1、2023年物业管理工作状况调研报告 2023年4月到8月，我局在市、区政府部门领导下，乐观与住建、环保、城管执法、工商质检、公安消防和各街道办事处、物业效劳企业、社区居委会、业主代表等相关单位联系人，对住宅小区物业管理状况进行了调研。调研组深化到20多个不同特点的物业小区进行了实地调查走访；分别召开了8次物业效劳企业代表座谈会、10次业主委员座谈会。 一、根本状况 物业管理工作起步较晚，物业管理总体水平较低，主要以三种模式推行：（1）近几年开发修建的商品房、综合楼根本推行了专业化物业管理模式，占30%；（2）单位修建的办公室、办公综合楼和职工集资建房等实行自建自管物业效劳，占20%；（3）20
2、23年前修建的商品房，拆迁还房以及相对零散的单幢楼房实行自由式物业管理模式，由社区和业主自主聘请民工看大门、清扫清洁卫生，占20%；（4）其余小区和老旧住宅无物业效劳和管理，占30%。 二、工作开展状况 一是加强了制度建设。依据国家和省、市的有关规定，结合实际，先后制定了前期物业和保障性住房物业企业效劳收费标准、物业企业招投标制度、物业管理效劳等级标准、修理资金收缴使用方法等制度。通过具体制度的建立和落实，根本保障了物业管理工作的开展。 二是推行了“菜单式物业收费效劳模式。制定了物业管理效劳等级标准，将物业效劳内容划分6个等级、6个小项，效劳企业按对应物业收费菜单中的等级效劳项目、效劳标准进行
3、效劳和收费，根本做到了业主期望的“质价相符。 三是抓了样板示范工程。出台了物业管理示范小区标准，对创立示范项目活动进行指导，截至目前，共推行50多个各类管理模式的示范小区。 四是乐观开展了物业宣扬培训工作。实行多种形式向业主和社会宣扬物业学问，增加业主的物业自治意识，努力赢得社会方方面面对物业管理工作的理解和支持。通过办班请专家讲课培训，提升物业从业人员的素养，提高物业从业人员的物业效劳力量。 三、存在的问题 （一）历史遗留问题多，老旧小区治理改造难度大。 近年来，随着城市建设的不断扩张和快速进展，以居住环境秀丽、物业效劳标准为特征的现代化住宅小区保持高速增长趋势。而兴建于上世纪八九十年月甚至
4、更早的住宅区，小区的规划方案比较简洁,内部结构及住宅功能相对落后。随着城市人民生活水平不断提高，硬件设施的先天缺乏就逐步凸现出来。路不平、灯不亮、下水不畅、雨污合流、无化粪池、无停车位、管理缺失、环境卫生差、治安形势简洁等状况。随着时间的推移，这些问题已呈集中爆发态势，给人民群众生活带来极大不便，由此引发的社会冲突层出不穷。例如，东岳庙街新华小区、北门市场观音井小区、草坝街将军公寓等小区根底设施配套落后，管网严峻堵塞，污水横流，臭气熏天。 （二）物业管理体制不健全，监管工作合力不够。 目前，物业管理制度体系还很不完善，物业管理活动涉及到的多个部门，开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间
5、的职责不清，行政管理和物业效劳关系还没有完全理顺；市、区、街道、社区之间没有建立起系统协调的物业管理体制，相关职能部门没有建立起物业管理联动机制，如物业管理联席会议制度、物业企业协会等目前尚未建立或成立。 （三）物业管理专业人才匮乏、编制缺乏。 目前，部门物业管理专业人才匮乏，其从业人员大多来自“转制、转岗、转业人员，缺乏专业理论素养和足够的管理经验；编制严峻缺乏，工作任务重，难以有效地对物业效劳企业进行专业指导和监管。区房管局物业管理科室人员4人，仅1人有编，其余3人均为临聘人员，对1200多个物业小区的管理指导工作显得力不从心，杯水车薪。95%的街道办事处、社区无物业管理科室和专职管理人员
6、。物业企业管理人员多为城市下岗再就业人员和农村剩余劳动力，整体素养偏低，普遍缺乏物业管理理论学问和实践经验，有相当一局部从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急力量及相关法律学问等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力量加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是照旧跟不上物业管理行业快速进展的需要。 （四）物业企业市场竞争缺乏，整体效劳水平低。 物业企业缺乏必要的市场竞争，这样，物业效劳企业的整体效劳水平也必定较低。特殊是相当一局部物业公司是住宅小区原开发企业的子公司，与原开发企业存在依附关系，不是真正独立的企业法人。甚至有的物业管理人员的工资在原开
