1、公司解决方案评估总结及建议 房地产典藏各地城投公司战略开展规划 城投公司转型方案及建议 从上个世纪90年代开始，伴随着中国经济的快速开展，城市化进程的加快，城市根底设施需求的不断增加，作为地方政府城市根底设施投融资平台的城投公司在各地相继成立。据全国城投公司协作联络会的统计，目前大中城市具备一定规模的城投公司已经近百家。 一、各地城投公司开展中的共性问题 从各地城投公司的开展历程和经营模式看，城投公司本质上是政府出资、赋权经营，具有政府信用，表达政府意志，是政府信用与市场原理特别是与资本市场原理有机结合的产物。作为特殊的经济实体和企业法人，它既是政府授权范围内国有资产的营运主体，依法享有出资人
2、权利并承担国有资产保值增值责任；又是城市建设的投融资主体。它受政府委托，既要承担城市根底设施工程的投资、融资、建设、营运、管理等任务；又要通过资产重组，盘活城建存量资产，广泛吸纳社会资金。 实践说明，城投公司作为城建资金运筹和城建资产运营中心，在深化城市建设投融资体制和国有资产管理体制改革，通过多渠道、多层次融资加快城市根底设施建设等方面确实发挥了积极的作用。但由于缺乏健全的造血机制，局部城投公司融资功能日渐低迷，资产负债率居高不下，甚至濒临破产。具体分析，存在如下问题： 1.可持续的融资能力缺乏。 各地城投公司在开展初期都凭借各地政府的强大信誉、良好的资金运营机制以及政策性金融的支持获得了城
3、市根底设施建设的大量资金。然而，毕竟城投公司涉及的绝大多数是公益性或准公益性的工程，工程资金的收益有限，加之国家近年来对固定资产投资采取较为严厉的管理政策，使得城投公司的后续资金逐房地产典藏各地城投公司战略开展规划 渐减少。此外，目前绝大多数城投公司的融资来源单一，市场化程度不高也是阻碍城投公司继续融资能力缺乏的重要原因。 2.债务规模普遍偏大，债务负担沉重，债务风险逐渐累积。 各地城投公司资金来源中最多的便是政策性银行大额贷款协议。目前，此类贷款已经成为各地城投最大的负债形式，债务风险逐渐累积。此外，类似负债工程面临的重大问题是：目前我国地方政府不能够成为合法的债务人，假设靠一个或多个代理人
4、公司来举债，地方政府还不能以财政收入为支持来提供担保。因此，地方政府假设举借了债务，债权人的权益是没有法律保护的。目前采取的通常做法是，债权银行要求地方政府和地方财政厅（局）出具承诺按期、如数归还债务本息的正式文件，这种文件仅具有抚慰函的性质，但不能成为正式的法律依据。 因此，考虑到地方政府根底设施建设负债中的种种风险，2023年4月25日，国家发改委、财政部、建设部、中国人民银行和银监会五部委联合下发了名为关于加强宏观调控，整顿和标准各类打捆贷款的通知（银监发202327号），其中规定金融机构要立即停止一切对政府的打捆贷款和授信活动，并且严肃要求，地方政府不得为贷款提供任何形式的担保或者是变
5、相担保。 3.投资模式与运营机制有待创新，工程收益率较低。 由于城投公司是政府出资的国有独资公司，因此，大多数城投公司在经营方面缺乏工程自主权，主要承担公益性重大城市根底设施工程的投资建设，这些工程投资规模大、周期长、回报率低或根本无回报。特别是许多工程建设仍延用方案经济的管理模式，政府直接参与经济活动，重建设、轻经营，重形象、轻管理。同时，城市根底设施建设部门分散、管理分散、资金分散，阻滞了建立多元化融资体制的进程。由于政府仍按方案经济模式直接参与城市经营活动，为调动所谓的各方积极性，多方筹措资金，往往把城市根底设施工程交给多个部门负责，这在短时间内保证了工程资金和进度，但从长远看，它所带来
