1、天道酬勤房屋买卖合同的效力及纠纷处理幺艳芳摘 要：随着我国社会经济开展，房屋买卖现象日益频繁，由此产生的纠纷案件数量逐年增加，不仅给社会公众造成司法困扰，也给司法机关带来压力。最高人民法院为指导各地司法机关，出台最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释，并在最高人民法院公报中展示房屋买卖合同效力纠纷常见案例，比方“阴阳合同、“跳单、“一房多卖等常见纠纷，以真实案例指导司法机关正确处理纠纷，营造良好的房地产交易市场环境。关键词：房屋买卖;合同效力;合同法一、房屋买卖合同概述房屋买卖合同是指房屋出卖人将房屋交付并转移所有权给买受人，买受人支付房屋价款的合同。随着社会经济开
2、展，房屋买卖行为日益频繁，引发纠纷的案件数量持续增多，为此，民法合同法房地产管理法担保法都出台相关规定，约束和管理房屋买卖行为。同时，最高人民法院为妥善解决司法实践中常见的房屋买卖合同效力纠纷，比方“阴阳合同、“跳单、“一方多卖等问题，出台最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释，用于指导司法机关在实际案例中的审理工作。二、房屋买卖合同常见纠纷一“阴阳合同“阴阳合同常见于二手房屋买卖，是由双方签订不同的两份合同，其中“阴合同是针对房屋交易签订的私下合同，并要求双方依照合同履行责任义务;“阳合同那么是交由房屋管理部门登记备案合同，并不能够真实反映房屋交易价格。由于两份合
3、同存在，势必会在房屋成交价格、合同效力等方面产生纠纷，是房屋买卖合同中的常见纠纷。基于目前情况，我国法学界对于“阴阳合同的法律效益存在争议，一种观点认为“阳合同目的是做高房价或做低房价，并不是双方真实意愿的表达，“阳合同不具备合同效力;另一种观点那么认为“阴合同、“阳合同都具备法律效力，除“阳合同中成心做高房价或做低房价局部值得商榷，其他合同内容具备法律效力;第三种观点那么认为“阴合同、“阳合同都存在恶意串通现象，且损害第三方利益，均应判定无效。二“跳单“跳单也是二手房屋买卖过程中的一种常见现象，随着我国二手房交易数量提升，房屋中介市场不断扩大，“跳单就是“跳中介，通常是房屋购置者通过中介寻求
4、适宜房源，并签订购房合同，随后又跳过该中介，与其他中介或房主直接签订购房合同的行为。“跳单的目的就是节省中介费用，利用最少的本钱购置房屋。在实践中，中介为防止出现“跳单现象，会在合同中设置条款，明确禁止“跳单，但依然频繁产生纠纷。事实上，造成“跳单现象的情况具有复杂性，不仅包括房屋购置者想要节省中介费用，也存在中介效劳质量较差、中介费用过高等因素，一旦房屋购置者获取到房源真实信息，自然会躲避高额中介费，或直接寻求房主交易。基于合同法规定，合同法充分赋予委托人权益，导致房屋购置者大量出现“跳单行为，对中介机构的合法权益造成侵害，导致中介机构面临丧失报酬的风险，必须利用法律法规平衡房屋购置者和中介
5、机构的权益，确保双方利益都能够得到保障。三“一房多卖“一房多卖常见于新房交易和二手房交易，主要是指房屋出卖人先后与两个或两个以上买受人签订买卖合同，将拥有的同一个房屋分别出售给两个买受人。我国立法明确禁止“一房多卖，但实践中依然频繁发生，系房屋买卖合同常见纠纷。一直以来，公众对“一房多卖存在误区，其一认为只有第一个买卖合同有效，后续合同无效;其二认为已经登记的买卖合同有效，未经登记的买卖合同无效;其三认为先签订的买卖合同有效，后签订的买卖合同无效。但事实上，“一房多卖中合同效力的认定应遵循合同法相关规定，对“一房多卖的现象进行综合判定，尤其是最高人民法院出台合同法司法解释第十五条规定，出卖人针
6、对同一房屋订立多个买卖合同，合同不具备合同法第五十二条规定的无效情形，买受人不能依照合同取得实际房屋所有权，但允许买受人追究出卖人违约责任。三、房屋买卖合同纠纷处理策略一“阴合同与“阳合同同具备法律效力面对“阴阳合同效力纠纷，笔者结合最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释，认为“阴合同与“阳合同同具备法律效力。基于合同法第五十二条规定，恶意串通、损害国家或第三人利益合同无效。但合同法第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力，合同局部无效，不影响其他局部效力的，其他局部依然有效。根据合同法第五十二条、第五十六条规定，“阳合同虽然损害国家或第三方利益，但属于局部无效，
