1、2023年物业管理科学进展观活动调研报告 随着住房制度改革的不断深化和房地产管理体制改革的加快，被誉为二十一世纪朝阳产业的物业管理在各地普遍开展起来。他对于改善人民群众生活居住条件、工作环境多提高城市管理水平，促进住宅建设，提高社会再就业工程起到乐观而重要的作用。我县的物业管理刚刚起步，由于观念、体制、配套政策飞资金运作等方面的缘由，健康有序的市场尚未形成，使物业管理面对诸多麻烦的难点问题。几家物业管理公司也不同程度存在着一些问题，有的管理资质不健全，收费项目不明确，有的也没有签订效劳合同，效劳也不达标。要正面引导物业管理健康进展，必需要理顺物业公司与业主委员会、业主、主管部门、物业协会、开发
2、公司及相关部门的关系，以必要的配套方法和实施细那么为依据，以转变观念、理顺管理机制和监督约束机制为保障，强化物业公司自身质量，提高效劳质量，这样，才能依据市场经济运行规律逐步完善进展。 一、县物业管理的难点表现 (一)观念落后，意识淡薄，物业管理运作的大环境尚未形成实行物业管理是住房制度改革和社会主义市场经济进展的必定。任何新生事物起步都需要广泛宣扬引导，人们正确地去生疏。目前，对物业管理宣扬的力度不够，人们对物业管理的根本概念、内涵、性质、原那么、作用知之甚少，甚至产生种种误会和错误生疏。人们的观念还停留在规划经济条件下福利型的管理模式，不能接受物业管理供给的有偿效劳。 (二)各自为政，条块
3、分割，健康有序的物业管理局面尚未形成目前我县物业管理的类型有三类：特地成立的物业公司(xx县物业中心)、开发企业派生的物业公司(如：兴隆物业公司、常顺物业公司、兴盛物业公司、华瑞物业公司、华能物业公司龟龙林物业公司等)、各单位自行管理的队伍(如县水利局、国税局、发改委、兴隆山管理局家属楼的管理等)，明显，还没有形成开放式的物业管理竞争机制，直接影响了物业管理的质量和健康有序物业市场的进展。 (三)地方性政策不配套，使物业管理难以步入正轨随着?物业管理条例?、?省物业管理条例?和?市住宅小区物业管理方法?的出台，我县只制定了相关的实施意见，从实际状况而言，政府、职能部门、物业公司、业主之间的责、
4、权、利不清，物业企业与业主之间经常消逝冲突和纠纷。同时政府缺乏对物业管理进展的扶持政策，使我县物业管理一开头就陷入逆境，影响了物业管理的健康进展。 (四)建管分别,物业管理启动资金难以落实由于建管脱节，给新建住宅小区开发物业管理埋下了很多隐患。开发商只考虑建设，很少考虑日后的物业管理，物业管理启动资金以及维护，管理资金无法落实。依据物业管理条例规定，新开发小区应提留确定比例的资金作为小区物业管理的启动资金，但在我县缺乏相应配套政策和力度而无法落实。旧住宅小区包括安居工程住宅小区，配套及设施不全，房屋设备超期服役，修理任务相当繁重，恰好这类住宅小区在规划经济时期建设单位和开发单位无这项费用预留，
5、在这种状况下开展物业管理更是难上加难。依据?物业管理条例?规定，凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住户公用部位、公用设施、设备修理基金，其缴纳比例为：住宅为售房款的3，非住宅为售房款的6，公有住房出售后的修理基金按多层住宅不低于售房款的20，高层住宅不低于售房款30的比例提取。目前全县共有住宅楼面积约100万平方米，其中县物业中心托管面积约17万平方米，各开发公司下属物业公司托管面积约30万平方米，其余约50多万平方米的房产属于自管或没人管理状态，都没有按国家的政策、法律法规提取相应的修理基金，致使建成后十年以上的房屋屋面消逝渗漏、下水管道堵塞、裂开等现象无资金修理，也没有物业公司接收托管。
