1、大中华区年展望报告应运而胜应运而胜应运而胜 I 大中华区2030年展望报告世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.P R E F A C E前言长风破浪扬帆远航新的十年已经拉开帷幕，走出疫情阴霾的中国经济新的十年已经拉开帷幕，走出疫情阴霾的中国经济将以城市化和内循环为核心开启可持续增长和转型将以城市化和内循环为核心开启可持续增长和转型升级之路，商业地产也将随之迎来波澜壮阔的新格升级之路，商业地产也将随之迎来波澜壮阔的新格局和新机遇。局和新机遇。一场新冠疫情以所有人都猝不及防的方式拉开了新十年的帷幕。目前全球累计确诊人数已逾2500万，超过200个国家和地区的生产和商务活动因此出现数周乃至
2、数月的停摆。世邦魏理仕预测，2020年全球经济将下跌5.2%。中国在此次疫情中首当其冲，而此后我们全国一心、协力战疫的表现也堪称当仁不让。四周之内新确诊案例的增长就基本得到控制，二季度中国GDP增速大幅反弹至3.2%，先进制造业、金融业和信息技术服务业表现尤为强劲。商业地产市场在经受疫情冲击后也迎来曙光。二季度以来写字楼吸纳量由负转正，商场客流已恢复至疫情前八成水平，物流仓储需求更是在电商、第三方物流等推动下录得100%以上的同比增长。中国经济在危机中再次体现出超乎寻常的韧性，并引领全球复苏。但未来十年的前行之路并非一片坦途。因疫情而激化的逆全球化思潮、地缘冲突、供应链重整等外部不确定性将对中
3、国未来的经济发展产生持续性的影响。在国内，劳动力红利减退、地域发展不平衡、气候和环境问题等挑战也亟待解决。未来十年，中国将进一步加速改革开放，同时以城市化和内循环为核心推动经济的可持续发展和转型升级。同时，更完善的基础设施、更智慧宜居的城市将使我们的生活更加美好。商业地产也将随之迎来新格局和新机遇。可持续理念将渗透到生活的每一个环节，绿色建筑向零碳建筑进化；科技创新和人口结构演变将推动未来工作场所向灵活化、响应式发展；新的一线城市、新的房地产类型蕴藏巨大的投资潜力。驶向2030年的航程已经起锚。下一个十年，长风破浪，扬帆远航。如需阅览全球如需阅览全球20302030报告报告请点击连接请点击连接
4、2应运而胜 I 大中华区2030年展望报告世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.T A B L E O FC O N T E N T S新 十 年新 十 年新 地 产新 地 产新 趋 势新 趋 势新 机 遇新 机 遇G R O W 01具有影响力的中国企业PAGE 502战略性新兴产业PAGE 603城市群与智慧城市PAGE 7L I V E04可持续发展标准纳入投资和租赁策略PAGE 1005零碳建筑时代来临PAGE 1106绿色建筑更高的投资收益PAGE 12W O R K 07灵活办公成为新常态PAGE 1508Z世代入场5G+的工作新场景PAGE 1609办公场所日趋多元车上办
5、公成为新场景PAGE 18I N V E S T 10创新与融合金融赋能地产PAGE 2211新的资产类别新的一线城市PAGE 2312城市更新迎来爆发式增长PAGE 26目 录3G R O W01持续增长持续增长为了给疫后经济复苏持续输送动力，中国通过相应的为了给疫后经济复苏持续输送动力，中国通过相应的刺激手段和政策来提高经济弹性，释放新动能，真正刺激手段和政策来提高经济弹性，释放新动能，真正增强中国经济“免疫力”增强中国经济“免疫力”得益于出色的疫情防控，中国经济在二季度实现V型反转，从众多经济体中脱颖而出。IMF发表报告称中国将是唯一一个可以在全球遭受疫情的情况下，做到经济上升的国家。而
6、要实现下一个十年的持续增长，中国经济一方面仍需进一步对外开放，加快构建新型国际经贸关系；另一方面，中国企业能否在引领未来的新经济领域奋力争先，提升其在全球价值链的影响力将成为释放中国经济升级潜能的关键之匙；而集聚优质创新资源的城市群将是经济增长的核心动能所在。得益于出色的疫情防得益于出色的疫情防控，中国将是控，中国将是20202020年年唯一实现持续增长的唯一实现持续增长的主要经济体。主要经济体。应运而胜 I 大中华区2030年展望报告世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.03060901201501802007201020152020具有影响力的中国企业中国正在培育具有全球竞争力的世