7、并不影响其他局部，因此，“阴合同与“阳合同同具备法律效力。试举一例，“厦门泰某运动器材诉厦门日用品案就是典型的“阴阳合同效力纠纷案件，在此案中，厦门市沧海区人民法院一审认为，双方签订房屋买卖协议书是双方真实意愿表示，不违法法律法规，合同有效，虽后续签订房地产买卖合同的补充协议，明显是为了向房屋产权部门办理产权过户手续签订，将房价做低，以此损害国家税收利益，该价格局部系无效内容，但不影响其他局部内容生效，被告依然需要依照房屋买卖协议书支付剩余房款，并交纳房屋产权办理费用。二委托人支付居间报酬与违约金面对“跳单合同效力糾纷，司法机关不应做出“一刀切的判断，既要保证房屋购置人的自由选择权，又要保证中
8、介机构的合同效力，应对“跳单合同效力纠纷进行判定，探究“跳单行为是否属于恶意违约行为。按照合同法司法解释规定，如果中介在合同中对禁止“跳单条款没有尽到说明提示，委托人可以撤销该条款;但如果中介已经尽到说明义务，那么需要依照具体情况对禁止“跳单条件进行判断，具体如下：一是判断中介机构是否签订独家委托卖房协议，一旦签订独家委托卖房协议，“跳单行为属于恶意违约;二是判断中介机构是否提供中介效劳，如果中介机构积极依照合同履行中介效劳，并未存在劣质效劳、高额中介费，应视为中介机构合理提供效劳;三是判断房屋购置者是否利用中介提供的信息，如果相同房源信息展示多样，不能认定房屋购置者利用了中介提供的信息，反之
9、，如果仅有中介机构一处房源显示，应视为房屋购置者使用了中介信息。通过这些信息判断，如果房屋购置者确实享受了中介的效劳，并使用中介提供的信息，中介机构又签订独家委托卖房协议，购置者出现“跳单行为，应支付居间报酬和违约金。试举一例，北京某中介公司带房屋购置者张某看房，并在居间效劳确认书中说明禁止张某6个月内不得跳过中介机构与房主成交，否那么支付居间报酬2倍赔偿金。随后，张某次月通过其他中介公司再次看房，并签订购房协议，该中介公司要求张某基于居间效劳确认书约定进行赔偿。在一审判决过程中，司法机关认为该中介公司提供的条款为格式条款，系无效条款，驳回中介机构诉讼请求。二审那么认为居间效劳确认书是双方真实
10、意愿表示，不违反国家法律法规，张某明知居间效劳确认书，并依然违反协议内容，应依照约定赔偿，撤销一审判决。三视具体情况判定优先权面对“一房多卖合同效力纠纷，多个合同均具备法律效力，但应根据具体情况判定优先权。我国民法房地产管理法合同法物权法都针对“一房多卖进行规定，其中合同法第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权给予买受人，买受人支付价款的合同，即便未产生所有权转移，合同依然具有效力。同时，合同法司法解释第八条规定，“一房多卖中，无法取得房屋的买受人可以要求解除合同、返还已付房款，要求出卖人赔偿损失。合同法及司法解释的目的是要禁止“一房多卖现象，即便买受人在房屋所有权上存在争议，但多
11、份买卖合同都具有效力。此外，一旦出现“一房多卖现象，已经办理过户手续优先获得所有权，但双方恶意勾结除外。试举一例，2023年12月最高人民法院公报中发布“遵义市明顺房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷案，该案件属于“一方多卖纠纷案件，最高法院认为涉及公民签订买卖合同均属于有效合同，要求明顺房地产依照合同法规定办理所有权转移，对签订合同，但未能获得房屋标的物的买受人给予赔偿。四、结论面对日益增加的房屋买卖合同效力纠纷，司法机关不仅要做好审判裁定工作，更要向社会公众说明审判依据，让社会公众熟知常见的房屋买卖合同效力纠纷案件，并自觉做好应对，既要保障自身合法权益，又要确保不侵犯他人权益。鉴于房屋
12、买卖合同效力纠纷种类繁多、案件性质复杂，本文仅从“阴阳合同、“跳单、“一房多卖等常见纠纷入手，论述常见纠纷的合理处置方法，为社会公众遭遇房屋买卖合同效力纠纷提供参考，以便更好地保护自身权益，防止陷入房屋买卖合同陷阱。参考文献：1孙思嘉.以房屋买卖合同担保借款合同的解释和效力基于裁判分歧的展开J.西南交通大学学报社会科学版，202301：101-102.2周建斌.房屋買卖合同纠纷的涤除权之法律依据探析J.市场周刊，202312：226-227.3方召法.试论房地产调控政策实施背景下解决房屋买卖合同纠纷的思考J.法制与经济，202310：69-71.4李涛.宅基地“三权分置背景下农村房屋买卖合同效力的研究J.湖南人文科技学院学报，202303：43-49.5付慧姝;章舒玮.担保型买卖合同的效力研究J.广西质量监督导报，202304：155-159.
