1、铜陵翠湖公园东北角地块商业项目提案铜陵翠湖公园东北角地块商业项目提案 辟辟蹊径，以蹊径，以超越超越 TONGLING CUIHU GONGYUAN XIBEIJIAO DIKUAI SHANGYE XIANGMU TIAN 南京正步投资咨询有限公司南京正步投资咨询有限公司 物物竞竞天天择择 适适者者生存生存 写在前面写在前面 甫一接触本案，便立刻有了创作的冲动。一帮人南征北战，做了很多项目，在尝遍酸甜苦辣咸的同时，也在不断地积攒着经验，终于厚积薄发。纵观国内商业盘子，除了大连万达、深圳万象等少数能取得真正意义的成功外，多数都是惨淡经营，原因何在？商业地产的操盘手们似乎都满足了对别人的模仿，很少
2、有人去琢磨着怎样才能超越别人。本案处在这样一个特殊的时期和特殊的地理环境，依靠常规定位的话，成功概率不大。按部就班、人云亦云、照葫芦画瓢的定位和操作手法，是无能的体现，是对项目的敷衍和亵渎。成功者之所以成功，在于他们总能以非凡的勇气，完成对自己的突破和对竞争者的超越。打造百货购物中心？地段比不上长江路，也无法抗衡未来的强大对手雨润国际广场；打造专业市场？没有产业资源、没有先发优势；打造区域商业街？暂时还没有川流不息的人潮 是坐以待毙，还是绝地反击？答案就在后面答案就在后面 我们相信我们相信 这是一次轻松愉快的历程这是一次轻松愉快的历程 铜陵市场现状分析铜陵市场现状分析 典型商业项目分析典型商业
3、项目分析 开发区规划解析开发区规划解析 项目定位项目定位 欧罗巴文化营销核心欧罗巴文化营销核心 项目形象包装策略项目形象包装策略 项目操盘策略建议项目操盘策略建议 项目销售及推广建议项目销售及推广建议 项目销售周期项目销售周期 结语结语 铜陵市场现状分析铜陵市场现状分析 二一一年五月十九日至二十三日，我们项目组成员对铜陵房地产市场特别是商业地产市场进行了为期一周的全面调研，获得了宝贵的第一手资料。自1956年建市以来，铜陵立足资源基础，依托区位优势，经过五十多年的建设，形成了以有色、化工、建材、机电、轻纺为支柱，煤炭、食品、医药等相应发展，拥有 34个行 业、133个门类、数千种工业产品的综合
4、工业体系，成为皖 江地区一座新型的工贸港口城市。铜 陵 市 区 域 位 置 西湖新城 板块 城南板块 东郊板块 中心区 板块 环天井湖 板块 呈现“一主四副”的格局 西湖新区是铜陵未来几年的主要 发展方向 商业市场调研商业市场调研 城市商业总体特征调研 市区商业供应特征调研 主要街道租金水平调研 城市商业整体版图 老城区核心辐射区内，是商业经营的价值高地，尤其长江中路，人气很旺；其他区域商业氛围呈现明显不足，租金较低。靠近城区边界的地方，商业几乎断节。城市商业总体特征调研城市商业总体特征调研 商场和专卖店等密集，商品种类丰富 在长江中路上，商业元素较为丰富，休闲娱乐类、家居类、服装化妆类、日用
5、百货类、食品类、文体类、电讯类、交通工具类商品融合在这条街道上，它满足了铜陵市人民生活的各方面需求。大部分的商业业种都希望依附于长江中路。某种单一业态经营单街扎堆特征明显 业种分布与地势有着密切关系 休闲、娱乐业遍地开花 建市以来，铜陵就属于工矿城市，外来人口较多，使得与流动人口相关的服务产业蓬勃发展。在城市中心区域我们可以在任何一条街上都能看到宾馆、浴场、KTV、足浴、桑拿城的出现，在档次上可谓良莠不齐。比较有名气的服务场所大都分布在离主要商业区不远的城市主干道旁。城市商业总体特征分析城市商业总体特征分析 城市商业总体特征调研城市商业总体特征调研 商业市场调研商业市场调研 城市商业总体特征调
6、研 市区商业供应特征调研 主要街道租金水平调研 百货商场过于集中，大多处于百货商场过于集中，大多处于转型期转型期 铜陵市区百货商场有3家,总规模在19万左右;百货商场主要集中在长江中路;各百货商场经过业态调整及相关经营策略改变,正从传统百货向新型百货(品牌经营与特色主题经营、注重环境改善与人本主义相结合等)转变;受自身物质条件的限制,单纯依赖软件方面的提高使得发展空间相当有限。市区商业供应特征调研市区商业供应特征调研百货商场百货商场 超市外扩趋势明显超市外扩趋势明显 铜陵中大型超市数量较少，现有的超市多分散于居民区与商业区内；从铜陵城市发展角度，结合居民住宅区及超市(含中大型超市及小型超市、便