6、 (五)收费低，收费难使物业管理举步维艰 ?市住宅小区物业管理方法?规定批准的收费标准，仅到达小区公共卫生、绿化，保安等项目根本管理效劳所需的费用标准，维护修理资金无着落，作为企业化的物业企业要自负盈亏，势必影响其效劳质量和水平，对业主提出的一些效劳需求特殊是诸如屋面修复、下水疏通、化粪池清理等问题想满足也力不从心，无非将增加两者之间的冲突。受住户观念、经济进展特殊是居民收入低下等因素的影响，收取物业管理费格外困难，成为困扰物业管理企业实现自我进展、自负盈亏的最大障碍。从我县实际状况来看，物业管理费的收缴率仅在6o左右。 二、要着重处理好几个关系 物业管理说起来很简洁，就是“受托付、按合同、有
7、偿效劳。但这十个字，做起来就不那么简洁。由于它涉及到很多简洁的社会关系。只有理顺这些关系，才能使物业管理有序推行。 (一)物业公司与业主委员会的关系 物业公司与业主委员会都是物业管理关系中的主体，依据有关法律法规，业主委员会对小区物业有终身管理权，物业公司具有终身效劳权，双方互为依存，缺一不行。在业主自治与专业化管理相结合的体制中，共同管理着同一物业，这就确定了他们之间是有确定的法律和经济关系。两者之间是公正的，其权利和义务由法律、合同商定。相互之间是一种供给效劳与购置效劳的关系，而且还是一种相互选择、自愿成交的关系。物业公司要履行业主委员会赐予的管理责任，供给统一专业化的周到效劳；业主委员会
8、要以仆人翁的身份参与管理，监督管理，决策管理。把两者结合起来，就是物业管理的新体制、新关系，这也是具有中国特色的物业管理的一大特点。 在物业管理实际运作中，物业公司应当如何摆正自己的位置，正确处理好效劳与管理的关系一是对业主的各类效劳需求，应当尽职尽责，热忱周到地为业主排忧解难，真正树立起“业主需要，我要做好效劳观念；二是对个别业主违规违章行为，那么应依据法规、合同、公约等的商定，大胆地认真地管理，以维护全体业主的利益和公共设备设施的完好无损；使业主的物业得到保值增值。 (二)业主与业主的关系 “远亲不如近邻这一古训，突出了在邻里关系户中统一大于对立的一面，然而在现实生活中因毗连物业引发的邻里
9、纠纷，又表现出冲突大于统一的一面。 成百上千个家庭同住一个小区，共同使用很多公用设施设备，如道路、外墙、屋顶、绿化、环境等，但相互间由于很多主客观缘由又疏于直接交往，这就需要物业公司去组织协调，要关心全部业主形成一个共同遵守的业主公约，还要组织业主参与多种联谊活动，促进睦邻关系的形成，生活小事相互照应，管理大事共同决策。这样，“远亲不如近邻的古训就会大放祥光，和谐融洽、相互关心、欢快舒适的邻里关系就会形成。这种“详和的邻里关系，必需由物业公司和业主委员会来为其制造。 (三)有关部门与物业公司的关系 依据国家有关政策规定，住宅小区是各相关部门综合效劳的对象，应各负其责，各尽其职。如房屋建筑质量方
10、面的业务，应由工程质量监督部门的管理职能；房屋产权方面的业务，属房地产管理部门的管理职能；效劳项目收费和收费标准方面的业务，属物价部门的管理职能；社会治安综合治理的业务，属辖区派出所的管理职能；水电暖方面的业务，属相关部门的管理职。这些部门都是效劳性的，都应为业主供给优质效劳，按规定入户抄表，计量收费，不应将滴、冒、跑、漏等的损耗，都分摊到业主的身上，这种分摊是违反国家政策的，业主应当抵抗，不应把怨言和责任转嫁到物业公司，而应与物业公司协作起来，运用法律武器来疼惜自己的权利，扼制垄断行业的违法行为。水电暖等相关部门，如要让物业公司为其代收费用，须出具国家规定的托付书，明确双方的责、权、利，否那
11、么物业公司无权为其效劳。 (四)物业管理主管部门与物业公司的关系 随着政府管理职能的转变，物业管理主管部门不能既当运发动又当裁判员。政府对物业管理的职能就是依法行政，就是立法、监督、协调、检查、指导。物业管理主管部门只能做裁判员，对小区的业主委员会和物业公司要按其双方签订的合同吹哨子，谁犯规罚谁。这样物业公司的管理水平才可以提高，业主的观念才可能转变，物业管理市场才可能形成，进而进展产业，增加效益，政府和企业也都将同时受益。县物业管理所作为房地产管理的一个职能部门，应依据国家、省、市物业管理的政策、法规制定全县物业管理方法，并组织实施，全面负责本县区域内各物业公司的审查、备案并依照有关政策、法
