1、扬州金阳光商城地块发展策划报告（规划设计及财务测算篇）谨呈：扬州金阳光房地产开发有限公司 2007年4月17日 项目策划技术思路项目策划技术思路 项目项目 理解理解 项目其他项目其他功能研判功能研判 项目商业项目商业 功能定位功能定位 规划设规划设计建议计建议 项目其他项目其他功能定位功能定位 财务成财务成本测算本测算 商业应该怎么做商业应该怎么做 其他类型物业应该怎样开发其他类型物业应该怎样开发 怎样进行规划设计和合理开发怎样进行规划设计和合理开发 PART5 PART5 项目规划设计建议项目规划设计建议 项目整体规划协调建议项目整体规划协调建议 居住与商业协调建议居住与商业协调建议 商业带
2、来的人流与噪音对居住负面影响大，考虑居住用地紧凑，建议商业进行一定退缩来降低负面影响 考虑把部分退缩作为居住区的附加空间统一设计，营造开阔的空间感觉 商业退缩商业退缩 出入口设臵建议出入口设臵建议 地块南北两条规划道路等级低，未来建设存在不确定性，交通主要依靠邗江路组织，项目各功能物业出入口建议靠近邗江大道设臵 优先考虑购物中心入口，公寓的出入口不应占用高商业价值的区域 购物中心入口应重点考虑与邗江大道的关系，强调入口的展示性 沃尔玛入口沃尔玛入口 购物中心主入口购物中心主入口 购物中心次入口购物中心次入口 公寓出入口公寓出入口 公寓出入口公寓出入口 住宅出入口住宅出入口 住宅出入口住宅出入口
3、 车行流线组织建议车行流线组织建议 车库出入口车库出入口 车库出入口车库出入口 车库出入口车库出入口 车库出入口车库出入口 地下车地下车库库 地下车地下车库库 地下车地下车库库 沃尔玛要沃尔玛要求露天卸求露天卸货区货区 露天集露天集中停车中停车区区 避免车行流线对商业沿路昭示性的干扰，建议从地块南北两边道路引导车行流线 商场车辆与住宅区车辆进行分流，商场地下车库出入口尽量靠东设臵，避免对住宅小区的影响 居住区的停车空间控制在靠近商业区一侧，引导主要车流，减少对住宅的影响 人行流线组织建议人行流线组织建议 居住区人流居住区人流 公寓人流公寓人流 商业区人流商业区人流 必须注意对居住区人流、公寓人
4、流和商业区人流的合理组织，减少相互干扰 保证居住人流和公寓人流行进的舒适，结合道路绿化设臵专门的人行步道 保证便捷的人行路径引导商业人流，并避免商业区人流穿透到居住区 邗江大道缺乏人行道、过街天桥等，应根据项目情况合理设臵人行道与红绿灯，联系道路两旁人流 商业体规划设计建议商业体规划设计建议 购物中心建筑风格建议购物中心建筑风格建议 打造充满现代都市感、时尚绚丽的高品质购物中心打造充满现代都市感、时尚绚丽的高品质购物中心 购物中心外立面建议购物中心外立面建议 满足项目商业定位体现时尚、动感和都市感；适度超越市场，与市场拉开差距。设立大型电视屏幕，定时播放商场的电视宣传片和音乐MTV，制造一道独
5、特风景线。外墙部分采用玻璃幕墙设计，构造通透光亮的橱窗，吸引近观及路过的顾客。外立面预留大幅广告位，悬挂整齐的大幅宣传广告，渲染商业气氛。采用透光材料和渗光设计营造出美丽的灯光效果。购物中心建筑布局建议购物中心建筑布局建议 购物中心分A、B两栋建筑，布局在地块东南及东北端；利于分期开发，提高开发的灵活性；增加首层临街商铺的数量，利于销售及获得更高利润；B B A A A栋：总建筑面积：40000m2 层数：4层 业态：超市、餐饮、潮流专卖店 B B栋：栋：总建筑面积：40000m2 层数：4层 业态：百货、专业店、折扣店、餐饮娱乐 增加的临街商铺增加的临街商铺 环境空间规划建议环境空间规划建议
6、主入口广场主入口广场 B B A A 主入口广场 邗江大道 A A栋主入口栋主入口 B B栋主入口栋主入口 参与性强的广场空间、结合小品设计的休闲空间。预留足够的空间，供商家作户外推广使用，提高人气和提升形象。人流交换人流交换 设臵较大范围的铺地空间，平时可以让人进行溜旱冰等活动。预留主入口广场空间，提高项目的形象和昭示性，聚集人气 通过主入口广场实现A、B栋的人流的良好互动 环境空间规划建议环境空间规划建议沿街广场沿街广场 保证沿街广场的视觉通透性保证沿街广场的视觉通透性 广场不宜采用与周边道路不同的标高设计；广场边缘不应设臵过多绿化和小品的阻隔，应营造通透、开阔的感觉，拉近人与商业空间的距
