1、关于县城镇周边山坡土地的调研报告 近年来我县经济飞速开展，城市化建设加快，居民人均可支配收入不断攀升，工业用地和居住用地需求量激增，平原土地供需矛盾日益突出，已经成为我县经济社会开展的瓶颈。要缓解沿江乡镇土地资源供需矛盾这一局面，充分利用城镇周边低矮山坡土地是一条较好的出路。为此，县政协建立专题调研组，深入有关乡镇开展调研，通过座谈交流、实地考察、调查走访、收集数据等多种形式，掌握了大量的第一手材料。在此根底上，根据我县城镇周边山坡土地现状，调研组经过认真的研究分析，论述了山坡土地适合开发成居住小区的环境优势，通过自我诊断法论证了山坡土地资源开发利用的可行性和山坡土地开发利用应注意的生态、平安
2、问题，现就如何规划利用城镇周边低矮山坡土地提出意见建议，为县委县政府决策提供参考。 一、xx县土地资源现状 （一）xx县土地资源供需根本状况xx县位于我国东部沿海地区，其中山地丘陵346万亩，约占85%，平原土地41万亩，约占2023%。近几年我县每年因各类建设占用土地达5000-6000亩，其中耕地约3000亩，据近五年统计，合计占用耕地面积达1.5万亩。每年上级下到达xx县的建设占用耕地面积在202300亩左右，到202223年也只有7000亩左右，而全县各类建设对耕地的需求量在3.5万亩左右，具体如下：城镇建设用地需占耕地23128.0亩，农居点新增用地需占用耕地3519.2亩，交通建设
3、需占用耕地4305.6亩，水利建设需占用耕地1290亩，风景旅游区建设需占用耕地202223亩，能源用地需占用耕地500亩。综上六项预测，本县至202223年非农建设需占用土地57752.6亩，其中需占用耕地34752.8亩。上述可见，供需数字差距悬殊，今后供应沿江各乡镇用地将远远不能满足其需求，城镇人地矛盾将非常突出，人们急需拓展土地空间，所以充分开发利用城镇周边低山、矮山，建设居民住宅区和公共设施来缓解土地供应紧张状况，已是未来开展必行之路。 二、山坡土地人居环境优势城镇周边低山矮山非常适合开发成居住小区，这样的居住小区将具有很好的居住环境。居住环境是人的一生中接触时间最长的环境，也是与人
4、的关系最为密切的外环境，人类为了防御来自大自然的狂风暴雨等恶劣气候条件、为了防御毒蛇猛兽的袭击、人为地创立了平安、舒适的栖身场所，这就是人民的居住环境，这是优于大自然原生环境的一种次生环境，人们在这里居住、生活、繁衍后代。因此，居住环境的好坏关系到每一个人的生活质量，关系到每一个人的健康。而建立在城镇周边低山矮山上的居住小区有很好的居住环境，主要表现在：（1）绿化率高由于居住小区建设在低山矮山上，同时又靠近高山，绿化率比较高。绿化好不仅为小区增添了美观，而且净化了空气。另外，周边的高山可以开发成森林公园，作为小区的配套设施，为小区所利用，作为小区居民休闲活动、锻炼的场所。（2）空气新鲜很好的绿
5、化能起到空气净化的作用，是到达空气净化的根本措施。植物不仅能吸收人类生产、生活活动排放出的二氧化碳，而且能释放出大量氧气，有些树木还能吸收空气中的其他有害气体或有害颗粒物质，使空气到达净化。另外，周边高山的一些高大乔木比普通的绿化又有更好的生态效益，据有关资料报道，高大乔木的生态效益比草坪高出30多倍。另外由于低山矮山上的居住小区远离交通要道、工厂，故受到的交通废气、尘土和工业废气的污染也比较少。（3）环境安静噪声对于居住环境来说是一个很重要的指标。如果噪声过大，人就会觉得烦躁不安，情绪不稳定，特别是晚上噪声过大，就会严重影响睡眠质量，对人的身体健康和工作带来极大影响。建设在城镇周边低山矮山上
