1、香港四大地产公司财务比拟分析地产业是香港的重要经济支柱，即便是在世界范围内，香港地产业的开展水平也处于一个相当高的位置之上。而在香港，长江实业、恒基兆业、新鸿基、新世界开展这四家地产公司均是地产界的骄子，凭借其规模和良好声誉，在港人的心目中，四大地产公司就代表了香港的地产业。经过多年的不断开展，四大地产公司各自形成了一套行之有效而又独具特色的企业运作模式，值得我们学习和借鉴。财务是企业经济活动的反映，以下本文从财务角度对四大公司进行比拟分析，希望从中获取一些启示。一、 公司根本情况新鸿基地产开展在四大地产公司中规模最大，它于1972年在香港联交所上市，核心业务是开发房地产供销售及收租投资，相关
2、业务包括酒店管理、保险、金融业务和运输基建管理，并涉足科技领域。新世界开展于1970年成立即开始其房地产开发业务，并于两年后在香港联交所上市。经过二十多年的积极开展，该集团已将其核心业务从地产扩展至酒店、基建、效劳以及电讯。同时它也是在中国大陆最大的香港投资者。长江实业集团是香港最负盛名的企业之一。集团业务范围广泛，包括房地产开展、根底建设、港口货运、能源、零售、酒店及电讯业务。恒基兆业地产是一家投资控股公司，透过附属公司参与香港的房地产开发与投资、项目管理、建筑、物业管理、酒店、公用事业、零售、财务及投资控股以及在中国大陆的房地产开发。其旗下，包括联营公司，有六家上市公司，其中三家为恒生指数
3、的成份股。二、 四大地产公司财务比拟分析由于条件所限，本文仅获取新鸿基、新世界、恒基兆业1996年6月30日起截止到1999年6月30日及长江实业1996年12月31日起截止到1999年12月31日的财务数据。需要说明的是，新鸿基、新世界、恒基兆业是以截至六月三十日止的一年作为一个会计年度，而长江实业以截至十二月三十日止的一年为会计年度，虽然会计期间不同，但该差异将不至于影响比拟趋势。本文所使用的财务数据均以其会计年度为基准。为便于与我司比拟，将我司截止99年12月31日的A股财务数据列于四大地产公司数据之下，以1港币=1.08人民币作为换算汇率。1 业务规模比拟单位：亿港币u总资产图1四家公
4、司的资产规模均在97年到达较高点，其后除长江实业稳步增长外，其他公司都有所减小。新鸿基资产规模最大，但99年长江实业一举超过了新鸿基位居第一。注：图中所标识的年份表示长江实业及万科截止当年12月31日的一个年度或其他三家地产公司截止当年6月30日的一个年度，以下相同。u营业额图2从绝对数看，新鸿基的营业额规模最大；新世界虽不及新鸿基但营业额较稳定，说明业务开展较平稳；长江实业和恒基兆业营业额增减起伏较大。99年四家公司的营业额从大到小排序为：新鸿基、新世界、恒基兆业、长江实业。u净资产图3从增长趋势看，长江实业的净资产规模逐年稳步上升，其他三家公司均在97年到达最高点，98年又有不同程度的下滑
5、，到99年下滑势头有所减缓，新世界和恒基兆业的净资产还略有上升。99年长江实业的净资产超过新鸿基跃居第一。恒基兆业净资产规模最小。需要说明的是，99年长江实业在营业额下降的情况下，资产规模得到讯速膨胀，主要原因是对联营公司和记黄埔、长江基建等的长期投资获得了丰厚回报。年内投资收益额达$580亿，是上年的12倍其中和记黄埔因出售Orange plc股权长实获得投资收益$577亿。u每股净资产单位：港币图4四家公司每股净资产的变动趋势与各自净资产的变动趋势是一致的，但排序略有不同，原因在于新世界的股本规模相对较大。尽管长江实业的股本规模也较大，但因99年的良好业绩使每股净资产位居其他公司之首。无论
