1、加强小区物业管理调研报告 物业管理效劳是一个新兴产业，更是一个民生工程，标准物业管理，促进行业健康开展，对于建设生态宜居城市、提升生活品质具有十分重要的现实意义。 一、统筹结合，完善小区物业规划布局。 城市，让生活更加美好。我区城市建设进入了新阶段，迫切需要研究和谋划城市小区物业规划布局。一是完善物业管理规划。将小区建设、物业管理纳入城市规划，与城市建设、社区建设、棚户区改造、旧城改造等工作结合起来，与婴幼儿、儿童、学生、青壮年、中老年等不同人群的需求结合起来，探索编制多规融合的“物业效劳管理规划体系，引领物业管理行业健康开展，创造人性化与安全性的居住环境。二是完善老城物业布局。鼓励各类社会资
2、本兴办物业公司，在社区协调管理下，从事老旧小区物业效劳。对具备封闭条件、公共设施配套较好的住宅小区，恢复市场化标准物业效劳管理。对公共配套设施严重缺失，无法围成小区庭院的散居小区或单体楼宇，以社区为单位，整合成为一个物业小区，成立业主委员会，由社区作为第三方协调业主委员会与物业公司签订协议，实行“卫生保洁、维护维修托底效劳，逐步培育业主物业消费意识，向市场化管理过渡。三是完善老旧小区根底设施。依托旧城风貌改造工程，逐步完善旧城区无物管小区和单体楼的改造规划，以“有标准车位、有绿化花园、有门岗用房、有标准公示栏的“四有标准，统一建设验收。加强房屋外观改造、空地绿化、划线停车、消防设施配套、下水管
3、网改造和管线更换等根底设施建设，全面改善旧城区根底条件和整体形象，再交社区物业效劳中心、物业效劳企业管理或居民自治。 二、整合资源，构建齐抓共管的工作格局。 物业管理涉及到发改、住建、交通、司法、广电、供水、供电、供气、通信、社区等诸多部门，必须整合资源、明确主体、齐抓共管。一是增强物管执法力量。以创立全国文明城市为契机，将物业管理纳入城市管理委员会，整合城市联合管理执法大队力量，加大对房屋外墙装修、乱搭乱建等小区乱象的执法监管力度。二是明确各方职能职责。区房管分局负责全区物管活动的监督管理工作，积极争取市房管局的支持，强化审批、指导、监督和管理等职能，结合?物权法?的相关规定，制定出台物业管
4、理实施细那么。街道按照属地管理原那么，负责辖区内物管活动的协调效劳工作，指导所有住宅包括规模小区、单体楼、单位宿舍成立业主委员会，健全物业管理工作联系会议制度、物业纠纷调处机制等。业主大会及业主委员会加强对物业企业履职情况的监督，协调解决物业纠纷，维护小区的正常活动和秩序，带动小区按时、足额缴纳物管费。三是发挥行业协会作用。物管协会协助政府开展工作，承当局部社会职能，参与物业行业监督准入工作，依法标准行业行为、建立职业操守、维护行业权益、提升行业素质，督查物业效劳组织或其他物业效劳人员诚信经营和效劳，维护物业管理各方合法权益。 三、市场运作，培育物业效劳企业。 坚持市场化、专业化运行，把小区物
5、业管理交给企业和市场。一是引进优质企业。着力引进一批资质高、效劳优、实力强的知名大集团、大企业，来南注册成立分公司。参照招商引资奖励方法，对引进优质企业给与奖励。二是壮大龙头企业。设立物业企业开展基金，鼓励集约、规模开展，扶持企业做强做大，打造品牌企业、样板小区。发挥龙头企业示范效应，组织优秀物业公司轮回讲课宣传，提升物业效劳整体水平。制定物业公司资质升级奖励方法，提升公司资质层次。三是培育专业人才。引导企业专业化开展，把物业管理人才纳入人才工作，在引进、安置、培育、鼓励等方面创新政策。强化协会职能，指导企业加强员工岗位技能、职业道德、效劳意识等培训，坚持持证上岗，标准企业员工效劳礼仪，建立一
6、支符合市场经济需要、能够满足广阔业主需求的物业管理职业化队伍。 四、依法治理，解决物业收费难问题。 按照“依法治区要求，将小区物业管理纳入法制轨道。一是出台物业收费指导标准。制定出台?物业效劳和保障性住房物业效劳收费标准指导价?，将资质等级、效劳内容与收费标准挂钩，建立“以质论价、质价相符、合同约定的物业效劳收费标准。二是签订物业效劳合同。引入竞争机制和招投标机制，采取“双向选择，物业公司将收费标准、效劳内容、效劳标准等情况进行公示，由小区业主委员会组织全体业主集体讨论选择具体效劳标准，与物业企业签订物业效劳合同，明确双方的权利义务。三是公示物业费收支情况。行业协会催促物业企业将收费情况、使用
7、情况全面详细地对业主公示，由业主委员会组织业主代表，对其进行审核，消除业主疑虑，促进物业费开支情况公开透明。四是培育物业消费意识。在电视台、门户网、公交车移动电视等媒体，全面宣传?物权法?、?省物业管理条例?及物业收费指导意见等，增强全民物业效劳消费意识。探索公职人员物业缴费与年终考核挂钩机制，发挥带头作用，倡导良好的社会风气。 五、加强监管，健全物业企业考核评价体系。 完善物业企业的监管机制，促进行业标准化、制度化。一是建立物业企业诚信评价体系。学习物业管理企业tsc战略的5s体系，由行业协会制定物业公司诚信评价指标，定期组织业主开展满意度测评，形成物业公司诚信评价档案，作为物业公司资质核定
8、、资质复核、达标创优时的主要依据。对业主投诉多的，要求物业企业限期整改，整改不达标的，建议该物业管理项目经理在三年内不得担任项目经理，形成监管有序的物业公司诚信评价体系。二是建立物业保证金制度。物业企业入驻时，一次性缴纳保证金，企业退出时或经营满5年后返还。创新绩效考核，每年对企业收取保证金，根据业主评价结果，年底按比例返还。采取以奖代补的方式，将物业企业纳入优秀企业表彰奖励，催促和鼓励其不断提升效劳水平。三是建立物业预收费监管机制。物业效劳企业与房管、金融机构签订物管费三方监督协议，由房管部门设立专门监督账户，建立预收物管资金进账、批准、拨付等管理台帐，根据物业效劳企业效劳每季度费用使用情况
9、进行拨款，并向小区公布，防止业主与企业因费用问题产生矛盾。 六、人文关心，化解物业矛盾纠纷。 坚持“两条腿走路，一方面，注重营造互帮友爱的小区气氛；另一方面，及时解决业主提出的问题。一是丰富小区文化。在特殊节日对特殊群体开展慰问，体现小区物管以人为本的效劳理念。不定期举办保健讲座、业主运动会、文艺晚会、亲子活动等，积极开展“和睦家庭、“好媳妇等先进评选，适当给予物质奖励，提升业主的归属感。二是强化业主自治。倡导“美好小区、人人共建的价值取向，将业主自治纳入社区民主建设范畴。由社区牵头，加强对业主委员会的培训、指导力度。探索建立业主委员会考核机制，把业主大会召开率、业主参与率、矛盾化解率等作为重要指标，每年度选评优秀业主委员会，充分调动积极性。 6
