1、制 胜 营 口 德润置业营口龙庭尚苑项目提案 首先，真心感谢德润置业给予我们这首先，真心感谢德润置业给予我们这一次提报的机会。一次提报的机会。提供值得信赖的增值服务，是我们回提供值得信赖的增值服务，是我们回报您们信任最好的方式。报您们信任最好的方式。安居是我们在大地上存在的唯一方式安居是我们在大地上存在的唯一方式 海德歌尔海德歌尔 目目 录录 第一部分、市场分析第一部分、市场分析 第二部分、开发策略第二部分、开发策略 第三部分、营销推广第三部分、营销推广 城市解读城市解读 区域解读区域解读 竞争分析竞争分析 市场分析 开发策略 营销推广 营 口 过去：“条约开埠”过去：“条约开埠”因河港而兴，
2、因河港而衰因河港而兴，因河港而衰 营口市位于辽河入海口，在营口市位于辽河入海口，在1861年作为东北第一个开埠城市，揭开了年作为东北第一个开埠城市，揭开了 东北近现代发展的篇章。东北近现代发展的篇章。20世纪初，营口成为东北最有影响力的大城市之一。世纪初，营口成为东北最有影响力的大城市之一。历史上的辉煌：历史上的辉煌：在大连、丹东开埠之前的在大连、丹东开埠之前的60-70年间营口港是外国船舶进入东北年间营口港是外国船舶进入东北 的唯一港口，是通往关内及东北最为重要的，唯一的港口；的唯一港口，是通往关内及东北最为重要的，唯一的港口；便利的交通促进了商品经济的发展，商品经济的发展又刺激了金便利的交
3、通促进了商品经济的发展，商品经济的发展又刺激了金 融业的繁荣，使得营口成为当时东北地区商品经济最发达的地区融业的繁荣，使得营口成为当时东北地区商品经济最发达的地区 和金融中心；和金融中心；工业兴起，商贸发展，交通改善，促进了城市化发展，成为东北工业兴起，商贸发展，交通改善，促进了城市化发展，成为东北 后续开埠城市的示范标杆；后续开埠城市的示范标杆；营口发电厂、营口小寺洋行油坊营口发电厂、营口小寺洋行油坊 老老 照照 片片 营口街景营口街景 营口街景营口街景 东东 北北 开开 埠埠 城城 市市 分分 布布 示示 意意 图图 随着大连开埠、中东铁路的建成，大连凭借优越的区位优势，迅速发展成为随着大
4、连开埠、中东铁路的建成，大连凭借优越的区位优势，迅速发展成为 东北地区最具影响力的港口城市，而营口的发展每况愈下。东北地区最具影响力的港口城市，而营口的发展每况愈下。整个东北的经济与贸易格局发生了转折性的变化。整个东北的经济与贸易格局发生了转折性的变化。现在：“向海跃进”现在：“向海跃进”因海港而兴，因滨海而盛因海港而兴，因滨海而盛 随着中国、东北地区、辽宁省经济的不断向外发展，无论是内贸还是外贸随着中国、东北地区、辽宁省经济的不断向外发展，无论是内贸还是外贸 都需要最大化的利用沿海港口优势。都需要最大化的利用沿海港口优势。东北第二大港东北第二大港-营口，得到了国家、省级战略的青睐，成为国内少
5、有，营口，得到了国家、省级战略的青睐，成为国内少有，东北唯一的双重战略切点城市。东北唯一的双重战略切点城市。沿海经济带重要枢纽沿海经济带重要枢纽 沈阳经济圈出海门户沈阳经济圈出海门户“五点一线”战略布局 辽宁省发展主轴节点辽宁省发展主轴节点 辽宁沿海经济带节点辽宁沿海经济带节点 沈阳都市圈空间结构沈阳都市圈空间结构 2008年，全年实现地区生产总值703亿元，增长20.3%；固定资产投资543亿元，增长30%；社会消费品零售总额177亿元，增长23%；财政一般预算收入40亿元，增长37.7%；城市人均可支配收入1.445万元，增长19%；农民人均纯收入6950元，增长20%。2009年，地区生
6、产总值预计实现822亿元，增长20%；财政一般预算收入57.1亿元，增长42.8%；全社会固定资产投资800亿元，增长47.3%；规模以上工业增加值522.1亿元，增长25.6%；社会消费品零售总额211.4亿元，增长18.5%；城市人均可支配收入15940元，增长11%；农民人均纯收入7798元，增长12.3%；全市金融机构各项本外币存贷款余额分别为835.8亿元和681.1亿元，增长31.8%和43.4%。房地产业创历史最好水平，商品房销售额实现101.6亿元，增长101.3%。2010年全市经济社会发展的主要目标是：地区生产总值完成1000亿元，增长20%；全社会固定 资产投资1080亿
