1、江湾城竞争楼盘分析江湾城竞争楼盘分析（市场部分）（市场部分）项目类别 项目指标 总用地面积 165500平方米 住宅建筑面积 约45万平米 容积率 4.5 建筑密度 30%绿化率 40%总户数 一期722，二期719 总户数约4000户 车位 1:0.8 交房时间（二期）2013年6月 管理费 1.5元/平/月 园区配套 水岸会所 幼儿园 底层商业 未来规划高档写字间 星级酒店 周边配套 乐购、沃尔玛、兴隆超市、万达商业广场 升值率（一期到二期）一期均价7200元/平米 二期均价8443元/平米 上浮17.3%江湾城江湾城 项目概况项目概况 华润华润 奉天九里奉天九里 华润华润 奉天九里奉天九
2、里 项目概况项目概况 项目类别 项目指标 总用地面积 170000平方米 建筑面积 420000平方米 容积率 2.5 绿化率 72%总户数 2252户 车位-交房时间 2014年5月份 管理费-园区配套 园林、会所 周边配套 目前周边没有超市，沃尔玛要过长青桥才有 近期动态近期动态 华华润润奉奉天天九九里里 销售动态 产品 价格 其他 目前项目正在收取诚意金，预计4月处开始认购；现场只有销售中心，没有样板房 本次开盘将推售：本次开盘将推售：一期149199单元 二期95125单元 望江单元：望江单元：179、199单元约12000元/（清水）园景单元：园景单元：95、125单元约850090
3、00元/（清水）交30000元诚意金现金，可以获得开盘9.65折优惠，并且有交诚意金到开盘认购当天总房款日日减200元的优惠，并且每周可以参与现场抽取华润万象城500元的购物卡；项目预计78月份才能取得预售证；此前就算认购单位都可以推定；目前一期工程进度为2层 目前推售联排别墅，面积区间在285345m2。多联排285平方米的4房3厅6卫+（赠送）地下 室，均 价 在15000元/m2左右；豪华双拼345平方米5房3厅6卫+（赠送）地下室，均价在20000元/m2左右。中中海海文文华华熙熙岸岸 2008.2.28开盘5.5 一批推出10套双拼,42套联排，共52套。4月加推了20套联排。双拼:
4、均价20000元/平米；联排：价格在12000-16000元/平方米；双拼除样板房外全部售磬，联排剩余10套左右，多为中间单位。2008年下半年 预计7月推出洋房单位，面积160-240平方米四房、五房，6月中样板房开放。预计价格区间8000-9000元/平方米，带2000元/平方米装修。样板房样板房 洋房区洋房区 近期动态近期动态 B B户型经典联排户型经典联排：6 6房房4 4厅厅6 6卫，建筑面积约卫，建筑面积约285m285m2 2,另另附送私人会所约附送私人会所约100m100m2 2、花园、花园4 4个、露台个、露台4 4个个 户型分析：户型分析：卖点：卖点：地下室：赠送有产权的地
5、下室，同时设有坡道停车位及双车位地下车库；首层：挑高6.4米豪华大厅，80平米南向私家花园，40平米侧向花园，佛山首创私家电梯厅设计；二层：南向套房，设双露台，面积约30平米；三层：四位一体主卧套房，6米宽超豪华主卧，5.4米宽独立书房，24平米南向独立卫浴，50平米前后露台。产品中规中矩，无创新之处。产品中规中矩，无创新之处。花园面积偏小，侧向花园基本花园面积偏小，侧向花园基本为长条花槽。为长条花槽。若安装电梯，导致楼梯窄且若安装电梯，导致楼梯窄且陡，实际使用极其不便。陡，实际使用极其不便。竞争产品竞争产品 户型点评：户型点评：城市核心区位？自然生态资源？城市核心区位？自然生态资源？竞争优劣
6、势分析竞争优劣势分析 1.1.区位优势区位优势?文华熙岸位处亚艺板块边缘，基本属于城南板块，往西、往南均有文华熙岸位处亚艺板块边缘，基本属于城南板块，往西、往南均有大量工厂。所谓“双享”亚艺公园与文华公园基本属于“望梅止大量工厂。所谓“双享”亚艺公园与文华公园基本属于“望梅止渴渴”，相距甚远。项目周边无任何自然景观。，相距甚远。项目周边无任何自然景观。2.2.配套成熟配套成熟?周边日常生活配套步行路程均在周边日常生活配套步行路程均在5 5分钟以上，除了南海实验小学外再分钟以上，除了南海实验小学外再无其他配套。无其他配套。3.3.项目规划项目规划?“兵营式”别墅排布，别墅间楼间距极窄，私密性差，
