1、 第一局部 商业经营管理公司的运营核心 一、商业经营管理公司成立的目的对于我们公司来说，销售商铺是工作核心，商业招商是前提，但还必须成立专门的商业管理公司对项目进行管理，才能长久开展。如果项目商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到我们公司的头上。综观国内外项目，开发商成立商业管理公司管理项目是一种通用的模式。二、商业管理公司组织架构商业管理公司组织机构一般包括：经营层面：含总经理、副总经理；管理层面：办公室；财务部；招采部；营运部；物业部；企划部等。各部门主要工作内容：总经理是决策人，副总经理主管业务、行政等；办公室主管人事、行政和总务等；财务部主管资金
2、运作和信息中心等工作；招采部主管超市采购及商场招商工作；运营部主管超市及商场的营运等方面；物业部主管超市防损及商场水、电、保安，维修等工作；企划部主管商场形象、促销等工作；。三、商业经营管理公司作用商业经营管理公司及业主、商户三个权利主体共存的法律关系，由于前期的业主委员会尚未成立，开发公司与商业经营管理公司的行为标准必须有委托合同予以明确，以确认商业经营管理公司对项目商业进行系列工作的管理地位，从而到达统一业态规划、统一品牌管理、统一质量管理，统一价格管理、统一招商管理、统一客服管理、统一企划推广、统一物业管理。为投资者、经营者保驾护航。四、 商业经营管理公司目标以专业效劳运作模式为根底，依
3、托完整的市场定位体系，优势资源，提升项目市场形象，保持良好的市场竞争优势，传导先进商业管理理念，保障项目整体运营的可持续性开展，实现项目升值与保值，最终达成开发方、买卖方、运营方等多方共赢局面。五、商业管理公司管理功能1、研究功能：运用专业的市场研究体系，结合项目所在地最新商业市调信息及相关政策支持，制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运营决策支持及各种商业咨询系统，最大程度上保障项目的整体市场竞争优势。2、管理功能：对项目进行统一规划、统一管理，建立健康、有序的运营机制，确保优良、健全的融资、消费环境。3、协调功能：协调解决开发方、买卖方、客户与、管理公司的冲突、矛盾。搭建四者与消费市
4、场的桥梁，及时沟通、反响各方信息。六、商业经营管理体系1、统一管理：统一的市场形象，整体、协调的经营模式，保障市场多元化消费活力，采取群体化多角度消费渠道，充分尊重顾客的选择权，复合对单一，具备不可比较的竞争优势。2、统一运营：根据运作进度和供求市场影响，不定期举办各种类型的促销活动，统一折扣优惠或局部商品折现等；既可以项目整体为单位，也可以局部品牌为单位，在适当范围内进行造势宣传。3、后勤配送：成立专业后勤部，针对品牌商家和消费群体，以大宗或特殊效劳为主，实现跨区域、跨行业的高效、便捷的配送效劳；4、先行赔付：制定专项赔付额度，加大购物保障力度，增强消费信心，引导、建立客户忠诚度和品牌度；5
5、、末位淘汰：针对经营不善、不符整体开展规律的个别商家，及时运用政策扶持、调研市场、经营建议、运营整改等软性措施和适当硬件支撑，假设仍不能很好适应市场，及时清理，更换新鲜血液，保持市场竞争力和良性循环轨道。七、商业经营管理公司经营模式一 项目具有“统一管理，分散经营的特点项目的商铺是有方案的聚集,对项目进行“统一管理,分散经营是项目区别于其他房地产的核心特点。“统一管理，要求项目必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的项目那么难以经受剧烈的零售业市场竞争。“分散经营，是项目对消费者和经营者间的交易提供场所，但项目的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建
6、桥梁。二项目的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一效劳监督、统一物管。为了到达“统一管理,分散经营的管理模式，在项目销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外，通过在租赁合约中采用标准格式，在法律上确定项目管理公司的管理地位。1、“统一招商管理要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。所谓“品牌审核管理是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品检测报告、品牌代理委托书适用于专卖代理商、税务登记证、法人授权委托书等。“完善的租约管理。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有
7、其他比较关键的租约条款管理，比方：1承租户的经营业态是受到整个项目的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业管理公司的认可；2营业时间确实定；3承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；4为整个项目促销承当的义务；5承租人对停车场的使用，确定有归还是无偿，有无限制；6投保范围事宜；2、“统一的营销管理有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前项目竞争剧烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光临。管理公司应该为项目筹划好1年365天的天天营销方案，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过，组织筹划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主