7、元，增长35%；规模以上工业增加值652亿元，增长25%；社会消费品零售总额 253亿元，增长20%；财政一般预算收入71.5亿元，增长25%；城市人均可支配收入和农民人均 纯收入分别达到17850元、8968元，增长12%、15%。以下内容分别节选自高军市长所作的以下内容分别节选自高军市长所作的20092009年与年与20102010年营口市政府工作报告年营口市政府工作报告 营口正在飞跃发展！营口正在飞跃发展！城市解读城市解读 区域解读区域解读 竞争分析竞争分析 市场分析 开发策略 营销推广“工厂林立，商厘栉比，号称繁盛”工厂林立，商厘栉比，号称繁盛”“握三省金融界之枢纽也”“握三省金融界之
8、枢纽也”“人声嘈杂，巷为之塞，日高始散，大有海市离奇变换之景象”“人声嘈杂，巷为之塞，日高始散，大有海市离奇变换之景象”“开辟商港有年，为南北贸易之中心点，水陆交通轮轨错杂，不亚于津沪”“开辟商港有年，为南北贸易之中心点，水陆交通轮轨错杂，不亚于津沪”以上是史料中对本项目所处区域在清末民初时期繁荣景象的描写以上是史料中对本项目所处区域在清末民初时期繁荣景象的描写 历史沿革 本本 案案 这里是营口发展的起点，这里凝聚了营口历史的辉煌。这里是营口发展的起点，这里凝聚了营口历史的辉煌。但是这里似乎仍然保留着那个年代的样子，却早已繁华落尽。但是这里似乎仍然保留着那个年代的样子，却早已繁华落尽。城市发展
9、的脚步绕过这里，向东、向西走了很远。城市发展的脚步绕过这里，向东、向西走了很远。现在终于转了回来。现在终于转了回来。人文情愫 随处可见的历史面孔，随处可见的历史面孔，浓浓的宗教气息，浓浓的宗教气息，质朴的生活氛围，质朴的生活氛围，这里是营口历史文脉的起源，这里的文化气息最浓郁。这里是营口历史文脉的起源，这里的文化气息最浓郁。解解 析：析：本项目坐在区域的传统价值就在于沉淀深厚的历史本项目坐在区域的传统价值就在于沉淀深厚的历史与人文，无法比拟的自然环境、亲切怡人的建筑、与人文，无法比拟的自然环境、亲切怡人的建筑、街道，悠然自得的生活便利条件。街道，悠然自得的生活便利条件。历史和文化底蕴是无法复制
10、的！城市解读城市解读 区域解读区域解读 竞争分析竞争分析 市场分析 开发策略 营销推广 辽河大街板块位于营口市最北端，紧邻辽河南岸，是城市的发源地，也是被遗忘的地区。渤海大街板块是营口市的中心，区域发展较成熟。南部板块是近两年来热门区域，商业气息远不及渤海大街板块，但生活氛围较好。营东板块原名老边区，所开发项目以中档及低档为主。辽河大街板块辽河大街板块 渤海大街板块渤海大街板块 南部板块南部板块 营东营东板块板块 营口市主城区房地产市场板块划分营口市主城区房地产市场板块划分 目前在售项目目前在售项目11个，物业形态多个，物业形态多样化，以高层为样化，以高层为主，小高层为市主，小高层为市场调剂产
11、品，成场调剂产品，成熟的配套及核心熟的配套及核心地段为该板块项地段为该板块项目的主要竞争力。目的主要竞争力。目前整体均价目前整体均价3347元元/目前在售项目目前在售项目3个，物业形态以个，物业形态以多层、小高层为多层、小高层为主，均以辽河景主，均以辽河景观为项目主要卖观为项目主要卖点，目前整体均点，目前整体均价价3650元元/辽河大街辽河大街板块板块 目前在售项目目前在售项目4个，物业形态以个，物业形态以多层为主，小高多层为主，小高层为市场调剂产层为市场调剂产品，目前整体均品，目前整体均价价3237元元/南部板块南部板块 目前在售项目目前在售项目3个，物业形态以个，物业形态以多层为主，小高多
