1、天道酬勤房地产工程开发筹划书(完整版).房地产开发与经营课程设计目录一、宏观市场环境分析一武汉市宏观经济环境分析二产业政策对房地产市场的影响二、区域市场分析一区域环境分析二区域产品特征分析三新政对区域的影响三、产品定位一工程SWOT分析二形象及市场定位三文化内涵定位四目标购房群定位五产品设计定位及建议六价格定位四、销售推广建议一销售推广建议二案名及平面表现三营销推广建议五、案例评述武汉房地产市场工程开发筹划书一、宏观市场环境分析一武汉市宏观经济环境分析“十五及“十一五期间，武汉市经济持续、健康、快速开展。至2022年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部。武汉作为湖北经济
2、增长的“引擎，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。二产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比拟紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长根底尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有
3、压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。二、区域市场分析一区域环境分析本案位于武汉新型商业区光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。楼盘区位图小区区域内住房供给量将在今年内继续上升，新老工程供给量加大，供求比平衡，市场竞争剧烈。区域内经济开展进一步加快，诸多高新企业及高新工程不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完
4、善，地铁2号线2023年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进区域配套档次提升。光谷10年供给量预估光谷09年供求走势09年受到08年市场低迷影响，供给量出现缺口，供求比持续低位运行态势，前期库存得到充足消化。二区域产品特征分析通过对区域市场同档次产品、产品形态相似产品及客群相同产品进行分析，主要有：区域内各相似工程可以看出，该区域的工程楼盘容积率大多数在23.9之间，产品形态与品质有较大差异。区域内各工程绿化率分析该区域的工程在绿化率上差异不大，集中在30%36%之间，在规划理念上，在规划上多以以尊重自然、保护生态环境为买点。区域内工程均以二居、三居户型为主，以9
5、0130平方米的面积为主，适合于三口之家。区域内个工程销售情况分析以上均价为房地产交易网实际成交等急的均价，现开盘的工程除了当代香颂公馆低于7000元/平方米，其他工程的实际成交价都高于7000元/平方米，保利华都、米兰印象均价那么超过了8000元/平方米。区域内各工程物业管理分析本区域内的住宅物业管理费用除保利华都和米兰印象较高外，其他工程的物业管理费用每平方米1元左右。保利的物业水平在市场上具有较高的知名度，其物业管理费用相对较高。区域内个工程车位分析三新政对区域的影响房贷政策有可能发生改变，但对首次置业产品影响较小，其产类别产品需要提高产品竞争力来争夺市场。房地产市场即将迎来较大调整，经
6、过短暂的价升量跌之后进入量价齐跌阶段。受调控影响最大的产品将是投资和投机类产品首当其冲，受到的市场冲击最大，其次首次改善类产品的冲击较大。未来市场将放量供应的郊区与近郊区将率先调整，调整幅度较中心城区大，调整时间较中心城区长。本轮调控我们认为是保护型调控，至少将会持续六个月，未来市场将放量供给，二三环和三环外将率先进行调整，中心区受影响较小；由于城中村改造会带来大量的刚性需求，中心区将首先回暖。在政策的影响下，市场需求结构会发生明显的变化。市场主要依靠90平米以下的首次置业和140-160的屡次改善性需求为支撑。90平米以下户型的供应量会迅速增加，市场竞争剧烈，对户型功能设计提出更高的要求，总
7、价低、功能完善的小2房将热销70-80。另外政策对一次性付款和利用公积金的客户受影响稍小，在营销过程中将公积金贷款客户作为重要客户之一。三、产品定位通过找出工程客观存在的内部优势因素、劣势因素以及外部市场环境中的时机因素、威胁因素，运用SWOT分析法，提出相应的市场对策，其目的是为了能够提出更具针对性的物业市场定位，以及相对适宜于此市场定位的产品营销方法、手段。具体分析如下：楼盘SWOT分析结果1.优势分析工程背临风景秀丽南望山，面朝东湖，自然坏境优美，区域功能定位于城市居住区，适宜居住。南望山这一天然的绿化隔离带，作为工程的天然后花园，不仅可以提高工程的品质和居住舒适度，而且是工程的高层局部
8、有了很好的景观加分优势，并且可以有效的隔离来自闹区的噪音污染，进而带来更高的利润空间。地块周边一公里内市政配套齐全，商业设施、教育机构、金融机构、医疗机构齐全；周边高校云集、企事业单位较多，潜在的客户量规模可观。2、劣势分析工程规模小难以形成体量优势，周边不乏大型优质楼盘，对本工程在规模上构成较大威胁，客户群体较为有限，。周边小环境不容乐观，工程背靠南望山、面朝东湖、给本工程的规模造成比拟大的限制，同事小区的完整性收到一定影响。而有雨自身小环境的不便利，过大的车流及过快的车速，不便于人的滞留并行程人气，从而产生一定的局限性。3、物业时机点分析本工程所在区域地产开展磅礴，近年来招商力度不断加大，
