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2023年昆明房地产市场报告.docx

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资源描述

1、昆明房地产市场报告2023年 昆明锐理2023年上半年昆明房地产市场研究报告 一、宏观平稳宽松1.1经济运行 【全国经济环境】 经济运行总体平稳,ppi同比降幅缩窄,结构调整和转型升级在稳步推进。 【全国经济环境】 m2供应增加,新增信贷随之高涨,居民贷款比重大,企业类贷款增长乏力。 【全国经济环境】 全社会固定资产投资增速平稳,房地产投资增速自年初持续上升。 【昆明经济环境】 昆明经济受宏观形势影响持续走低,产业结构调整持续,经济下行明显。 【昆明经济环境】 居民消费能力稳中有升,金融机构人民币存款余额平稳增涨。 【昆明经济环境】 固定资产投资放缓,房地产投资同比增长12.7%,其占固定资产

2、投资额比例也增加。 1.2【经济小结】 全国gdp增速根本保持稳定,全社会固定资产投资增速自2023年后半年趋于稳定,房地产投资持续上升,房地产市场趋于稳定状态;昆明固定资产投资放缓,房地产投资同比增长12.7%,其占比例也增加。房产市场先行指标回暖迹象明显。 1.3政策环境 【全国政策解读】 202223年-2023年6月重要政策总结。 【2023年1-6月全国重要政策节点】 【全国政策解读】 2023年1-6月各城市政策一览表。 【全国政策解读】 2023年1-6月各城市政策一览表。 【全国政策解读】 降首付,延长贷款年限、购房补贴。现象。三四线城市及局部二线城市,走量缓慢,库存积压。 解

3、析。一二线城市人流量大,购房/租房需求高。因此购房者与投资者均将目光放在了一二线城市,导致了三四线城市及局部二线城市走量缓慢,库存积压。 政策措施。在降低购房首付,延长贷款年限,购房补贴利好条件的根底上,大力推进棚户区改造货币化,多重措施去库存。 【全国政策解读】 因地制宜,北、上、广、深及局部二线城市调控收紧。现象:至2023年下半年,各城市纷纷解除限购以及“90,70政策,整个房地产市场回暖明显,与此同时房产市场分化现象明显加剧。热门一二线城量价齐升,其中局部城市频频拍出地王,三四线却仍旧于寒流之中慑慑发抖。 解析。三四线城市走量缓慢,有实力的开发商集体投奔热门一二线城市,小型开发商那么在

4、三四线城市“楼市的泥潭中越陷越深。 政策措施。根据各个省份(城市)的实际情况制定对应措施,收紧一线城市(北、上、广、深),降温热点二线城市(南京、苏州、合肥、武汉),扶持二三四线城市。 2023年上半年,北京、上海、广州、深圳、苏州、武汉、南京、廊坊、合肥已逐步收紧调控政策。 【2023年1-6月昆明重要政策一览表】 【政策解读-昆明】 2023年昆明施行四大房产新规 2023年1月1日起施行XX省商品房销售明码标价实施细那么锐评:商品房备案被取消,开发商自行公示而无需备案,如此一来,调整房价将不再受备案的限制,开发商可灵活掌控销售价格,房价由市场主导;而对于购房者来说,如今房价全由开发商说了

5、算,购房者需了解房价公示制度,向开发商说明立场观看房价公示,以维护自身利益。 2023年2月1日推行商品房买卖合同示范文本 锐评。新版买卖合同新增了商品房预售资金监管条款,明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户,有效防范交易风险。XX市还增加了平安设置,保障购房者明确知道自己权利义务。并对商品房买卖时的细节作出了更多的标准,新增内容更多指向监督开发商行为,最大程度维护购房者权益。 2023年1月1日起施行XX市电梯平安管理方法(修订) 锐评。此次修订方法在防止报废电梯再入市、在电梯日常维护保养方面、将使用年限超过15年的电梯列为重点监控对象等方面做出了明确的规定。提高了电梯使

6、用的平安系数,明确责任,加大监督检验力度,全面细化平安管理。 2023年2月1日实行XX市物业管理方法 锐评:明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务,标准物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作,保护业主的共同利 益,为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。新规的施行,更加标准了地产环境。 【政策解读-昆明】 XX市规划局出台细那么明确“商改住标准 。市规划局出台了相关实施细那么,重点明确了房地产工程局部地块用地性质变更、城市更新改造工程商改住、房地产工程调整住房套型变更的原那么等内容。 锐评。商业体量较大,而昆明住宅用地供应缺乏,上半年昆明住宅去库存颇有成效

7、,商办市场疲软。 此次明确“商改住的标准,也有利于盘活商业工程,标准中提出关于商改住改造配套设施的细那么,保障了“商改住的有序实施。但地段位置不好的工程“商改住后,由于集中供应、改造本钱过高、开发商缺乏运营经验等因素,推进实施也不是那么容易。 【政策解读-昆明】 昆明出台“46条稳增长措施 亮点。涉及促进房地产市场稳定开展;努力降低商品房库存;切实加强土地保障等20个方面46条政策措施。 锐评。政策的出台,明确了促进房地产市场和土地市场健康平稳开展。首先通过减压稳楼市,全面施行商品房预告抵押登记制度,提高金融机构开展住房贷款的积极性,通过房贷等金融改革措施,放宽政策,给房企松绑;其次通过调限,

