1、房地产类可行性研究报告编写大纲 （一）封面。一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。 （二）：它是用简洁明了的语言概要介绍工程的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的 精要。也有专家主张不写，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。 （三）目录。由于一份可行性报告少那么十余页，多那么数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。 （四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容 1.工程概况 主要包括：工程
2、名称及背景、工程开发所具备的自然、经济、水文地质等根本条件，工程开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）； 2.市场调查和分析 在深入调查和充分掌握各类资料的根底上，对拟开发的工程的市场需求及市场供应状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发本钱、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。 3.规划设计方案优选 在对可供选择的规划方案进行分析比较的根底上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政根底设施分布、建筑物及工程的主要技术参数、技术经
3、济指标和控制性规划技术指标等。 4.开发进度安排 对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发工程的进度。作为大型开发工程，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。 5.工程投资估算 对开发工程所涉及的本钱费用进行分析评估。房地产开发所涉及的本钱费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政根底设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。 6.工程资金筹集方案及筹资本钱估算 根据工程的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量
4、，拟订筹资方案，并对筹资本钱进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资本钱，保证工程的正常进行。 7.工程财务评价； 依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从工程的角度对工程的盈利能力、偿债 能力和外汇平衡等工程从财务状况进行分析，并借以考察工程财务可行的一种方法。具体包括工程的预售预测、本钱预测根底上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务归还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务归还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。 8.不确定性
5、分析和风险分析 主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对工程的影响性质和程度，为工程运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解工程的风险大小及风险来源提供参考。 9.可行性研究的结论 根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对工程的可行与否作出明确的结论。 2023.研究人员对工程的建议 对工程中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。 （五）附件。它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的局部。一般来讲，一个工程在做正式的可行性研究时，必须
6、有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写工程可行性研究报告。 （六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：工程的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：工程所在地区或城市的总体规划图等等。 二、可行性研究报告的工程投资预算 一些不大标准的房地产工程可行性研究报告，其中的工程投资概算只包含了工程建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产工程不等于一个简单的建筑物，它需要营销本钱、金融本钱和建筑本钱，工程投资就是为了满足这些本钱支出。而且，工程概算也不一定就等于开展商
7、对工程工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来开展商在工程建设上的实际总投入就会小得 多。以工程概算代替工程投资概算是极不严肃的。房地产工程的投资概算应包括以下内容： （一）营销开支概算 1.工程前研究及可行性研究的开支 2.工程筹划的开支 3.销售筹划的开支 4.广告开支 5.工程公司日常运作的开支 6.工程及企业的公关开支 （二）工程开支概算 1.用于工程勘探的开支 2.用于吹沙填土、平整土地的开支 3.用于工程设计的开支 4.用于建筑施工的开支 5.用于设施配套的开支 6.用于工程监理的开支 （三）土地征用开支概算 1.
8、政府一次性收取的标准地价 2.用于拆迁补偿或青苗补偿的开支 3.影响公共设施而出现的赔偿开支 （四）金融本钱开支概算 1.外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出 2.贷款引起的利息支出 3.各项保险开支 4.税收和行政性收费 5.不可预见开支 第四节可行性研究报告的编制 一、房地产工程可行性分析常见误区 1.误区一：一个标准的效益分析 如果一份工程可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的工程可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使工程未来的价格及销售进程处
9、于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。 2.误区二：先入为主的可行性研究 纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大局部工程的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设本钱远远超过预算造成资金短缺；
10、一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些工程的开展商在谈起这些问题时通常都会感慨“真没想到，然而却是早该想到的。再看一看这些工程的“可行性研究报告，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个工程投资的美好前景，却偏偏不提工程投资的不利因素。这样的“可行性研究，自始至终都是为了证明该工程是可行的，犯了“先入为主的大忌。（1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的： a.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志对课题的影响，课题研究人员担忧挑工程的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为防止这种情况的开展，公司领导要多些支持，少
11、些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。 b.课题组人员的业务水平不过关。有些工程的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。 c.有的开展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于工程对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非开展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本工程的工程咨询业务。 d.有的开展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的开展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该工程的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。 二、编制可行性研究报告的人员安排组合 要组织一个可行性研究的小组，小组成员的知识结构、人员安排要全面。 第8页 共8页
