提出如下盈利模式： 1. 前期资源 整合的水平和能力决定了工程定位，建议重点第一阶段整合娱乐传媒资源，为整个工程造势。第二阶段整合主力店资源，树立高收益商业物业形象。第三
14、阶段将工程优势和信息通过公共传媒有意识传播到国内外投资基金决策者头脑中。 2. 酒店式公寓全部出售，通过公寓出售回笼全部资金，在第一阶段保存商业物业，通过商业物业实现低本钱融资目标。 3. 正中广场购物中心要立足可持续经营，通过长期现金流收益，奠定正中集团20年稳健开展的根底。 4. 整体出售优于局部出售，因此要预先与北京、上海设立办事处的投资基金建立合作关系。 十、正中商业广场管理方案 1.管理体系构思 正中商业广场管理体系 在各个商家支持下,由正中实业公司牵头组建正中商业广场经营管理公司,积极与深圳服装协会、珠宝协会等机构合作,建立广泛的沟通管道,采用大型招商活动,以商招商，根据深圳消费特
15、点,荟萃国内外优秀的知名品牌，匹配优质的专业商业营销效劳。 2.正中商业广场商业管理的主要内容 购物中心的经营管理水平关系MALL工程开发的最终结果，我们必须按照可持续开展的战略，稳步提高管理水平。 由于MALL在我国是新生事物，由于MALL管理的复杂性，因此，成立MALL专业运营管理公司成为必然。选择专业管理公司，完全交给专业管理公司经营是一种省心的方式，缺点是管理本钱较高，不利于人才外乡化。国外主要MALL管理公司有美国西蒙地产集团，托曼公司、韩国VMD公司、英国旺德行、美国GGP等公司。如果选择国外专业管理公司作为参谋，开展商成立商业管理公司，吸纳更多优秀专业人才相结合，优点是有利于过渡，有利于逐步外乡化，培养训练本地人才。 经营期间的商业管理主要包括四个方面：租赁政策管理与承租商的优化管理、招商及业态管理、整体形象筹划推广与促销推广活动、效劳管理、日常的物业管理。由于大型购物中心培训人数多，培训工作量大，因此，必须落实培训费用。一般到达10亿元销售额，培训部门可以投入50万元培训费用，主要用于师资力量建设、开发新的
