1、从恒大企业的跨界经营分析全国跨界的原因【摘要】我国房地产企业在政策和市场格局的影响下，开始找寻多元化的发展方式，以期打破现有行业桎梏，扩大产业规模，实现弯道超车。本文以恒大集团为切入点，深入分析了目前国内房地产企业跨界经营的现状和背景，分别从资源基础、政策调整、规避风险、企业文化和市场势力五个方面入手，探讨了恒大集团跨界经营的原因，然后对恒大集团的产业选择进行阐述，主要包括旅游产业、体育产业、文化产业、快速消费品产业和金融产业。最后，以恒大集团的实际收益为依据进行结果分析，表明恒大的多元化经营模式收效良好。最后，依据恒大实例为我国房地产企业的转型提供建议。关键词：恒大地产，多元化经营，产业选择
2、，经济后果【Abstract】Under the influence of policies and market structure, real estate companies in China began to look for diversified development methods to break the existing industry barriers, expand industry scale, and realize overtaking. Taking the Hengda Group as the entry point, the dissertation a
3、nalyzes in depth the current status and background of the cross-border operation of domestic real estate companies, starting with the five aspects of resource base, policy adjustment, risk aversion, corporate culture and market power, and discusses the Hengda Group. The reasons for cross-border oper
4、ations are followed by an explanation of the industry selection of the Evergrande Group, which includes the tourism industry, the sports industry, the cultural industry, the FMCG industry, and the financial industry. Finally, the result analysis based on the actual income of the Evergrande Group sho
5、ws that Hengdas diversified business model has achieved good results. Finally, based on the example of Evergrande, it provides suggestions for the transformation of real estate companies in China.Key words: Evergrande Group estate, diversification, industry selection, economic consequences目录1引言12全国房
6、企跨界的介绍22.1房企跨界经营的背景22.2房企跨界经营的现状23.恒大地产跨界经营后的现状44恒大地产跨界多元化经营的原因54.1资源基础54.2政策调整54.3规避风险64.4企业文化64.5市场势力65恒大地产跨界多元化经营的产业选择75.1旅游产业75.2体育产业85.3文化产业85.4快消品产业95.5金融产业96恒大地产跨界多元化经营的经济后果116.1盈利能力分析116.2发展能力分析116.3偿债能力分析127结论与建议137.1结论137.2建议13参考文献151引言整个房地产行业因为国家调控政策的不断收紧，出现了发展空间不断缩小的问题，为了应对这一问题，保证企业利润增长，
7、在政策环境下进行突围，许多房地产企业不再着眼于房地产这一项收入，而开始跨界经营，涉足其他领域。但对于这种盛行的跨界经营获得利润的企业发展战略(Martin&Sayrak，2003)，学者们持有不同的看法。支持多元化经营的学者认为，多元化经营手段有利于公司选择具有发展潜力的行业，从而实现企业的持续经营和盈利，而公司所发展的不同产业之间可以相互促进，不仅仅是单纯的产业组合，对企业存在“协同效应”、“范围经济”和“多元化经营溢价”效用（苏冬蔚，2005；傅继波、杨朝军，2005）。综上，这些学者认为多元化的经营模式能够实现公司结构配置的最优化，扩展公司规模，避开单一行业面临的危机，达到公司盈利的最大
8、化，在现代企业中意义重大。而反对多元化经营的学者认为，这种扩大企业规模的方式会产生很多不利的后果，例如企业会在某行业投资过度，利用这一行业的盈利补贴亏损行业，不科学的多元化操作导致财务出现问题等等。除了上述问题，甚至有学者得出了如下结论，企业多元化程度越高，所得回报越少，影响了企业绩效（汪建成、毛蕴诗，2006；何大军，2008）。还有学者认为多元化的经营理念和企业盈利之间并无直接联系，这一类看法的聚焦点在于仅仅将多元化操作看成是企业扩张的手段，他们认为多元化的经营理念仅仅承载了桥梁作用，将企业的股权结构和企业价值联系了起来，多元化的程度并不能决定企业的盈亏，重要的是企业在不同行业上的经营方式
