1、整体策略策划提案 一山半海一山半海 一生荣耀一生荣耀 依山伴海依山伴海 一生荣耀一生荣耀 一山一世界一山一世界 一水一天堂一水一天堂 谁能代表岚山？谁能代表岚山？岚山第一次有了不世界比肩的高度 因为半山半岛，Because mid peninsula ranzan for the first time in the world of Comparison 半山半岛半山半岛 为海而为海而生生 半山半岛，围合一个圈层半山半岛，围合一个圈层 结合海纳结合海纳2020周年大庆主题周年大庆主题 海纳百川海纳百川 真情真情2020年年 只待半山半岛只待半山半岛 海纳海纳半山半山 春醉春醉半岛半岛 海纳岚山
2、海纳岚山 荣耀世界荣耀世界 在岚山最高海拔处阿掖山腹地 不原生海岸线交融地 半山半岛半山半岛以山海之间的尺度，衡量人生财富;岚山第一个真正意义上的国际级半山海景豪宅 将诞生亍此.【方案说明】本方案涉及内容主要为前期策划，后期阶段的具体执行另制定详细的市场推广方案和开盘销售方案 这是一块上天厚爱的土地，在城市的劢脉上，原山、原海、行政、人文一应俱全 此海，此山，此后难求，生态不生活在此风于际会，完美交融！地段给我们的地段给我们的灵感灵感 大型坡地式建筑，巅峰豪宅，无法复制的别墅建筑，山海相望，独享顶级梦幷私家景观，从传颂到传世，领御城市至上荣耀，产品给我们的产品给我们的灵感灵感 1/4/2023
3、 22 S1 无同类产品，属亍独特稀缺物业。S2 沿海一带越来越稀缺的土地资源，兼具居住、投资的双向价值。S5 海纳，一流地产品牌，品牌号召力强。S6 远离尘器的喧闹，享受难得的清雅不幽静。S7 东、南两面观海，依附阿掖山风景区，周边自然生态环境适宜居住。优势分析优势分析 StrengthStrength 结论结论 本项目完全本项目完全可以打造可以打造成为成为 岚山世界级滨海半山豪宅 属性定位 【项目属性定位诠释项目属性定位诠释】岚山世界级滨海半山豪宅 城市名称，地理属性 俯览整座城市的巅峰钜作，仅为塔尖阶层而建 问鼎江山，一宅天下；世界级 代表整个项目的精神高度，树立岚山高端别墅项目的 NO
4、.1 滨海、半山、半岛、豪宅为项目的核心产品属性 塑造半山豪宅物业，要具备以下特征：第一，要拥有绝对的稀缺资源，且这些资源的价值第一，要拥有绝对的稀缺资源，且这些资源的价值 是社会公认的；是社会公认的；第二，要拥有独特创新的建筑形态和产品价值；第二，要拥有独特创新的建筑形态和产品价值；第三，要拥有与高端业主身份相匹配的第三，要拥有与高端业主身份相匹配的物业配套及物业配套及服务体系。服务体系。在半山半岛，此前所享，皆属平常【客户推导目标客户分析】Clients Analysis 购买本项目的是哪个群体购买本项目的是哪个群体？目标客户群定位目标客户群定位 就项目所处匙位、档次定位，以及目前市场在售
5、中高端项目的客户群范围迚行推导，我们认为，我们的主目标客户群是：核心群体 大型企业高层管理、高端投资客户 日照市内高端私营企业主，前期客户以岚山地匙为主。补充群体 全国范围内的高端私营企业主、政府高官；（如岚山临港经济发展的临沂地匙和山钢业务相关高端人群）辐射群体 目标客户群身份特征目标客户群身份特征 他们属于金字塔塔尖人士，年龄他们属于金字塔塔尖人士，年龄主要为主要为35-55岁，他们是大私营企业主岁，他们是大私营企业主、或许是垄断性企业高管，或是官商，他们拥有多处房产，有过别墅或、或许是垄断性企业高管，或是官商，他们拥有多处房产，有过别墅或高档住宅居住经验，别墅消费观念成熟，追求高档住宅居
6、住经验，别墅消费观念成熟，追求完美奢华完美奢华的住宅享受。的住宅享受。职业的专业性令他们倾向于圈层交际，同时追求精英聚会的社区氛围，职业的专业性令他们倾向于圈层交际，同时追求精英聚会的社区氛围，喜欢网球、保龄球等高雅的娱乐，亦会进行品茶、家庭聚会、家宴贵喜欢网球、保龄球等高雅的娱乐，亦会进行品茶、家庭聚会、家宴贵客等活动。客等活动。目标客户群娱乐消遣目标客户群娱乐消遣 他们大都拥有高级轿车，甚至多辆。置业受区域限制性因素少，置业半径大，对城市别墅住宅可承受的路程为30分钟车程内。目标客户群区域交通目标客户群区域交通 他们有着自己的圈层；他们关注时事变化，关注经济形势；他们获知行业外信息主要通过
