1、新都国际公寓二期工程住宅工程质量通病防治导则监理实施细则项目监理机构（章）： 专业监理工程师：_ 总监理工程师: _ 日 期: _ 江苏省建设厅监制目录一、工程概况. . 3二、专业工程特征. . 3三、 监理依据. .7四、质量通病监理控制要点及目标值.71、墙体裂缝防治. .72、钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治.133、楼地面渗漏防治. .164、外墙渗漏法防治. .175、门窗渗漏防治. . 206、屋面渗漏防治. . 217、室内标高和几何尺寸控制. 258、住宅给排水工程质量控制.279、住宅电气工程质量控制. 2910、外墙保温质量控制. . 31五、住宅工程质量通病工作流程及验收程序
2、. . .35六、住宅工程质量通病防治竣工总结及监理评估. . . 35住宅工程质量通病防治导则监理实施细则一、 工程概况1、 新都国际公寓二期位于南京市下关区东井亭100号，由八幢18+1层高层住宅和地下车库组成，总建筑面积约137286M2，其中主楼面积约106653 M2，地库面积约30636 M2，主体结构为剪力墙结构，主楼建筑高度62.6M，地库为框-剪结构，地下一层，层高3.75M，三级抗震，7度设防，建筑结构安全等级为二级，建筑防火等级一级，结构设计使用年限50年，0.00相当于绝对高程17.750M。2、 本工程由南京润昌房地产有限公司开发，南京兴华建筑设计研究院有限公司设计，
3、项目分为二个标段，其中A标由江苏省建筑工程集团有限公司总承包，B标由上海建工集团股份有限公司总承包，A、B标均由上海复远建设监理有限公司担任监理。二、 专业工程特征：1、外墙装饰：1）钢筋混凝土剪力墙+刷界面剂一道+10mm防水砂浆粉平+3mm厚专业粘结胶浆+刷界面剂一道+40mm厚岩棉保温板+刷界面剂一道+5mm厚聚合物砂浆（耐碱玻纤网格布）+外墙真石漆；2） 钢筋混凝土剪力墙+刷界面剂一道+15厚防水砂浆粉刷+铝合金龙骨支架与混凝土墙预埋件牢固连接+固定不锈钢挂件+40mm厚岩棉保温板+石材板开槽固定于不锈钢挂件上，涂环氧树脂型石材专用结构胶粘牢+2030mm厚磨光花岗岩，水泥浆擦缝；2、
4、内墙装饰：1）混凝土及砌块墙面基层+12mm厚1:6混合砂浆打底+8mm厚1:0.3:0.3水泥石灰膏砂浆粉面（户内卧室、客厅）；2）混凝土及砌块墙面基层刷一道混凝土界面剂一道+12mm厚1:3水泥砂浆打底+8mm厚1:3水泥砂浆粉面+JS水泥基防水涂膜三度，厚1.8mm，高度1.8m（卫生间墙面）（厨房、卫生间）；3）混凝土及砌块墙面基层+12厚1:1:6混合砂浆打底+8mm厚1:0.3:0.3水泥石灰膏砂浆粉面+刷乳胶漆二度（楼梯间）；4）混凝土及砌块墙面基层刷一道混凝土界面剂+12mm厚1:6混合砂浆打底+8mm厚1:0.3:0.3水泥石灰膏砂浆粉面（首层、候梯厅、公共走道）；5）墙表面
5、清理干净+满刮石膏纤维腻子找平层+满刮大白腻子（用于管井、通风井）；地下车库：1）混凝土墙面：模板接缝磨平+白水泥腻子批平+防霉乳胶漆二度（所有砼内墙）； 砌体墙面： 砖砌体+12mm1:3水泥砂浆+8mm厚1:3水泥砂浆+批腻子+刷防霉乳胶漆二道（所有砖砌体内墙）；3、天棚：1）现浇钢筋混凝土楼板底接缝磨平+批白水泥二遍（住宅户内部分）；2）现浇钢筋混凝土楼板底接缝磨平+批白水泥二遍+刷乳胶漆二度（公用部位）4、踢脚：1）混凝土及砌体基层+15mm厚1:3水泥砂浆打底（在混凝土墙上要刷内掺3-5%建筑胶的素水泥浆结合层一道）+5mm厚1:1水泥细砂结合层+耐磨砖，白水泥勾缝（用于楼梯间部分）