6、是在总资产、净资产或是营业额方面进行比拟，这几家公司按规模大小进行排序，顺序都是一样的长江实业的营业额除外，这主要由于该集团的主要利润来源和记黄埔等公司为其联营公司，不属合并报表范围，且四家公司的净资产与总资产的变动趋势根本一致。这种关于公司规模的财务指标的同一性，在一定程度上说明香港四大地产公司在公司规模的扩张上，表现出一种较为明显的均衡开展特征，而非单个财务指标的突出。万科的资产规模和营业规模虽远不及四大公司，但近年呈现出稳步增长的趋势。2短期偿债能力比拟u流动比率流动资产/流动负债图5尽管99年各公司的流动比率相差不大，但从各年情况看，四家公司流动比率的大小和变动趋势存在很大差异。长江实
7、业的流动比率较高，但98年开始已明显降低。99年除新鸿基外，各公司含万科的流动比率均比上年降低，说明其短期偿债能力有所减弱。由于个体差异，无法看出香港大开展商合理的最低流动比率水平。u速动比率流动资产-存货/流动负债公司长江实业恒基兆业新鸿基新世界万科年份99989998999899989998速动比0.530.490.140.330.610.770.530.540.590.50现金流动负债比-0.180.830.350.131.041.030.130.380.02 /表1从速动比率与流动比率的比拟情况看，各公司的存货都占到流动资产一半以上，其中恒基兆业的存货占流动资产比重最大，99年甚至到达
8、90%，因此速动比率也最小，这将极大影响其短期偿债能力。这同时也反映了房地产行业所固有的存货金额大、销售周期长的事实。与98年相比，99年万科的流动比率降低了但速动比率却提高了，主要原因是99年万科的存货大幅度减少，存量资产在连续高企后首次开始下降。u现金流动负债比经营性现金流量/流动负债真正能用于归还债务的是现金流量，经营现金流量和流动负债的比拟可以更好的反映企业归还短期债务的能力。从四家公司情况看差异较大，其中新鸿基的现金流动负债比连续两年超过1，短期偿债能力较强；而另外几家公司的现金流动比还不及其一半(除长江实业1998)，最小的甚至只有0.13(新世界1999)。长江实业99年因营业现
9、金出现净流出，使现金流动负债比呈负数，因此其短期偿债能力明显缺乏。3 运营效率比拟u应收帐款周转率销售收入/应收帐款平均余额四家公司应收帐款周转率大小不一，从99年的情况看，恒基兆业和新鸿基应收帐款收回速度最快，仅不到2个月，其次为长江实业。新世界应收帐款管理能力较差，平均收帐期高达128天。万科的应收帐款回收速度处于中间水平。参见表2长江实业恒基兆业新鸿基新世界万科应收帐款周转率4.146.956.692.855.55应收帐款周转天数86.952.554.512865.8表2u流动资产周转率销售收入/流动资产平均余鹅图6流动资产周转速度快，会相对节约流动资产，等于相对扩大资产投入，增强企业赢
10、利能力；而延缓周转速度，需要补充流动资产参加周转，形成资金浪费，降低赢利能力。四家公司中，新鸿基的流动资产周转最快，长江实业相对较慢。万科的流动资产周转速度仅次于新鸿基，同新世界相当并有超过之势，且近三年在逐年加快。u总资产周转率销售收入/总资产平均余额图7总资产周转越快，说明销售能力越强。四家公司中，长江实业资产周转速度最慢，新鸿基次之，恒基兆业和新世界相差不大。相比之下，万科的总资产周转率优于上述公司许多，一方面说明万科资产规模较小，另一方面说明运用有限资产获取收入的能力增强了。结合应收帐款和流动资产周转情况，可以认为目前万科的资产营运效率比拟好。4 长期偿债能力比拟u资产负债率图8通常，
