1、中韩影视基地工程调研报告中韩影视基地的工程调研报告 各位领导：我这里要向大家介绍的是位于威海文登市开发区的中韩影视基地工程。该工程地处文登市珠海路与金山路交叉处，地理位置比拟独特，是连接中心城区及开发区的交叉地段，是将来文登市整个城区的中心位置。通过本人对于威海房产市场及政府各项关于房产政策方面的调研，感到此工程在作为北方三、四线城市进行投资是可行的。根据测算我预估该工程整个投入是592582461元，整个销售收入（不考虑停滞销因素）是691549920元，整个工程盈利为98967459元（见下表）。序号 工程（费用）名称 原始指标 单位 工作量 单价或费率 合价（元）一 土地本钱 81007
2、973 1 土地本钱金（工业）用地面积 亩 33 138000 4554000 土地本钱金（住宅）用地面积 亩 167 450000 75150000 2 相关工程 0 测绘费 用地面积 平方米 133796.77 0.23 30773 登记费 用地面积 平方米 133796.77 0.1 13380 应交契税 土地估价 万元 41994000 3% 1259820 二 开发前期费用 0 1 勘查设计费 6353188 工程勘查费 钻孔深度 米 133796.77 5 668984 施工图设计 建筑面积 平方米 162405.83 35 5684204 装修环境设计 建筑面积 平方米 0 2
3、市政配套费 15848661 大配套 地上面积 平方米 133796.77 40 5351871 教育附加 地上面积 平方米 133796.77 20 2675935 供热设施 地上面积 平方米 133796.77 45 6020855 管道燃气 户 户 500 3600 1800000 3 报批报建费 15889811 用地规划管理 用地面积 平方米 133332 0.9 119999 规划技术效劳费 建筑面积 平方米 162405.83 1.45 235488 工程环境影响评测费 建筑面积 平方米 162405.83 1.5 243609 防雷监督设计审查费 建筑面积 平方米 162405
4、.83 3 487217 地震平安评价 建筑面积 平方米 162405.83 3 487217 人防易地建设费 建筑面积 平方米 162405.83 300000 图纸审查费 建筑面积 平方米 162405.83 0 0 消防审查费 建筑面积 平方米 162405.83 1.5 243609 水资源费 建筑面积 平方米 162405.83 2 324812 劳动保险费 建安本钱 元 324811660 1.82% 5911572 农民工工资保障金 建安本钱 元 324811660 0% 0 物价调节基金 销售收入 元 691549920 0.50% 3457750 工程招投标管理费 建安本钱
5、元 324811660 0.04% 129925 招投标代理效劳费 建安本钱 元 324811660 0.05% 162406 工程质量监督费 建安本钱 元 324811660 0.07% 227368 工程监理费 建安本钱 平方米 133796.77 10 1337968 房产测绘费 建筑面积 平方米 162405.83 1.36 220872 4 三通一平费 2000000 原址撤除及三通一平 0 三 建筑安装工程费 326211660 地上土建工程 建筑面积 平方米 133796.77 2000 267593540 地下土建工程 建筑面积 平方米 28609.06 2000 572181
6、20 备案费 1000000 工程承包交易费 400000 四 配套建设费 16189409 供电 建筑面积 平方米 133796.77 46 6154651 供水 建筑面积 平方米 133796.77 15 2022952 排污 建筑面积 平方米 133796.77 10 1337968 热力 建筑面积 平方米 133796.77 45 6020855 电信 建筑面积 平方米 133796.77 5 668984 直接费 0 五 税金 79215515 营业税金及附加 销售收入 元 691549920 5.55% 38381021 所得税 销售收入 元 691549920 3.75% 259
7、33122 土地增值税 销售收入 元 691549920 2% 13830998 土地使用税 用地面积 平方米 133796.77 8 1070374 六 财务费用 38035246 管理费 销售收入 元 691549920 2% 13830998 销售佣金 销售收入 元 691549920 3.5% 24204247 七 不可预见费 13830998 不可预见费 销售收入 元 691549920 2% 13830998 间接费 概算总造价 592582461 方案 类别 销售面积 销售单价 销售金额 本钱费用 独栋 38834.89 8000 310679120 商铺 6000 8000 4
