1、 从美国的次级住房贷款危机看中国银行业的住房贷款业务风险摘 要:2007 年美国次贷危机爆发，仅仅一年时间里，美国次贷危机的影响席卷全球，迅速发展成影响至今的全球金融危机，其所造成的负面效应直到现在都无法消弭，从美国三大汽车公司危机到迪拜债务危机，从冰岛经济崩溃到希腊债务危机，无不能看到其阴影。而在中国在经历了 2008 年股市大幅度下挫后，经济状况开始好转，但随之而来就是 2009 年楼市房价疯涨，楼市泡沫越吹越大。美国次贷危机的源头正式房价过度攀升，这是我国房地产市场和金融机构应该吸取的教训，对当前的住房贷款政策进行反思迫在眉睫。关键词： 金融危机； 阴影； 攀升； 住房贷款 目 录摘 要
2、目 录一 引言1二 美国次贷危机的成因1三 中国银行房贷市场的问题2（一）个人信用记录存在缺陷2（二）银行监管缺位，增加住房贷款的风险2四 美国住房贷款制度对我国的启示2（一）增加个人征信、收入等信息查询渠道2（二)保持金融监管和金融创新的动态平衡3（三）加强房屋交易资金及贷款资金管理3五 总结3参考文献4一 引言2007年4月2日，美国第二大次级抵押贷款机构新世纪金融公司向法院申请破产保护，美国次贷危机爆发。不到两年时间内，贝尔斯登、雷曼、美林等曾经的华尔街巨鳄相继倒闭，五大巨头只剩下摩根大通和高盛，房利美、房地美和 AIG 被美国政府接管，曾经的全球第一大银行花旗银行被国有化。次贷危机对全
3、球金融市场的影响不断升级，最终拖累美国的实体经济陷入衰退困境，对世界经济也产生了较大负面影响。追本溯源，可以看到美国的房地产市场尤其是房贷市场泡沫的破裂是次贷危机的直接导火索，次贷衍生品的泛滥及监管断档，也助长了泡沫的传递及断裂，导致恶性循环。在席卷全球的金融海啸影响下，我国经济也未能独善其身，同样面临重重困难。国内的房地产市场在各项优惠政策扶持下，一线城市和多数二线城市都经历了成交量大增、房价快速上涨的局面，仅仅一年时间，中国楼市就经历了“V”形反转，可谓冰火两重天。但关于中国房地产泡沫的争论，也变得空前激烈，认为中国将重蹈美国覆辙，导致所谓中国版次贷危机，理由是当前中国房地产市场所表现出的
4、特征，与次贷危机爆发前夕的美国存在一定相似之处。在此背景下，本文将从美国住房贷款制度的优势和缺陷的角度，浅谈中国银行业的住房贷款业务风险，进而探讨目前国内住房贷款体制存在缺陷和漏洞，目的是汲取经验教训、探索国内银行住房贷款风险防范及相关业务良性发展、实现金融体系稳定的途径。二 美国次贷危机的成因在美国，住房抵押贷款大致可以分为五类：优级贷款，对象为消费者信用评分最高的个人；Alt-A贷款，对象为信用评分较高但信用记录较弱的个人；次级贷款，对象为信用评分较差的个人；住房权益贷款；机构担保贷款。这些按揭贷款是经过结构性投资工具打包后，并据此发行的不同等级的按揭支持证券，并经层层衍生后形成的高风险、
5、高回报的资产证券化产品，但是对于这种高杠杆率的金融衍生品，如果作为原始基础的资产的按揭贷款出现大量违约，则层层衍生的金融产品将面临巨大的风险。2006 年在经历了美联储连续 17 次加息后，终于吹破了房地产的泡沫，房价开始下降，贷款的不良率开始上升，大量次级贷款违约，从而导致了证券化资产质量恶化，相关金融机构出现巨额亏损，最终演变为次贷危机，进而发展成影响全球的金融危机。美国次贷危机给各国金融机构敲响了警钟，我国近年来房价飞涨，房贷不良率不断提高，逐渐进入了高风险期，我国金融机构应该以美国次贷危机为教训，加强对住房贷款监管，加强，金融机构的内控机制。三 中国银行房贷市场的问题（一）个人信用记录
6、存在缺陷 个人信用记录存在缺陷，对个人的信用记录主要来源于个人在于银行的业务来往中在银行系统中内部的信用记录，没有建立专门的个人资产负债表，无法对借款人的过去的信用状况进行记录，并且银行间没有建立相关的信息共享，造成了房产投资者可以多次贷款，而不用提高贷款的资金成本，这实际上就降低了住房贷款门槛，与美国贷款的低门槛无异，还缺乏了相应的监管。（二）银行监管缺位，增加住房贷款的风险 银行监管缺位，滥发贷款严重，随着经济发展，房地产市场蓬勃，住房贷款业务的发展对银行业的发展日渐重要，许多银行将其是为低风险业务，出于对利益的追求，导致了银行间恶性竞争，银行监管却为，滥发贷款现象严重，许多预设的制度变得