8、加大住房公积金促进住房消费力度,加大金融支持力度、实行财政补贴政策等,靠公积金激活楼市,进一步刺激楼市,到达降低商品房库存的目的;通过多达9 项土地制度,标准土地出让方式,减免多项费用等方式,切实加强土地保障,盘活市场土地市场。 【政策解读-昆明】 昆明27条措施推进供应侧结构性改革。 。XX市供应侧结构性改革实施方案明确提出,要经过3年努力,供应侧结构性改革取得重要进展,去产能、去库存、去杠杆、降本钱、补短板工作取得明显成效。 锐评。方案提出了27条具体任务和措施,意味着昆明供应侧结构性改革动真格。着力化解房地产库存,进一步完善房地产调控政策,加大住房公积金促进住房消费力度,大力推广住房保障

9、货币化,积极支持农民工和有意愿的农民进城购房,鼓励车库(位)销售租赁。 【政策解读-昆明】 2023年底商品房库存规模比2023年减少25%。:XX市通过了XX市供应侧结构性改革实施方案(送审稿),方案对XX市房地产业去库存提出了新的要求,2023年底商品房库存规模比2023年减少25%,并对20232023年商品房销售面积年均值提出要求。 1.4锐评: 1、政府从土地供应上加强监管和控制,减少土地供应,从市场的最开端抑制库存的增长。 2、“商改住标准的出台,有益于盘活局部商办工程,推进商办工程去库存的实施。 3、XX县区、呈贡区出台对购置或租用辖区内商务楼,都有相应的补助,积极推动了整个办公

10、市场的“去库存力度。 4、加大住房公积金促进住房消费力度,并推动住房公积金缴存省内异地互认,公积金买房条件的一再放宽,无疑都是为去库存工作创造先决条件。 1.5【全国政策小结】 1、降首付、减契税、购房补贴等多重优惠去库存。在多重优惠的刺激下,房地产市场回暖明显,多个城市量价齐飞; 2、支持农民进城买房,加大棚改户货币补偿比例去库存。在优惠政策的鼓励下,该局部人群有缴纳首付的能力,但后期还贷压力较大,因此购房可能性较小; 3、为控制市场平衡,防止后期“房产泡沫,多个热门二线城市土拍都施行了“限价融断措施; 4、因地制宜,多个城市调控收紧。从去年优惠政策入市以后,一线城市楼市量价齐升,土地市场频

11、出地王。3月份开始一线城市政策开始收紧,开发商与 购房者那么大量涌入周边的二线城市,造成以苏州、合肥、南京为首的多个二线城市楼市异常火爆。为促使地产平衡开展,热门二线城市已开始逐步收紧调控。 1.6【昆明政策小结】 1、推行新版合同、实行电梯平安、物业管理方法,加大监督检验力度,最大程度维护了购房者、业主的权益。商品房备案被取消,开发商获得了掌控价格的自由,房价将由市场主导; 2、从2月1日开始实施的“新版商品房合同对市场签约影响极大,在3月15日修改执行新规前,大量的工程延迟备案,致使应在2月份签约备案的量挤压在3月中下旬集中网签,造成了上半年2月份市场极度冷淡、3月份极度火爆的局面; 3、

12、“商改住有利于消化商办市场的库存,盘活工程,但也可能由于集中供应、改造本钱过高、开发商缺乏运营经验等因素,减缓推进实施的进程; 4、政府出台一系列政策措施,明确了到2023年“年平均销售202300万以上、“库存比2023年底减少25%的目标,这将说明接下来政府还将延续积极宽松政策,在如此大的市场容量与利好的政策中,开发房企可遐想的空间是非常大的。 二、市场奋勇前行 【昆明-年度供销】 新增供应缩减,成交同比增长,7年后市场再现供小于求局面。 市场新增供应持续下滑,上半年合计供应387万,同比下降28%。2023年上半年昆明商品房合计成交555万,同比增长21%,备案成交的增长与呈贡和XX县区

13、出现集中备案的工程有关。 商品房包括商品住宅、定向团购房、商业、办公与车位 商品房供应统计公布房间明细的预售工程面积 【昆明-年度存量】 商品房库存处于高位,但市场出现好转信号,上半年去库存168万方。 供求逆转,备案成交面积比新增供应多168万,整个上半年呈现出良好的去库存局面。 截止6月底,商品房库存2651万,以近12个月市场共备案1124万计算,现有库存去化时间约为2.4年。 昆明政府“去库存政策指出,到2023年底,商品房库存要比2023年底减少25%。2023上半年市场表现为该去库存的目标打下良好的开局。 【昆明-月度供销】 表现强劲,月均销售93万,有3个月份销量过百万。自2月1

14、日起,昆明开始使用新版购房合同进行备案,但由于新版合同中诸多条款涉及到退房,房企持谨慎对待态度,致使工程备案延后,致使2月市场极度低迷。挤压延后的备案在3月得以备案,推高了该月市场成交。 除2月特殊因素影响外,2023年各月备案均在85万以上,且均优于去年同期。 【主XX县区-年度供销】 供应连续下滑,成交高位,市场供过于求局面改变。2023年主XX县区新增供应持续下滑,上半年合计供应371万,同比下降14%。2023年上半年主XX县区商品房合计成交404万,同比下降2%。 注: 1、主XX县区包含XX县区、XX县区、XX县区、XX县区和XX县区,不包含呈贡与 空港区域 【主XX县区-年度存量】 库存止升回落,市场出现去库存信号。 2023上半年备案成交面积比新增供应多32万,市场库存首次止升回落。截止2023年6月底主XX县区商品房库存为2222万方,以近12个月市场共备案893万计算,现有库存去化时间约为2.5年。 【主XX县区-月度供销】 月均销售67万,2季度月度之间成交量大、波动小。2月受政策(新版商品房

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