1、对土地使用权抵押登记的探索与思考 近几年，随着土地使用制度和金融体制改革的深入，土地交易行为的不断增多，抵押人以土地使用权作为抵押贷款担保物从金融部门获得贷款的土地使用权抵押活动越来越普遍，土地使用权抵押以其不可动性、具有相当价值、保值增值性好而逐步成为一种主要的融资手段，受到了土地使用者和金融机构的青睐，这不仅为企业盘活存量土地的资产，融通资金用于开展提供了有效途径，而且为金融部门贷款平安收回提供了可靠的保障。 虽然经过近几年的我们国土资源管理部门的不懈努力，根本上已经标准了土地抵押登记行为，改变了以前的“要他办为现在的“他要办。但是至今还有金融部门对此认识相当薄弱，如一些抵押人未经国土管理
2、部门批准，擅自将土地使用证抵押到金融部门，金融部门便将资金贷给抵押人，还有一些人未领取土地使用证，仅与金融部门一起到公证处办理了土地抵押公证手续等等，这些不标准的土地使用权抵押行为，导致抵押当事人的合法权益得不到保护，因此土地使用权抵押过程中仍然存在着许多问题，加强土地使用权抵押登记管理工作，尽快把土地使用权抵押登记活动引上标准化、法制化的轨道已是当务之急。本文拟对如何标准土地使用权抵押登记管理作粗浅的探讨： 一、加大宣传，形成标准土地使用权抵押登记意识 为推动土地使用权抵押登记工作的健康开展，针对社会各界对土地使用权抵押登记工作的重要性认识缺乏和尚不标准的状况，我们国土资源管理部门要做好宣传
3、工作。 首先，我们国土管理部门要针对以前一些金融部门的土地使用权抵押贷款只凭抵押协议、土地使用证或办理公证手续等不标准行为，对他们进行宣传，和他们一起学习房地产管理法、担保法以及我们国土管理部门关于土地抵押的有关规定，讲清土地使用权抵押权的设立、变更和消灭应依法办理土地登记手续，土地使用权抵押的合法凭证是土地他项权利证明书，国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证不作为抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押抵押人的土地使用证，抵押人扣押的土地证书无效，土地使用权人可申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。土地使用权抵押合同经登记前方才生效，未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。一些不标准的
4、抵押行为导致金融部门无法收回贷款，使他们充分认识土地使用权抵押登记的重要性。 另外我们国土管理部门还有采取形式多样的宣传方式，扩大政策的覆盖面，将土地抵押登记的法律法规汇编成宣传手册，发放到有关部门，广泛宣传土地抵押登记的意义，使这些部门认识到盘活已有土地资产是融通资金，加快自身开展的有利机遇。同时，还有对一些单位和个人怕交费、怕办手续麻烦的模糊认识，宣传办理土地抵押的程序，热情、快捷的效劳，使他们消除疑虑。 二、加强协调，促进有关部门加强土地使用权抵押工作标准运作 土地使用权抵押登记，既是我们国土管理部门的本职工作，也是一项社会性很强的工作，仅靠我们的努力是不够的，还需各有关部门的大力配合和
5、支持。以便更进一步的标准运作。 （一）协调与房产部门的关系 有的土地使用权人由于不熟悉有关法律法规，只到房产部门办理房产抵押登记手续，而未到国土管理部门办理土地抵押登记手续，我们应主动协调好与房产部门的关系，根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中第三十三条“地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押的规定，请房产部门在办理房产抵押登记时，催促抵押人到我们国土管理部门办理土地使用权抵押登记手续。 （二）协调与司法部门的关系 要通过宣传或座谈会等形式与法院等司法部门的同志一起学习担保法、城市房地产管理法等以及其他土地使用权抵押的有关规定，使他们明确，未经登记的土地使用权抵押
6、权不受法律保护，从而对未经我们国土管理部门登记的土地使用权抵押纠纷案件不予受理和维持。 （三）协调好与公证部门的关系 我们要对公证部门进行宣传，使他们认识到土地使用权抵押只公证、不登记是一种无效行为，公证部门应当依法保护抵押人和抵押权人的合法权益，从而抵抗私下土地抵押行为公证。 三、认真研究，形成土地抵押登记的标准程序 土地登记抵押工作，是一项法律性、业务性很强的工作，为顺利推进此项工作的标准开展，必须根据城市房地产管理法、担保法、城镇国有土地使用权出让和暂行条例精神，形成一套土地抵押登记工作标准程序。 （一）土地使用权抵押贷款申请 土地使用权抵押人向抵押权人提出书面申请（包括拟贷款金额、拟抵
7、押土地的情况），并进行办理。 （二）土地使用权价格的评估 抵押双方当事人持土地使用证和土地抵押人的贷款申请到地价评估机构联系对抵押地块进行地价评估，评估费由抵押人交纳，评估结果报我们国土管理部门备案。 （三）签订抵押贷款合同 抵押人持土地使用证、土对土地使用权抵押登记的探索与思考第2页 地使用权地价评估报告与抵押权人签订贷款合同和抵押合同。 （四）土地使用权抵押登记 抵押人在签订合同后，持抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估报告、抵押双方当事人的证件共同到我们国土资源管理部门申请土地抵押登记，抵押登记申请经审查，符合要求的准予登记，我们国土部门进行登记并向抵押权人发放土地他项权利证明书。
8、（五）土地使用权抵押注销登记 抵押合同解除或终止，抵押权人应持解除或终止抵押合同证明文件，与土地他项权利证明书一起交抵押人，抵押人自抵押合同终止或解除之日起15天内到我们国土部门办理注销抵押登记手续。 四、热情效劳，全力为抵押当事人排忧解难 土地使用权抵押登记工作，是各级政府部门的加强土地管理的重要工作，也是帮助抵押当事人特别是困难企业排忧解难的效劳工作。为此，我们要树立为抵押当事人热情效劳的观念，想其所想，急其所急。 （一）简化办事程序，提高办事效率 土地使用权抵押需要经过权属审核、地价评估和备案、签订有关合同、办理抵押登记手续等一系列程序，涉及我们国土管理的诸多业务科室，加上抵押当事人对有
9、关法规和办事程序不大熟悉，感到手续难办，为此，我们要方便当事人，提高办事效率。 （二）合理收取费用，减轻抵押人负担 办理土地使用权抵押手续必须缴纳有关费用，从我本人办理实际情况来看，大局部抵押人在缴纳费用时都有不同程度的困难及为难情绪，本身抵押土地就是为了筹集资金。当然我们加强土地使用权抵押登记的目的是依法管理土地，而不单纯为了收费，因此，我建议对办理土地抵押登记手续交纳费用确有困难的抵押人，可采取免交一局部，缓交一局部，或适当收取一局部的方法。这样既能使土地抵押登记纳入正常轨道，也能使抵押人和困难人顺利的办好土地抵押手续，对促进经济开展的良性循环起到积极的作用。 最后，我们国土资源管理部门，为使土地权保护人的合法权益得到保护，土地使用权抵押登记后，我们还要对抵押的土地在抵押期间要进行跟踪管理监督。从而保护抵押权人的合法权益。为社会经济开展提供更加健康的开展空间。 第6页 共6页