7、界一中国正在培育具有全球竞争力的世界一流企业，为中国和全球的可持续发展贡流企业，为中国和全球的可持续发展贡献智慧与解决方案献智慧与解决方案G R O W2020年是财富杂志连续第26年发布世界500强榜单。今年中国上榜企业数量达到133家，连续第二年超过美国位列第一。但中国上榜企业总体收入为8.74万亿美元，与美国上榜企业的9.81万亿美元仍有一定差距。中国企业规模和大公司的数量不断增长，是中国经济快速发展的写照。但从入榜企业的行业分布来看，其中80%以上来自于金融、建筑与房地产、能源、制造贸易等行业。这也充分说明了过去10年、20年里中国创造的经济奇迹所依赖的成长路径 制造和投资驱动。未来十
8、年，面对人口红利的逐渐褪色，国际地缘政治和经贸关系的复杂多变，土地、人力以及环境成本的日益升高，无论是中国经济还是中国企业都需要找到新的增长引擎。美国中国德国日本数据来源：2020年财富世界500强排行榜，世邦魏理仕研究部，2020年8月图表一：财富世界500强中各主要国家的企业数量排名财富世界500强前20名中国企业行业1中国石油化工集团公司能源2国家电网公司公共设施3中国石油天然气集团公司能源4中国建筑集团有限公司工程与建筑5中国平安保险（集团）股份有限公司金融6中国工商银行金融7鸿海精密工业股份有限公司电子电气设备8中国建设银行金融9中国农业银行金融10中国银行金融11中国人寿保险（集团
9、）公司金融12华为投资控股有限公司网络、通讯设备13中国铁路工程集团有限公司司铁路14上海汽车集团股份有限公司汽车15中国铁道建筑集团有限公司工程与建筑16中国海洋石油总公司能源17中国移动通信集团公司电信18太平洋建设集团工程与建筑19中国交通建设集团有限公司工程与建筑20中国华润有限公司多元化控股5应运而胜 I 大中华区2030年展望报告世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.PAGE HEADING战略性新兴产业在部分领域中国已经具有国际竞争力。新能源发电装机量、新能源汽车产销量、智能手机产量、工业机器人产量、海洋工程装备接单量等均位居全球第一。在新一代移动通信、核电、光伏、高铁、
10、互联网应用、基因测序、纳米技术等领域也具备世界领先的研发水平和应用能力。中国企业已经在新兴领域崭露头角，其中5G、电子商务、高铁等行业的巨头已入围世界500强。此外，大量涌现的独角兽企业显露出中国发展创新经济的潜力。2020胡润全球独角兽榜显示，在全球586家独角兽企业中，中国占227席。北京、上海、深圳、杭州、南京跻身拥有10家以上独角兽企业的十座城市，且六家中国企业进入估值榜前十。节能环保、新一代信息技术、生物科技、高端装备制造、新能源、新材料以及新能源汽车，这七大战略性新兴产业将为中国经济向更高能态的跃迁提供能量。国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定中提到，2020年战略新兴产业
11、增加值占全国GDP的比重将力争达到15%；而在一些创新领先的城市，比如深圳，我们看到这一比重已经接近40%。图表二：中国产业升级路线图202096应运而胜 I 大中华区2030年展望报告世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.战略性新兴产业，以及金融、房地产建筑、交通运输等支柱型产业的龙头企业，超过95%都分布在七个未来中国最重要的城市群，它们是长三角、京津冀、粤港澳大湾区、长江中游城市群、中原城市群、成渝城市群和关中平原城市群。这些区域囊括了国务院认定的所有9个国家中心城市，居住着全国近60%人口，贡献全国经济总量的70%。未来的十年里，这七大城市群，尤其是其中的核心城市，会源源不断地
