1、我国保障性住房融资模式探讨时间：2011-6-20 21:18:16 作者：张都兴 伍军 来源：中国建设信息 209 中国工商银行投资银行部 张都兴 伍军一、我国保障性住房现状保障性住房是与商品性住房相对应的一种概念，指的是政府为中低收入住房家庭提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金的住房。目前我国的保障性住房大致可以分为以下五种：保障形式保障对象及内容廉租房廉租房以政府核定的低租金租赁给城市最低收入家庭，只租不售，其所有者为国家，低收入家庭没有产权。经济适用房经济适用房以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。经适房在取得完全产权前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借
2、。限价房限价房为限地价、限房价的普通商品住房，它是按照政府和开发商的约定价位出售给中等收入家庭的中低价位、中小套型住房。公共租赁房公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。棚户区虽然棚户区不属于保障房，但棚户区改造却是组成保障房建设的重要部分。棚户区分为城市棚户区、国有工矿（煤矿）棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房四类，其中城市棚户区约占65%。二、“十二五”期间3600万套保障房建设的宏大计划中央政府提出在“十二五”期间新建3600万套保障性住房，到2015年实现保障性住房的覆盖面达到2
3、0%，远高于目前7%的水平。具体安排是2011年开工建设1000万套，2012年再建设1000万套，20132015年每年建设500600万套。数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心中央政府在2011年的施政举措中，将保障房作为了一个重要的民生工程。今年将建设的1000万套保障性住房包括三个部分：一是400万套棚户区改造住房，二是经济适用房和两限房（限套型面积、限销售价位）200万套，三是公共租赁住房220万套和超过160万套的廉租房。如果保障性住房按照每套60平方米计，3600万套住房就有21.6亿平方米。20062010年的5年时间里，我国住宅销售面积合计为35.86亿平方米，“十二五”
4、期间我国保障性住房建设面积将是“十一五”期间整个住宅销售总面积的60.23%。我国住宅竣工面积合计为25.96亿平方米，“十二五”期间我国保障性住房建设面积将是“十一五”期间整个住宅竣工总面积的83.20%。三、保障性住房建设存在着巨大的资金缺口要实现2011年1000万套的保障性住房建设目标，所需要的投资在1.3万亿元到1.4万亿元之间。“十二五”期间我国计划新建的3600万套保障性住房，所需要投入的资金将超过5万亿元。2010年全国住宅开发投资完成额为3.4万亿元，2011年近1.4万亿元的保障房建设投资，预计将达到全国住宅开发投资规模的三分之一左右。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元
5、，其余90%的资金需要通过各种途径配套解决。如果地方配套的资金跟不上，将成为制约保障房建设的关键问题。四、公共租赁住房的资金压力最大1.公共租赁房将成保障房的发展重点：我国的保障性住房政策已悄然转向。2010年，由政府提供的公共租赁住房，由于租金低于市场平均水平，而且可以稳定长期租住，一经推出，就受到广大中低收入家庭和新就业人员的欢迎。2011年起，从中央到地方，公租房建设逐渐成为保障性住房建设的主力。2011年1月26日发布的“新国八条”，提出“要努力增加公共租赁住房供应”。2011年3月14日，十一届全国人大四次会议审议通过的国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中明确，重点发展公共租赁住
6、房，逐步使其成为保障性住房的主体。2.相对于销售类的保障性住房，公共租赁住房面临着更为严重的资金困境。经济适用住房和两限房、棚户区改造房等以出售为主的保障性住房相比，虽然都具有福利性的特点，但是由于后者可以通过销售较快的回收投入资金，此类项目在融资过程中较易获得社会资金的支持，整体而言资金压力较小。公共租赁住房则不同，一次性投入大、资金占用周期长、投资回报率低的特点，使其对追求短期利润最大化的社会资金缺乏吸引力，更多的需要地方政府直接的资金投入。大规模公共租赁住房建设，对地方政府的资金筹措能力形成了考验。五、当前公共租赁住房建设和运营中长期贷款发放模式2011年1月出台的“新国八条”，提出“鼓
7、励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款”。由于国家大力推动的公共租赁住房建设还在启动阶段，商业银行对其的融资支持也还在探索期。当前公共租赁住房贷款的发放模式是：项目产权所有人：地方政府公共租赁住房建设管理公司项目资金来源：财政投入资本金+银行贷款+公积金贷款贷款方式：公租房租售收入所形成的应收账款质押方式，不足部分由借款人提供建成的公租房房产抵押。还款来源：公共租赁住房建成投入使用后的租售收入（含车库）、配套商业设施出售收入和财政兜底。银行贷款期限：10年以上六、我国保障性住房融资面临的主要问题1.过度依赖政府投入，资金来源可持续性问题尚未解决。保障性住房实行政府定价、限价，利润微薄甚