7、发企业开支，形式上独立，实际上不独立，缺乏对物业进展的长远打算。有的物业效劳企业效劳态度和质量差，而且还擅自转变物业管理用房、公共建筑和共同设施设备的用途，引起业主的不满。同时，“建管不分的体制造成一个楼盘一家物业，无法形成规模，企业盈利力量较差，使物业公司缺乏提高效劳质量的动力，影响了物业管理产业的健康进展。 （五）业主委员会组建难，运作不标准。 业主普遍缺乏必要的物业管理学问，自治意识不强，不愿参与物业管理；即使有业主委员会，其成员组成简洁、人员良莠不齐，缺乏“有力量、知名望、善协调的组织者。全区实施物业管理的居民小区中，只有46个小区成立了业主委员会，缺乏物业效劳小区的5%。 从运行状况
8、看，70%的业主委员会运作不标准，既没与物业企业签订效劳合同，也没制定业主公约和议事规程，监管措施乏力；20%的业主委员会缺乏社区、物业主管部门必要的指导和支持，工作进展缓慢；20%的业主委员会形同虚设，没有发挥业主的桥梁纽带作用，距真正意义上的自治管理相距甚远。 四、对策与建议 （一）列入民生重点，彻底治理推动。 建议组织力量对物业管理效劳问题，进行全面普查，整理归类。借鉴相邻城市物业管理的成功做法和依据实际特点进行创新结合起来，制定物业管理综合治理方案，认真落实。 （二）有序推动老旧小区改造工作。 老旧小区主要位于江南老城，建议把老旧小区分片划区，按实际状况划为四类，依据改造难度由易到难来
9、划分。一类作为试点，可选三到五个，例如草坝街的改造就特殊成功。二类为比较简洁改造的小区，对我区创卫生城市、文明城市等影响大的先实施。三类为改造困难相对较大的小区。四类小区主要是一些改造难度大的小区，如那些单栋且住户少、房屋很破旧且根底配套设施极度落后的建筑。 （三）建立有效的监管调处机制。 一要连续加强房屋竣工验收和物业承接验收，确保物业效劳设施设备保质保量，不消逝各种隐患。二要尽快出台物业管理方面的标准性文件，明确物业效劳企业，业主、社区、政府管理部门之间的责任。三要完善规划、公安、物价、消防、城管、供水、供电、通信网络等部门组成的协调机构，建立物业管理联席会议制度，促进其提高效劳水平。四要
10、实施街道社区网络化管理，管理员专人专职，要包片包区，并加大协调物业管理工作力度。 （四）培育物业效劳市场。 一要加强对物业效劳企业的管理，标准物业效劳流程、效劳等级和收费标准。要建立企业信用、年审、评比制度，促进物业企业提升效劳水平。二要支持、关心物业企业吸纳优秀人才，拓宽效劳领域，开展有偿家政效劳，电子商务配送等业务，满足不同层次的效劳需求。三要建立行业协会，发挥行业协会作用，鼓舞物业企业相互学习沟通，向一流企业看齐，企业间形成比、学、赶、帮、超气氛。支持、挂念物业企业学习外地先进经验，提升我区总体效劳水平。四要实行物业管理招投标制度，建立企业、物业公司双向选择，公正竞争的机制。要将物业企业
11、的信用状况作为招投标、业主大会选聘、小区评优的依据。 （五）多方参与，推动业主委员会建设。 制定出台业主委员会管理方法。办事处及社区要大力推动业主委员会建设，选出真正能够代表业主利益，热心公益事业、公正正派、敢于负责、有确定工作水平的人员主持、参与业主委员会工作。发挥业主委员会、物业效劳企业与业主之间的桥梁纽带作用，建立双方相互沟通、相互理解的良好关系；学习借鉴外地住宅专项修理资金管理好的经验，完善住宅专项修理资金使用方法，简化程序，提高效率；建立健全业主委员会和业主委员的工作职责，建立鼓励机制和约束机制；业主委员会要向业主做好宣扬、解释、协调工作，发挥自律作用，团结引导业主遵守“业主公约和各项管理制度，按合同商定交纳物业管理费用，自觉支持物业管理工作。 7