12、吸引优质企业和人口涌入，在激发新的就业、商业机会和房地产需求的同时，日益增长的城市规模也必然会对城市治理水平、人居环境提出更高的要求。要让这样的增长在未来十年成为可持续的趋势，科技的力量不可或缺，5G的应用推广将成为开启智能城市的钥匙。9.3%GDP8.1%北京/天津19.8%GDP11.0%9.2%GDP9.1%6.4%7.2%12.0%4.5%2.3%2.9%8.1%GDP13.6%七大城市群国家级城市群57%全国人口占比全国GDP占比768%7应运而胜 I 大中华区2030年展望报告世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.中国是智慧城市全球最大的试验场，目前试点城市和区域已经超过5
13、00个。杭州的城市大脑预计可以将城市的道路通行效率提升10%以上，上海的智能消防感知系统说明高层建筑实现“零火灾”，智慧路灯杆的实时空气监测提升了北京的空气治理效率。从公共安全到智慧出行，从智慧能源到智慧建筑，智慧城市正在改变我们生活和工作的方方面面，这个过程可能会比大家想象得快，举个例子，微信从上线到今天还没有满10年。未来的10年里，物联网、人工智能、无人驾驶等科技的普及会让我们的城市变得更安全、更便捷、更绿色。而在房地产领域，正如我们在今年的全球2030专题报告中所提出的那样，RESPONSIVE REAL ESTATE，响应式房地产的时代即将到来，这意味着房地产的价值维度将不仅取决于区
14、位，房地产对环境和人的影响和互动也会变得非常重要。应运而胜 I 大中华区2030年展望报告世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.8应运而胜 I 大中华区2030年展望报告世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.疫情的爆发重塑了人们对于健康疫情的爆发重塑了人们对于健康和可持续发展的理念，和可持续发展的理念，也让“宜居”成为未来城市发展的关键词也让“宜居”成为未来城市发展的关键词宜居中国宜居中国L I V E02城市与日俱变的发展是把双刃剑，人类将直面因发展带来的各类环境问题。“可持续性”将成为未来十年共同探讨的话题。房地产行业也将迎来“绿色”时代：循环能源、节能材料、ESG标准和零
15、碳建筑等关键词将更多地从理念转为实践，变为现实。绿色、健康的楼宇标准将被更多租户纳入选址考量，投资者也会因项目的绿色基因获取更好的回报和收益。科技的持续赋能将给城市添加“智慧”，宜居中国的梦想不再遥远。绿色、健康的楼宇标准将被绿色、健康的楼宇标准将被更多租户纳入选址考量，投更多租户纳入选址考量，投资者也会因项目的绿色基因资者也会因项目的绿色基因获取更好的回报和收益。获取更好的回报和收益。应运而胜 I 大中华区2030年展望报告世邦魏理仕研究部|2020 CBRE,INC.PAGE HEADING可持续发展标准纳入投资和租赁策略L I V E城市日新月异的发展也对居住的环境产生负面影响，如空气污
16、染、二氧化碳的排放、极端气候的出现，以及海平面上升等环境问题。中国气象局气候变化中心研究显示，中国年平均气温每10年升高0.24，升温速率明显高于同期全球平均水平。而根据环球气候研究中心Climate Central的数据预测，如果全球变暖的速度不减慢，中国的三大经济中心在2030年都可能会面临较严重的水患风险。中国已采取了具有前瞻性的预防措施，特别是发展新能源。到2030年，全国会有四分之一的能源来自可再生能源。房地产行业耗能巨大，占全球二氧化碳排放量的40。近年来越来越多的投资者或租户开始提升有关ESG（Environmental,Social and Governance）和企业可持续发展的标准，并增加对此类投资策略的关注度。世邦魏理仕2020年大中华区投资者意向调查显示，37%的投资者已经把ESG纳入投资要求中，另有37%考虑采用ESG标准，这比率在疫情后有增无减。同时，疫情后有超过半数的中国租户表示他们更偏好绿色和健康建筑，该比率高于亚太区的平均水平13个百分点。已采用ESG标准37%考虑采用ESG标准37%会在未来3-5年内采用ESG标准11%不太可能采用ESG标准15%图