7、利店)分布情况,超市向东向南扩张趋势明显;迄今为止，铜陵已有合家福、华润苏果、家得利、华联等中大型超市入驻，置业财富广场项目引进了乐购。市区商业供应特征调研市区商业供应特征调研超市超市 项目名称 地理位置 规模(m2)华联 淮河大道 2800 台客隆 石城大道 4,000 合家福 淮河大道 13,000 合家福 义安北路 2000 华润苏果 淮河大道 15,000 家得利 淮河大道 1,000 铜陵中、大型超市基本情况铜陵中、大型超市基本情况 超市运营状况参差不齐超市运营状况参差不齐 家得利是铜陵超市业人气较旺、经济效益最好的超市;合家福是铜陵营业面积和店面数量最多的超市；超市租金大致在0.5
8、-1.2元/天左右，视超市具体区位条件及合同签订年份而定，普遍不高。市区商业供应特征调研市区商业供应特征调研超市超市 专业市场分布图专业市场分布图 铜陵现有各个专业市场地址的选择，均处于主要城市“过境公路”沿线：东向交通要道（铜都大道）和北向交通要道（北京西路）上。汽车销售市场铜都大道南段 花鸟市场铜都大道与北京东路交口西北向 铜陵大市场铜都大道北段 绿源农产品大市场铜都大道北段 茂源大市场北京西路段（家具、家居、建材等）铜陵部分专业市场没有通过政府的规划来引导,如汽车销 售市场,是自发形成,因此需要较长周期引导与布局 市区商业供应特征调研市区商业供应特征调研专业市场专业市场 次中心或边缘区域
9、对次中心或边缘区域对专业市场吸引力专业市场吸引力 铜陵市现有专业市场总计约10多个,总规模在50万左右;专业市场承租能力较低,一般选址在城市边缘区域;租金价格与道路交通是专业市场选址考虑的主要评价指标与因素;城市中心或次中心区域可考虑精品专业市场,以满足特定消费人群需求,而且精品专业市场具备较高承租能力。经营规模(万)汽车销售市场 20多家销售企业 花鸟市场 0.3 铜陵大市场 13.6 绿源农产品大市场 15 茂源大市场 10 专业市场专业市场 选址考虑选址考虑 因素因素 2.8%11.4%17.0%22.7%46.0%其他工程技术条件政府优惠政策道路交通租金价格市区商业特征调研市区商业特征
10、调研专业市场专业市场 餐饮市场主要分散在三个片区餐饮市场主要分散在三个片区 据不完全统计,铜陵市现有大小餐饮企业1500余家,茶楼200余家；羊家山沿线已形成餐饮聚集气候,但主要以100左右的小面积餐饮为主;餐饮营业面积较大的的中大型餐饮店主要集中在义安北路、淮海北路、石城大道上;随着铜陵人均可支配收入的增长及消费者消费习惯的转变,现有传统的消费场所将不能满足广大消费者需求，新的市场需求空间日益扩大,有特色的餐饮场所将成为新的市场需求。市区商业供应特征分析市区商业供应特征分析餐饮餐饮 酒店名称 餐厅容量 育和大酒店 豪华包厢30个及1个中餐宴会大厅和1个小型宴会厅，极度大酒店 包厢30多间 美
11、华大酒店 11个风格各异的大中小型宴会厅 酒店餐饮酒店餐饮(举例举例)餐饮市场经营良好餐饮市场经营良好,中高中高档餐饮较为缺乏档餐饮较为缺乏 中高档餐饮消费基本上都集中在义安北路、长江中路、淮河大道等沿线酒店内;纯餐饮场所大多经营定位大众消费,档次不高;酒店内餐饮消费形式以婚宴、节庆、企业年会与商务宴请为多;中高档餐饮场所承租能力大致在1-2.5元/天;社区型餐饮街铺(如濠北路)租金大致在1-2元/天。市区商业供应特征分析市区商业供应特征分析餐饮餐饮 市中心周边为娱乐消费首市中心周边为娱乐消费首选选 主要分布在长江中路、义安北路及淮海北路周边，靠近市中心；KTV、歌舞厅类消费场所,从经营比较好
