1、高密度策略 2.0以上容积率项目研究 目录 一、引言 二、体系分解 三、可能性研究 四、需求性研究 五、产品观 六、小屯项目的针对性研究 一、引言 研究背景及目的研究背景及目的 背背 景景 可能开发项目中，高容积率是一大类型。具有节地性，符合城市发展方向。目目 的的 形成针对高容积率的产品观 为高容积率项目的决策提供参考 研究思路研究思路 研究范围：研究范围：以研究北京代表项目为主，参考集团建成项目信息 研究方法研究方法 以客户需求为基础，分析高容积率带来的特点，以及由此形成的特质，形成产品观 实际项目分析和万科住区开发经验相结合 同时关注相关内容的成本情况 高容积率带来了什么？高容积率带来了
2、什么？相同用地下，地上建筑面积和体量增加，如何消解高密度带来的压迫感？如何处理高密度开发与提高居住空间舒适度的矛盾？宜居性与舒适性澳洲康都的高密度和景观处理，金色家园泛会所处理 高密度下的景观处理？高密度对局部小气候的影响？高密度对路网形式和密度的要求，以及对社区开放的影响 高密度下的停车策略（包括对成本与环境的影响）相同用地下，可能形成更多的建筑形式、户型的多样性，由此可能带来居住混合性的增加（尤其在大规模社区中）相同用地下，人口密度的提高，带来对融洽邻里交往的更迫切的需求 高容积率下的户型配比与楼盘定位策略？对户型设计的要求？对“合理性”的更高要求（相比低密度）如何有效地提高容积率？进深的
3、控制？东西向的合理利用？对内部或周边配套的要求？对后期装修的影响？二、体系分解 产品产品=可能可能+需求需求 产品线（可能成为什么？）客户线（需要成为什么？）单体的可能性 规划的可能性 社区定位 社区定位 需求解析（一）需求解析（一）其其 它它 社区定位 社区定位 需求解析（一）需求解析（一）其其 它它 社区定位 自我实现自我实现 尊重需求尊重需求 归属与爱归属与爱 安全需求安全需求 生理需求生理需求 宜居性宜居性 合理性合理性 需求解析（二）需求解析（二）需求解析（二）需求解析（二）规划规划 单体单体 景观景观 配套及物配套及物业业 其他附加其他附加值值 宜居性宜居性 消解高密度带来的压迫感
4、 关注局部小气候 同层次的适当居住混合 提高居住空间舒适度 景观的宜居性 提倡精装修，减少后期装修的不良影响 便利的商业服务设施 高密度下融洽邻里交往的可能 社区文化的营造 生态技术的运用 合理性合理性 合理提高容积率 适合高密度的路网形式和密度 停车策略 符合楼盘定位的高容积率下的户型配比策略 合理的户型设计 合理的内部或周边配套 适应高密度的物业管理 社区定位社区定位 卖给谁？客户能得到什么？（地段、性价比、产品力、景观、教育、社区文化、社区形象）高容积率下的产品观高容积率下的产品观 结合地块条件，根据客户需求，合理明确地定位，组织产品要素，挖掘高结合地块条件，根据客户需求，合理明确地定位
5、，组织产品要素，挖掘高密度产品的可能性密度产品的可能性 保证产品的合理性保证产品的合理性 符合社区定位的宜居性符合社区定位的宜居性 符合定位的其他附加值符合定位的其他附加值 三、可能性研究 高容积率下的单体演变逻辑高容积率下的单体演变逻辑 品质逻辑：日照、通风、保温、景观视野、均好性 型式逻辑（节地性）：面宽、进深、单层户数、分摊系数 成本逻辑：外墙面积、结构形式、设备、层数变化 高容积率下的单体演变图示高容积率下的单体演变图示 朝阳园朝阳园（一期）（一期）朝阳园朝阳园（二期）（二期）今典今典 花园花园 高容积率下的单体演变图示高容积率下的单体演变图示 燕沙后燕沙后 华贸国际公寓华贸国际公寓
6、光明城市（上海）光明城市（上海）棕榈泉国际公寓棕榈泉国际公寓 高容积率下的单体演变图示高容积率下的单体演变图示 公园印象（上海）公园印象（上海）枫林绿洲枫林绿洲（西安）（西安）珠江峰景珠江峰景 锦绣龙城（浙江）锦绣龙城（浙江）高容积率下的单体演变图示高容积率下的单体演变图示 嘉和人家嘉和人家 高容积率下的单体演变图示高容积率下的单体演变图示 通风 户数 外墙 户数 日照 户数 户数 户数 户数 日照 户数 通风 户数 户数 通风 户数 通风 日照 景观 日照 通风 景观 日照 通风 景观 高容积率下的单体品质象限（北方）高容积率下的单体品质象限（北方）合理性合理性（日照、通风）（日照、通风）宜
