1、商务区建设考察报告 一、CBD的建设现状及现实意义 一CBD的概念和内涵 CBD是CentralBusinessDistrict的英文缩写，中文译为中央商务区，最早由美国城市地理学家伯吉斯Bugess于1923年在他著名的同心圆城市地域结构模式中提出。他认为，城市由同心圆方式由内至外扩展，其空间结构可分为五个圈层，圈层结构的中心为城市地理及功能核心区域，这一核心区域被称为CBD。现代社会中的CBD可概述为：集中大量金融、商贸、文化、效劳机构以及大量商务写字楼、酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等根底设施和良好的经济开展环境，便于商务活动的场所。其中，公司总部、金融中心和专业化生产效
2、劳构成了当今中央商务区的三大职能机构，并体现了现代中央商务区的最根本特征和内涵。美国的曼哈顿、法国的拉德芳斯、日本的新宿等，都是公认的世界级CBD。 二武汉CBD的建设由来和现状 2023年，我市修编城市总体规划，提出外迁王家墩机场。2023年2月，国务院国函202311号文件批准的?武汉市城市总体规划20232023?确定:外迁王家墩机场。在机场原址重点设置博览、金融、贸易、商业效劳机构。2023年4月，市直有关部门组成的联合调研小组形成了?关于在王家墩建设武汉商务区的研究报告?，明确提出在王家墩机场原址建设CBD，同年10月，市长办公会原那么通过这一方案。从国际通用的建设CBD必须具备的两
3、个主要条件看：一是所在城市是区域中的无可争议的中心城市,二是区域内人均GDP到达3000美元。上海2023年启动陆家嘴CBD建设时，人均GDP只有720美元,北京2023年启动CBD建设时，人均GDP只有1000美元。而我市去年人均GDP到达3245美元。武汉建设CBD时机和条件完全成熟。 王家墩商务区跨江汉、桥口两区，东起青年路，西至汉西路，南至建设大道，北抵开展大道，总用地面积7.41平方公里，其中机场用地面积3.69平方公里。为解决财政之难，我市采取市场化运作方法，借社会财力，实现机场迁建。2023年2月，市政府正式批准中国泛海控股、机场迁建公司等5家联合设立“武汉王家墩中央商务区建设投
4、资股份，共同合作开发建设王家墩地区，主要负责机场4000亩土地的核心区开发。 近年来，在市委、市政府的领导下，王家墩中央商务区建设投资股份作为项目建设和开发的主体，坚持公司利益和社会利益的高度统一，按照“高起点、高标准、高品位、高效率的要求，在商务区的各项规划设计和经营筹划等方面做了大量工作。新机场2023年8月动建，去年完成了新机场的竣工验收。截止目前，商务区公司已为机场搬迁、商务区项目投入了26亿元人民币，全面履行了与市政府签订的土地合同义务，完成了武汉CBD的战略筹划和财务筹划。同时，还完成了武汉CBD规划方案国际征集，并最终由武汉市规划设计院完成总体规划方案；代政府承建的启动区两条道路
5、工程已经开工；4000亩土地的接收准备、过渡性工程的安排和启动项目的前期筹划等工作在商务区建设指挥部的领导下正在紧张有序地开展。但目前还存在一些困难和问题，主要是拆迁难度较大，且新建违章建筑得不到遏止，指挥部协调力度还不够。特别是对于影响CBD未来的商务开展问题还没有提上议事日程，缺乏明确的扶持性政策。 三加快建设武汉CBD的现实意义 我市作为全国特大中心城市，加快建设CBD，对于加快开展现代效劳业、发挥武汉在中部崛起中的战略支点作用、建设国际性大都市等方面具有重要的意义。 建设CBD是优化产业结构，加快开展现代效劳业的重大举措。“现代制造业和现代效劳业两业并举是本市“十一五规划的根本任务之一