7、别墅除了私“兵营式”别墅排布，别墅间楼间距极窄，私密性差，别墅除了私家花园基本无公共园林。家花园基本无公共园林。滨海御庭滨海御庭VSVS文华熙岸文华熙岸 我们的绝对优势：我们的绝对优势：东平河一线江景景观！东平河一线江景景观！竞争优劣势分析竞争优劣势分析 天湖郦都天湖郦都 天湖郦都天湖郦都 项目类别项目类别 项目指标项目指标 总用地面积 近220188.00m 总建筑面积 约430028.00m 住宅建筑面积 一期117334m，二期78635m，三期151471m 容积率 1.8 绿化率 46.57%一期住宅建筑面积 42016m 总户数 约1808户 开发周期 分三期开发 商业面积 一二期
8、合为13057.88m 建筑类型 别墅、洋房 销售热线 0757-83786188 项目概况项目概况 预计在预计在6 6月推月推出出1212套临湖套临湖别墅别墅 三期园景单位，面三期园景单位，面积积140-170平方米平方米四房二厅、五房二四房二厅、五房二厅，厅，2梯梯3户户 三期湖景单位，面三期湖景单位，面积积250-300平方米平方米五房三厅，五房三厅，2梯梯2户户 最新动态：从最新动态：从4月起每周举行热场月起每周举行热场活动。三期“王座”活动。三期“王座”“五一”期“五一”期间成交约间成交约40套，其中园景单位近套，其中园景单位近30套，湖景单位套，湖景单位10套左右套左右。近期动态近
9、期动态 湖景湖景21座座02单位标准层：单位标准层：5房3厅4卫，建筑面积262,花园1个、阳台3个 卫生间正对餐厅，影卫生间正对餐厅，影响舒适感。响舒适感。主人房与客房门对主人房与客房门对门，私密性不强。门，私密性不强。主人房阳台面积小，主人房阳台面积小，豪宅感缺失。豪宅感缺失。家庭厅毫不实用，浪家庭厅毫不实用，浪费面积。费面积。狭长型设计，南北轴狭长型设计，南北轴线长，线长，没有做到真正没有做到真正的南北对流。的南北对流。书房与主人书房与主人房的卫生间房的卫生间皆是不规则皆是不规则型，减少豪型，减少豪宅感。宅感。书房窗户小，书房窗户小，透气性不好。透气性不好。最好的观景面在入最好的观景面在
10、入户花园，坐在客厅户花园，坐在客厅毫无景观可言。毫无景观可言。开间过窄，进深过长，南北不对开间过窄，进深过长，南北不对流。流。户型设计不合理，最大景观面大户型设计不合理，最大景观面大部分被浪费。部分被浪费。竞争产品竞争产品 户型点评：户型点评：核心价值点比较分析核心价值点比较分析 滨海御庭滨海御庭VSVS天湖郦都天湖郦都 我们的绝对优势：我们的绝对优势：无限动态江景无限动态江景 PKPK有限调蓄湖有限调蓄湖 从风水学上说，动态水景更为聚财纳气，更具灵气从风水学上说，动态水景更为聚财纳气，更具灵气!佛山雅居乐花园佛山雅居乐花园 佛山雅居乐花园佛山雅居乐花园 项目名称 佛山雅居乐花园 发 展 商
11、雅居乐地产 策划销售代理 自售 项目位置 禅城区亚洲艺术公园南畔 类型/规模 占地面积：276369平米 总建筑面积：475380平米 容积率 1.80 绿化率 36.50%建筑类型 别墅，洋房 总户数 1526 销售热线 0757-83133888 项目概况项目概况 最新动态：五一前推售最新动态：五一前推售57576060座，座，面积段在面积段在100100150150，整体均价，整体均价78007800元元/（毛坯，可提供（毛坯，可提供10001000元元/平方米的装修套餐）。五一新推平方米的装修套餐）。五一新推8号号1 1区区3 3座、座、4 4座以及座以及8 8号号2 2区区2 2座高
