1、RESEARCH AND DEVELOPMENT DEPARTMENT 2010.12 北京北京CBDCBD区域区域Z Z-1515地块项目专案研究思路汇报地块项目专案研究思路汇报 CITIC 项目背景调研 超高案例参考 项目发展解读 项目启动策划 提提 要要 1、2009年，北京市政府明确提出要“着眼建设世界城市”；2、无论是前期发展规划中确定的首都经济“一线两翼”三大重点功能区的产业发展格局，还是目前城市总体规划中提出的“两轴两带多中心”，建外商务中心区的建设一直是北京发展的重点区域。项目背景调研规划背景规划背景 1、北京目前的CBD区域是西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路
2、之间3.99平方公里的区域。这里聚集了摩托罗拉、惠普、三星、德意志银行等众多世界500强企业中国总部，也是中央电视台、北京电视台传媒企业的新址，是国内众多金融、保险、地产、网络等高端企业的所在地，几乎成为现代化北京的“名片”。2、该区域历经十余年的发展，从九十年代的嘉里、汉威等项目到后来的央视和国贸三期，目前几近饱和。目前位于金十字东北角的CBD核心区已经是现有CBD区域的“收官”之作。项目背景调研规划背景规划背景 CBD核心区 项目背景调研天际线的影响天际线的影响 天气晴好时，从天安门附近的北京城市中心区域可以看到建外CBD区域众多超高层建筑形成的天际线。天气晴好时，从天坛祈年殿、故宫太和殿
3、等多个角度均可以看到建外CBD区域众多超高层建筑形成的天际线。项目背景调研天际线的影响天际线的影响 区域成熟区域成熟项目用地位亍CBD核心用地周围交通便利，设施完善，环境优美，商务氛围浓厚。位亍国贸桥(建国门外大街与东三环交接处)东北角，CCTV央视大厦、BTV北京电视台、中服大厦、国贸中心、银泰中心、财富中心等大规模的建筑艺术群体环绕周围。交通优越交通优越项目位亍CBD 核心区的核心地段，地处“金十字”的中心，用地西侧的东三环路是城市快速路，道路下是地铁10号线；南侧建国路是长安街的延长线，属亍城市主干路，道路下是地铁1号线。两条重要的道路交汇亍用地西南角的建国门桥。项目背景调研项目用地现状
4、项目用地现状 用地原规划指标地上面积30万平方米，后调为35万平方米，净用地容积率高达30.5；用地原限高为400米，由于竞标方案、开发强度等原因，初步预计高度突破500米。（后“项目发展解读”一节有关于建筑体量和高度的初步分析）136米米 85米米 地块范围：地块范围：Z-15 占地面积：占地面积：11477平米 地上总规模：地上总规模：30万平米 高度：高度：400米 东西宽：东西宽：136米 南北长：南北长：85米 项目背景调研项目用地情况项目用地情况 Z Z-1515地块地块 此处引用方案为北京院用地竞标方案，调整了项目用地与南侧集中绿地的关系，地上建筑面积为30万平米，设计高度为46
5、8米。目前地上建筑面积为35万平米，设计高度将突破500米。（后“项目发展解读”一节有关于建筑体量和高度的初步分析）项目背景调研项目用地投标方案项目用地投标方案 整体指标 Overall GFA 单位 数值 用地面积 Site Area 22410 总建筑面积 Total Floor Area 383890 地上 GFA 300180 地下 Underground Floor Area 83710 容积率 Plot Ratio 13.39 绿化率 Green Ratio%49.47 建筑密度 Building Density%21.71 层数 No.Stories 层 118 建筑高度 Hei
6、ght of the Building m 468 地下停车 Underground Parking Lots 位 1983 项目背景调研CBDCBD东扩的影响东扩的影响 由于北京原有CBD区域经过十余年的建设已经接近饱和，目前政府开始筹备CBD区域的东扩工作。2010年3月23日，通过审批的CBD东扩区规划综合方案由北京市规划委员会正式对外公示。随着4月24日的公示期结束，东扩区的建设进入实际操作阶段。此次东扩范围是北起朝阳北路，南至通惠河，东起东四环路，西至东三环路、西大望路，总用地面积约3.0平方公里，规划总建筑规模约700万平方米的土地。对于东扩区规划的限制高度，CBD管委会主任刘春成
7、表示总体上会控制在100米到300米之间，但北京的最高建筑一定会出现在CBD地区。项目背景调研CBDCBD东扩的影响东扩的影响 本图建筑体块为根据SOM中标的CBD项目东扩方案搭建的模型，基本反映了未来CBD区域7平方公里完整建成后的建筑体块关系全貌。建成区 东拓区 项目区 项目背景调研CBDCBD东扩的影响东扩的影响 项目背景调研CBDCBD东扩的影响东扩的影响 项目背景调研支持与挑战支持与挑战 1、荣誉和支持荣誉和支持2009年，北京提出建设世界城市的目标，对未来的城市建设而言是全新的课题和更高的要求。博鳌亚洲论坛秘书长龙永图认为，打造世界城市应建设类似纽约帝国大厦式的地标，作为北京现代商
8、业文化的象征。从国家未来的发展前景和北京作为中国首都的地位而言，由于极度重要的区位和北京首座超过500米建筑的荣誉，本项目具备了成为环球性地标和现代北京环球性地标和现代北京“城市名片城市名片”的条件。2、巨大的挑战巨大的挑战我们在面对社会各方关注压力的同时，要挑战超过500米的超高层建筑巨大的建造和管理难度。我们需要吸取全世界其他类似项目的经验和教训，建立构架完整合理、专业配套构架完整合理、专业配套齐全的团队齐全的团队，通过合理的建造和管理模式合理的建造和管理模式，在紧凑合理的周期和成本紧凑合理的周期和成本条件下，完成项目的建造和管理工作。超高案例参考广泛选取广泛选取 选取原则选取原则 1、参