6、；地下车库：1） 混凝土及砌体基层+10mm厚1:3水泥砂浆打底扫毛+10厚1:2水泥砂浆粉面120mm高（所有踢脚）；5、屋面：上人屋面有保温层：1） 现浇钢筋混凝土屋面板，同标号混凝土从结构顶板找坡2%压平+20mm厚1:3水泥砂浆找平层+冷底子油一道隔气层+4mm厚SBS改性沥青卷材防水层，在山墙四周、屋面管道及变形缝周围铺设加强层+120mm厚复合发泡水泥板型+干铺玻纤布+50mm厚C30细石混凝土，内配4150双向钢筋（分隔缝不大于3000mm，缝宽15mm，钢筋必须断开，缝内嵌PVC防水油膏）+表面刷素水泥浆一道+20mm厚1:2.5水泥砂浆加15%胶结合剂层+10mm厚广场砖，用
7、干水泥擦缝，设分格缝不大于3m*3m，留10mm缝嵌油膏；不上人屋面有保温层：1）现浇钢筋混凝土屋面板，同标号混凝土从结构顶板找坡2%压平+20mm厚1:3水泥砂浆找平层+冷底子油一道隔气层+4mm厚SBS改性沥青卷材防水层，在山墙四周、屋面管道及变形缝周围铺设加强层+120mm厚复合发泡水泥板型+干铺玻纤布+50mm厚C30细石混凝土，内配4150双向钢筋（分隔缝不大于3000mm，缝宽15mm，钢筋必须断开，缝内嵌PVC防水油膏）6、楼、地面：平屋面无保温层：1） 现浇混凝土屋面板+体积比1:3:8（水泥：砂：陶粒）陶粒混凝土找坡2%+聚氨酯防水涂料三度+15mm厚1:2水泥砂浆粉面抹光；
8、6、楼、地面：1）地下室钢筋混凝土顶板+空气间层+钢筋混凝土楼板+30mm厚C20细石混凝土随捣随抹（入口门厅、楼梯、候梯厅）；2）地下室钢筋混凝土顶板+空气间层+钢筋混凝土楼板+加气混凝土砌块+40mm厚C20细石混凝土，向地漏找坡，扫毛+聚氨酯防水涂膜三道，厚1.8mm（卫生间、厨房）；3）地下室钢筋混凝土顶板+空气间层+钢筋混凝土楼板+30mm厚C20细石混凝土随捣随抹（客厅）；4）钢筋混凝土板+2mm厚JS水泥基防水涂膜（在阴角处做成小圆弧，防水层泛水高度不得小于300mm）+40mm厚C20细石混凝土，向地漏找1%坡度，随捣随抹成毛面（用于阳台）；5）地下室钢筋混凝土顶板+空气间层+
9、钢筋混凝土楼板+30mm厚C20细石混凝土，随捣随抹（卧室、书房等）；二层及以上楼面：6）钢筋混凝土楼板+30厚C；20混凝土，表面撒1:1水泥中粗砂压实抹光（户内客、卧间）；7）钢筋混凝土楼板+50厚1:3干硬性水泥砂浆+8-10厚地砖，填缝剂擦缝(楼梯间);8) 钢筋混凝土楼板+40mm厚C20混凝土，从门口向地漏找1%坡度，随到随抹成毛面+JS水泥基防水涂膜三度，厚1.8mm（厨房、卫生间）；9）钢筋混凝土楼板+2mm厚JS水泥基防水涂膜（在阴角处做成小圆弧，防水层泛水高度不得小于300mm）+40mm厚C20细石混凝土，向地漏找1%坡度，随捣随抹成毛面（用于阳台）；10）钢筋混凝土楼板
