1、房产局物业办科学开展观调研报告 随着城镇住房制度改革的逐步推进，房屋所有权结构发生了重大变化。个人拥有住房的比重越来越高，居民对居住环境、社区秩序的要求越来越高，与居住相关的各种消费需求越来越多，住房成为大多数居民家庭的主要财产及财富积累的主要形式。居民对住房财产的使用、维护、保值提出了较强的效劳需求，同时也产生了协调房屋所有权人公共空间、共用设施设备等共同利益的需要。 近年来，市区的物业管理工作，在市委、政府的大力支持下，经过社会各界的共同努力，物业管理以标准开展为主题，以满足业主、使用人的多层次物业效劳需求为宗旨，以诚信履约为倡导，以建立健全物业管理体制、标准物业管理行为、提高物业管理水平
2、为重点，效劳水平逐步提高，市场竞争机制逐步形成，效益逐步显现，为提高城市管理水平，改善人居环境发挥了积极作用。 但是也应看到，我市物业管理工作仍处于初级开展阶段。我们结合深入学习实践科学开展观活动，与挂钩联系点党支部一起，成立调研小组，指定专人带队，深入市区各物业效劳企业和金星镇、胜利镇及相关社区，走访50多户居民，对市区物业管理工作进行了详实的调研。通过调研，我们深深感到，做好市区物业管理工作任重而道远。 一、市区物业管理工作现状 据统计，截止2023年3月底，市区现有居住小区206个，有物业效劳管理的小区63个，物业效劳面积约350万m2，新建住宅小区物业管理覆盖率达100。没有物业效劳管
3、理的小区143个含旧住宅小区、散居楼，旧住宅小区物业效劳覆盖率达60。目前已成立业主委员会的有21家。物业效劳的范围由过去单一的住宅物业效劳扩展到办公楼、医院、企业等多种类型的物业效劳管理。 目前，市区共有物业效劳企业18家。其中暂二级的物业效劳企业1家，三级的有14家，暂三级的有3家。物业效劳收费分四级，即一级0.44元/m2、二级0.30元/m2、三级0.20元/m2、四级0.10元/m2，从业人员800余人。 二、市区物业管理工作面临的主要问题 一社会评价方面：一是行业社会地位不高。社会普遍认为物业效劳属于简单的劳务效劳，劳动强度大、行业技术含量低、从业人员待遇差。二是行业偏见普遍存在。
4、社会上有一局部群众把业主与物业效劳企业之间的关系看作是“雇佣关系或“主仆关系，动不动就成心找茬、小题大做，甚至不择手段恶意贬低行业。三是舆论导向存在偏差。近年来，各种舆论媒体对于物业效劳行业的正面报道少，少数媒体片面追求眼球效应，不作深入的调查研究，不问青红皂白，肆意误导业主，给行业造成很大负面影响。四是物业效劳消费观念不强。人们对物业管理行业提供管理效劳的社会性、公共性、有偿性认识缺乏，对物业效劳企业的效劳活动不积极支持、不主动配合。 二政府监督方面：一是地方立法跟不上，相关政策不配套。相关部门对物业管理不够重视，对行业开展不够关心。地方政府物业管理方面的法规性文件少，难以做到有法可依，有章
5、可循。二是协调和执法不力，与相关部门关系不够顺畅。政府协调工作不够及时也不到位，缺位和执法不力，与市区供水、供电、供气、供暖等相关部门协调不力。三是物价部门执行政府定价指导价适用过宽。我市的住宅小区物业效劳费收费标准是2023x年制定的，最高一级的收费标准为0.44元/月，最低的只有0.10元/月，企业怨声载道。四是现行税赋政策不合理，对物业管理行业缺乏扶持和税收优惠政策，企业经济负担重。 三开发建设方面：一是建管不分，掩盖和转嫁前期矛盾，给物业管理带来隐患和纠纷。开发单位利用“建管不分，掩盖前期遗留问题、转嫁新建项目矛盾较多，有的新建项目房屋质量问题突出。二是利用物业效劳促进房屋销售，拖欠空