8、同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果项目统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。3、“统一的效劳监督有助于经营者间的协调和合作。项目须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、效劳、监督承租户的经营活动，保证项目的高效运转。常见的方式有：1指导项目：培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排；2协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；3效劳项目：行政事务管理；4监督项目：维护项目的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 4、“统一的物业管理有助于建筑空间的维护和保养。项目的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气
9、热正常供给、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。八、 商业运营公司组织架构图如下 结合我们公司各个项目及自持超市的特点，组织机构建议如下：运营总经理各地分公司企 划部综 合部招商采购部超市管理营运、物业财务、综合招商、采购网管行政运 营管 理部物 业及 防损 部超市运营业主客服保洁安保消防工程装修超市防损人资财 务部信息结算出纳财务设备水电平面、促销影院 第二局部 超市的投资分析一 、超市的定义及业态分类超市就是实行自助效劳和集中式一次性付款的销售方式，以满足消费者对根本生活用品一次性购足的需要，并普遍运用大工业的分工机理，实行对零售经营过程和工艺过程专业化和现代化的
10、改造，普遍实行连锁经营方式的零售业态。二 、超市的业态分类业态是指商业效劳于某一顾客群或某种顾客需求的店铺经营形态。国内外众多的超级市场主要有四种业态：便利店、食品超市、仓储式商场、综合性超级市场。一、便利店是以满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。其特点是：1、选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地2、营业面积在1OO平方米左右，营业面积利用率极高。3、营业时间一般在16小时以上，甚至24小时。4、商品结构：以速成食品、小包装商品、文具杂志为主，有即时消费性、少容量、应急性等特点。5、目标顾客：居民徒步购物5分钟可到达， 8O顾客为有目的的购物。便
11、利店在时间上、空间上及品项上都是对其它业态的一种弥补，随着人们生活水平的提高及生活节奏的加快，有较大的开展空间。二、食品超市是采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。其特点是：1、选址在居民住宅区、交通要道、商业区。2、营业面积在5OO至1000平方米。3、商品结构：以购置频率高的商品为主。4、营业时间不低于16小时。5、以居民为消费对象，1O分钟左右可到达。非生鲜食品类商品是无法与大型公司进行价格竞争的。作为必需商品的生鲜食品是商圈消费者根本生活的组成局部，生鲜食品成为该类店铺的主要商品。店家需以提高生鲜食品的鲜度、加工工艺等手段吸引家庭
12、主妇光临，并且积极参与或组织各类的社区活动，让消费者感到是去邻居家购物，而不是去店里购物。三、仓储式商场仓储式商场是以经营生活资料为主的，储销一体，低价销售，提供有限效劳的销售业态其中有的采取会员制，只为会员提供效劳。其特点为：1、选址在城乡结合部，但交通便利性强，并有大型停车场。2、营业面积大，一般为1OOOO平方米以上。3、库架合一，装饰简单，节约本钱。4、商品结构：主要以食品有一局部生鲜食品、家用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主。重点在商品的广度要宽指商品的种类要多。5、目标顾客：以中小零售商、餐饮业、集团购置和有交通工具的消费者为主。此种店铺大都实行大量销售和大批订
13、货等方式，从而实现廉价销售。四、综合性超市综合性超级市场是以销售群众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态，其特点是：1、选址在住宅区、城乡结合部或商业密集区。2、营业面积在2500平方米以上。3、商品结构：生鲜食品、衣食用品齐全。重点在商品的深度指同一商品的规格、等级、品种的多少。 4、目标顾客：满足消费者中比率最大的中等收入阶层的消费需求。5、设施装饰较仓储式商店好。综合性超级市场比仓储式商场更能提供一种良好舒适的购物环境，及多品种商品选择时机的业态。三、我们的项目定位主要是综合超市微山可建仓储超市，此处略依据我们公司开展定位及商业规模，我们应定位于综合超市。主要经营民生消费品，商
14、品品种数依各店面积略有不同，但通常都有20230-30000种，品类通常有：1、生鲜：蔬菜、水果、家畜禽肉、海鲜水产、面包、蛋类、乳酪制品、冰品、南北干货、五谷杂粮等。2、食品：烟酒饮料、糖果饼干、休闲食品、粮油米面、调味品、罐头食品、奶粉、婴儿食品、茶叶、咖啡、保健食品等。3、百货：精品、化装品、办公用品、玩具、体育健身用品、家居用品、大小家具、家庭五金用品、床上用品、皮具箱 包、服装鞋帽等。四、投资及收益分析以xx项目6000平方米超市计算一、投资估算： 1、装修：80万2、设备， 货架：280万3、收银系统：前台40后台15个 共计：20万元4、防盗系统、监控设备：20万元5、预计总库存：500万元 须支付现金货款：100万元6、流动资金 ：20万元 7、合计：520万元二、利润估算： 1、日营业额按每平米15元计算 6000平米x15元= 9万元 2、预计每月销售额为：9万元x30天=270万元 3、毛利润 270万元x15%= 40.5万元 4、入场费、管理费、陈列费共计每月 10万元 5、共计每月毛收入：50.5万元 6、费用
