1、投资项目研究工作存在问题及改良建议 编者按：本文主要从投资项目中的前期工作的重要内容；可行性研究工作中存在的问题；可行性研究工作的改良建议进行讲述。其中，主要包括：可行性研究是公司筹集资金的重要依据、可行性研究是项目考核和后评估的重要依据、可行性研究过程不标准、依据不充分、内容不全面、分析不深入，无法起到可行性研究应有的作用、很多可行性研究的内容不全面，经常缺少风险分析，社会评价，建筑节能和环境评价等方面的内容、制定的评价指标数目较少，而且不成系统、对项目投资的可行性分析工作，分层进行，层层推进、项目投资可行性分析必须具备两个以上方案、认真研究和预测项目的现金流量、组建可行性分析小组，进行相关
2、业务方面的培训，从而提高公司可行性研究报告对项目决策的支持力度等，具体材料请详见： 依据公司运营开展部下发的评估报告要求，市场筹划部就项目可行性研究工作中存在的问题进行以下剖析： 可行性研究是决策科学在项目领域的应用。所谓可行性研究，是运用多种科学手段包括技术科学、社会学、经济学及系统工程等对一项建设工程进行技术经济论证的综合科学，其根本任务是通过广泛的调查研究，综合论证一个项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。 作为投资项目中的前期工作的重要内容，对项目具有十分重要的作用，主要体现在以下几个方面： 1可行性研究是公司进行项目投资决策和
3、编制设计任务书的依据；2可行性研究是公司筹集资金的重要依据；3可行性研究是公司与各有关部门签订各种协议和合同的依据；4可行性研究是建设项目进行工程设计、施工、设备购置的重要依据；5可行性研究是项目考核和后评估的重要依据； 一、可行性研究工作中存在的问题 作为项目决策的根本内容和主要工作方法:，公司的可行性研究工作现在已经逐步形成了比拟标准和稳定的内容和程序，并作为强制性方法:在项目决策中推行，但是，在现今公司的大多数项目当中，可行性研究并没有起到如上所述的作用，或者进行的可行性研究并不符合要求。其中存在的问题主要表现在以下几个方面： 1.编制工作方面 编制一份高质量的投资项目可行性研究报告，要
4、成立由相关专业人员组成的可行性研究小组，需要较多的时间1-3个月，做大量的根底工作，针对项目搜集大量的、可靠的、及时的资料，作为可行性研究报告的依据和内容。根底工作是否认真细致，搜集的资料是否完整可靠，直接关系到可行性研究工作的质量。然而公司在很多小型项目中由于主、客观因素的限制并没有这样做，只是凭借现有的资料和主观推断，对项目的可行性进行了判断。这样的可行性研究过程不标准、依据不充分、内容不全面、分析不深入，无法起到可行性研究应有的作用。 2.内容方面 很多可行性研究的内容不全面，经常缺少风险分析，社会评价，建筑节能和环境评价等方面的内容。如有些项目受不确定性因素影响很大，却缺少或根本没有风
5、险分析的内容；有些项目与周围环境的关系很密切，却没有社会评价的内容。除此之外，有些项目在设计、施工、融资等方面缺乏多方案的比选，这样的项目进行评价和决策就有很大的局限性，决策工作也十分被动。 3.评价指标方面 在目前完成的可行性研究报告中，制定的评价指标数目较少，而且不成系统，如在财务评价当中，对于盈利能力、财务净现值、投资回收期、财务内部收益率和投资利润率等指标的分析不是很全面和系统。如财务评价中只有对盈利能力的分析，而没有偿债能力和生存能力的分析；对项目是否可行的判断有相当大的影响。在指标使用时应对指标的有效性和预期性进行更新和分析，如一些计算期相对较长的项目，在财务评价中，运用一些静态指
6、标，计算出来的结果将会很不准确的，不能在现实条件下对项目是否可行作出有效判断。没有采用动态经济评价的方法:对可行性分析中的所有数据进行验证。 二、可行性研究工作的改良建议 为了使项目的可行性分析真正能为公司的决策提供科学、全面、准确的决策依据，发挥其重要作用，应采取以下措施： 1对项目投资的可行性分析工作，分层进行，层层推进。项目的可行性分析可分为三阶段，即时机分析，初步可行性分析和详细可行性分析。首先是投资时机分析，房地产投资时机的选择应将银川市国民经济开展状况放在首位分析，要预测银川市国民经济的开展趋势，认真分析与房地产业相关的国家产业政策，金融政策及房地产与国民经济总体开展状况的关系，从
7、项目投资的环境、背景、目的、根底、条件等方面进行调查分析通过对投资初步设想的鉴别，假设可行，就要进行初步可行性分析。初步可行性分析将对项目所在地区域市场的常规条件和项目特点，就其投资效果和可能出现的技术经济问题进行分析，假设可行，再进行详细可行性分析。详细可行性分析将作进一步的市场调查，掌握足够的资料，对投资项目进行深入的技术经济分析、论证，这是可行性分析的关键。分析的结果将是投资决策的依据。 2项目投资可行性分析必须具备两个以上方案。有了可比照的方案，才能选择最正确方案，可行性分析才能够向公司决策层提供评价决策的依据。 3认真研究和预测项目的现金流量。房地产项目投资巨大，影响现金流入，流出的
8、因素很多。项目的现金流量的准确性对可行性分析的结果具有决定性作用，因此认真研究和预测项目的现金流量，具有十分重要的意义。 4在项目的财务评价时选择适宜的评价指标。项目的经济评价是可行性分析的重要组成局部，按国家计委、建设部公布的?建设项目经济评价方法:与参数?规定，项目可行性分析既要进行静态经济评价，还要进行动态经济评价；在完成根本方案的评价后，还必须进行不确定性分析，并提出应变措施，以减少市场或其它突变情况而发生的损失。 5.组建可行性分析小组，进行相关业务方面的培训，从而提高公司可行性研究报告对项目决策的支持力度。由财务、营销、设计、法律等相关部门人员组成，主要培训内容应包括：项目建议书的编制方法:，可行性研究工作的程序、可行性研究报告的编制方法:及内容、建设项目经济评价方法:及风险评估等。 6