6、的居住小区由于远离交通要道、工厂，就不会受到交通噪声和工业噪声的污染，这样就会有一个比较舒适安静的居住环境。（4）水质较好由于地处山边，常常会有一些小溪流，而这些小溪流直接由周边高山流下，没有受到任何污染，会有很好的水体环境。而城镇平原地带很少有河流，即使有，也是受到污染，水体景观比较差。 三、山坡土地资源开发利用的可行性 （一）城镇周边低山、矮山开发具有自身优势解决土地资源短缺的方法有两种：一是内在挖潜，集约用地，提高土地利用效率；二是外向开发，包括围垦（如向海涂等可开发水域拓展）和开发利用城镇周边山坡土地。但围垦开发土地周期长，投资大，同时存在破坏生态问题，且围垦开发的土地用途有限。相比之
7、下，沿江城镇山坡低山矮山资源相对丰富：不仅开发周期相对较短，投资相对较低；而且已有一定根底设施条件（根本已通机耕路等）。此外，城镇周边低山、矮山环境条件较好，适宜居住和公共设施建设；并且，开发此类土地在政策上容易处理。 （二）城镇周边山坡土地开发利用的swot分析我们采用公共管理中的swot分析法（即自我诊断法，其中strength强项、优势，weakness弱项、劣势，opportunity时机、机遇，threat威胁、竞争对手）对此进行分析，论证上述开发观点的可行性。 表二。城镇周边山坡土地开发利用优势、弱势、时机和威胁总结优势（strength）1、山坡土地资源丰富。 2、通过对山坡土地
8、的开发可以有效缓解城镇居住密度大，环境拥挤的现状，提高居住的居住环境。 3、山地开发政策处理容易，征地、拆迁本钱低。 4、山坡土地开发有环境条件好的优势植被好，绿化率高；景观好，视野开扩易规划，管理方便5、山地开发可增加财政收入，从而增强政府对根底设施的投入能力，改善城市环境。时机：（opportunity）1、宏观政策：国务院加强耕地保护力度，平原耕地建设占用指标吃紧；国家林业政策鼓励对山地合理开发等。 2、其他城市开发利用山地的成功经验。如台湾、香港、大连、青岛等。 3、今后政府将改善山坡土地根底设施条件，为山地开发创造条件。 4、沿江商住供需失衡使房价处于高位，山坡土地房产开发的市场前景
9、看好。 5、民间资金充足，民间投资建设居住及公用设施积极性高，购置力强。弱势（weakness）1、开发本钱高。 2、技术要求高。 3、生活本钱高。威胁。（threat）1、可能对生态环境造成破坏。 2、可能会引发自然灾害。 3、山坡土地开发投资者有一定市场风险。 通过比较分析，可以得出以下要点：（1）、发挥优势，利用时机（so）由于党中央、国务院在今年的全国环境和资源会议上再次强调了我国要实行全世界最严厉的耕地保护制度，平原耕地资源潜力开展将会受到较大限制，另外永嘉平原土地资源潜力多为优质良田，周边山地又多为荒山或以灌木等低效林为主要植被，所以永嘉势必会转向资源丰富的城镇周边山坡土地开发利用
10、。当前供地难、工程建设进度慢的问题突出，而造成这些问题的根本原因是征地、拆迁政策处理难，山地开发恰好具有政策处理容易，征地、拆迁本钱低的优势。一方面，由于沿江乡镇土地资源紧缺，且还需为将来不可预期的大型工程有所预留，造成每年投放房地产开发的供地量偏小，使商住供需失衡，房价处于高位，同时，由于寸土寸金，造成沿江乡镇建筑密度过大、城市拥挤，此时利用城镇周边山坡土地开发环境条件好的优势，建设具有环境优势的居住及公共设施市场前景将非常好，同时还可以有效缓解城镇居住密度大、环境拥挤的现状，提高居民的居住环境。一方面，随着政府今后对根底设施的投入，交通、电力、供水等根底设施条件将得到大大改善，为山地开发创
11、造条件；同时山地开发又可增加财政收入，从而增强政府对根底设施的投入能力。两者的良性互动将对城镇周边山坡土地开发带来美好的前景。（2）、利用时机，克服弱点（wo）永嘉民间资金充足，投资建设房地产、公用设施积极性高（o），政府如合理引导民间资本投向根底设施建设，可以克服城镇周边山坡土地根底设施建设投入大的弱势。我县居民具有较强的购置力和消费水平，对于城镇周边山坡土地开发后的有关费用问题，显然不用过分担忧住在山坡住宅区的居民们会因水电费、交通费等生活本钱提高的而放弃山坡优越的居住环境，而从兴旺国家的居住开展趋势上看，随着生活水平的提高，居民们会更倾向住到效区来。（3）、利用优势，躲避威胁（st）我县
