1、老小区改造工程的经验总结和前景展望 。老小区改造能改善市民的居住环境，是一大民生实事工程。老小区改造主要包括雨污分流、路面、燃气、自来水等，本文主要通过对本镇4个老小区的系统改造，简单论述老小区改造工程的特点、难点和缺乏，对将来老小区改造工程工程提出一些想法和建议。 关键词：老小区改造雨污分流协调施工改造后运行 中图分类号：te2023文献标识码：a 一、现阶段盛泽镇老小区现状分析 1.1、根据对盛泽镇老小区现场走访了解，由于条件所限，本镇 八、九十年代的老小区大都没有进行雨污分流，也就是说雨水和生活污水是通过一条管道直排河中，给XX县区河水造成极大污染。居民楼后面设置假设干个化粪池，局部通过
2、吸粪车定期将化粪池中的剩余物吸走，局部污染物通过下渗的方式渗入地下，给地下水体造成污染。随着时间的积累，下水管道都已经十分破旧，有的已经严重堵塞、损坏，排水设施处于半工作和不工作状态，报修率很高，且临时疏通只能缓解一时，过不了多久又要重新疏通。 1.2、老小区燃气、通信线路缺失严重，自来水、路灯、电力等系统比较陈旧。普遍没有燃气，自来水、路灯、电力系统由于年代久远，也出现了各种各样的问题。 1.3、道路路面破损严重。老小区道路一般为水泥混凝土路面，厚度缺乏15cm，多年来，由于车辆反复荷载的冲击，加上燃气、通信等线路的局部埋设和一些地下管线的修复，路面破损情况比较严重。 1.4、老小区一般都缺
3、少物业管理，违建较多，配套的根底设施维护工作根本没有，居民要求改造的呼声比较强烈，同时随着居民私家车辆的增多，缺少停车位的矛盾也日益突出。 二、2023年4个老小区改造工程的重难点总结 2023年我单位对桃苑二区、镇东新村、绿杨三村、绿杨一村、等4个老小区进行全面改造。主要内容为雨污分流改造和路面改造，结合雨污分流，燃气管道、自来水管道以及局部路灯进行埋设安装。改造完成后，各小区雨水污水实现分流，道路平顺开阔，停车位增加，燃气接入端进入每个楼层，新建自来水、路灯等，有近202300户居民受益。改造过程中，遇到具体困难及处理措施如下： 2.1、巷道狭窄，工作面小，施工作业环境差，机械化程度低。
4、老小区道路多为弄堂分布，最宽为6-7米，最窄处缺乏1米，宽处施工装载机、挖掘机、自卸车作业周转起来已经比较局促，遇到小弄堂，只有几十公分的空间，只能采取纯人工的作业方式，再加上弄堂两侧危房、危墙较大，开挖过深容易引起两侧建筑位移，造成人为危害，因此，现场施工难度及其严酷，有的施工工人难以忍受，接连换岗。再加上居民临时出行、地下管线复杂，稍不留神，会引起自来水泄露等事故。针对以上现实情况，建设单位、监理单位要求施工单位采用人海战术，在早晚规定的时间内，对各弄堂采取阶梯式施工，同时建设单位和燃气、自来水以及相关单位紧密协调，做到各单位协同施工，按照一条弄堂从进场开挖到路面浇筑一个月内完成的原那么，
5、协调各方安排施工。 2.2、地下管网复杂，书面资料欠缺，类别难辨。 老小区地下管网一般为电力管线、下水管道、自来水管道，由于时间比较漫长，中间又经过屡次的维修和连接，没有系统和完整的地下管网分布图。在开挖过程中，不可防止的将要触碰这些管道，有的管道应该废弃，有的管道应该保存，有的管道和新建管道冲突，就需要发动群众，对各条线路进行调查了解，然后采取相应措施进行处理。各居民楼污水出口一般分为卫生间出口、厨房出口、和阳台洗衣机出口，多年以来，经过数次的维修和改造，各出口的位置都已经不太清晰，需要做大量的调查工作，摸清位置，调整新建污水井的的位置及深度，力争做到不要漏掉一个出口，实现平面清晰，纵面平顺
6、，各支路污水能够顺畅流入主管道。 2.3、违章建筑较多，历史原因复杂，影响改造进程。 多年来，老小区一些居民由于各种需要，在本来已经比较有限得空间里搭建围墙、车棚、甚至店面，给改造工作带来更大难度，大面积的撤除违章建筑，不具有可操作性，且会引起小区居民的强烈抵触情绪，如设计雨污水管道穿过各种违章搭建围墙、房屋，不得不工程暂停，请社区干部和相关居民进行协商解决。 2.4、局部独立区域已经雨污合流，施工作业无法进入，导致局部区域雨污分流无法彻底。 目前的雨污分流改造一般指的是地面及地面以下局部，小区各楼层的水流汇入地面以下相应管道，由于多年以来，一些居民为解决一时之痛，预先将厨房等污水直接接入雨水
7、落水管，即在地面以上楼层，已经人为进行了雨污合流，然后汇流到地面以下，无论是接入雨水管道还是污水管道，都将不能做到彻底的雨污分流，这种情况以绿杨三村比较突出。另一种情况是，有的小区弄堂是八九十年代居民自建别墅，各家都有院子，院子里面大门紧闭，施工队伍无法进入，我们在对这局部区域进行雨污改造时，只能将伸出院子的排水管接入污水管道，实际上这局部水流有一局部是雨水成分。 2.5、老小区改造过程中面临的社会矛盾 由于老小区道路比较狭窄，施工改造工程中，将使本来已经局促的空间变得更加狭小，虽然建设单位和监理单位再三要求施工单位做好平安标识、围护，但是也不可防止得影响到居民的正常出行，一条巷子从管道开挖到