6、的资金分散、人力分散、管理分散却不利于开展资本化运作、吸纳民间资金、盘活城建存量、内外举债等多元化融资的尝试。另一方面，资金回收周期太长，使用效率低下。作为房地产典藏各地城投公司战略开展规划 一个可盈利或准盈利性投资工程，一般要经过投资（借贷）经营回收还贷（有盈利）再投入的一个过程。由于一些城市中资金经过多个部门的道道关卡，不仅数量减少，使用效率大大降低，而且回收时间拉长，给企业再投入增加了压力。如在一些城市中，城投公司主要承担的XX县区旧城改造土地拍卖工程，从计委立项到土地拍卖后土地出让资金到位少说要一年。如此长的周转期，捆住了企业再投入再开展的手脚。 对进一步发挥城投公司投融资功能的建议
7、近年来，全国各地各种类型的城市建设投资公司、城建开发公司、城建资产经营公司等政府城建平台相继成立。这些效劳于地方政府城市建设投融资的存在平台，为各地城市根底设施的开发和建设，完成了大量的融资，对各地方经济和社会开展，对提升本地城市形象做出了重大的奉献。与此同时，这些平台积极跟随政府职能转变和我国投融资体制改革的变化，积极创新融资方式、勇于探索融资渠道、大胆进行市场化的改革实践，创造了一批在全国有影响、可借鉴的城市根底设施建设融资的先进经验，像通过土地出让和运作筹资方式；市政公用工程如公交、燃气、污水、自来水、垃圾处理等的bot、tot以及产权和股权转让融资；此外还有城建资产的资产证券化（abs
8、）融资方式等，都在全国范围内产生了积极的反响但是，作为跟随和推动市场经济改革的产物，目前三个投融资平台的运作也还面临着一些问题和困难。具体有以下一些表现形式： 1、资产负债率偏高 据我们的调查，目前绝大局部政府城建平台的资产负债率都在70以上，这种资产负债结构，一方面使这些企业承担了较高的财务费用，另一方面也影响了他们为政府工程所进行的进一步融资，同时企业在推动多元化的融资创新方面也难以发挥作用。 2、财务风险较大 由于所有的政府城建平台都承担了大量的政府公益性的建设工程，往往投资量大、效益产出慢。因此这些企业的资金运行经常是捉襟见肘，处于借新债还老债的模式下。这些城建平台可能出现的财务风险，
9、主要表达在资金流转风险、偿债风险和有效资产不断缩水的风险上。只是反映出的情况有所不同。（1）资金流转风险，它根本出现在那些没有稳定的利润来源、高投资、高负债、低投资回报的情况下，受企业资产质量和运营效率影响较大。（2）偿债风险，主要是由于负债结构的影响，导致按期归还银行本息出现困难，往往是拆了东墙补西墙，且受金融货币政策的刚性制约和影响非常大。这主要出现在资房地产典藏各地城投公司战略开展规划 金供应缺乏，负责结构不合理的企业（3）有效资产不断缩水的风险，是指企业当每年的资金收入不够归还银行利息情况下，不断用平台的有效资产填补缺口，导致企业的有效资产不断缩水的情况。 3、后续融资压力不减 这几年
10、全国各地城市根底设施建设投资量日益加大，并且有一种互相攀比、愈演愈烈之势。各地政府结合未来的十一五规划，均提出了大强度的城市建设投资方案，绘制的城市建设蓝图也非常宏伟，因此，对各地城建平台而言，未来的融资压力可想而知。我们相信，各地城建投融资平台都在想方设法创新融资方式、拓宽融资渠道、寻找融资突破口，但是如果不能在城投公司的定位和运作，在城投平台的投融资机制上有所突破、有所创新，未来如此繁重的融资任务，也将难以完成的，那么要担负起政府下达的融资目标将成为一句空话。 4、国资经营和管理的压力增大 各城建平台作为政府的投融资平台和国有资产经营管理的平台，不仅承担代替地方政府融资的责任，还承担着庞大
11、的城建国有资产在市场竞争中保值、增值的经营管理压力。这也对城建平台的经营管理水平和投融资运作能力提出了挑战，也将对各地城建国有资产的可持续经营和良性开展产生重要的影响。 以上这些矛盾和困难的出现，我们认为全国各地的政府投融资平台都一样。它表现的是作为具有政府和企业双重性质的、国有资产经营管理平台和投融资平台，客观上存在着在公司定位、管理体制、运作方式、多元化投融资格局和可持续开展等方面的先天缺乏。中国的经济体制改革还没有彻底到位，有效的政府投融资体制和国有资产运行管理机制尚未形成，因此，这些矛盾和困难需要在更长的时间内、更深的层次上不断完善和解决。 对此，我们对在目前形势下，如何进一步发挥好各
