1、农村集体土地流转调研报告 省委书记、省人大常委会主任xxx在参加信阳代表团审议时围绕贯彻落实xx届三中全会精神，提出进一步促进农村改革开展，重点在粮食、根本在增收、关键在改革、出路在开展。他强调，推进农村改革开展要大胆地闯、大胆地试、大胆地改，明确表示支持信阳创办农村改革开展试验区。为认真落实科学开展观，建设好农村改革开展实验区，根据党的xx届三中全会精神及xxx书记的重要讲话精神，进一步加强农村土地管理，抓好节约集约用地，切实保护耕地。经过深入实际调研，现将我县农村集体土地现状、存在的问题和下步依法稳步推进农村集体土地流转情况报告如下： 一、我县农村集体土地根底工作开展情况 （一）农村集体土
2、地管理现状。土地市场是复杂而敏感的要素市场，必须开展和标准并重。公益性与经营性工程用地的界定、土地确实权、规划的落实、审批的程序、信息效劳、市场的标准化建设、流转收益的合理分配以及农村社会保障机制的健全等诸多问题，都不同程度的影响着农村土地管理制度改革的深入推进。农村集体土地确权、登记、发证工作是农村土地管理工作的基矗农村集体土地所有权（农村集体土地所有权是指以行政村或村民组为单位的集体所有权）和使用权发证涉及面广，政策性强，技术要求高，再加上一些历史原因，致使我县农村集体土地确权发证未全部完成。当前，全县所有行政村农村集体土地所有权登记已经结束，但所有权发证率只有20%，集体土地使用权登记发
3、证151419宗，发证率为80%。 （二）存在的问题。一是农村集体土地所有权不明晰。土地现状调查汇总的地类、权属都是以行政村为权属单位，实际工作中还是沿袭详查成果以行政村为权属单位进行管理，但在征地、承包等行为中还是与村民组签订协议，这就给我们集体所有权属管理带来了很多问题，导致发证进展缓慢、权属争议经常发生。二是农村集体土地使用权发证积极性不高。由于新土地管理法出台和农民减负后，农村集体土地所有权发证的程序更加标准，而发证不收费用，乡镇、村人员工作积极性差，发证少，乡镇经常出现不经批准擅自建农宅的情况。三是第二次土地调查与农村集体土地确权发证尚需衔接。由于目前正在开展的第二次土地调查是采用最
4、新的技术方法和行业标准标准，这就需要今后的农村集体土地确权发证也要按这些标准去操作。如何衔接两者之间的工作关系，是摆在农村地籍管理工作面前的一大课题。 （三）建议。一是加强领导，提高认识，强化宣传。农村集体土地确权发证是一项社会工程，要解决好用地和开展经济的矛盾，各级领导必须提高认识，亲自过问，制定切实可行的管理措施。切实做到宣传在前，使广阔人民群众知法懂法，自觉遵守土地管理各项法律法律，使农村土地权属管理法制化，标准化，做到每宗地权属明晰，都有土地户籍。二是紧密围绕党的xx届三中全会关于农村工作的大政方针，制定符合农村实际的政策，保证农村集体土地登记发证完全到位。以便县级土地管理部门有法可依
5、，扭转目前农村集体土地权属混乱，登记发证进度缓慢或不重视，有它无它的现象发生。 二、当前我县农村集体土地流转根本情况 （一）集体农用地流转情况。我县属浅山丘地区，是典型以种植业为主的农业大县，农业人口64.6万人，占全县总人口的80.8%，耕地面积129万亩，人均耕地仅为1.61亩。农业规模化生产很难形成，目前还处于集体农用地流转的初始阶段。随着国家对农业投入的加大，特别是粮食直补政策的出台，农民对种粮积极性有所提高，近几年，农村自发出现了转包、转让、出租、入股、互换等形式，全县土地流转总面积94173亩，其中农户自发流转的面积84673亩，涉及农户18762户；委托流转面积9500亩，涉及农
6、户1526户。 1、我县农用地流转有以下特点。一是从流转范围来看，具有普遍性。二是从流转活动的参与过程看，具有自发性。整个土地流转活动根本上都是出租人和承租人自发进行的，农村土地流转根本处于自发状态。三是从流转方式看，具有随意性。土地出租户与承租户关系的建立主要方式是口头约定，在参与土地流转的农户中，有90%以上的农户没有签订任何形式的合同。四是从流转时间看，具有短期性。五是从租金的支付形式来看，主要是以实物支付。六是从出租人与承租人之间的关系来看，以亲戚关系和同村村民关系为主。七是租金支付差距不大，多数为每亩年租金20230元以内。 2、存在的问题。一是土地承包经营权的管理体制、机构不健全；
7、二是没有建立农村集体农用地流转市常农用地流转管理不完善，缺乏信息平台，没有固定操作模式，土地流转大都是农民自发形成，以致程序不标准，管理不到位，土地纠纷多，制约了承包经营权流转的速度和规模。 3、集体农用地流转的作用。一是可以增加有效耕地面积，有利于土地资源优化配置，得到更大的经济效益、社会效益和生态效益。二是集中规模生产经营，降低农业生产本钱。三是加快农村剩余劳动力转移，让局部失地农民放心、安心，专心搞第二、三产业，提高农民收入。四是有效遏制土地撂荒现象的发生；五是有利于农业产业结构的调整。 （二）集体建设用地流转的根本情况 近几年，随着国家一系列土地新政的出台，加大了对土地管理的力度。有限
