1、德福巷调研报告 关于开发建设德福巷一条街的调研报告 导语。2023年2月，按照区政府关于“创佳建强奔小康建设年争创最正确环境实施方案的要求和史晓红区长指示精神，我局对“德福巷一条街进行了专项调研工作。通过实地勘测、现场走访、调查问卷、咨询效劳等多项手段，对德福巷的具体情况有了初步了解。调研报告分为“历史、开展与现状、“存在问题、“综合分析及建议三局部。 一、德福巷的历史、开展与现状。 1、历史与开展。 德福巷位于XX市XX县区南门湘子庙街北侧，隋唐时期曾经为皇城的一局部。上世纪九十年代初，茶馆、咖啡馆和酒吧业逐渐兴起，并逐步走向繁荣、形成规模。过去，西安每年要接待许多中外旅游者，尤其是南门地区
2、，景点众多、经济兴旺、交通便利、游客云集，但缺少高品位的消闲娱乐场所，客人游完名胜古迹，只好守在宾馆饭店磨时间，德福巷咖啡屋的出现，既是市场的需求，同时也让人们领略到了西安古文化和现代气息相融和的魅力。德福巷的繁荣与开展，成为古城日益开放的一个写照。如今，德福巷与古色古香的书院门古文化街东西为照，遥相照应，成了传统文化区中一条最有“洋味的街道。 2、目前根本经营状况。 1）经营种类。目前，德福巷共有经营户36家，其中咖啡屋（茶馆、咖啡馆、酒吧）共24家（如表1）；其他经营户12家（如表2）。在24家咖啡屋中，13家在2022年以后开始经营。 2）客源组成： l固定客源（回头客）是各咖啡屋的主要
3、收入来源。有多达3/4的咖啡屋的固定客源占到总收入的50%80%，只有23.5%的咖啡屋的固定客源为30%或者低于30。 l总接待量。目前各店的饱和接待总量可达1600人1700人。有9家店的待客规模超过20230人。 l季节性特点。大局部咖啡屋收入和季节关系密切，特别在“双节、“国庆和“五一黄金周期间客源较多。 l外宾（指外国游客和港澳台游客）所占比率较小。绝大局部咖啡屋（约95%）的外宾数量不到总量的30%，有近半的咖啡屋外宾数量不到总量的2023%。 二、存在问题。通过比较分析各项数据资料，发现问题主要集中在“步行街的设立、“交通停车、“品牌的经营与维护、“对政府职能的意见和建议四个方面
4、。 1、设立步行街。 通过问卷调查，在咖啡屋中，支持：反对：无所谓三者的比例是5：3：2。在市民及游客中，支持者占到92.4以上。支持者的理由和建议是： 德福巷地处繁华闹市之中，“曲径通幽、闹中求静、“追求文化品位是64.7%的调查者对德福巷的第一感受；只有17.7希望定位于“车水马龙、熙熙攘攘。所以，设立步行街，将有力限制机动车交通量，极为符合游客和消费者的心理需求； 建议做好整条街道的主体宣传，经营工程做的纯（单一）一点； 建议南北两巷口做好包装，整条街统一形象。 反对者主要指40的咖啡馆经营户，多在德福巷中部，担忧步行街的设立将导致顾客由于不便停车，而选择德福巷两个街口的咖啡馆，从而影响
5、到客源。 2、停车问题。89.4%的顾客认为存在停车困难；76.4%的咖啡馆停车现状表示不满意，“停车不便、“被交警贴罚单、“因停车不便而散失客源等成了抱怨最多的问题。被调查者中，超过90%认为应该为德福巷建设一座大型停车场； 3、品牌的经营与维护。各经营户都认为经营与维护好德福巷这一品牌，既符合整体利益，也有益于个体利益。被调查者都对政府部门寄予了很大的希望，主要建议有： 各店应打出自己不同的经营特色，独具风格，与众不同； 倡导高品质的效劳，使德福巷一条街的整体素质得以提高； 政府、商家及其他部门齐心协力，使德福巷在西安的知名度更 高； “德福巷作为一种新时尚文化的象征与代表，在年轻人及中高
6、层收入群中，享有较高的知名度；但是对于群众群体，特别是60岁以上的老年人和局部中年人群体，能够把德福巷和咖啡休闲娱乐联系起来的比率非常低，对其品牌的认知率几乎为零，远低于“书院门和“东新街。此外，对于品牌的定位和认识，我们从几个方面做了较详细的调查。 1）建筑风格的统一。47.1%的经营户坚持要“统一建筑风格； 35.3%表示反对； 17.7%表示无所谓。 2）经营理念。在“商业化、“精品化、“群众化三个经营理念中，首先支持“精品化的客户比例最高，占47.1%；其次是“商业化，最后是“群众化。 3）经营风格的统一。52.9%表示德福巷应该实行“单一的茶秀、咖啡馆和酒吧经营，47.1%表示应当顺