7、离；不建议在沿街广场进行露天停车，影响项目商业形象。购物中心 邗江大道 沿街商铺 不小于30m 隔断人流的高台阶及绿化设臵 环境空间规划建议环境空间规划建议开放式步行街开放式步行街 结合消防通道打造开发式步行街，利用该通道联系两栋商业的人流。B B A A 开放式步行街开放式步行街 设臵街头流动挡口，建议根据商场包装的风格，统一设计，利于提升商业街整体形象。街头露天咖啡茶座，提供休息、等候、休闲空间。局部设臵小型水景、雕塑小品等，提升档次,为顾客提供时尚的休闲空间。B栋商铺 A栋商铺 流动档口区域 露天休闲区域 绿化小品区域 环境空间规划建议环境空间规划建议空中连廊空中连廊 建造空中连廊连接A
8、、B栋，实现A、B栋人流共享；适当扩大连廊宽度，布臵商铺，充分利用连廊的商业价值。B B A A 空中连廊空中连廊 没有联系的人流循环没有联系的人流循环 空中连廊 整体共享的人流循环整体共享的人流循环 增加的商铺 经过的人流 2.52.5mm 3m3m 平面设计建议平面设计建议 环境空间规划建议环境空间规划建议中庭设计中庭设计 B B A A B B栋定位为中高档栋定位为中高档，建议采用中庭设计建议采用中庭设计，具体设计可根据招商具体设计可根据招商情况及主力商家要求作调整情况及主力商家要求作调整 中庭 主入口 中庭与主入口之间要保证良好的视线以及流线联系。采用不规则中庭，要寻求变化，营造层次感
9、的内部空间。中庭 中庭是商场内部的焦点空间：中庭是商场内部的焦点空间：内部交通枢纽：内部交通枢纽：平面交通动线与垂直交通动线的汇聚点 休息：休息：提供顾客休闲停留的场所，是最容易接受广告信息的场所之一 视线引导：视线引导：空间开阔,通过中庭环视周边的购物环境，选择目标店铺 增加采光：增加采光：减弱进深过大导致的内部采光差，减少压抑感 增强空间层次感：增强空间层次感：避免空间过大产生的单调和压抑，使空间灵动活跃 环境空间规划建议环境空间规划建议标识系统标识系统 优秀的标识系统是大型购物中心成功运营的重要环节，良好的标识系统使顾客能够方便的了解商场的布局，同时独特的标识系统也是商场形象的一个展示窗
10、口。沃尔玛利用建议沃尔玛利用建议 1F1F 2F2F 3F3F 4F4F N N 沃尔玛沃尔玛 公共交通空间公共交通空间 消费人流消费人流 沃尔玛独占整层，与购物中心缺乏联系，难以实现人流共享。沃尔玛与购物中心有联系面，能一定程度实现人流共享。沃尔玛被购物中心围绕，人流充分共享。沃沃尔尔玛玛 沃沃尔尔玛玛 购购物物中中心心 沃尔玛租用商业体南部约18000m2面积；其中一层约600m2，二层约7400m2，三层约10000m2；应充分考虑利用沃尔玛的品牌影响和带来的巨大人流，实现人流的共享和互动；沃尔玛利用建议沃尔玛利用建议广场的人流吸引广场的人流吸引 B B A A 购物中心 邗江大道 公共
11、交通空间 沃尔玛广场 不可通行的绿化不可通行的绿化 有有吸吸引引力力的的区区域域 在沃尔玛广场南面设计不可通行的绿化，避免人流过多的分散。沃尔玛广场上结合绿化和小品设臵较多的可供顾客停留、休息的空间。在北面与沃尔玛广场相连接的区域设臵有趣的、参与性强的绿化和小品，把人流向该区域吸引。在沃尔玛广场区域设臵适当的景观和小品，充分利用和吸引广场内汇聚的大量人流，实现整个商场的循环互动。沃尔玛利用建议沃尔玛利用建议公共交通空间的人流吸引公共交通空间的人流吸引 购物中心 沿街广场 沃尔玛广场 B B A A 自动扶梯 入口空间 扩大的空间 能吸引眼球的铺位设计。让人愿意停留的空间。利用沃尔玛在首层的公共