12、地城建平台的投融资功能，提出以下建议， 1、在完善投融资体制方面，要领导重视，健全组织 要在城市建设投融资体制上进一步深化和完善，就应当立足于政府这个层面，要打破行业界限、部门界限，抛弃小团体的利益，共同做好城市建设这个大文章，实现城建融资渠道上的开拓创新。首先作为政府来讲，需要象重视国有企业改革一样，重视城建投融资体制的改革和城建平台的资本运作。我们建议，各地可以成立一个象各地改革办那样的、超脱于政府部门的市一级的联席机构，负责领导城建投融资体制改革，对政府重大工程的投资和融资进行协调和推进，并负责投融资创新工作，以提高整个地区的城市资产和城市资源的运作效率。 2、在资源利用方面，要统筹规划
13、，集中利用房地产典藏各地城投公司战略开展规划 目前，每个城市一方面认为缺少资金、缺少资源，但是另一方面，各地对城建资产和城市资源的开发利用很低，缺少对城建资产、城市资源的统一运作和管理的主体，也难以发挥这些资源的综合效益。如各地区上市公司资源、城市的公共物业、城市空间资源（城市广告、城市公共停车场所、场站）、城市旅游资源、包括土地资源、管线资源等。随着国家经济建设的开展和城市化建设步伐的加快，所有城市资源的价值也将越来越大。我们建议各地政府，对自己所在城市的资源、资产情况，要进行统一研究、统一规划、统一管理和统一运作，以发挥城建资产和城市资源的最大效益，降低其他方面的建设和融资压力。 对城建资
14、产和城市资源进行分析、梳理，重组和整合，对发挥城市资源的综合效益十分重要。目前，由于城市化及城市根底设施不断建设，局部城市资源已经从公共消费转为私人消费，具备了资产属性，但是目前这些城市资源分布散乱，管理混乱，如果对此进行整体分类整合，通过市场化运作，将带来可观的经济效益。 3、在运作方法方面，要做到目标明确、勇于创新 建议各地政府鼓励城建平台大胆进行市场化融资的实践，积极探索城建国有资产经营、管理和投融资体制改革的新路子。城建平台要重点改变过分依赖银行贷款、融资渠道单一的现状，大力倡导从内部资源利用入手，在盘活存量、引进增量，创新方法、灵活手段方面下功夫，同时，把实现投融资格局多元化、方式多
15、样化、融资定量化，作为城建平台建议开展的目标。 （1）多方式。一方面在工程融资上，要根据城建平台具体工程的特点，灵活采用bt、bot、tot、ppp等融资方式进行融资，另一方面可以积极运用公司融资，出售资产和股权、重组上市融资、发行企业债券、发行信托产品、城建资产证券化融资、组建城建产业投资基金等，进行创新融资。 （2）多层次。各城建平台不仅可以在平台这个层面负债融资，还可以搭建平台下面的其他产业平台进行负债融资，可以通过下属经营性资产重组上市融资、信托融资，也可以通过成立新工程公司进行工程融资等。 （3）多渠道。各城建平台不仅可以争取地方政府财政预算内投入，还可以积极争取预算外的投入，或政策方面的支持；不仅可以争取国内一般商业银行贷款，还可以积极争取国家开发银行及国外，像亚行、世行的优惠贷款；不仅可以通过存量资产、股权进行融资，还可以通过增量引入、增资扩股进行融资等。 4、在平台运作上，要引进先进的管理体制，逐步构建城建平台的核心竞争能力城建平台的可持续开展和融资必须要有主导产业的构成、现金流和利润的支撑，通常情况下，债务融资有赖于资产规模、信誉担保和盈利能力，而工程融资、股权融资、信托融资等几乎都是建立在工程或公司的未来盈利能力上。为此，我们建议，对城投平台而言，