6、，而武汉CBD的建设正是实现这一任务的重要举措。资料说明：经济兴旺国家和地区第三产业增加值占国民生产总值一般在60%以上，美国芝加哥城市根底条件、资源特色与我市相似，2023年效劳业占全市经济总量的76%。去年，北京、上海一、二、三产业的比例分别为:1.4:30.9:67.7,0.9:48.9:50.2,我市为4.9:45.5:49.6。与先进地区比,我市开展现代效劳业还有较大空间和潜力。据麦肯锡公司预测，王家墩商务区建成后，将大大提升全市现代效劳业的档次和规模，对我市GDP的拉动作用将保持在810的水平，将提供30万人的就业岗位，每年为政府创造300500亿元的税收。 建设CBD是打造武汉城
7、市圈，发挥武汉在中部崛起中战略支点作用的现实选择。从去年各种统计数据看,武汉生产总值达2238亿元,规模以上工业总产值2286.69亿元,全社会固定资产投资1085.18亿元,进出口总额61.88亿美元,外商直接投资17.4亿美元,地方财政一般预算138.82亿元,金融机构存款余额4084.95亿元,金融机构贷款余额3170.88亿元,均排在中部地区六省会城市的第一位。怎么发挥武汉的优势,使之真正成为促进中部地区崛起的重要战略支点,在为周边提供钢铁、汽车、光电子等先进制造业产品的同时,有吸引力的更是现代效劳业，是获得当地经济开展的资金、人才、信息等效劳。打造武汉CBD，就是为中部地区提供这些良
8、好的效劳,增强武汉的辐射功能，真正使之发挥出武汉应有的作用。 建设CBD是提高城市竞争力，构筑国际性城市的客观要求。当前，城市之间的竞争，从根本上讲就是对有限资源的争夺。近年来，国内有40多个城市规划建设CBD，10多个城市已经启动建设工作。而在全国范围内，项目、资金、信息、人才等资源是一个定量，武汉不建CBD，这些资源就会被其他城市争夺去，武汉在城市的开展中就会丧失应有的机遇，就会失去竞争力。从另一个角度看，CBD便捷的交通、丰富的信息、迅速的通讯、高质的办公设施和良好的金融和商务运营环境，能大大节约公司、企业的管理和交易本钱，能够吸引跨国银行、跨国公司总部与区域分部落户。它不仅是一个国家和
9、地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化国际性大都市的一个重要标志。武汉作为华中地区特大中心城市和内陆最大的流通中心、货物集散地，目前还存在商务活动不太集中的问题，从长远看，将阻碍全市经济的开展。美国纽约、法国巴黎、日本东京之所以称得上国际性大都市，是因为它们有曼哈顿、拉德芳斯、新宿，这些地区吸引了大量著名跨国公司和金融机构入驻，给城市带来了极高的经济效益和社会效益。建设中央商务区，对我市完善城市功能，提升城市综合竞争力，加快国际化进程具有十分重要的意义。 二、上海、南京、杭州等地CBD运作比拟分析 国外许多城市的CBD建设起步早，规划科学，效果显著。我国在90年代初开始提出建设CBD，
10、北京是最早提出建设CBD设想的城市。除北京朝阳、上海陆家嘴等地已经大规模建设CBD之外，目前正在建设或已提出建设CBD的城市还有天津、重庆、沈阳、西安、广州、深圳、宁波、郑州等城市。 一上海、南京、杭州等地CBD建设的根本情况 上海CBD由陆家嘴金融贸易区与外滩商业区构成。陆家嘴是上海CBD的核心区，规划面积28km2。主要开展金融、贸易、商业、房地产、信息、咨询等第三产业，并以金融效劳为其核心内容。CBD享有中央及上海市政府给予的各项特殊的金融、贸易政策。目前落户陆家嘴的中外金融机构达120家，外商独资金融机构59家。此外，聚集在陆家嘴的跨国公司总部或地区总部已经达28个，国内大企业集团总部
11、34个，中外投资公司80多家，投资性机构600多家。陆家嘴CBD已形成国际银行楼群组团、中外贸易机构要素市场组团、跨国公司区域总部大厦组团、休憩旅游景点组团和顶级江景住宅组团五大形态和功能组团，成为具有强大影响力和辐射力的国际性CBD。 南京CBD位于南京河西新城区的中心部位，是规划中新城都市生活的中心，总建筑面积230万平方米，总投资逾100亿元人民币。规划建成集商务、商业、文化、休闲和效劳于一体，独具特色的现代商务办公社区。目前，区内根底设施、绿化体系和重大项目等初具规模，众多实力雄厚、具有战略眼光的城市运营商云集河西，在政府部门的强力推进、积极引导与合理规划下，河西CBD已经初步确立了其