12、层为主，小高层为市场调剂产层为市场调剂产品，目前整体均品，目前整体均价价3120元元/营东板块营东板块 各板块综述：各板块综述：渤海大街渤海大街板块板块 项目开发规模项目开发规模 开发量（万）主力物业类型 整体规模区间（万）10万以上大盘 渤海大街板块 94.5 高层 2.4-21 4 辽河大街板块 18.5 多层/小高层 5.5-7 0 南部板块 30.5 多层 4.7-12 1 营东板块 44 多层/小高层 7-20 3 19.05%19.05%47.62%47.62%14.29%14.29%19.05%19.05%5万以下5万以下5-10万5-10万10-15万10-15万15万以上15
13、万以上规模分析：规模分析：中档规模（中档规模（5-10万平）楼盘为营口市场主力。万平）楼盘为营口市场主力。渤海大街板块开发量远远高于其他板块，是目前营口市开发热度最高的板块。渤海大街板块开发量远远高于其他板块，是目前营口市开发热度最高的板块。15万平以上大盘主要集中在渤海大街板块。南部板块及营东板块由于地价较低，存在少量规万平以上大盘主要集中在渤海大街板块。南部板块及营东板块由于地价较低，存在少量规 模性大盘。模性大盘。辽河大街板块是营口最早开发的区域，目前可供开发的土地量较少，因此项目数量及规模均辽河大街板块是营口最早开发的区域，目前可供开发的土地量较少，因此项目数量及规模均 低于其他几个板
14、块。低于其他几个板块。9.60%50.50%16.30%23.50%辽河大街板块辽河大街板块渤海大街板块渤海大街板块南部板块南部板块营东板块营东板块各板块开发量对比：各板块开发量对比：渤海大街板块开发楼盘数量最多，但由于地价较贵，各项目规模不是很大。营口市场存量房源主要集中在渤海大街板块、营东板块，在2010年仍将是市场主角。辽河大街板块和南部板块已开发楼盘剩余房源量较少，但未来可供开发的土地存量较大，未来发展潜力巨大。365033473237312029003100330035003700辽河大街板块辽河大街板块渤海大街板块渤海大街板块南部板块南部板块营东板块营东板块 从各板块的成交价来看，
15、开发量最少的辽河大街板块成交均价最高。这与其独具的辽河景 观资源有关。目前营口的大部分高端的项目均聚集在渤海大街板块，但由于其整体开发量较大，各项目 良莠不齐，影响了板块的整体均价拉升。营东板块及南部板块之前的开发量较少，随着政府的大力发展，逐渐形成一定的市场影响力。各板块销售均价：各板块销售均价：单位：元单位：元/平方米平方米 各板块销售速度各板块销售速度 0 02020404060608080100100120120渤海大街板块渤海大街板块辽河大街板块辽河大街板块南部板块南部板块营东新城板块营东新城板块销售速度(套/月)销售速度(套/月)渤海大街板块项目的物业类型以高层为主，销售有一定压力
16、，因此速度较慢。渤海大街板块项目的物业类型以高层为主，销售有一定压力，因此速度较慢。辽河大街板块整体均价过高是影响其销售速度的主要原因。辽河大街板块整体均价过高是影响其销售速度的主要原因。东部板块供应的主要产品为多层产品，较容易被市场接受，因此其销售速度较快。东部板块供应的主要产品为多层产品，较容易被市场接受，因此其销售速度较快。营东板块属于新开发区域，均价较低而且未来发展空间巨大，因此其销售速度最快。营东板块属于新开发区域，均价较低而且未来发展空间巨大，因此其销售速度最快。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%辽河大街板块辽河大街板块渤海大街板块渤海大街板块南部板块南部板块营东板块营东板块50-7071-9091-110111-130130以上 从各板块户型分布情况来看，从各板块户型分布情况来看，130平米以上的大户型主要分布在辽河大街板块、渤海大街平米以上的大户型主要分布在辽河大街板块、渤海大街 板块和南部板块。板块和南部板块。70平米以下的小户型产品市场整体供给量较少，主要分布在辽河大街板块和渤海大街版块。平米以下的小户型产品市场整体供给量较少，主要分