10、+20mm厚1:3水泥砂浆找平层+5mm厚1:1水泥砂浆结合层+8-10mm厚地砖，填缝剂填缝（用于电梯机房）；地下室部分：1）300厚C30自防水钢筋混凝土底板+100厚C20混凝土，内配8250双向，设分格缝不大于6m（钢筋必须断开），1:1沥青砂或油膏嵌缝+地坪表面厂家另做（汽车坡道做法一）；2）土路基碾压密实，密实度大于98%（环刀取样）+150mm厚碎石+60mm厚C15混凝土随捣随抹，表面撒1:1干水泥黄沙10-12mm厚压实抹光+150mm厚C20混凝土，内配8250双向，设分格缝不大于6m（钢筋必须断开），1:1沥青砂或油膏嵌缝（汽车坡道做法二）；3) 300厚C30自防水钢筋
11、混凝土底板+150厚C20混凝土，内配8250双向，设分格缝不大于6m（钢筋必须断开），1:1沥青砂或油膏嵌缝+地坪表面厂家另做（汽车行车道及停车部位）；4）300厚C30自防水钢筋混凝土底板+50厚C20混凝土，内配6200双向，设分格缝不大于6m（钢筋必须断开），1:1沥青砂或油膏嵌缝（自行车库）；7、门窗：1）采用铝合金断桥隔热型材门窗，其中东、西、北向采用中空LOW-E玻璃，南向采用中空玻璃，玻璃规格为5+12A+5，东、西、南向均设置活动遮阳，遮阳采用中空玻璃内置遮阳百叶，外门窗洞口四周设转角保温，8、节能：1）南京属夏热冬冷地区，设计外墙保温采用50mm厚岩棉板，底面接触室外空气的
12、架空层或外挑楼板经审图后采用25mm厚岩棉板，屋面经审图后采用155厚复合发泡水泥板型，分户墙的页岩空心砌块190mm厚，外墙为190厚的页岩模数烧结砖；9、地下部分防水：1）底板及外墙均为C30自防水钢筋混凝土，内掺抗裂纤维，抗渗标号S6，底板采用2mm厚JS水泥基防水涂料，2cm厚1:3水泥砂浆保护层；外墙采用2mm厚聚氨酯涂膜防水，20厚保护板，顶板采用4厚SBS卷材防水；三、 监理依据1） 江苏省住宅工程质量通病控制措施标准（DGJ32/J16-2005）；2） 经批准的住宅工程质量通病防治方案和施工措施；3） 南京市住宅工程质量通病防治导则宁建工字2004138号4） 关于深化南京市
13、住宅工程质量通病防治导则贯彻实施的通知宁建监字20055号5） 混凝土结构工程施工质量验收规范 GB50204-20026） 砌体工程施工质量验收规范 GB50203-20027） 国家和南京市颁发的有关工程建设的法律、法规、政策和相关规定8） 设计施工图及设计变更通知单、技术核定单、设计交底会议纪要9） 建设单位和施工承包单位签订的工程施工承包合同四、质量通病成因分析及监理控制要点一）墙体裂缝防治：1、墙体裂缝成因分析：墙体裂缝的房屋使用功能和观感有一定的影响，且成因复杂，处理较难。砌体工程裂缝的成因是多种多样的，由沉降、温度、收缩、荷载、施工等因素引起的裂缝，其中常见的是温度和收缩裂缝。其表现形式主要有：1） 墙上的斜裂缝应在窗台转角、窗间墙、窗台墙、外墙及内墙上都可能产生此类裂缝，常出现在纵向墙上两端部、女儿墙端部转角及顶层内墙上。2） 墙上水平缝，常出现在女儿墙根部，顶层窗口处及填充墙顶部，此类裂缝一般沿灰缝错开，而斜裂缝即可沿灰缝，也可横穿砌块和砖块。3） 造成砌体墙体出现温度和收缩裂缝的原因很多，主要有：a) 房屋保温措施不到位。b) 房屋长度超长，累计变形大。c) 墙体抗拉、剪强度和变形能力较差，特别是顶层。d) 水泥类砌块龄期较短，后期收缩大。e) 砌筑砂浆水灰比较大，施工进度快，造成灰缝收缩