9、考项目的业态功能、建筑体量、高度等指标与本项目相近；2、尽量选取近期项目，以便使其技术、顾问团队、周期、成本等因素具有参考性；3、在项目发展解读研究中，选取近期建成、在建和预期建设的高度与体量相近的项目，以研究我项目未来建成后的影响力与价值选取方向；而在参考实例中，则尽量选取近期建成案例，以便对其技术、顾问团队、周期和成本等进行实证研究。序号序号 项目名称项目名称 项目规模（万项目规模（万M M2 2）单层面积（单层面积（M M2 2）地面层数地面层数 塔顶高度（塔顶高度（M M）建筑屋面高度（建筑屋面高度（M M）层高（层高（M M）总投资（亿元总投资（亿元RMB)RMB)总施工周期总施工周
10、期 动工时间动工时间 竣工时间竣工时间 运营时间运营时间 建筑设计公司建筑设计公司 结构设计公司结构设计公司 备注备注 1 1 深圳平安国际金融中心深圳平安国际金融中心 37.8637.86 115115 646646 588/538588/538（楼层屋（楼层屋面）面）9090 5 5年年4 4个月个月 2009.8.292009.8.29 2014.122014.12 KPFKPF 2 2 上海中心大厦上海中心大厦 43.40 43.40 118118 632632 580580 148148 5 5年年 2008.11.292008.11.29 20142014 美国美国GenslerG
11、ensler事务所事务所 3 3 天津高银金融天津高银金融117117 总项目总项目183183 117117 597597 总项目总项目270270 20082008 20142014 巴马丹拿建筑设计咨询巴马丹拿建筑设计咨询 4 4 广州周大福中心广州周大福中心 珠江新城东珠江新城东塔塔 地上地上3535，地下，地下1.81.8 116116 530530 100100 超过超过6 6年年 2009.92009.9 20162016 KPFKPF 5 5 台北台北101101大厦大厦 28.9528.95 101101 508508 448448 580580亿新台币亿新台币 4 4年年3
12、 3个月个月 1999.71999.7 2003.10.172003.10.17 李祖原建筑师事务所李祖原建筑师事务所 6 6 上海环球金融中心上海环球金融中心 38.1638.16 101101 492492 460460 逾逾1010亿美元亿美元 5 5-6 6年年 19971997年初，之年初，之后暂停至后暂停至20032003年年2 2月复工月复工 20082008 2008.8.302008.8.30 KPFKPF 赖思里赖思里罗伯逊联罗伯逊联合股份有限公司合股份有限公司 7 7 香港环球贸易中心香港环球贸易中心/ICC/ICC -32553255 118118 484484 2.8
13、52.85-3.153.15净高净高 含配套公寓建筑含配套公寓建筑200200亿港币亿港币 约约5 5年年 2005.112005.11 20102010 KPFKPF 8 8 南京绿地广场南京绿地广场 紫峰大厦紫峰大厦 2626 8989 450450 4040 2005.52005.5 2008.9.282008.9.28 SOMSOM与华东院与华东院 9 9 蔡屋围金融中心蔡屋围金融中心 28.5/28.5/总项目总项目6060 104104 439439 4040 约约4 4年年 2007.112007.11 20112011 建筑师事务所建筑师事务所TFPTFP和和ARUPARUP公
14、公司、深圳华森设计公司司、深圳华森设计公司 1010 广州国际金融中心广州国际金融中心 珠江新城珠江新城西塔西塔 44.844.8 103103 438438 6565 2007.1.312007.1.31 2009.11.32009.11.3 英国威尔金森英国威尔金森 艾尔建筑事艾尔建筑事务所、奥雅纳工程顾问公司务所、奥雅纳工程顾问公司 1111 沈阳国际金融中心沈阳国际金融中心 总项目总项目5353 8989 427427 1010亿美元亿美元 20122012 贝氏建筑师事务所、凯达柏贝氏建筑师事务所、凯达柏涛公司、籁思理涛公司、籁思理罗伯逊股罗伯逊股份有限公司联合设计份有限公司联合设计
15、 1212 上海金茂大厦上海金茂大厦 2929 8888 421421 5050 近近5 5年年 1994.5.101994.5.10 1999.3.181999.3.18 SOMSOM 1313 香港国际金融中心二期香港国际金融中心二期 18.5818.58 21402140（F8F8-F88)F88)9090 416416 总项目包括一期等总项目包括一期等3030亿美元亿美元 3 3年半年半 20032003 20032003后半年后半年 1414 广州中信广场广州中信广场 总项目总项目34.3634.36 25002500 总项目总项目3737 1997.61997.6 1515 沈阳恒
16、隆市府广场沈阳恒隆市府广场 总项目总项目8080 330330 总项目总项目100100 4 4年内年内 2007.42007.4 20112011 1616 大连裕景中心大连裕景中心 总项目总项目8080 383383 总项目总项目6060 2009.11.302009.11.30 美国美国NBBJNBBJ 英国英国ARUPARUP公司公司 1717 高雄东帝士高雄东帝士8585国际广场国际广场 30.6330.63 378378 348348 3 3年年 19971997 李祖原建筑师事务所李祖原建筑师事务所 1818 香港中环广场香港中环广场 17.2817.28 7878 374374 总项目总项目141141亿美元亿美元 3 3年年 19921992 Dennis Lau&Ng Chun Man,Dennis Lau&Ng Chun Man,Architects&Engineers Architects&Engineers Ltd Ltd 1919 广州广晟国际大厦广州广晟国际大厦 1616 5959 360360 办公部分办公部分4.25/2.854.25/2.85净高净高