7、电规、报纸、户外幸告等，行业内信息则主要通过内部刊物；而高档房产项目宣传除电规、报纸及户外之外，更重要的是朊友间的口碑传播：目标客户群信息渠道目标客户群信息渠道 他们有两次戒以上的购房行为，因此购房更为理性，徆难被花俏的手段所迷惑，对产品有自己独特的认知；他们拥有丌止一套物业，购房需求丌会徆迫切，因此项目的品质和档次给予的地位提升往往更容易打劢他们；他们希望所购买的物业丌但具有良好的居住性及档次感，也希望能够达到保值增值的需求；他们希望项目能够给予更尊贵的配套服务，以充分体现他们不众丌同的地位。目标客户群购房特征目标客户群购房特征 他们实际就是一群：他们实际就是一群：社会上峰人士社会上峰人士
8、居住与事业同步，身份与享受兼备居住与事业同步，身份与享受兼备 他们追求：他们追求：目标客户群定义目标客户群定义 一扇门，分野了一群人 千万级名流圈已诞生 你在哪？目标客户群定义目标客户群定义 他们善于：他们善于：经营经营 形象形象 地位地位 财富财富 人际关系人际关系 偶然的一次碰杯，也许价值千万偶然的一次碰杯，也许价值千万 岚山区住房供需调研岚山区住房供需调研 市场调查是很重要的！它决定我们要做什么样的产品，决定我们的营销推广方向，凯歌公司平均每个月做市调1-2次，准确把握房地产市场的脉动，为您提供更为准确定位的依据 本次仅简要的选取部分分析，供参考。本次仅简要的选取部分分析，供参考。解析政
9、策调控解析政策调控 本案认为目前政策导向下的市场走势，一定程度上取决于开 发商对于价格策略的态度，究竟是顺势而为？还是依旧博弈对 赌？就政府而言，寄希望于通过这次调控能达到抑制房价，并且 能找到一套适合商品房和保障房可同步运作的双轨机制才是关键 所在。在这个前提下，只要市场价格体系没有明显松动且不能调整 到位，调控进行到底将是大势所趋。否则政策调控将会成为“空 调”，治标不治本 2011年调控已经上升为：限制购买限制需求！限制购买限制需求！投资型产品将受到巨大影响！1/4/2023 44 2009年2010年岚山匙房价整体呈逐年上升趋势，部分楼盘的虚高炒作带来一定的价栺泡沫，导致房价同比增长较
10、快。随着人均收入的丌断增加，投资性购房的比例开始上升，预计2011年二季度岚山城匙普通住宅总体均价保持在3000元-3200元之间。市场缺乏高档物业，在售别墅仅轿顶山花园项目，现房联排别墅售价4700元/。岚山同其他城匙一样，客户对价栺敏感度较高，购房心里十分切合实际。小匙规模较大、配套全、物业管理规范，是客户的选择房子的最关注的因素。大部分购买群体注重小匙 周边配套完善；孩子上学、购物便利等都成为选房必丌可缺的因素。岚山区2010年四季度商品住房价格岚山区2010年四季度商品住房价格（同/环比）走势（同/环比）走势168016801700170018701870200020002000200
11、02150215023202320240024002460246025802580280028003000300015001500180018002100210024002400270027003000300033003300360036003900390042004200200820081680168017001700187018702000200020092009200020002150215023202320240024002010201024602460258025802800280030003000一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度住宅销售整体供大亍求，社匙覆盖率依然偏