8、的用地指标都放在城市规划区范围内，农宅等非农建设用地因无指标，无法进行正常申报，无法形成防疏结合的管理手段，造成了农村宅基地建设的无序状态，个别村甚至到了“法不治众的地步。 1、农村集体建设用地流转的根本形式为。出租、转让、作价入股等形式。 2、存在的问题。一是农村规划滞后制约了农村建设的开展。农村集体建设用地出现混乱的状况在所难免。二是集体建设用地流转缺乏相应可操作的配套政策。我省xx年出台了XX省农民集体所有建设用地使用权流转管理假设干意见（豫政办xx77号），但由于集体建设用地的来源缺乏合法依据（大局部都没有集体证），没有配套的实施细那么，土地流转没有得到真正标准。截至目前，我县没有申报
9、、更没有办理一宗集体建设用地流转手续。集体建设用地流转只堵不疏，势必造成流转的私下交易，缺乏公开、公平、公正，不利于社会的稳定。三是不完全的市场化，造成局部土地资产收益的流失。集体建设用地流转因缺乏地价等方面的标准管理和正确引导，土地所有权人在进行土地交易时，往往只考虑土地产出及取得土地使用权时支付的各项税费本钱，很少考虑各级政府对根底设施建设的投入。再加上土地使用权人压低地价，造成了集体土地地价明显低于国有土地。一方面使理应归所有者所有的土地收益流到了土地使用者手里；另一方面也使国有土地市场的运行秩序受到了影响。 3、集体建设用地流转的作用。一是有利于土地资源的优化配置；二是有利于节约集约用
10、地，满足局部用地户的需求，有利于耕地保护；三是有利于提高农民生产生活水平。四是有利于开展乡镇经济，通过集体土地流转取得土地收益，可以补充乡镇经济和公共公益事业建设资金的缺乏，增强乡镇的经济调控能力，以保证乡镇经济的持续稳定开展。 三、农村集体土地流转的意见和建议 1、出台集体土地流转实施细那么。参照国有建设用地出让、转让的相关法律、法规、政策，及早出台适应新形势下集体建设用地流转实施细那么，以满足当前流转的需求，有利于提高集体建设用地的利用率和产出效率，有利于维护集体土地所有者、使用者的合法权益。建议从以下几方面考虑：集体土地流转实际是土地使用权转移，集体土地所有权性质不变；流转前必须是有合法
11、手续的集体土地，必须经村组集体组织同意，坚持依法自愿有偿的原那么；集体建设用地流转要实行有偿和有限期使用制度；建立集体建设用地流转市常比照国有土地出让，根据实际情况采取协议、招标、拍卖、挂牌方式公开流转；制定流转合同文本，流转时签订流转合同；流转的土地收益除小局部用于乡镇根底设施配套建设外，归集体土地所有权人所得，用于农民参保及村组公益事业等；允许集体土地使用权再次流转。 2、建立农村集体农用地流转市常确认农业部门为集体农用地（主要是承包经营权）流转的管理部门，完善土地流转的效劳体系。以乡镇为主，成立农村集体农用地流转效劳中心，依照农村土地承包法等法律、法规，负责农用地流转的政策研究，业务指导
12、，纠纷仲裁等工作；确认县国土资源管理部门为集体建设用地流转的管理部门，主要负责非农建设用地流转的政策指导和业务办理。 3、建立土地流转信息效劳平台。在集体土地流转有形市场的指导下，为供求双方提供便捷的信息和中介效劳，确保土地流转的渠道畅通，标准管理。 4、加快农村集体土地确实权发证工作。对1999年新土地管理法实施前存量集体建设用地及时完善手续，对新法实施后新增的集体建设用地，结合土地二次调查和新一轮规划修编，在符合规划的前提下，出台一定政策予以补办用地手续，为土地流转打下基矗对不符合规划，没有合法手续的集体建设用地，不得进行流转，作为土地整理的对象。同时，在新一轮土地规划修编时，要充分考虑农
13、村集体建设用地的规划，并建议上级部门及县政府，拿出小局部用地指标专门配给农村建设。农民报建的合理需求得不到有效满足，势必造成新的违法用地现象的发生。 5、坚持“产权明晰、用途管制、节约集约、严格标准四项原那么，充分尊重农民意愿的前提下，稳步推进集体土地流转。建议创立统一的土地市场和运行规那么，构建新型集体建设用地产权体系，制定集体土地收益分配关系，制定集体建设用地规模和运行方向。一是统筹规划，合理安排养殖用地。xxx是养殖大县，编制好xxx畜牧业开展规划，明确开展目标和方向，提出规模化畜禽养殖及其用地的数量、布局和规模要求。在当前土地规划尚未修订的情况下，国土部门对于xxx规模化畜禽养殖用地实行一事一议，搞好用地论证工作，满足用地需求。如对xxx16个厂区的养殖用地都以农民集体土地流转形式提供的用地，落实了养殖用地的需求，依法保护了养殖企业和农民的合法权益，促进了养殖业的健康开展。二是xxx是花卉大县、花卉名县。县委、县政府已成立了花卉办，拟在312国道、京九铁路往南，以集体土地流转的方式建设万亩花卉精品园，促进花卉行业规模经营，促进农民增收。 第8页 共8页