12、层座高层单位，新推单位面积单位，新推单位面积155155-210210左左右，共计约右，共计约6060套左右，价格在套左右，价格在72007200元元/1100011000元元/之间，均价之间，均价80008000元元/，现在购买可享受，现在购买可享受9696折折优惠折扣。优惠折扣。31座座 32座座 5座座 14座座 16座座 15座座 57座座 58座座 59座座 60座座 销售情况销售情况 ：别墅产品剩余：别墅产品剩余1010套左右，套左右，均价均价20000元元/，目前主推洋房产品。目前主推洋房产品。0808年前后推售年前后推售5 5、1414、1515、1616、3131和和3232
13、座座 ，面积从，面积从8080160160，在原价基础上，在原价基础上减减10001000元元/，均价，均价80008000元元/，不带装修，不带装修 ，另有，另有10001000元元/的装修套餐可供的装修套餐可供选择选择 。五一在其中推出。五一在其中推出1515套特价单位，已售完。套特价单位，已售完。2座座 4座座 3座座 在售别墅在售别墅 近期动态近期动态 别墅户型分析：别墅户型分析：入门级别墅，大多数别墅都在入门级别墅，大多数别墅都在190-220，整体尺度（包括开间、客厅、房间），整体尺度（包括开间、客厅、房间）都很小。都很小。客厅只有客厅只有4.2米宽，客房更只有米宽，客房更只有10
14、平米大平米大小，跟一般平面洋房差不多，实用性差，小，跟一般平面洋房差不多，实用性差，更无尊贵之感。更无尊贵之感。地下车库与客厅相连，私密性不强。地下车库与客厅相连，私密性不强。竞争产品竞争产品 8号号2区区12座标准层：座标准层：3+1房2厅3卫，建筑面积185207,阳台2个 过道过于狭长，舒适感差。过道过于狭长，舒适感差。无入户花园，尊贵感无入户花园，尊贵感缺失。缺失。入户花园是豪宅不可缺少的一个符号。入户门正对主人入户门正对主人房的门，在风水房的门，在风水学上是大忌。学上是大忌。开间小，不能改开间小，不能改卧室，卧室，勉强能改成小书房 2.9m 卫生间正对卧室，卫生间正对卧室，舒适感差。
15、舒适感差。竞争产品竞争产品 滨海御庭滨海御庭VSVS佛山雅居乐花园佛山雅居乐花园 我们的绝对优势：我们的绝对优势：1.1.产品优势产品优势?雅居乐“工业化”的别墅建造模式，产品“平雅居乐“工业化”的别墅建造模式，产品“平民化民化”无亮点，且尺度普遍偏小，舒适性差。无亮点，且尺度普遍偏小，舒适性差。2.2.景观优势景观优势?项目仅有一条市政水渠（污染严重）穿过，最项目仅有一条市政水渠（污染严重）穿过，最好单位也只能“远眺”亚艺湖，内部无任何景好单位也只能“远眺”亚艺湖，内部无任何景观资源，观资源，3.3.项目规划项目规划?“兵营式”别墅排布，人车不分流，私密性有“兵营式”别墅排布，人车不分流，私
16、密性有限。限。竞争优劣势分析竞争优劣势分析 金地金地 九珑璧九珑璧 项目位置：项目位置：禅城区南海大道以南,深宁路以北(华英中学北侧)占地面积：占地面积：110000平米 建筑面积：建筑面积：314690平米 建筑类型：建筑类型：Townhouse（联排别墅）、中高层洋房 容积率：容积率：2.80 目前主推户型和面积目前主推户型和面积():):Townhouse(298-325)目标客户群目标客户群：禅城私营企业主，高级公务员 金地金地 九珑璧九珑璧 项目卖点项目卖点:90:90合院专利产品合院专利产品 亚洲艺术公园资源亚洲艺术公园资源 高档豪宅居住区高档豪宅居住区 项目概况项目概况 最新动态：洋房预计6月底7月初推出，4月份在顺联国际及嘉信贸广场进行16坊洋房产品巡展，在巡展场或者项目现场登记成为金地VIP会员并于开盘日成交的客户可享受1万元的总价减免优惠。新推洋房面积区间涵盖较广，有50左右的1房，还有70-90的2房，以及140，170-180平米左右的单位。价格尚未确定，对外口径是参考周边楼盘价格。目前主要在售的是专利目前主要在售的是专利90度别墅，度别墅，共有共有97套；套；