12、作为南京城市未来商务中心的整体形象。 杭州钱江新城CBD占地面积4平方公里，建设目标是“杭州CBD，天堂新地标，现代效劳业主平台，其规划定位为杭州市市级中心,规划总建筑面积约为650万平方米，包括八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游憩区。以行政办公、金融商贸、文化娱乐、商业功能为主,居住和旅游效劳功能为辅,重点开展现代金融、商务会展、信息效劳、文化旅游等现代效劳业。 二上海、南京、杭州等地CBD建设的特点与经验 1、坚持高起点规划。上海市政府从CBD开发初期，就明确陆家嘴金融中心区的规划设计咨询要向国际招标。中、英、法、
13、日、意五国的知名规划专家参与了角逐，上海市在规划国际咨询的根底上，组织中外专家，进一步比选优化，形成了陆家嘴金融中心区规划方案，整个过程持续了3年的时间。陆家嘴金融中心区的规划按照国际化、高标准的要求设计，昭示着浦东要建设的不仅是国内金融中心的核心区，更瞄准着国际金融中心的核心区。南京河西新城CBD建设力求建成全国一流、与国际接轨的CBD。区域内设施齐全、功能齐备。杭州市广泛征求国内外规划专家和杭州市民的意见，新城规划强调钱塘江时代的开放、大气、豪迈和临江性特点，建筑密度和高度控制等与钱塘江相照应，建筑的标识性充分体现杭州的城市个性、区位资源优势和城市支柱产业。鼓励引导具有中央商务区功能的新建
14、超高层项目集中在新城建设,老城区严格予以控制。上海等地的实践证明：科学规划是商务区成功建设和健康开展的保证，规划设计必须体现科学性、超前性、综合性，规划的制定和采纳应体现权威性、群众性和透明性。 2、注重根底设施建设。上海、南京、杭州等地CBD建设，不仅在传统根底设施的容量和布局规划上充分考虑是否能满足未来商务区的规模需求，而且对宽带、网络等新型通讯设施也有充分考虑，更重要的是，注重建立高效率、四通八达的交通网络，从而保证商务区的顺畅运转。上海自建设CBD以来,浦东新区累计投资140多亿元用于根底设施建设，建造了10万平方米的中心绿地、800米长的滨江大道，建成了综合枢纽型、功能性、网络化的城
15、市交通根底设施。南京用3年时间，根本完成了CBD根底设施和绿化体系建设。商务区内宽阔的道路为车辆的快速通行提供了良好的条件，城市地铁从商务区穿过，构成了立体交叉的交通体系。钱江新城高质量的地下管网系统和高科技的数字技术在新城的根底设施建设中得到充分体现，两年内完成了各项根底设施的建设。 3、采取政府主导开发模式。上海、南京等地，包括北京的CBD建设，均是采用政府部门直接操作，以土地换资金，进行根底设施和公益性项目建设，运用市场机制招商引资，进行项目开发的模式。这一模式有着独特的管理优势。这些地方的市委市政府高度重视CBD建设，举全市之力打造一流的商务区。南京市委每年在河西新城建设指挥部召开一次
16、常委会，专题研究河西新城及CBD建设问题。杭州钱江新城建设管委会受市政府委托，行使新城开发、建设和管理职能。新城管委会依法承当“自行借贷、自行建设、自行出让即土地收益返回新城管委会，建设资金自行平衡、自行还贷的职能。在CBD建设中，上海等地政府部门要么给资金,要么给政策，并通过科学的规划建设管理和良好的效劳，发挥了关键的引导和保障作用。 4、给予政策支持。为促进上海浦东金融先行，不仅上海市委市政府给予了大力支持，中央也给予了浦东一系列功能性政策支持，包括：2023年中央给予浦东新区10项优惠政策，提出“允许外商在上海，包括在浦东新区增设外资银行，先批准开办财务公司，再根据开发浦东实际需要，允许假设干家外国银行设立分行。2023年，国务院发布国函202361号文，要求外资银行新设分支机构必须设于浦东；允许