12、及知名度较高者不多；中高档酒吧在铜陵不多；铜陵中高档桑拿洗浴场所不多；铜陵娱乐类业态租金承受能力在1-5元/天左右。市区商业供应特征分析市区商业供应特征分析娱乐娱乐 铜陵酒店市场 竞争较为激烈，在市区范围内，包括星级酒店在内的酒店总数超过50家。市区商业供应特征分析市区商业供应特征分析酒店酒店 序号 酒店名称 星级 客房数（间）价格（元）空间分布 配套 1 逸顿国际大酒店 五星 200 新区 集住宿、餐饮、会议、休闲、健身、娱乐为一体。2 五松山宾馆 四星 138 260-860 市区 3 华亭四季大酒店 四星 120 198-608 4 美华大酒店 三星 97 168-598 餐厅、足浴 5
13、 铜都国际大酒店 三星 143 6 天井湖宾馆 三星 141 198-498 天井湖区域 餐厅、会议室 7 育和大酒店 三星 147 275-760 市区 餐厅、会议室、大型会场 市区商业供应特征分析-酒店 市区商业供应特征分析市区商业供应特征分析酒店酒店 商业市场调研商业市场调研 城市商业总体特征调研 市区商业供应特征调研 主要街道租金水平调研 区域 路段 面积 租金(元/月)业态 淮海路 北段 56 48.3 电器 16 96.5 小百货 中段 28 80.8 零售 5 180 服务 南段 16 110 服务 8 129 烟酒店 义安大道 中段 18 131 文哲美术用品店 40 68 三
14、信国际电工 82 115 颐佳爱家坊 南段 12 128 甲丽净灰指甲 15 33 四川红高粱酒店 10 60 鞭炮店 长江中路 78 98 裴然布业 8 195 陵江烟酒店 18 580 服饰1店 长江中路作为铜陵最繁华的街道，租金价格最贵。主要街道租金水平调研主要街道租金水平调研 铜陵商铺租金特征主要体现为三个方面：第一，城市核心区域的高档商铺，租售价格均很高，铺主大多为投资经营者，这一类商业街主要以长江中路、义安大道中段、淮河中路、铜冠商业广场段、石城大道与北京中路交岔口为代表，这一区域商铺最高租金可达到200元/月以上。次级中心区商铺租金水平在80-150元/月。第二，城市核心区以外的
15、中低档商铺，租售价格相对较低，铺主多为居家经营，购铺及经营主要是为了养家糊口，最低租金可低至15-30元/月。第三，城市整体商业水平，以“长江路与人民路交岔口”为中心高点，向四周递减。核心区集中几乎大部分商业资源，向周边递减的速度极快核心区集中几乎大部分商业资源，向周边递减的速度极快 铜陵主要街道租金水平调研铜陵主要街道租金水平调研 1.2.3.4.生意很好，无转售、无转租，空置率为0，属于传统黄金旺铺。长江中路长江中路 生意一般，少量转租，空置率为5%左右，靠近车站，人流量不如市区段。义安大道义安大道 生意中等，少量转租，空置率约3%，人流量比较旺，地段尤佳。淮河路淮河路 人流量不大，生意一
16、般。空置率约5%。北京路中段北京路中段 铜陵主要街道饱和度及态势铜陵主要街道饱和度及态势 主要街道业态调研主要街道业态调研 1.市区主要商街店铺统计 淮河路（两侧主要路段，在经营商铺）：23+33+52+42=150间 义安大道（两侧主要路段，在经营商铺）：33+10+16+19+37+43=158间 金山路（两侧主要路段，在经营商铺）：24+17+29=70间 长江中路（两侧主要路段，在经营商铺）：61+70=131间 北京中路（两侧，在经营商铺）：19+51=70间 注：以上是采用“传统扫街”方式，进行数量统计。小结：铜陵市短期内缺乏特色高端商业休闲一体化物业！小结：铜陵市短期内缺乏特色高端商业休闲一体化物业！丏业市场 10家 大卖场 5家 家电市场：苏宁、国美、五星、宏达 中高档酒吧、KTV较少 茶楼 约200家 餐饮行业约1500家 酒店（星级以上）52家 铜陵市市区主要经营场所统计 总量不大，过于集中，档次不高总量不大，过于集中，档次不高 典型商业项目分析典型商业项目分析 铜陵传统铜陵传统 商业商业 “三巨头”“三巨头”合百商厦 铜陵商城面积约90,000，服装服饰80%、娱