12、规实施行业监督管理；依法归集并合理使用房屋修理基金；以为业主效劳为宗旨，托付物业管理公司依据住宅主管部门的标准和托付管理合同对住宅区实施物业管理；依据托付管理合同和有关规定收取管理费用，负责业主对物业公司制造质量投诉的调解处理；政企分别，脱开与县物业中心上下级关系，对物业中心的体制进行改制，使其自主经营，自主进展。 三、县物业管理健康有序进展的对策 鉴于我县物业管理的现状和诸多问题，如何标准物业管理市场，目前已成为从政府到居民普遍关注的焦点问题。那么，到底如何引导物业管理工作朝着健康有序的方向进展关键要从以下几个方面入手： (一)尽快完善配套方法和实施细那么 社会主义市场经济是法制经济，要用法
13、制标准人们的行为。从深圳、xx、大连等城市的经验来看，自建设部?城市新建住宅小区管理方法?出台后，这些城市结合实际先后出台物业管理的一系列地方性配套法规，极大地推动了当地物业管理的进展。 市在2023年出台了?市住宅小区物业管理方法?，但作为县区地域，借鉴实施到底不太切合我县实际，因此，应在广泛调查争辩的前提下，依据?物业管理条例?、?省物业管理条例?、?市住宅小区物业管理方法?尽快出台县物业管理配套方法和实施细那么。同时，从体制上赐予理顺，从政策上赐予支持，特殊是对未提留修理基金和未纳入物业管理的已售公有住房，政府应以宏观调控手段加以调控，对新建商品房修理基金的归集，应在办理?规划许可证?时
14、一次性按比例缴纳，对不按规定缴纳者，建设行政主管部门应不予办理?规划许可证?和?开工施工许可证?，使我县物业管理工作逐步纳入轨道。 (二)加大宣扬力度，引导观念转变 物业管理在我县做为新兴行业，目前人们对其了解甚少，能够正确地理解、生疏和支持的更少。这同舆论宣扬不到位有直接的关系。人民群众对物业管理的接受和支持，是物业管理行业进展的社会根底。应利用播送、电视、报纸等新闻媒体，向社会和居民广泛地宣扬物业管理，介绍国内外物业管理的先进经验，报道物业管理的进展，使更多的人了解、支持、关心物业管理，参与和推动物业管理。房管部门和物业公司要深化小区，面对住户，利用挂横幅、发传单、树宣扬牌、设立询问点等方
15、式，大张旗鼓地做好宣扬发动工作，使宽敞居民生疏到物业管理是为宽敞居民营造一个平安舒适的生活环境，使居住区的环境和各种配套设施保持完好，使房屋保值、增值。引导住户转变规划经济条件下的无偿效劳的旧观念，树立起花钱买效劳的新观念，养成自觉交费的习惯，共建管理有序、和谐文明、环境幽雅的住宅小区。 (三)理顺管理机制和监督约束机制 政府应出台方法和措施，理顺小区物业管理企业与公安、交通、市政、环卫等职能部门和产权单位、居委会的关系，使物业管理真正实现对住宅小区的综合性、专业化统一管理，克服效劳多头管理，相互扯皮的弊端，加快物业管理企业化、专业化、市场化、社会化的进程。完善物业管理监督约束机制。业主和物业企业应双向选择，公正协商，双方应依据效劳内容和质量以签订合同的方式明确彼此的权利义务。这样，才能使物业管理企业的行为得到有效的监督，才能发挥业主委员会对小区住户的宣扬、解释、协调作用，才能要求业主遵守规章，履行义务，才能切实提高物业管理水平，促进物业管理健康有序地进展。 (四)加强自身建设，提高效劳质量 提高效劳管理质量，既是党和政府一再强调和要求的，也是宽敞群众的实际需求。物业管理是一种社会化、专业化、企业化、经营型的管理，只有不断加强自身建设，才能使管理上档次、上水平。首先，物业管理人员要树立爱岗敬业，无私奉献的精神。物业工作事无巨细，效劳时间不分昼夜，效劳