9、（张小红、薛光红，2010）。除了这几种观点意外，还有一些观点认为多元化经营与绩效呈曲线关系（Palich、Cardinal&Miller，2000)，也就是说多元化水平有一个临界值，在临界值之前，多元化程度越高，企业的绩效越好，跨界经营也越成功。而超过这一临界值之后，多元化程度越高，反而会导致企业的绩效变差，跨界经营失败。综上所述，目前学术界对于企业的多元化经营和绩效之间的关系呈现许多不同的结论。因此，我们想要探究在房地产行业进行跨界经营，最终多元化程度和企业绩效的关系，而房地产企业为何要选择跨界经营，跨到什么界也是我们关心的问题。本文将重点关注恒大集团的跨界经营模式，通过探究恒大跨界经营的
10、驱动原因，所选择的跨界的产业和所得的绩效，来总结未来的发展战略。2全国房企跨界的介绍2.1房企跨界经营的背景随着社会的多元化发展，各种行业之间的交叉融合，跨界越来越成为一种新常态。马云曾经在公开场合表示，这是一个大跨界的时代。企业有跨界经营，人才有斜杠青年。而在房地产企业当中，跨界经营也是普遍存在的。跨界的原因可能是扩大自身经营规模，进一步增强企业竞争力，或是找寻新的突破点，以期未来能够彻底转型。而在目前的社会环境中，房地产行业虽然还属于发展上升期，但是由于环境和政策等因素，发展扩展也越来越困难，因此，目前的中国房地产行业处于一个重要的调整期。目前国内的房地产行业有许多乱象，考虑到未来社会的发
11、展，房产，尤其是住宅房产，作为人民生活的刚需，一定会受到国家的调控。而这种调控会由于城市化的过程使得住宅需求保持增长态势。但是，由于房价水平和居民收入存在不平衡，因此住房需求虽然存在，但是有能力购房的需求在目前一段时间内比较有限。综上可知，房地产行业还有一定的发展空间，但是寻求自身变革也是必经之路。房地产企业面临着坚守房产领域和跨界经营两种选择，而做出选择的依据就要根据自身实力、发展定位和市场环境共同决定。在长期观点看来，住宅房产始终要坚守“房子是给人住的，不是用来炒的”这一原则，不能将炒房需求再作为未来发展需求，因此，房地产行业也会抛弃以往粗放经营的模式，转而探索更稳定的可持续发展模式。综上
12、，房地产企业不论做出哪种选择，都要调整过往发展模式，在提高质量、科学运营、改进服务等方面下功夫。而跨界经营也是房地产企业实现自身突破的一个选择方向。2.2房企跨界经营的现状目前，已经有很多房地产企业进驻其他领域，例如健康领域、物流领域、金融、投资等等。在多元化发展方面，泰禾集团的战略是以房地产为核心、金融和投资为两翼的“一核两翼”发展战略。2016年11月24日，泰禾集团宣布，正式将其此前收购的大新人寿更名为“泰禾人寿”。至此，泰禾集团在金融方面已涉足银行、券商、保险、第三方支付和互联网金融等领域。发展“两翼”的同时，泰禾集团还加大对文化产业的布局，2016年12月，泰禾集团出资设立北京泰禾影
13、视文化发展有限公司，正式进军影视领域。华泰证券的报告表示，泰禾影视或将能助推和房地产主业之间协同效应，为公司的商业地产和住宅地产引流，甚至有望产生新的利润增长点。在健康领域，2016年11月29日，佳兆业集团宣布，其附属公司深圳市航运健康科技有限公司于前一日与主营血液制品生产和销售的ST生化大股东振兴集团有限公司签订股份转让协议，以21.87亿元总代价收购后者所持ST生化18.57%股份。而随后的12月6日，深交所披露最新情况，振兴生化股份有限公司（简称“ST生化”）2016年12月5日当天预受1.28亿股，截至最后要约收购日期净预受1.46亿股，占净预受股份比例195.607%，这意味着浙民
14、投获得超额收购。至此，在佳兆业与浙民投的“争夺”中，浙民投暂时领先。实际上，佳兆业已经是第二次入股健康产业了。在2016年底，佳兆业先后入股和增持了港股上市公司美加医学，成为其第一大股东。此前在业绩会上，佳兆业主席兼执行董事郭英成曾提到，“关于美加医学，我是看得比较正面，因为我们在城市更新发展过程中，有很多的医疗用地，这一块如果我们不发展，就要交给别人来发展。”除此之外，物流行业近年来受到电子商务的带动，行情逐渐水涨船高，很多房地产企业开始进驻物流市场。2017年7月14日，万科与厚朴投资、高瓴资本、中银投等组成财团，拟以790亿元收购物流地产行业巨头普洛斯公司，其中万科出资约168亿元，占股
15、21.4%。2016年11月30日，普洛斯公司私有化方案在股东大会获得批准，交易完成后万科将成为其第一大股东。研究员朱一鸣认为，房地产企业在物流产业具有一定优势，例如房地产企业在获取土地方面更有经验，并且由于房地产业资源丰富，因此在整合资源和资金方面也更加有利。房地产企业跨界物流业能够扩大企业格局、获得新的盈利点。而且物流地产具有土地价格较低、政策支持、土地增值、租金回报、服务费用等未来收益空间，非常适合投资。3.恒大地产跨界经营后的现状恒大集团目前在地产行业保持领先地位，在2016年，恒大集团销售额达到3700多亿，账面现金充足，余额超过3000亿、总资产超过1万亿。恒大的销售规模占据榜首，
16、成为了世界最大的房地产企业。恒大通过八年时间的跨界经营实践，逐渐形成了以民生地产作为发展基础，以金融和健康行业为辅，以文化旅游行业为先锋的企业格局。恒大集团目前已经达到“两个完成”和“一个开始”：第一个“完成”指的是恒大已经完成多元化发展的产业布局。恒大向世界上的其他著名企业看齐，在房地产行业发展到一定程度时，对其他行业进行调研、探索和实践，涉足了金融、健康、文化旅游、快消、能源等等行业，在进行完初期的探索后，放弃了能源、快消等行业，选择了金融、健康和文化旅游作为恒大的跨界产业，而且到目前为止，在这些行业都取得了成功，在这种情况下，恒大已经部署完成了其多元化产业格局，将主要精力放在这四大产业的经营上，不再涉足其他新的产业，避免资源配置和人力成本的浪费。第二