8、8000000 地下车位 19000 1600 30400000 公寓 88962 3400 302470800 总计 691549920 据表所示，我们的收入数（不考虑滞销因素）还是比拟保守的，换言之应该乐观的讲，我们的盈利还可能存在一定的空间的。既然作为工程运作，没有哪一家房产企业会一下子投入全部的本钱资金，而应该是滚动运作的。我本人考虑该工程的运作也应该如此。经过测算，我们认为分为2期开发较为有利。分别为第一期50亩用地（其中工业用地14.8亩，商业用地35.2亩）建筑体量为97000m2，那么根据上表计算投入总本钱应为31858万元（其中土地为1788万元。建安本钱为19400万元。其
9、他包括税金在内费用按每m2建筑面积1100元计入10670万元）考虑到其他费用可以利用政策进行缓交包括有些费用是后期支付的因素及根底出土0.00就可以对外销售的客观条件，对于整个工程实际需要的资金分别是： 土地费用1788万元 考虑到出土0.00及满足销售符合当地政策允许的必要条件时完成建安支出本钱为3800万元（按完成总产值19%20%测算得出）其他费用为1412万元（其考虑到前期必须交纳的规费、设计费及原中韩创意公司前期的投入及工程远行过程中必要的支出，例如管理费用的开支）。综合所述，本工程前期投入的滚动资金为7000万元。目前与原威海创意投资的谈判结果来看 原威海创意投资要求在新公司的持
10、股比例为40%，要求我司持有新公司60%的股份。关于目前土地持有的价值为：工业用地是13.8万/亩，商业用地是45万/亩（对于原先政府与原威海创意投资谈定的土地价格对照上述土地价格的溢价局部，由政府退回原威海创意投资的股东，与新公司无关。假设在土地拍价的时候，拍定的价格超过上述土地标价时，那么超出局部由原威海创意投资的股东负责支出，换言之土地价必须锁定在上述价格中）。这样做的好处为我们可以锁定土地价格，防止竞拍土地时价格不可控因素，将可变本钱变为不变本钱。对于以后的土地溢价局部将归新公司所有。根据以上分析我司为运作该工程一期工程需支出的资金为4200万元，占公司总股本60%，原威海创意投资出资
11、2800万元（包括前期的投入），占公司总股本的40%。截止目前为止，原威海创意投资的前期支出费用为966.22万元。见下表：预付土地款：400万 景观设计费：80万 建筑设计费：171.1万 动漫设计：4.5万 装饰及设计管理费：18万 预付营销筹划费：10万 工程款：50万 勘测、检测、可行性报告：9.46万 广告牌：6.5万 北京建筑科学院：5.万 创意宣传会费：14.16万 固定资产：47.7万 威海文化基金会费：6万 管理费用：108.8万 开发间接费用：35万 具体操作：(一)我司先支付股权转让款300万的定金，打入威海创意投资帐户，双方到文登市工商局办理股权变更备案手续。（二）文登
12、市国土局发布中韩影音创意基地工程地块一期50亩土地招拍挂公告7日内，我司支付1160万元。打入威海创意投资帐户（此时双方投入资金按股权比例相当）（三）然后根据具体事态的开展及建造进程状况，双方按照股份比例相应逐步投入（我司可投入资金到4200万元止，原中韩公司投入资金及前期投入到2800万元止。）我个人认为投入上述的资金全部到位后应该能够满足工程运作的实际需要。分析如下：本工程一期在股东资本金全部到位的前提下，预计建筑施工可以到达主体三层，具备威海当地主管部门发放预售许可证的条件，工程可以全面进入正式销售阶段。工程在地基开挖、施工全面展开的同时，正式启动宣传推介和准客户信息搜集工作，期间可以收
13、取有确定购置意向客户的诚意认购金，根据文登当地市场的房地产营销惯例，额度在每套二至十万元。预计正式销售前搜集不少于一千个客户信息，收取不少于二百个客户的诚意认购金，筹集不低于六百万元的建设资金。工程正式开盘当月，包含之前确定的销售合同，方案全部签约不低于三百套，考虑办理贷款滞后等原因，预计筹集建设资金三千至四千万元。开盘后进入正常销售阶段，如果每月销售不低于五十套，那么每月可筹集不低于一千万元建设资金，可以满足后续的工程用款。如果房屋销售达不到预期，可考虑办理工程贷款，现已经与文登市农村城市信用社理事长和主任进行了前期接触，对方表示待手续齐备时可以考虑工程贷款事宜。如果房屋销售达不到预期，贷款
14、不顺利，还可以考虑股东借款、社会融资等非常融资手段。六、国家房地产调控政策对工程的影响 当前国家对房地产的调控政策一般对大城市和房价过高的城市影响较大，像文登市这样的三、四线城市，房价不高，没有泡沫迹象，从常理分析国家不会对此类市场进行强力调控。由于胶东半岛独特的地理气候优势，半岛地区近十年内都是北方地区有迁移意向移民的首选之地。同时沿海地块房价过高会对文登市区房价起到明显的拉升作用，我对于本工程的销售和价格预期前景是乐观的。再那么，目前山东省正在努力打造蓝色经济区，对于具有文化产业的工程极为关注及重视。而且截止到现在为止已经有具有相当规模的外来房产公司进驻威海且不少于4家。土地价格又推向新高，像环山路那样的以前名不见经传土地也拍到了330万350万的价格。这样的趋势势必会对本地房产市场的开展带来一定程度的冲击。为此我有理由相信，在这片热土上我们是大有作为的。以上是我不成熟的观点，望领导指正。宝钢工程建设 程庆伟 2023年3月23日
