1、商品房合同违规调查报告 近年来，随着房地产热的持续升温，商品房销售领域的消费投诉也随之增多。商品房销售行业已经成长为消费投诉增长较快的领域之一。为进一步标准商品房买卖市场秩序，切实维护房屋买受人合法权益，荣成市工商局组织人员对辖区房地产市场开展现状和商品房销售领域使用合同文本的情况进行了专项调研，认真分析了当前商品房销售过程中存在的主要问题并对如何加强商品房买卖市场合同监管进行了思考。 一、商品房买卖合同中存在的问题 此次调研共对全市22家重点房地产开发企业进行了摸底排查，检查各类?商品房销售合同?合同1440份。目前，荣成市所有商品房销售主体，包括开发商和中介机构，多数经营者在与消费者进行商
2、品房买卖业务时，使用的合同文本空白处较多，存在条款约束不明现象，给经营者利用格式合同免除自身责任、加重消费者负担、排除消费者权利提供了时机。 一追责条款明显不公。局部房屋内卖出人在?商品房买卖合同中?利用其优势地位设置霸王条款，主要体现在违约条款的追责上强行加重买受人的违约赔偿责任。如某开发商?商品房销售合同?第七条“买受人逾期付款的违约责任中约定的买受人的违约金日利息为万分之三，而在第九条“出卖人逾期交房的违约责任中约定的出卖人的违约金日利息却只有万分之二，追责条款明显对房屋买受人不公。 二擅自增加买受人风险。局部房屋卖出人在合同中将相关风险擅自强加给房屋买受人。如某开发商在?商品房销售合同
3、?中约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：具备交付条件，买受人逾期不接受房屋的，出卖人有权将该商品房交予前期物业管理单位，该房屋的所有风险责任转移由买受人承当，从而将相关经营风险悉数转移给买受人。 三私自扩大不可抗力因素。?商品房买卖合同?格式文本中有对由不可抗力等特殊原因造成开发商不能如期交房情况免责的规定。局部开发商为免责而在格式条款中擅自扩大不可抗力范围。如某房地产开发公司的?商品房买卖合同?规定：“因人力不可抗拒因素如审批、设计等出现变更造成延期交房，甲方不承当违约责任。按照?合同法?的规定，不可抗力是指不能预见、不能防止并且不能克服的客观情况。上述条款中开发商
4、把房屋建设过程中政府审批、房屋设计等可以预先掌握的因素都列入“不可抗力范畴，明显扩大了不可抗力的范围。 四变相推诿自身责任。按照有关国家规定，房屋出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机构备案，以利于买受人办理相关手续。局部开发商为变相推诿责任，私自在?商品房买卖合同?中有关产权登记约定的规定中将国家规定的90天期限私自变更为180日，涉嫌变相推诿自身应当承当的责任。 五模糊概念涉嫌侵权。目前，多数开发商和房产中介使用的?商品房销售合同?中存在用语不标准现象，局部条款意思表达不清，大量使用“相关费用、“相关文件、“无特殊情况下、“一般情况下等模糊概念，使
5、得合同约定不明、内容表述存在歧义，涉嫌侵害消费者合法权益。 六补充协议违法条款较多。房屋卖出人特别是专业的房产开发公司在与买受人签订售房合同时，除签订住房与城乡建设部统一制作的?商品房买卖合同?格式文本外，往往还要针对格式文本中相关未明条款额外签订?补充协议?。?补充协议?多由开发商自主制定，里面违规条款也相对较多：一是否认合同示范文本格式条款的法律效力。开发商事先拟定的补充协议中普遍存在局部条款与示范文本重复的现象，出卖人为了突出其补充协议的法律效力，多用“本补充协议与?商品房买卖合同?不一致的，以本协议为准的规定否认示范文本中相关条款的法律效力。二是排除买受人正当权利。如某房产开发商与买受
6、人签订的?补充协议?中有如下规定：“本合同履行过程中发生的争议由双方协商解决，如协商不成，那么依法提交当地仲裁委员会仲裁、“对国家相关标准允许的由于物理化学变化产生的裂缝等现象乙方同意不向甲方索赔。开发商通过上述条款分别剥夺了买受人向法院提起诉讼以解决争议和请求房屋卖出人赔偿的权利。三是强制选择物业公司。局部开发商在?补充协议?上强制房屋买受人选择其指定的物业公司，并在未经买受人同意的情况下擅自制定物业收费标准。四是刻意躲避赔偿条款。大局部开发商与买受人签订的?补充协议?在有关违约条款的描述中绝大多数条款是对买受人的追责，却往往未对经销商的违约责任作出任何规定，从而刻意回避了房屋卖出人的违约责
7、任，严重违反合同行为公平性的原那么。 二、强化商品房销售行业合同监管工作的建议 针对商品房买卖合同中存在的主要问题，结合工商监管职能，提出如下监管建议。 一加强行政指导，提高自律意识。一是成立行业协会。建议组织市内主要房产开发商和房屋中介机构成立商品房销售行业协会。工商、房管、住房与城乡建设等职能部门依据各自职能加强对行业协会的行政指导。充分发挥协会的作用，强化行业自律和同业监督，积极履行社会职责。二是签订承诺书。以工商所为单位同辖区主要商品房销售机构签订承诺书，催促企业标准守法经营，切实提高企业的自律意识和责任意识，从源头上抵抗利用格式合同侵害消费者权益的不法行为 二畅通投诉渠道，加大执法力
8、度。充分发挥12315投诉举报专线作用，进一步畅通投诉渠道，鼓励群众及时投诉商品房买卖过程中卖出人的不法行为。同时，加大巡查与执法力度，对卖出人利用格式合同免除自身责任、排除消费者正当权利等侵害消费者的行为适用?合同法?、?合同违法行为监督处理方法?、?欺诈消费者行为处分方法?等法律法规从严、从重处分，树立工商部门权威。 三加强自主学习，提高适岗能力。商品房买卖合同格式条款专业性较强，涉及到?物权法?、?合同法?、?消费者权益保护法?等诸多法律法规和行业标准、标准，对基层工商干部法律理论水平要求较高。而目前工商一线特别是基层工商部门执法人员年龄老化严重，知识结构陈旧，法学素养缺乏，难以准确评判
9、商品房买卖合同中相关格式条款是否违法，一定程度上影响了监管力度。建议结合当前工商系统“学习型工商建设年活动，进一步加强基层工商工作人员学习力度，通过组织法律知识讲座、典型案例剖析、实务操作讲座等途径提高合同监管人员的适岗能力，增强基层工商部门查处商品房买卖领域合同违法行为的执法水准。 四加强消费指导，提高维权能力。通过发布消费警戒、开展消费知识讲座等途径，进一步加大对消费者的指导力度，让消费者及时掌握商品房买卖过程中卖出人侵害消费者权益的主要手段，防止因为缺乏相关知识而上当受骗。同时，通过多种途径加大对消费者的教育培训力度，进一步普及?合同法?、?合同违法行为监督处理方法?、?消费者权益保护法?等法律法规，更新消费者知识结构，提高消费者维权意识，增强消费者自我保护能力。 五强化媒体宣传，营造舆论气氛。加强与报纸、电视台、电台的合作，及时曝光利用格式合同侵犯买受人权益的不法行为，在全社会形成良好的打击利用格式合同其害消费者权益的舆论气氛，增加商品房买卖机构违法本钱，倒逼其守法标准经营。 6
