1、内容摘要个人住房贷款从1985年开展至今已经成为商业银行最重要的贷款品种,也是商业银行最重要的经济利益增长点。众所周知,个人住房贷款持续健康发展,将给商业银行带来可观的经济利益,但是,个人住房贷款风险一旦暴露出来,将给商业银行带来巨大的经济损失。因此,在商业银行风险管理中,个人住房贷款风险防范不可避免的成为最重要的一部分研究内容。 近几年,我国个人住房贷款在迅速发展的同时其风险也在逐渐暴露,为了保障现有市场环境下个人住房贷款的稳定健康发展,商业银行对其风险的防范越来越重要。对国内商业银行个人住房贷款风险及防范进行研究,目的是加深对个人住房贷款风险的认知,加强对个人住房贷款风险的防范。本文首先描
2、述我国商业银行个人住房贷款风险的现状,并论述其成因,其次分析我国现阶段面临的主要风险类型,最后在借鉴美国和香港个人住房贷款风险防范成功经验的基础上,从商业银行的角度考虑,建议针对借款人、开发商、利率、抵押物和银行内部等五方面进行风险防范。关键词：商业银行；住房贷款；风险防范AbstractSince 1985, personal housing loan has become the most important loan variety of commercial banks, and it is also the most important economic interest growt
3、h point for commercial banks. As we all know, the sustained and healthy development of personal housing loan will bring considerable economic benefits to commercial banks. However, once the risk of personal housing loan is exposed, it will bring huge economic losses to commercial banks. Therefore, i
4、n the risk management of commercial banks, the risk prevention of individual housing loans inevitably becomes the most important part of the research. In recent years, Chinas personal housing loan is developing rapidly, and its risk is also gradually exposed. In order to protect the stable and healt
5、hy development of individual housing loans under the current market environment, it is more and more important for commercial banks to guard against their risks. The risk and precaution of personal housing loan in domestic commercial banks are studied in order to deepen the recognition of the risk o
6、f personal housing loan and strengthen the precaution of personal housing loan risk. This paper first describes the status of Chinas commercial banks personal housing loan risk, and discusses its origin, then analyzes the main risk types faced at the present stage of our country, finally from the Un
7、ited States and Hongkong individual housing loan risk prevention on the basis of successful experience, considering from the perspective of commercial banks, suggestions for borrowers, developers, mortgage interest rates, and within the Bank five aspects of risk Key words: Commercial banks; housing
8、loans; risk prevention目录1.个人住房贷款现状31.1 个人住房贷款风险加大31.2 国家加大对住房贷款的调控力度32个人住房贷款的有关风险42.1市场和政策的变化风险42.2信用风险42.3流动性风险42.4个人贷款中各项目比例不协调53.个人住房贷款风险的成因53.1资金结构比例不协调53.2业务操作标准不完善63.3风险控制和防范制度不健全63.4 贷款人还款能力弱74.应对个人住房贷款风险的对策74.1调整资金结构，建立和完善个人住房贷款的保险制度74.2提高房贷业务人员素质84.3加强商业银行自身的内控管理,维护金融市场的有序发展94.4健全对借款人的评估机制9