12、交通空间，设臵特色商铺并强化商业氛围，吸引并延长人群的停留时间，加强向购物中心内部的渗透 沃尔玛利用建议沃尔玛利用建议出入口空间的人流吸引出入口空间的人流吸引 B B A A 沃尔玛 购物中心 入口入口 规划出口规划出口位臵位臵 建议出建议出口位臵口位臵 自动扶梯 沃尔玛出入口（二层）空间示意沃尔玛出入口（二层）空间示意 具有吸引力和引导性的空间设计。沃尔玛 沃尔玛 购物中心 购物中心 2 2层层 3 3层层 沃沃尔尔玛玛出出入入口口建建议议 在不影响沃尔玛管理及顾客购物便捷的前提下，使购物中心与沃尔玛出入口保持尽可能多的联系，争取更多的接触面。在购物中心与沃尔玛出、入口连接的区域进行巧妙的商
13、业空间设计和利用，吸引人流以提升商业价值。公寓规划设计建议公寓规划设计建议 公寓布局形态建议公寓布局形态建议 B B A A 主入口主入口 主入口主入口 建议采取南北朝向的长条形平面布局，在满足最佳朝向的同时，可考虑局部平面形态变化，以带来建筑体量的变化 建筑风格遵循商业的建筑风格，在形体上要强调与商业的整体性 B B A A 小复式公寓小复式公寓 普通公寓普通公寓 交通空间交通空间 公寓布局形态建议公寓布局形态建议 公寓产品包括普通公寓及小复式公寓，保证两种类型产品在每期开发量中的均衡性 由于层高不同，两种产品必须分设与不同结构的建筑单体，但建议设计要保持塔楼外观的整体性 尽量减少公寓公共大
14、堂的面积，建议两种产品共用入户大堂及底层交通空间，在群楼顶端再进行交通分流 购物中心 屋顶花园 公寓塔楼 公寓产品建议公寓产品建议普通公寓普通公寓 满足变化性需求 多样的选择 自由设计 顺应型 菜单式平面菜单式平面 个性化平面个性化平面 满足不同生活方式的平面满足不同生活方式的平面 大空间平面大空间平面 具有可变性住宅具有可变性住宅 可自行设计的住宅可自行设计的住宅 开放式厨房开放式厨房 多功能室多功能室 在市场基础上，我们提出居住魔方的创新概念在市场基础上，我们提出居住魔方的创新概念 8 810m10m 8 810m10m 8 810m10m 8 810m10m 2m2m 根据定位，公寓户型
15、面积为3050m；购物中心柱网规格应在8m x 8m10m x 10m的范围内；公寓设臵应在最大程度上遵照底层柱网进行排布；方正的柱网布臵将为公寓设计提供足够的自由度与灵活度。公寓产品建议公寓产品建议普通公寓普通公寓 居住魔方的演绎居住魔方的演绎几何组合方式几何组合方式 纵向组合纵向组合 +=+=横向组合横向组合 公寓产品建议公寓产品建议普通公寓普通公寓 几何组合效果示意几何组合效果示意 公寓产品建议公寓产品建议普通公寓普通公寓 景观凸窗设计示意景观凸窗设计示意 步入式 景观凸窗 室内地面 步入式阳台 步入式 景观凸窗 步入式 阳台 利用落地凸窗的特性，设臵步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步
16、入式阳台的设臵可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式。公寓产品建议公寓产品建议LOFTLOFT（小复式）（小复式）市场上小复式公寓较少，消费者认同度高，对年轻消费群体吸引力强，是市场热销的产品 把公寓层高设计在4.2-4.5m之间，消费者可根据自身需要进行隔层设计，增加产品的附加值 在较小的平面空间内营造丰富的空间层次感 4.24.2-4.5m4.5m 2.12.1-2.4m2.4m 2.12.1-2.4m2.4m 增加的空间增加的空间 中空客厅中空客厅 隔层 公寓产品建议公寓产品建议LOFTLOFT（小复式）（小复式）小复式户型设计示意小复式户型设计示意50m50m2 2 洗手间 厨房 卧室 客厅上空 客厅 隔层隔层 首层首层 建筑面积建筑面积 赠送面积赠送面积 实用率实用率 50m50m2 2 25m25m2 2 120120 餐厅 卧室 4.5m4.5m 2.3m2.3m 2.2m2.2m 客厅 餐厅、厨房 户型特点：户型特点：利用客厅中空进行采光，保证了客厅和卧室的舒适性；公寓产品建议公寓产品建议LOFTLOFT（小复式）（小复式）小复式户型设计示意小复式户型设计示意3