8、路面浇筑约一个月的时间，群众提出意见和质疑在所难免，实施过程中施工方和管理方本着以人为本的原那么，对于居民提出的合理要求和建议，尽量采纳，争取群众理解和支持，在具体案例的协调过程中，也是困难重重，常常遇到一些两难问题，群众意见比较多元化，期望值比较高，实施方进退维谷，常常需要调集城管、社区等各方力量，展开群众工作，统一思想，让群众利益诉求得到平衡和满足。 三、老小区改造运行情况回忆 4个老小区与2023年12月底完成，到2023年2023月已经运行了2023个月左右，在这期间，经历了三次以上台风外围影响，总体情况和改造前相比明显有很大差异，原来每逢下雨都会大量积水的绿杨二村改造以后，再没有出现
9、积水情况，原来绿杨三村、镇东新村等小区为六角砖路面，人车走过，常有污水溅出，现在已经相当清洁平整。燃气、自来水、路灯等根底设施健全后，小区的根底效劳水平得到显著提高。但是，通过一段时间以来对改造小区现场的了解以及居民群众的情况反映，也发现一些不尽如人意的情况，具体表现在一下几个方面： 3.1、在特大暴雨时，污水总管排水泵站的排水速度有限，导致污水管道水位居高不下，一局部地势较低的小区弄堂接入了污水体系，由于污水水位的抬升使得污水倒流，一局部污水从井盖冒出，居民意见较大。 3.2、一些小区局部居民的排水口由于比较隐蔽，施工时没有发现，运行时，没过多久就出现了排水不畅的情况，我们接到居民 后，立即
10、组织施工单位进行仔细排查，将遗漏的排水出口与相应水系接通。 3.3、饭店油污没有经过预处理直接排入污水系统，很容易导致污水管道的堵塞，在有一些老小区中，有临街的饭店将油污水直接排入污水系统，导致污水系统运行约半年后，就出现了污水井的堵塞，翻开井盖一看，污水井内部已经堆满了油渣，将油渣清理干净，管道水流又恢复了流动。这种情况在镇东新村小区时有发生。 四、后期老小区改造工作的展望 根据以往小区改造经验教训，结合相邻城市改造经验，在下一步老小区改造过程中，应在以下几个方面进行探索和尝试： 4.1、将老小区改造同小区综合环境整治结合起来，不仅注重地面以下的改造，也要注重地面以上的改造；不仅注重小区根底
11、功能水平的改善，也要注重小区房屋建筑风格，绿化景观，健身设施等方面的改善，将改造后的老小区的风格和整个城市的风格统一起来；纪要里子，又要面子，表里结合，群众满意。如此尝试，在苏州主XX县区一些小区已经开始实施，相信我市在近期也会实施。但也可以想象，如此大范围的改造，在实施过程中，触碰的利益将会更多，社会矛盾也将更加突出，但给群众带来的实惠，给城市带来的亮点也会随之倍增。 4.2、建立一个领导小组，综合协调老小区改造相关各方的矛盾利益关系，积极推进老小区改造进程。老小区改造工程虽然是施工单位、建设单位、监理单位直接参与，但也和燃气、自来水、通信、排水、城管、公安、社区等相关单位的配合密不可分，更
12、离不开小区居民的理解与支持，可以尝试建立一个领导组织，由上述单位安排专人负责统一调度和协调，参与小区改造过程得事前、事中、事后控制。 4.3、增强污水管网的应急排水能力，防止特大暴雨造成的污水倒灌现象。可以预见，今后小区改造的进程和力度将会不断增大，污水排放量将会持续增长，如果没有足够大的排水设施规模与之对应，将会不可防止的出现污水倒灌现象。使雨污水分流改造失去意义。 4.4、对饭店排水口的接入应十分慎重，可以尝试和卫生、工商、环保部门协调，对饭店排出的污水进行预处理后再排入污水管道，以防止污水井的堵塞。建设单位可以在施工时先在排水口处设置隔油池，然后再接入污水系统，但也要明确和落实隔油池的清
13、理、维护责任人。 4.5、工程造价定额应当相应调整。 就目前老小区改造工程的造价而言，都是按照2023工程量清单计价标准及其支持定额执行的，所参照的定额和市政其他工程并没有任何不同，但是实际人工、机械、材料的消耗量以及措施费用、摊销费用却远远大于一般的市政工程，因为小区里施工条件更加苛刻，机械设备以及人工在狭小的空间里所产生的工作量远小于一般市政工程，在工程建设领域竞争残酷的评审低价法那么的条件下，承包商中标之后，如果利润微薄或无利可图，就会丧失生产积极性，使工程的质量和进度难以保证。从另一方面讲，类似于小区改造的工程，造价偏小，工程难度偏大，很难吸引到优秀的承包商参与。因此，建议省、市定额站对小区改造工程预算定额进行专项测算，尽快公布小区改造工程的补充定额，以适应小区改造工程的实施特点，使工程造价更加紧密的和工程工程本身结合起来。 第8页 共8页