7、无效，许多房产销售人员和银行信贷人员为提高房屋销售和贷款业绩，开虚假证明发凡按揭贷款使得的银行相关监管制度形同虚设，贷前审查、贷时审查和贷后审查没有得到切实执行，假按揭时有发生，增加住房贷款的风险。 四 美国住房贷款制度对我国的启示 汲取美国住房贷款制度的成功经验及次贷危机的教训，进一步完善我国住房贷款制度的不足之处，可以从源头上有效防范个人住房贷款风险，并促进我国的房地产市场可持续、健康发展，实现良性循环。（一）增加个人征信、收入等信息查询渠道 人民银行总行开发建设的个人信用信息基础数据库，目前已实现银行信用卡信息和个人信贷信息的共享（不包括公积金贷款和农信社贷款），并且也实现了和公安部身份
8、证查询系统的对接，银行在查询个人征信报告时可以同步核实客户的身份证是否真实，但银行无法通过该系统的查询核实借款人身份和婚姻状况、抵押物状况、借款人收入状况等信息。（二)保持金融监管和金融创新的动态平衡 金融是现代经济的核心，金融发展的根本目标是服务实体需求。贷款产品及相关衍生品的创新，目的是通过为社会生产和交换提供便利或创造条件，促进资源的优化配置，而不应当成为投机者的工具。如果金融体系脱离实体需求，走向自我循环和自我膨胀式的发展道路，必然是本末倒置，最终只能成为“空中楼阁”。金融创新是金融发展的动力。在金融监管和金融创新的动态博弈与发展过程中，金融创新也是一把“双刃剑”，它会突破一些金融监管
9、措施，打破金融环境原来的均衡状态，这就要求金融监管与时俱进，在同时及时跟进，防范和减少创新可能带来的风险。 我国个人住房贷款市场的竞争日趋激烈，市场细分、产品和业务创新成为各家银行提高综合竞争能力的重要手段。但同时应认识到，在贷款产品发展与创新中，必须始终围绕风险管理这一主线，商业银行在努力发掘和满足客户融资需求的贷款产品同时，本身在内部风险控制和长期风险管理方面也要做足文章。近年来，个别商业银行片面追求发展房贷业务，忽视了房贷的长期风险，加大了资产负债匹配的难度，带来业绩的大幅波动。 在资产证券化方面，监管部门应借鉴美国次贷危机的教训，尽快规范评级机构进行准入，确保其切实履行调查职责。 （三
10、）加强房屋交易资金及贷款资金管理 由于按揭贷款市场竞争激烈，按揭银行一般比较弱势，由按揭银行单一方对贷款资金进行监管，无疑难度很大。一般来说，银行只有在项目开发贷款和按揭贷款配套续作的情况下，才能对项目资金（包括开发贷款、房屋销售款和按揭贷款）进行一定程度的监管。建议由人民银行、银监局、市建委三方出面，对期房预售资金及按揭贷款加强监管，防止系统性风险；而二手房方面，也可以借鉴试点监管模式地区的做法，尽快在全国予以推广。五 总结总体来看，美国本身的房地产交易制度、资信采集及评分制度、产权保险及贷款保险等制度还是非常完善的，值得我国借鉴。次贷危机的发生，主要还是因为美国的货币政策、贷款产品创新及证
11、券化过程中出现金融监管断档等原因，但美国的房贷通过证券化和衍生品, 已经卖向全球, 绝大多数风险由全世界的投资者来承担; 而我国的住房贷款的风险,由于证券化程度太低，迄今基本由我国的商业银行自己承担,因此我国尤其需要从体制上进行完善，修正潜在的缺陷。以铜为镜，可以正衣冠；以古为镜，可以知兴替，美国的次贷危机对我国的对于我国年轻的商业银行来说，可谓难得的现身说法。借鉴美国的经验教训，采取审慎的货币政策，不断健全和完善我国的个人住房贷款体制，从源头上控制贷款风险，是银行和房地产长久实现共同繁荣和良性循环的必经之路。致 谢衷心感谢我的导师，严肃的科学态度，严谨的治学精神，精益求精的工作作风，深深地感
12、染和激励着我，这些都将使我终生受益。在我毕业论文的写作过程中，我的老师始终给予我精心的指导和不懈的支持。他循循善诱的教导给予我无尽的启迪。在此谨向我的导师致以诚挚的谢意和祟高的敬意。路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。我愿在未来的学习和研究过程中，以更加丰厚的成果来答谢曾经关心、帮助和支持过我的老师和同学。参考文献1李延喜：次贷危机与房地产泡沫，2008 年2麦元勋、刘湘云：“从美国次级债券危机引发的思考”，经济纵横，2007 年第 12 期3甄炳禧：“透视美国次贷危机及对我国的启示”，经济与管理研究，2007年第11期4中国人民银行征信中心研究发展部整理：“征信产品在美国-专访美国信5贷风险管理专家陈朝美女士”，中国征信，2009 年第 2 期3