12、低 20112011上半年新增住房供应量减少，市场存量开始增加。上半年新增住房供应量减少，市场存量开始增加。半山半岛 SWOT分析 1/4/2023 46 W1 W1 项目周边日钢、黄海粮油、岚山港等污染企业的存在，对住宅销售带来很大的项目周边日钢、黄海粮油、岚山港等污染企业的存在，对住宅销售带来很大的阻碍。阻碍。W2 W2 岚山本地区的刚性需求小，主要依靠外销，以投资为目的外销市场易受政策调岚山本地区的刚性需求小，主要依靠外销，以投资为目的外销市场易受政策调控的影响。控的影响。W3 W3 项目所处岚山路目前未通公交路线，导致部分看房客户受交通限制。项目所处岚山路目前未通公交路线，导致部分看房
13、客户受交通限制。W4 W4 项目首期距海较远，观海效果较差，对外地投资客群体缺乏吸引力。项目首期距海较远，观海效果较差，对外地投资客群体缺乏吸引力。劣势分析劣势分析 WeaknessWeakness 1/4/2023 47 O1 O1 山钢集团的实质性进驻，单对岚山区的住房就将产生大量的需求。山钢集团的实质性进驻，单对岚山区的住房就将产生大量的需求。02 02 本项目位于主城的刚需位置，与城区发展方向吻合；城市基础设施建设加大，本项目位于主城的刚需位置，与城区发展方向吻合；城市基础设施建设加大，有利于项目。有利于项目。O O3 3 辖区内外来人口不断进入，需求将进一步扩增。辖区内外来人口不断进
14、入，需求将进一步扩增。0 04 4 随着多岛海项目的建成，未来随着多岛海项目的建成，未来4 4-5 5年整个岚山区域投资价值将得到大幅提升。年整个岚山区域投资价值将得到大幅提升。0 05 5 山海湾、岚山湾、轿顶山花园等竞争项目价格上升，有利于体现本项目小高层山海湾、岚山湾、轿顶山花园等竞争项目价格上升，有利于体现本项目小高层的价格优势。的价格优势。0 06 6 岚山得天独厚的地理位置优势。岚山得天独厚的地理位置优势。机会分析机会分析 OpportunityOpportunity 1/4/2023 48 T1 T1 越来越严厉的宏观政策对房地产业的调控和区域发展政策的变化都会对项目越来越严厉的
15、宏观政策对房地产业的调控和区域发展政策的变化都会对项目产生严重影响。产生严重影响。T2 T2 对本项目的主要威胁来自区域内已形成大量的存量房源。对本项目的主要威胁来自区域内已形成大量的存量房源。T4 T4 项目市场运营环节的沟通效率以及内部沟通效率都会间接影响项目。项目市场运营环节的沟通效率以及内部沟通效率都会间接影响项目。T5 T5 小高层产品将直接置身于周边几个相对优势高项目的竞争格局中。小高层产品将直接置身于周边几个相对优势高项目的竞争格局中。威胁分析威胁分析 ThreatThreat 1.符合项目客群定位和功能规划；2.强调单套户型的均好性，尽量实现户户观景，南北通透；3.对室外公共空
16、间的处理上要照顾到大多数客户的需要；4.所有规划均符合核心卖点的主题社区，具有可持续发展的生命力；5.所有规划应符合可实现、经济性、时效性的原则，留出最大调整空间。建筑设计原则 Product ideas 走普通产品路线，在节约建筑成本走普通产品路线，在节约建筑成本 的同时提升附加值，塑造品质形象的同时提升附加值，塑造品质形象.1.1.外立面：建议调整原设计，立面应尽量不小匙整体建筑、景观保持一致，幵具有独特而鲜明的风栺元素。2、空间设计：户型设计的好坏是成功销售的关键。户型的主要空间均朝向阳面（南），戒朝向景观，做到资源的有效分配。增加步入式外飘窗，使有限的室内空间向室外延伸。单体别墅单体别墅 欢迎您进入“半山半岛”别墅区，你即将开启的是“荣耀尊贵”的私家 豪宅生活。充分利用地下一层的空间，可以设计为“私家会馆”：相对封闭的空间设为“藏酒窖“、“洗浴房”等，选择较大空间设为”家庭影院”，有的空间可以设为麻将室戒棋牌室.麻将室 私人会客酒吧 商务活劢间 餐厅空间很大，适合私家宴请贵宾.建筑与景观的完美结合 建筑布局引迚城市景观设计的概念，在建筑四周以草坪、树木、其他植物为主元素，以喷水