7、居性宜居性（景观、均好性）（景观、均好性）高容积率下的建议单体选择（北方）高容积率下的建议单体选择（北方）单体的拼接组合单体的拼接组合 一般情况下，在以上8种类型中选择，以保证品质和容积率的均衡。影响单体品质的因素排序如下：日照景观视野通风单层户数保温 板楼进深控制在14米以内（一梯三户加厚部分除外）。在不影响户型品质和兼顾建筑造型的前提下，尽量减少单体平面的周长，以提高保温性能，并可减少外装饰面积，降低造价。注意电梯位置对户内空间的噪音和震动影响。高容积率下单体选择的几点考虑（北方）高容积率下单体选择的几点考虑（北方）高容积率下规划组合的考虑因素高容积率下规划组合的考虑因素 经济性：单体选择
8、、日照间距、层数 空间感：围合感、领域感、流动性 宜居性：小气候、景观性、便利性 项目基本数据一览表项目基本数据一览表 项目 容积 率 总用地(公顷)总建面(万平米)总户 数(千户)车位比(车：户)绿化率（%）三居户 型(平)主要板 楼尺寸（米）主要塔 楼尺寸（米）最低 层数 最高 层数 均价(元/平)精 装 开发 时间 乐府江南 2.07 11 30 1.568 0.9 34.20%190 23.4*15 23.4*16.9 9 9 7800 是 3.3 慧谷阳光 2.15 6.23 17 0.81 1 35%130 22.4*11.7(3)9 16 6800 否 2.5 诚品建筑 2.4
9、5.93 14.8 0.716 0.83 45%157 19.2*14.4 30.2 *18.1 9 15 8800 是 2.8 珠江峰景 2.44 11.33 33 2.2 0.91 35%148 41*26(6)12 21 6200 是 4.6 华纺易城 2.46 25 50 2.93 1 40%137 16.6*14.9 12 18 5600 否 3.11 阳光上东 2.48 47.53 71.8 2.483 1.27 37%220 22*18.5 29*15.4(4)7 32 9500/8500 可 选 3.6 燕沙后 2.5 3.7 11.3 0.793 1.2 35%148 27.
10、9*13.7(3)24.5*30.6(6)9 18 6800 否 5.4 沿海 赛洛城 2.64 25 86.37 4.983 0.706 30%6500 是 5.6 星园 2.7 11.2 29.3 2.122 0.7 33%150 46*26(6)13 31 6800 否 0.1 上元 3.18 8.25 34.17 1.588 1.03 30.01%190 5 32 8000 是 4.4 棕榈泉 3.4 7 30 1.4 1.5 50%200 28.85*29.1(4)23 30 16000 是 2.8 观湖国际（北区）3.5 9.3 43.9 1.8 1.08 30%172 29.4*
11、18(3)28 28 14000 是 4.8 朗琴园 3.8 10.9 40 2 0.8 40%150 15 30 7300 是 1.4 澳洲康都 3.98 6.13 28.61 1.711 1.014 30.50%143 26.4*17.4(3)15 28 7100 是 4.1 项目基本数据比较图项目基本数据比较图 0 05 5101015152020252530303535404045455050乐府江南乐府江南慧谷阳光慧谷阳光诚品建筑诚品建筑珠江峰景珠江峰景华纺易城华纺易城阳光上东阳光上东燕沙后燕沙后赛洛城赛洛城星园星园上元上元棕榈泉棕榈泉观湖国际观湖国际朗琴园朗琴园澳洲康都澳洲康都容积