9、工程目标客户群体不断涌入，外来客户区域认同感逐步加强，城市化进程加速，城区改造、房地产开发在一定时间内存在广阔的开展空间。武汉的旅游开展相当迅速，由此所带来的观光投资逐渐增加，又由于本工程面朝东湖，与武汉的观光旅游业开展不谋而合。区域内居民收入稳定，经济开展迅速，市场需求可挖掘空间巨大，对于未来房地产市场有着直接推进作用。4、物业威胁分析国家宏观调控政策为武汉楼市开展带来不确定因素，近期由于政府的房地产宏观政策，对本区域房地产市场有着很大影响，未来一定时间内，房地产市场将逐步平稳标准。同时，新凯乐泉居,保利华都,金地中心城等几个等竞争对手已经分流了局部客户，并与本工程形成正面竞争，区域市场资源
10、有限，而供给存量偏多。二形象及市场定位根据本工程的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把本工程定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。总体形象及市场定位着重解决住宅在人们心目中的核心印象“是什么或“将是什么的问题。它必须迎合市场与社会开展的趋势，立足于工程自身的资源优势，具有深度、广度和高度和独特性。三文化内涵定位通过书法、绘画、雕刻、文字等方式，展示现代城市休闲文化。因为现代城市休闲文化是与现代人生活内容、生命价值息息相关的文化，是现代社会文明的重要标志之一，其内容多彩多姿并不断的与时俱进、创新开展，欣赏价值高，潜力大，又与长廊主题天然吻合。四目标购房
11、群定位1、年龄在35-60岁之间经济富裕或有固定资产投资看中江边位置的中老年人；家庭构成：1-3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年。2、年龄在28-45岁之间事业蒸蒸日上月收入在5000元以上时尚、享受在汉工作的管理者或成功人士；家庭构成：1-3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年3、年龄在28-40岁之间，月收入5000元以上，时尚、享受在高科技工业园工作的管理阶层。目标客户类型构成图五产品设计定位及建议针对本工程特殊的地理位置，在小区中心建休闲广场和寓意喷泉。为小区增一别致夜景，既给居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处，同时与对面的东湖美景相得益彰。试想：当夜幕降临的时候，小区中心一路走
12、来。远远的看到休闲广场上灯火一闪一闪的跳动着，近处听着“哗哗哗的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。如此一来，一方面能够增加本工程的吸引性，提高本工程在公众中的知名度、美誉度、和记忆度；另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。建筑风格吸取中国传统士大夫阶层的休闲性建筑重点是湖景小区建筑的精华要素，与现代城市市民休闲方式的大气、宽松、明快、舒畅等特色相结合，从而创新出一种融汇古今的新型人文湖景高档小区。根据市场调查，大局部人对追求舒适的生活环境，追求健康为本的生活方式，希望社区配套尽善尽美，对高档住宅有强烈的需求，希望一梯
13、两户或二梯四户，主力户型为 3 房2 厅 2 卫， 2 房、 4 房为其必要补充，建筑面积不求过大，但求实用，70-170 平方米之间可以接受，但总价希望在75 万元以内。比拟认可户式中央空调、热水系统、智能化设施，对物业管理不太关注，不需要提供精装修，对车位的需求较大。六价格定位根据周边相似楼盘的价风格查下表显示，结合本楼地理位置、周边环境及所面对人群收入状况、综合本楼盘开发本钱，依据国家有关房地产法律政策，本楼盘价格将定位为中高档收入水平人群，户型采用采用中等户型，既能满足大局部人群对居住的要求，同时价格也控制在所能接受的范围，约为60006500元/平方米。四、销售推广建议一销售推广建议
14、具体的推广时间段安排：各阶段有不同的推广方案。二案名及平面表现1.案名山水文园仁者乐山，智者乐水其含义：其一，“山，“仁者乐山，背临南望山，不仅有丰厚的自然景观，而且居住环境将给您带来身处大山之中切身感受，同时居住的舒适度给您一种“会当临绝顶，一览众山小。之感。其二，“水，“智者乐水，面朝东湖，上风上水，水为您带来滚滚财源，面对开阔的东湖，湖风缓缓吹来，让您与大自然真正零接触。其三，“文，毗邻著名学府中国地质大学武汉，文化气息浓厚，使您在家中就能享受高校之气，接受文化熏陶。其四，“园，一语双关，“山水文园不仅有田园般的环境，并且为您提供家园般的温馨。2.平面表现三营销推广建议营销策略即营销战略
15、指导下的计策与谋略，它虽由营销战略所规定，是对营销战略的进一步细化，但自身也是极为丰富多彩的，是可以对战略进行创造性的发挥的，从而使战略本身更加血肉饱满，最终得以完美的实现。内容如下：1、传播形式的重点是创新性活动以少而精为原那么，适当打一些户外广告、车体广告、报纸广告、电视广告、网络广告，把重点放在公益性、公关性、文化性的活动广告上，形成强大的口碑广告。活动必须有所创新，有时需要大创新，这是必须坚持的一个原那么，平庸无为的活动宁愿不搞。许多创新型公关文化活动的原那么争取收支平衡，最好能赚上一点，最差也要2、充分利用各种假节日比方母亲节，就可以用让母亲休息一下吧“的主题。妇女节、教师节、父亲节、儿童节、情人节、劳动节等都可以临时推出新的休闲活动主题，火爆它一把。这类活动是长期的，只要不断的创新，市场就会不断的扩展。3、把握好市场推广的节奏感这些年的这方面的教训太多太深刻了，那种开业初期火爆不久便门可罗雀的经营景观在很大程度上便是节奏感把握