1、浅谈“以房养老困局及对策黄旭+姜珊摘 要：近几年随着国内城市化进程的不断开展、人口老龄化问题等因素，现有的社会养老方式并不能很好的解决养老问题。“以房养老是一种新兴的养老基金来源模式，这对我国来说，不失为一种有效的解决方案。自我国引入并提出中国的以房养老观念之后，各地区已经开展了以房养老实现模式的摸索。目前，我国国内已形成中国式以房养老模式，虽然其中仍存在如法制不健全等许多问题，但对研究影响以房养老的开展，摸索出解决途径有着重大意义。关键词：人口老龄化；中国式以房养老；反向抵押贷款随着近几年来人口老龄化的不断加速，我国社会养老保障体制面临巨大的财政。我国已成为老龄化社会，65岁以及65岁以上的
2、老年人口从1990年的6299万上涨到2000年的8810万，占总人口的比例由5.58%上涨到6.96%，保守估计计到2022年我国60岁以上的老年人口将到达2亿，也就是说我国人口比例将到达21%，这个比例将跟着时段的推移而逐步扩大。60岁以上老人在逐年扩大，而新增加人口却在渐渐下降，根据第六次全国人口普查数据表示，我国十年增加7390万人，增长了5.84%，年平均增长了0.57%，比从1990年到2000年的年平均增长率1.07%下降了0.5%。据数据表现，这十间年我国人口增长处于一个低生育水准的阶段，根据数据表现的这些难题将我国社会养老问题顶到了风口浪尖。自我国老龄化社会的到来，社会养老问
3、题成为民众关注的焦点问题，随着我国方案生育战略长期以来的有效实施，我国人口增长速度络续放缓，这对我国来说是很好的，但同时形成了社会“4+2+1的家庭行式逐渐成为社会主流（即4个老人的2个子女构成1个家庭），独生子女根本无法承担双方父母的养老负担。由于我国社会经济水平持续开展，物价也持续上升，同样，老人养老的本钱也在持续增加，这就要看国家和社会能否提出更多的养老模式，“以房养老便是在这种大环境下应运而生。2022年，我国国务院发表的关于加快开展养老效劳业的假设干意见明确提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点，其具体操作举措和实行方案在2022年上半年出台，由此诱发的“以房养老话题成为社会关注
4、的焦点。一、我国目前以房养老的试点状况以房养老这种补充的养老模式在美国、日本等兴旺国家开展迅速，到目前为止已不下几十年了。当前，住房抵押反向贷款的根本模式，即老年人以房屋作为抵押，然后从金融机构中领取养老费用，同时可以继续住在屋内，老年人去世后房屋归金融机构所有。具体操作上，以房养老包括金融机构开办的住房反向抵押贷款业务，这其中包括老年人自行出租或出售房产、房产以大换小等换取养老金的方式。与传统的“养儿防老模式相比，以房养老最重要的区别是引入社会资本参与对房产的处置，实现老年人自有房产来补充养老资金来源，不留或少留遗产给子女。在中国社会老龄化迅速开展的大势下，以房养老可以成为多成次社会养老体系
5、的辅助组成局部，这对顶着巨大养老压力的我国是很有帮助的。是以，2022年我国国务院发表国务院关于加快养老效劳的假设干意见，其中很清楚地提到“开展老年人住房反向抵押养老保险试点的要求，使以房养老模式正式进入快速开展阶段，在已开展的试点的地区中南京的“租凭换券、上海的“以房自助养老、北京的“养老房屋银行、杭州的“多项选择模式等都是我国各地区探索实践的典型模型。尽管开展以房养老在我国已取得初步成效，但实践操作后中同样存在一些问题，而这样的问题根本就是此前一些地区试点没能取得成功的原因。主要表现为与民情适应性不高、缺乏政府等有公信力的中间机构介入、无法满足老年人的预期收益、有关制度实施的立法滞后、对老
6、年人的保障存在漏洞等等。二、我国实施以房养老已具备的条件（一）经济社会的开展，为以房养老奠定了物质根底改革开放后，我国经济进入高速开展的阶段。随着我国经济的持续增长，同时拉动了人民生活水平的升高，具体表现在我国城乡居民家庭人均及恩格尔系数的明显变动。一方面，它为老年人愿以房养老以住房换取较高收入，维持较高生活水平提供了动力；另一方面，它形成了各类可能参与以房养老运作的社会主体，进而推动形成住房与养老收入间的转换机制创造可能。（二）住房机制的改革，为以房养老提供根本条件我国住房机制改革前，因为城市大多国家或单位所有，所以个人住房极少，老年人想参与也不具备条件。但随着我国住房改革机制的不断开展，住
7、房产权关系发生变化，更多的住房转为个人所有，个人对住房具有自由支配权，这就是以房养老的根本前提。（三）相关政策的逐步明朗，为以房养老提供良好环境现今为止，共有五份相关法律文件为开展以房养老提供了帮助。一是1996年10月1日首次宣布并与2022年7月1日起订正实行的老年人权益保障法。二是2000年8月19日宣布实行的中共中央国务院关于加强老龄工作的决定。三是三部“五年规划。四是我国国务院自2022年9月6日实行的关于进一步加强养老效劳业开展的假设干意见。五是十八届三中全会决定。这些相关政策进一步完善养老保障体系，使覆盖范围进一步扩大，这为以房养老提供了广阔的空间。三、我国目前以房养老面临的困境
