1、我市房地产行业经营现状及税务稽查、管理对策我市房地产行业经营现状及税务稽查、管理对策一、我市房地产行业开展的趋势和动向目前，我市注册登记的房地产企业有1083个，其中市区774个，市直属企业144个。正常运行的公司约有60-70家。从调查分析的情况看，我市房地产业开展有以下几个趋势。(一)私有制、股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，约占全市房地产企业的80%左右。非国有企业的纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非成心偷税的可能性都比较大。(二)市区内房地产开发的重心转移。主要转向旧城改造、城中村改造、大中型工业企业、院校搬迁等方面，
2、而且时间和工程比较集中。(三)新工程开发地向市区边缘转移。主要表现为由市中心向市区边缘、由大城市向小城市开展。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关规定的不断标准，我市原有易开发资源萎缩，现有的可开发资源多集中在旧城改造工程中，由于开发本钱过高，关系错综复杂，相当一局部房地产企业开始选择地价相对廉价的城乡结合部或经济较兴旺，有卖点但房地产业尚在起步阶段的小城市、县级市的区域，谋求进一步开展。二、房地产企业工程运作及会计核算特点（一）工程运作的程序一个房地产工程从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权取得方案委
3、员会印发的正式方案书规划部门批准的建设用的规划许可证和建设工程规划许可证土地主管部门核发的建设用地批准书建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发工程的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购置者，必须到房管部门办理产权交易手续。（二）会计核算特点：1、收入核算 房地产企业其主要经营
4、收入工程包括“土地转让收入、“商品房销售收入、“配套设施销售收入、“代建结算收入、“出租产品租金收入。2、开发本钱核算 （1）开发本钱核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、根底设施费、土地契税、土地出让金）；开发本钱（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）（2）开发本钱核算及结转的方法。目前多数房地产企业结转开发本钱的方法为：可售面积单位工程本钱本钱对象总本钱可销售总面积销售本钱已实现销售的可售面积可售面积单位工程本钱由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现方案本钱与实际本钱之分
5、，即：前期开发本钱费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，工程的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售本钱时，工程早期会出现对方案预算的开发本钱采取预提方式，随着中后期本钱支出逐渐减少，开发本钱的结转才会与实际最后本钱逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的本钱。（三）税金的计算特点房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。此资料由网络收集而来，如有侵权请告知上传者立即删除。资料共分享，我们负责传递知识。