7、其自然，允许饭店、美容美发等其他经营户并存，“混合经营。 4）“古气与“洋味。近5成客户表示德福巷应适当强化“古气，近2成对此表示明确反对，支持“洋味，另3成多客户那么认为无所谓。 5）街容市容的“中化、“西化和“自由化。赞同完全“中化和完全“西化的客户大体相当，约各占1/4；其他1/2表示任其“自由化为好。 3、对政府职能的意见和建议。对政府管理部门的意见主要集中 1）在“上级管理部门多，税费多和“公安部门经常进行的黄、赌、毒检查，对市场影响很大上两个方面。只有11.8%的经营户表示满意现有管理方法，超过70%认为需要改善， 5.9%认为需要强化管理，约有2023%对此不愿意发表意见。有经营
8、户特别指出：“收费合理，放水养鱼，美化环境，提升档次，加强宣传，谨慎规划，让所有经营户有时间、有精力、有资金，与政府共同提高德福巷整体形象。 三、综合分析及建议。针对调研中集中反映的4个问题和其他意见，根据我区“旅游兴区开展战略和“中心旅游区开展规划，我们的分析和建议是： 1、设立德福巷步行街势在必行。我们认为，目前德福巷这个品牌的 影响力有限，游客消费的潜力还远远没有被开发出来。步行街的设立，将减少机动车的干扰，更多凝聚“人气，易于形成自己“曲径通幽、闹中求静的特点，与周围的繁华闹市相衬，与周围的历史文化景点相适应，迅速提升其知名度。调研说明，设立德福巷步行街的可行性非常大。 1）天时。目前
9、，全区实施“旅游兴区战略，德福巷步行街设 立开发，完全符合中心旅游区建设规划；而南门文昌门的拆迁改造、书院门古文化街的改造完善和湘子庙旅游景点的开发建设，将成为德福巷的“街头招商旗，游完以上景点（区），到德福巷休憩最符合游客的心理。 2）地利。德福巷南通粉巷，北接湘子庙街，西临大车家巷，东 与南大街南段相平行。虽深处闹市，但四周环通，易于改造。目前，德福巷是由南往北单行。如改成步行街，机动车可以经由车家巷贯穿南北，对双侧机动车的分流影响极小，完全符合设立步行街的地理条件。 3）人和。问卷调查中超过5成的经营户和9成的顾客完全赞成 设立德福巷步行街，如能解决好反对者最担忧的停车问题，完全支持的设
10、立步行街的经营户将到达8成。 （综上所述，设立德福巷步行街势在必行、贵在可行。作为我区旅游行政管理机关，我们初步提出“开发建设德福巷，设立步行街及解决其中困难的主要思路及规划。） 2、力争建设大型立体或地下停车场，解决停车难问题。据调查，德福巷北口东至家市第一医院有咪表停车为14个、西至大车家巷有咪表停车为13个，对面东60米王子饭店地下双层停车场有车位186个，另有第一医院内部停车位（一般不对外）25个。每到下午6点以后或每逢节假日为停车顶峰期，所有车位满员。“停车难、交通拥挤现象出现。经勘测后建议：将德福巷北口对面竹笆市土杂用品批发市场（约200300平方米）规划建设成多层立体停车场，如采
11、用国产钢架4层立体架构，可一次停车300辆以上，且距离德福巷北口仅30米，位置最正确；也可考虑在修建湘子庙时，同时修建地下停车场，此处距德福巷南口较近。 3、“咖啡飘香，德福永驻，打响品牌优势，提高知名度。 1）无论是政府、还是经营者，都要统一思想，认清德福巷这一品牌的优势和劣势所在，坚决不移地树立“咖啡飘香，德福永驻这一经营思路，提高管理与效劳水平； 2）近80%客户希望政府有关部门能从“树立大品牌、开展大旅游、建设大市场的角度，对整条街重新进行相关规划，提升档次； 3）70%的客户希望旅游部门对德福巷的效劳应首先表达在“加强宣传引导上，其次，要注重“提升整体形象，最后，再加强“市场的标准与管理。 4）组织各经营户，进行高档次、高品位的运作与管理，提高效劳水平，提高为国内游客和外国游客效劳的水平和能力，统一组织大型的节假日娱乐活动； 4、统一规划，加强改造，实施“点亮工程，美化环境，改善硬件条件。 1）组织有关部门，按照袁书记讲话精神，定位于“人文文化建设对德福巷的开发建设进行重新规划； 2）重点做好德福巷两个街口的装饰工程，醒目而涵有品位； 3）整条街道实施“点亮工程，让德福巷夜间灯火通明，亦具魅力； 4）加快开发建设湘子庙街，为德福巷的开发建设创造有利条件。