12、山林占总面积的64.51%，城镇周边山坡土地资源丰富，从而为山地开发的科学选址提供了前提，只要我们科学制定并严格实施开发利用城镇周边山坡土地规划，对沿江城镇周边山坡土地进行有选择地开发，避开风景区、生态林生长较好、水源蕴藏地等生态敏感性强、地质灾害隐患大的山坡，就完全可以将开发对生态环境的负面影响降到最低，而且通过降低建筑容积率，提高绿化率，种植蓄水固土能力强的植被，对原山体的植被进行改良还能改善开发区块的生态环境。由于山地开发政策处理容易，事实上大大降低了投资者开发城镇周边山坡土地工程的本钱，特别是可以躲避因土地政策处理的不确定性因素带来的负面影响，保障建设周期，确保工程预算的准确性，从而有
13、效躲避市场风险；城镇周边山坡土地开发工程具有周边植被好、视野开扩、管理方便等难得的优势，只要我们在初期开发时不贪大求快，注重前期宣传，营销手段正确，其投资开发的市场风险并不大。城镇周边山坡土地开发可能引发的主要灾害是山体滑坡，从台湾等地的实际调查看除选址不当的原因外，主要是公共工程设计要求过低和施工质量不良，这些因素通过加大根底设施的投入力度、提高公共工程的设计和施工要求、加大管理和维护力度等手段是可以防止的。（4）、减少弱点，躲避威胁（wt）政府可以采取降低城镇周边山坡土地工程的投资本钱方法，如出台优惠政策、加大对城镇周边山坡土地开发地块的根底设施建设力度、合理核定出让地块的开发地价等手段，
14、从而减少工程投资者的市场风险，吸引开发商投资城镇周边山坡土地开发工程；而且，政府可以组织专家团对成功范例进行考察、引进对类似工程具有成功开发经验的开发商和建筑公司、进行试点开发积累经验等手段来克服工程开发中的技术障碍，从而减少城镇周边山坡土地工程开发对生态环境的负面影响，防止自然灾害的开展。政府可以通过尽快开通山坡居住点的公共交通，对山坡居住点的二次供水、供电、生活垃圾处理进行财政补贴等手段，鼓励居民到山坡居住点居住，从而有效刺激市民购置山坡住宅，降低政府和工程开发商的投资风险，进而形成集聚效应，使城镇周边山坡土地开发进入良性的投资循环。城镇周边山坡土地具有适宜人类居住的较好环境条件，但也是一
15、个极为敏感的问题：城镇周边低山矮山是土地资源中较具环境敏感性及生态敏感性的局部，开发不当甚至可能引发不可预测的生态灾难，不仅破坏生态环境，还可能导致人民生命财产平安。但是，只要政府在城镇周边山坡土地开发过程中注意做好以下工作，生态灾难那么完全可以防止：科学编制城镇周边山坡土地开发规划，并严格实施规划。严禁贪大求快，严格选择开发工程，并对其进行严谨的可行性评估和环境评估，防止一些有严重污染、破坏生态的工程上山，不做充分试点和科学环境评估的条件下上工程。做到根底设施建设先行，做好交通、水电、通讯、垃圾处理等配套设施的建设；建立科学的公共工程设施的维护制度，防止因设施老化、破损引发事故。对城镇周边山
16、坡土地开发工程的施工质量，进行严格的质量监督和验收制度。特别重视山体环境的保护工作，尽可能地保护山体景观、已有树林和水体，杜绝生态环境灾难的发生。由上述分析我们认为：开发利用沿江乡镇周边山坡土地在技术上是可行的，对沿江城镇周边的山坡土地资源进行开发利大于弊。而且，台湾、香港地区和大连、青岛等城市大面积开发利用城镇周边山坡土地的成功经验，事实已为我们解决了城镇周边山坡土地开发的大局部技术难题，他们的成功也已在实践上证明了开发城镇周边山坡土地在工程技术上是可行的。 四、城镇周边山坡土地开发利用应注意的事项 （一）充分利用生态植被我县是一个多山地的林区县，山地资源丰富，林地资源植被也十分丰富，林相景观较为宜人，为弥补耕地供应缺乏和保护耕地，在保障生态平安的前提下，适当开发局部林地用于城市建设和经济开展，有重大