9、总结10引言截至2017年12月末，我国房地产开发贷款余额5.63万亿元，同比增长22.6%，增速比上年末高7.9个百分点；其中，房产开发贷款余额 4.28万亿元，同比增长21.7%，增速比上年末高5.3个百分点；地产开发贷款余额1.35万亿元，同比增长25.7%，增速比上年末高 15.9个百分点。可见，房地产开发贷款增速明显上升。而我国个人购房贷款继续保持平稳态势。2017年末，我国个人购房贷款余额为11.52万亿元，同比增长17.5%，增速高于同期各项贷款增速3.9个百分点；全年增加1.72万亿元，同比多增196亿元。随着限购政策在各大城市相继解除，我国房地产市场平稳回升，使得房地产企业的
10、信心得以恢复，拿地热情较高，融资需求有所增加，因此地产开发贷款增速较大，而限购松绑并没有冲垮人民大众的理性思维，大家普遍持观望态度，因此个人购房贷款依旧保持平稳增长。从目前我国的情况看,由于个人住房贷款具有风险低、收益高的优点,同时又受到国家政策的支持和鼓励,各商业银行都纷纷进入该市场,因此,业务发展十分迅速。伴随个人住房贷款的快速增长房贷不良贷款率也开始有所上升。政府对房市的调控力度越来越强,未来中国房地产市场的价格走势众说纷纭,由此进一步增加了商业银行个人住房贷款的风险性和不确定性。1.个人住房贷款现状1.1 个人住房贷款风险加大当前，在实体经济增速放缓和经济结构调整转型两方面因素的交互作
11、用下，外部环境的不确定性依然很大，经济存在下行压力，部分行业和领域风险上升，潜在风险隐患加快显露，并逐渐呈现出向银行业传导的趋势，风险防控形势较为严峻。当前个人住房贷款受到国内外经济形势的影响、借款人信用的影响，使得银行面临可能不能及时收回贷款，影响银行资本流动性的危机；银行过度的追求业绩利润，使得很多银行的资产负债比例失调。在当前复杂多变的经济环境下，个人住房贷款资产质量要在业务高速发展过程中保持平稳，风险防控工作仍任重而道远。1.2 国家加大对住房贷款的调控力度近年来，面对我国房价飞速上涨的现状，国家出台多项措施促进房地产市场走势回稳。一是出台货币信贷政策:调整存款准备金率、调整基准利率、
12、调整二套房首付比例及贷款利率;二是加快推进保障房安居工程，缓解供求矛盾上述一系列配套调控政策的出台，表明了国家促进房地产市场供需平衡与整体优化、确保房地产业与国民经济协调发展的坚定决心;同时，也对各商业银行的自我约束、风险预警、市场应变和风险缓释能力提出了更高的要求和期待。2个人住房贷款的有关风险2.1市场和政策的变化风险 个人住房贷款很容易受到市场的影响，当经济处于繁荣期时，市场对个人住房贷款的需求量比较大，当经济处于萧条期时，市场对个人住房贷款的需求量较少。个人住房贷款易受到政策调控的影响，当宏观经济情况出现不利变化，国家将出台政策对房地产行业进行调控。房地产市场的发展及房地产市场改革的方
13、向与个人住房贷款密切相关，因此商业银行在应对个人住房贷款风险时需做好房地产市场前景分析与研究，同时还需对国家近期出台的房地产宏观调控措施加以及时关注。 2.2信用风险 个人住房信贷风险，指商业银行发放的个人住房贷款中隐含损失的可能性，主要指借款人不能按时偿还贷款本息，由此给贷款银行带来的损失。个人住房贷款中，信用风险往往是来自购房者的风险，如购房者故意违约，本来没有还款能力而骗取银行贷款;或者具有还款能力而恶意拖欠银行的贷款等。从数据来看，银行这些年的不良贷款余额和不良贷款率都是增长的，可见面临的信用风险不断加大。不良贷款中，个人住房贷款的不良贷款金额和不良率都在不断提高。信用风险会对银行最终
14、的贷款收益造成影响，使银行遭受损失。 2.3流动性风险 流动性风险，是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务，满足客户提取存款要求的风险，具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融人现金的手段和渠道。从农行的2013年来的贷款利率中可以看出，个人住房公积金贷款的年利率逐步下降，因此可能会加大中长期贷款在总贷款中的比重，从而带来流动性风险。 2.4个人贷款中各项目比例不协调从数据分析中可知，个人住房贷款一直是个人贷款中占比最大的一部分，一直保持在60%以上，2016年比重更是突破了70%。个人贷款中，资金的
15、流向是单一的，其他的贷款项目减少，个人贷款快速增长。这会带来一定的风险，大部分个人贷款都集中在个人住房贷款上，不利于风险分散的原则;限制了个人贷款的总量，其他贷款的需求和发展空间则受到挤压，不利于长期结构的改善。3.个人住房贷款风险的成因3.1资金结构比例不协调 流动性风险是个人住房贷款风险中致命风险之一，主要从两个方面来防范流动性风险。首先，短期资金和长期资金的匹配状况。在我国，短期存款的最长期限和房贷的最长期限相比，差异很大，从而导致我国短期资金和长期资金的匹配问题困难重重。商业银行应该开发一种专门的软件，在特定经济形势和不同的经济预期下，将现在的短期资金和长期资金的匹配状况去模拟未来的资
16、金状况，如果存在资金缺口，商业银行需要评估目前的贷款结构是不是存在问题。其次，调整个人住房贷款集中度。目前，我国商业银行个人住房贷款的集中度很高，如果未来经济没有持续健康发展，一旦房价大幅度下跌，流动性风险就有可能爆发。目前商业银行普遍面临的流动性问题是银行资产结构比较单一，贷款在总资产比重较高，流动性资产储备相对不足。所以我国商业银行应该优化配置资产结构，提高国债、央行票据、国库券、信用等级高的公司债券等资产，降低个人住房贷款资产的比重。同时应该尽可能地使负债来源多元化，提高外部融资的能力，确保手中流动现金充值。商业银行可以创新信贷产品，使贷款业务多元化，优化信贷资产组合，同时通过资信较高的机构担保和客户使用财产抵押，管控好住房抵押贷款期限合同，以此防范住房抵押贷