12、率（*10)容积率（*10)总用地（公顷）总用地（公顷）地上总建面（万平米）地上总建面（万平米）总户数（百户）总户数（百户）车位比（车：户）*10车位比（车：户）*10绿化率（%）绿化率（%）三居户型三居户型最低层数最低层数最高层数最高层数板楼进深板楼进深均价均价首期开盘时间首期开盘时间现象：现象：项目的档次与容积率、层数关联小，与地段、景观资源、自身品质关联大 高容积率下的规划结构分类（按构成元素）高容积率下的规划结构分类（按构成元素）纯点塔纯点塔 万科星园（万科星园（2.7）棕榈泉国际公寓（棕榈泉国际公寓（3.4）高容积率下的规划结构分类高容积率下的规划结构分类 纯点塔纯点塔 点塔点塔+少
13、量板少量板 朗朗 琴琴 园园(3.8)珠江峰景（珠江峰景（2.44）高容积率下的规划结构分类高容积率下的规划结构分类 纯点塔纯点塔 点塔点塔+少量板少量板 点点+板板 阳光上东阳光上东(2.48)纯点塔纯点塔 点塔点塔+少量板少量板 点点+板板 板板+少量点少量点 乐府江南乐府江南(2.07)高容积率下的规划结构分类高容积率下的规划结构分类 诚品建筑（诚品建筑（2.4）高容积率下的规划结构分类高容积率下的规划结构分类 纯点塔纯点塔 点塔点塔+少量板少量板 点点+板板 板板+少量点少量点 燕沙后燕沙后(2.5)澳洲康都澳洲康都(3.98)高容积率下的规划结构分类高容积率下的规划结构分类 纯点塔纯
14、点塔 点塔点塔+少量板少量板 点点+板板 板板+少量点少量点 纯板纯板 慧谷阳光慧谷阳光(2.15)华纺易城华纺易城(2.46)高容积率下的规划结构分类高容积率下的规划结构分类 纯点塔纯点塔 点塔点塔+少量板少量板 点点+板板 板板+少量点少量点 纯板纯板 沿海赛洛城沿海赛洛城(2.64)观湖国际观湖国际(3.5)高容积率下的规划结构分类高容积率下的规划结构分类 纯点塔纯点塔 点塔点塔+少量板少量板 点点+板板 板板+少量点少量点 纯板纯板 高层高层 高层高层+小高层小高层 高层高层+小高层小高层+低多层低多层 高层高层+低多层低多层 上元上元(3.18)高容积率下的规划结构分类（按围合方式）
15、高容积率下的规划结构分类（按围合方式）强围合强围合 半围合半围合 弱围合弱围合 开敞式开敞式 高容积率下的规划结构要点分类表高容积率下的规划结构要点分类表 序号 构成 元素 高低组合 围合 方式 空间形态（围合感、领域感）景观性 城市形态(外在气氛)小气候 品质 体现点 1 纯点塔 高 低 开敞 围合 形态简单，容易形成相对强的流动感 1、流动性和连续性 2、围合感和私密性 3、覆盖率与绿化面积 4、景观优先的规划结构 点和板的布置直接构成沿街形象和外在表情 开放、封闭、或者冷漠，影响城市界面 1、避免高层风 2、围合与开敞对局部小气候的影响 1、单体的品质 2、领域感 3、外在形象 4、景观
16、品质 5、舒适的小气候和活动空间 2 点塔+少量板 形态有变化，弥补弱围合感 3 点+板 形态变化丰富，容易形成围合感 4 板+少量点 形态有变化，容易形成围合感 5 纯板 形态简单，容易形成围合感 几点感受：乐府江南的规划空间感 诚品建筑的规划、品质感、文化牌 珠江峰景比星园缺灵性，但更理性、务实 星园与棕榈泉的空间对比（均布式与周边式）阳光上东的组团感、复合性、城市感、品质感 燕沙后的务实定位 朗琴园与澳洲康都的景观牌，成本投入的重点 上元的独辟蹊经 高容积率下的停车方式高容积率下的停车方式 前提和趋势：前提和趋势：1、在北京，私人轿车拥有率达22%，有车人家中，有13%的家庭已经拥有了第二辆家庭用车，私人轿车拥有量在飞速增长。2、高容积率社区人口密度的提高使停车问题更为突出。3、对社区景观绿化的高度重视，需要避免停车对社区环境的不利影响。对策：对策：1、在尊重行人（通过组团内的高品质绿化空间）和尊重驾车人（一定程度上保留在社区内地上行驶的距离与时间）之间获得一种平衡，大家共同享有高品质优美的社区，而不需要哪一方做出太大的牺牲。2、规划便于驾车人的合理的行车路线，根据驾车人的行动路