6、置房物业效劳费。有的开发单位并不是真正重视物业管理，而是利用物业管理为开发项目搞包装，打品牌，目的是促进房屋销售，为开发单位的自身利益效劳。并且常常拖欠空置房物业效劳费。三是住宅项目配套设施不全、不到位，增加了物业效劳的难度。一些住宅项目，开发单位片面追求经营效益，压缩配套设施项目，给今后物业企业入驻开展物业管理工作留下隐患。 四业主和业主委员会方面：一是公共意识不强，守约观念淡薄。一些业主片面强调个人维权，把物业企业当成对立面，不遵守规定，不服从管理，甚至成心刁难物业效劳人员。局部业主只讲权利、不讲义务，业主公共意识普遍较差，业主参与物业管理的意识不强，业主不能自觉遵守管理规约和规定。二是配
7、合支持不够，欠费现象严重。从调查情况来看，业主不配合、不支持物业管理，业主拖欠物业效劳费问题突出，业主不按规定交纳物业维修资金。三是业主大会制度落实不力，运作程序可操作性不强。国务院?物业管理条例?设立的业主大会制度，?业主大会规程?规定了业主大会的运作程序，但在具体执行中感到可操作性不强。虽然?条例?已经公布近6年时间，但真正落实业主大会制度的社区不多。四是业主委员会运作不标准，矛盾问题呈上升趋势。一方面是业主委员会成立难，另一方面成立了业主委员会的小区，作用没有充分的发挥。有的业主委员会运作不标准，有的业主委员会超范围活动影响社区稳定，还有的业主委员会有特权化倾向，甚至个别业主委员会成为物
8、业效劳企业对立面。 五物业效劳企业方面：一是企业经济效益较低，行业开展后劲缺乏。企业效益低、开展慢，开展后劲严重缺乏，连年亏损的占70%以上。主要是由于物业效劳费标准过低，也有局部原因是由于物业效劳收费率低造成的。二是人员素质较低，专业人才缺乏。从业人员待遇低，人才难寻难留，人员流动性大；企业缺乏标准管理和技术人才；从业人员整体素质不能适应物业管理开展要求，效劳意识差。市区物业管理从业人员中，70以上来自“转制、转岗、转业和农村剩余劳动力，其年龄、文化、专业知识、技能都需要进行结构性调整。一些从业人员责任心和效劳意识不强，效劳技能有待提高，面对物业管理效劳活动中的矛盾和问题不能及时、正确的解决
9、，也是造成物业管理纠纷不断、投诉增多的原因之一。三是效劳市场不成熟、行业竞争不标准。由于社会、政府、开发单位、业主和物业效劳企业等多方面的原因，物业效劳市场目前尚未到达“公开、公平、公正、老实守信和健康有序的良好状态。 六旧小区、散居楼院方面：一是房屋建设年代早，年久失修功能残缺；二是小区配套设施缺损，存在道路破损、场地不整、绿化率低、公共设施不齐，无管理用房、无路灯、无停车场、无健身设施等问题；三是小区公共环境脏、乱、差，缺少必要的垃圾收集清运设施；四是私搭乱建严重，小区内临时建筑、违章建筑多；四是低收入人群集中，低保户比例大，下岗、失业、企业退休人员多；五是人员成分复杂，外来人员多、租房户
10、多，治安问题突出。 三、对加强市区物业管理工作的几点建议 物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业化的方向开展，做到“严格管理、科学管理、长效管理，针对市区的实际，我们提出如下建议： 一要加大宣传教育力度，增强齐抓共管意识。物业管理工作关系到广阔居民的日常生活，关系社会的稳定，关系到党和政府在人民群众中的形象。因此，各级党委、政府要充分运用多种宣传载体，发挥新闻媒体和社会各界的力量，利用好社区、居委会和乡镇的阵地，经常地、持久地、反复地深入机关、社区及大街小巷，认真宣传?物业管理条例?、?物权法?和建设部有关物业管理方面的法律法规及市委、政府有关物业管理工作的有关要求，教育广阔党员干部和人民