8、（一）有关以房养老制度实施的立法滞后由于以房养老并不是我国固有的产物，其出现需要修改相关的法律法规，或时有关问题，如对住宅建设用地如何自动续期，要进一步明确。同时目前局部法律标准不利于保护以房养老参与者的正当权益，比方虽然合同约定货款到期时房产交由贷款机构处置，但老人或其家人如不履行合约，由于房产登记在老年人名下贷款机构未必能拿到房子，可能会面临遗产纠纷。法律障碍是以房养老开办机构犹豫不决的重要因素。（二）以房养老监管不力以房养老业务横跨住房、养老、金融等行业，涉及国土，住房与建设民政医疗卫生、金融监管等部门，不能单独一个部门包揽所有环节，可能将出现“多龙治水的格局。无论从国外还是国内的实践来
9、看，该类业务运行与开展面临很多不确定性与开展，既可能出现反复、过渡监管等问题。同时，对此相关问题究竟由哪个部门主要负责，尚未有定论。 （三）相关政策对其覆盖范围尚不明确值得关注的地方是，“以房养老更多注重对城镇住民的效劳，并未涉及农村住民，其主要因素在于农村宅基地不能抵押，这就谈不上实施“以房养老。但是，我国农村人口数目庞大，社会养老问题也日益突出，农村住民除“土地养老以外，能否适宜“以房养老也是值得讨论的难题。“以房养老涉及房地产、银行、保险、社保及行政管理等假设干范畴，其开展需要各方联合与协调。外资能够顺利实施，与其有完善的金融贷款、担保、资产评估等机构及个人的信用系统完善健全有关，与此同
10、时，中国还没有这种适当的“以房养老开展成熟的环境。（四）缺乏政府等有公信力的中间机构介入目前，虽然国内地区已经零散推动以房养老试点，但国家以及地方政府尚未出台相关的支持政策，因为以房养老是将房产抵押给金融机构，政府未介入其中，缺乏一定的公信力，其后果一是影响了参加者的积极性，二是缺乏一定的监管，存在一些管理漏洞。四、我国以房养老困境的对策（一）建立健全的法律法规我国现有的法律对住房附着其上的土地，借鉴的是香港地区所有权归国家，使用权只有一定期限的制度，但该制度未对房屋产权是否免费自动续期的问题加以明确。为解决该漏洞，可适当拉长产权年限，减少续期费用。积极出台相关政策保障以房养老参与者的正当权益
11、，只有通过建立健全的法律法规，才会从根本上肯定以房养老的合法性与标准性，才能从根本上维护以房养老参与者的合法权益。（二）建立健全监管职责体系首先要明确主要监管部门，对其监管部门的设置应做相应的调节。其次，要建立监管协调机制，在较高层级建立监管协调机制，形成各职能部门各司其职又通力配合的监管协调模式，加大监管力度，积极推动监管信息共享的标准化和常态化，尽可能减少对以房养老的监管交叉跟真空地带，提高监管的连续性跟有效性。（三）明确重点效劳的老年群体展开“以房养老的目表是办理有此需要的老年人之养老问题，其实不适用于全部老年人。于是，务必明确需要重点效劳的老年人群体为什么有老年人需要“养老的房子的原因
12、，有经济生活缺乏，或缺乏照顾，对于那些有房子而艰难的生活，或住房的老人或小孩空巢老人外，应作为效劳的重点。农村老年群体，特别是失去土地的农村老年人，也值得重点关注。所以，“以房养老的效劳目标不该只限于城镇住民，应向农村住民蔓延，同根本养老保险制度一样达成“全覆盖。（四）国家制定养老规划，成立专业住房银行实施“以房养老模式要求我国政府应担当更多职责，最正确方案是由政府出面为担保人，建立专业性的银行。建立专业银行能够减少商业金融机构在“以房养老过程中的风险，也能够减少“以房养老产品的贷款利率，假设“以房养老产品的贷款利率与住房公积金贷款利率持平或更低，对“以房养老模式的推行有瞪大的帮助。专业银行是
13、涉及资产评估、保险公司、银行、社会养老保障等诸多主体功能、简化了运行机制和具体操作、从而降低了本钱、提高工作效率的机构。建立专业银行还会增强我国政府对“以房养老模式的引导和监管。我国面临着日趋严重的养老压力，国家财政难以负担，以房养老模式对于缓解我国社会养老压力有着重大意义。需要注意的是，以房养老有其特定的目标人群，不能把解决问题的希望全部寄托于以房养老模式上。但作为一种新的养老模式，它不仅可以切实地解决局部老年人问题，而且还可以开阔我们的新思路。这种新思路不仅仅局限于养老领域，更可以延伸到整个金融体系完善、创新等多个方面。政府应积极推行，本着实事求是的原那么进行实践，只有这样才能实现使每个老年人都老有所养，才会为我国养老事业做出自己的一份奉献。参考文献：1 张琳.中国开展以房养老模式J商业时代，2022，第九期2 王小平.保险支持以房养老研究M中国金融出版社3 张莎莎.我国开展以房养老的探析D东北财经大学硕士论文，20224 张松.中国人口老龄化背景下的养老保险研究D吉林大学博士学位论文，20225 张晓青.以房养老模式在我国的可行性分析研究J现代贸易工业，2022