11、资产负债率越低，说明企业自有资金实力越强，还本付息压力越小，财务状况越稳定。四家公司的资产负债率根本都在50%以下，其中，长江实业资产负债率最低，且有逐年下降趋势；新鸿基次之，但比率逐年上升；其他两家相差不大，但在99年新世界的资产负债率到达51%。财务杠杆是一把“双刃剑，如果总资产利润率高于负债利率，增加负债可以获取更多收益，反之，增加负债将增加负担和财务风险。99年新世界的总资产利润率仅为1.1%参见图10，过高的负债率无疑将增加其财务风险。万科的资产负债率高于香港公司始终在50%以上，尽管这在中国的上市公司中并不算高。u已获利息倍数税息前利润/利息支出长江实业恒基兆业新鸿基新世界已获利息
12、倍数5.74.65.72.1表3虽然长期债务是未来的经济资源流出，但利息却是企业每年必须的支出，已获利息倍数正是反映利息受到企业息税前利润保障的程度。四家公司中，新世界的归还利息能力最差，还不到其他三家的1/2。需要说明的是，99年长江实业实际已获利息倍数达59，从稳健和可比性出发，这里仍用98年数作为其对利息保证程度的评价指标。5 获利能力分析u净利润单位：亿港币图9四家公司的净利润变化趋势根本一致，98年较97年均有大幅度下降，99年又有不同程度上升。结合近几年香港经济的开展历史来看，上述公司的赢利情况明显透视出香港98年金融危机时的影子宏观经济状况严重影响房地产业景气程度。在经济萧条时，
13、很难找到利润不下降的公司；而在经济复苏时，大局部公司赢利情况有所好转。此外，我们注意到，99年长江实业净利润呈跳跃式增长原因同前而新世界这家公司的赢利却仍然恶化，这似乎揭示了该公司的经营不善。u销售净利率净利润/销售收入图10各家公司的销售净利率与净利润的变动趋势根本一致。新世界的销售收入获利能力较差，与其他公司差距较大。新世界和恒基的销售净利率有逐年降低趋势。此外，需要说明的是，长江实业的销售净利率比其他公司高出许多倍且波动较大，其原因笔者在前文已提到过，即长江集团的重要利润来源和记黄埔、长江基建、香港电灯等公司均为其联营公司，未被纳入合并报表范围，导致销售收入没有包括这些公司，而净利润又体
14、现了这些公司的收益。与上述公司相比，万科的销售获利能力尚有较大差距，而且销售净利率在逐年降低，主要原因在于：1万佳的商业销售收入净利率低；2因开发本钱较高万科地产毛利率较低；3四大公司出租业务净利率较高。u资产净利率净利润/总资产图11资产净利率反映了企业的资源利用效率。除长江实业外各公司的资产净利率根本呈下降趋势，这在某种程度上也说明了香港地产业的行业平均利润率正在下降。且房地产企业由于其行业特殊性，很大一局部资金用于土地储藏，资金占压较严重，因此其资产净利率普遍较低。四家公司中，新世界的资产利用效率最低，99年仅为其他公司的1/5。相反近年万科的资产净利率在缓慢上升，一定程度上反映了万科综
15、合资产利用效率在提高。u净资产收益率净利润/净资产图12净资产收益率的变动趋势与总资产利润率的变动趋势几乎相同。这也反映了同样的一个问题，即近几年整个香港房地产业的平均利润率在逐步下降长江实业假设剔除因和记黄埔转让股权取得的非经常收益，其净资产收益率也是降低的。由于香港的会计制度将物业重估市价高于本钱价的局部作为净资产的一局部。计算扣除该重估储藏的净资产收益率，将更具可比性，也更便于国内企业参考。公司长江实业恒基兆业新鸿基新世界万科年份99989998999899989998扣除物业重估储藏的净资产收益率%42.07.314.714.414.712.73.46.311.010.1表4由表4可看出，房地产业由于其营业周期长等行业特殊性，即使是象香港四大地产公司这样做得较好的企业，其净资产收益率最高也不超过15%长江