11、群众做学法、懂法、用法、护法的带头人，切实增强广阔业主的自我约束、理性维权意识，真正形成齐抓共管物业管理工作的共识。 二要建立健全法规制度，提高依法办事能力。一是要从源头着手。要在认真贯彻执行国务院?物业管理条例?的根底上，尽快着手制定出台符合我市实际的地方性法规、政策、标准性文件，及时调整物业管理工作中各种关系。如?物业管理方法?、?住宅专项维修资金管理方法?、?前期物业效劳招投标管理暂行方法?，以及?物业管理合同?、?管理规约?等示范文本。制定出台市物业管理考评细那么、等级评定、效劳标准，并会同市物价部门重新核定新的物业收费标准。二是要从自身抓起。要认真标准物业效劳企业的职责，完善各项工作
12、制度，根据物业效劳合同约定的内容，明确权责。建立健全安全保卫、保洁、维修等效劳工作岗位职责，制定完善?从业人员工作标准和考核方法?，标准物业从业人员行为规那么。三是要从外围搭台。明确乡镇、居委会及社区履行物业管理工作的职责，标准好?业主委员会成立程序?、?业主委员会选举方法?、?业主大会议事规那么?、?管理规约?等示范文本，并落实到业主委员会选举工作中，切实做到有法可依、有章可循。 三要切实加大舆论监督，建立长效管理机制。居委会、业委会、物业效劳企业在小区中既是代表各自利益，有各自的分工，又同是物业管理的主体，不管哪一方出现不标准行为，势必影响到整个小区物业管理水平的提高。一是要建立健全社会监
13、督、舆论监督、媒体监督制度，在社区设立监督举报箱，向社会公示监督举报 ，利用电视、播送和报纸，及时宣传报道物业效劳管理与效劳中的先进集体和个人，接受社会监督。二是要切实加强内部管理，加强对物业效劳人员的政治思想、品质道德、爱岗敬业等教育，加强业务培训，标准他们的言行。三是要建立健全考核评比制度，完善鼓励机制，充分发挥物业效劳人员的主观能动性，标准物业效劳行为，形成用制度管事，用制度管人的良好气氛，使企业逐步走上制度化、标准化的良性开展轨道。 四要因地制宜管理物业，切实解决遗留问题。历史遗留问题主要指旧小区综合整治改造、无人管理小区的接轨和早期开发房屋的专项维修资金收缴问题。因此，一是要紧密结合
14、目前市区体制实际，按照“条块结合、属地管理原那么，理顺物业管理体制。建议由市区周边乡镇和各社区对无人管理的旧住宅小区进行管理。二是加大政策扶持力度，建议市政府和社会各届，加大对旧住宅小区综合整治的政策倾斜。三是在资金投入上，拟采取“政府补一点、公用设施运营单位投一点、原开发建设单位拿一点、居民出一点的解决方法，努力改善旧小区环境和旧小区无人管理的现状。 五要经常开展物业整治，认真清理卫生死角。一是要清理物业效劳不到位的问题。每月开展一次小区卫生大清理活动，做到地面无杂物、墙面无“牛皮癣、空中无飘浮物、垃圾箱内无堆积物、公共部位无堆砌物、死角部位无陈旧物。二是要标准物业效劳企业硬件和软件设施。协
15、调解决物业效劳企业和业主委员会办公用房不到位问题，标准业主委员会的监督管理。三是要加大住宅专项维修资金的清缴力度，彻底清理物业管理费用拖欠问题。 六要认真疏理管理渠道，主动搭建和谐平台。物业行政主管部门要及时向上级机关及相关部门反应物业管理工作情况，定期与有关乡镇协调会商物业管理中遇到的问题，及时监督指导物业效劳企业做好物业效劳工作。要切实把前期物业效劳招投标工作纳入重要议事日程，在新建小区工程竣工验收时，物业主管部门要严格对物业管理用房问题、公用设施设备的完善情况进行验收，并督查移交相关资料。要从科学开展观出发，紧密结合地域实际，及时与物价及相关单位会商，研究制定新的物业效劳收费标准，为物业效劳企业和广阔人民群众提供便利。 10