8、至没有利润。由于缺乏吸引社会力量参与的激励机制，保障性住房建设资金来源渠道单一，形成过度依赖政府投入的局面。2.地方政府财力问题制约保障房建设。1994年实行中央和地方分税制后，造成了地方事多、税少的现实。土地出让收入已成为地方政府一笔相当可观的预算外收入。2010年年国有土地使用权出让收入29109.94亿元，完成预算的213.2%，同比增长106.2%。按照中央要求，地方政府今后必须对保障性住房用地供应做到“应保尽保”，这就意味着地方政府需要为保障性住房建设无偿或以非常低的价格提供土地。因此，当前地方政府加大保障房建设力度就面临两难选择：一方面保障房建设是今年政治上必须完成的硬任务；另一方
9、面保障房建设既需要投入大量资金，又将挤占商品房用地，导致土地出让收入下降，使本已紧张的地方财政更加捉肘见襟。3.在宏观经济调控与信贷规模控制的背景下，银行信贷指标有限。4.银行宝贵的信贷资源投入保障房后，各种风险上升。（1）集中度风险。2010年末中国银行业资产占所有金融业资产的比例超过70%，其中房地产贷款占银行业贷款的19.51%。中国迫切需要更为开放、深度更大的金融市场吸收周期性风险。（2）资产负债表期限错配风险。房贷等长期资产在银行业占比越来越高，而负债仍以中短期存款为主。特别是当资本市场发展及通货膨胀上升导致存款搬家时，银行流动性压力提高，需要通过二级市场创造流动性。（3）利率风险。
10、随着中国利率市场化，存款利率上升，收益率曲线变平，房贷利率风险势必成为重要风险，需要由资本市场投资者分担。（4）流动性风险。房贷类长期资产在银行资产负债表上累积，将银行流动性管理置于两难境地：维持充足的流动性资产可防范流动性风险，却会降低利润率；减少流动性资产占比可提升利润率，却会增加流动性风险。七、保障性住房融资模式思考1、融资模式之一百花齐放所谓保障性住房融资模式百花齐放，指融资主体多元化以及不同融资主体的融资方式多样性。保障性住房建设要兼顾公益性和自利性，同样在可以在融资时分别通过政府和非政府部门及个人等不同的主体来体现出这两个特性。中央政府和地方政府设立保障性住房投资基金，多方筹措资金
11、；鼓励银行创新保障房贷款新模式；鼓励保险资金、社保资金以各种形式进入保障房建设领域；鼓励企业和个人资金分别通过企业补贴、个人集资等方式进入保障房建设领域。多方利益主体共同通过不同方式共同参与保障性住房的建设，其公益性和自利性有望得到最大限度的体现，同时也能充分调动起社会沉淀资金，解决过度依赖政府投入和银行风险高度集中等问题，提高资金利用效率和保障性住房建设效率。2、融资模式之二按揭贷款这种融资模式可以仿照个人住房按揭贷款的模式运作，按揭的主体由个人转换为公共租赁房所有公司。其中，开发贷款由开发企业向商业银行申请，按揭贷款由公共租赁房所有公司以房产做抵押向银行贷款，贷款期限为10年以上，以公共租
12、赁房建成投入使用后的租售收入（含车库）、配套商业设施出售收入和财政兜底等作为主要还款来源。3、融资模式之三理财资金这种融资模式由商业银行、信托公司、政府等多部门共同推进。首先，由信托公司发行专门用于保障房建设的理财产品，然后由商业银行向特定投资者（机构和个人）销售这些理财产品，同时，政府成立专门担保公司对理财产品提供一定的担保。信托公司将银行筹集的资金以委托贷款形式贷给开发公司，信托公司和银行参与日常的资金管理和监督。同样，还款来源仍然是公共租赁房建成投入使用后的租售收入（含车库）、配套商业设施出售收入和财政兜底。通过这种模式，既满足了融资者和投资者的不同需求，同时也可通过滚动发行等期限设计，
13、提高了资金的使用效率，保证了保障性住房建设的资金来源。4、融资模式之四证券化保障性住房贷款证券化（MBS）是指商业银行将其所持有的保障性住房贷款债权出售给特设的证券化机构（SPV），然后由该机构以其收购的保障性住房贷款为基础，经过信用增级、信用评级等各项措施后，在证券市场上发行保障性住房贷款抵押证券的行为。还款来源仍然以共租赁房建成投入使用后的租售收入（含车库）、配套商业设施出售收入和财政兜底为主。发行保障性住房贷款证券本质上是发放保障性住房贷款银行的一种债权转让行为，即商业银行把对保障性住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。充分发展的证券化市场有助于化解银行面临的各种风险，平衡其流动性和
14、盈利性目标。八、金融支持我国保障性住房建设的建议1.提高保障房贷款证券的收益率。资产证券化作为新兴融资工具对于支撑整个房地产金融具有举足轻重的作用，但这种融资方式是否对保障房有同样效果呢？这个问题的关键在于保障房的公共物品属性决定了其低收益率的属性。如果要将资产证券化作为保障房融资的重要途径，其首要解决的问题就是提高这类资产的收益率。政府可以通过投入部分保障性住房预算资金、土地出让金、财政投入等直接补贴保障房人群的住房支出，或者直接干预市场为保障性住房证券的投资者许诺合理的收益率。这样就能形成一种类似于国债性质、较国债收益率略高的投资产品。这种引导方式可以避免政府为大规模新建保障房而直接投资，实现以相对少量的补贴资金撬动大量MBS资产的目的。2.构建保障性住房金融体系。因商业性金融机构的赢利性与保障性住房体系的政策性之间的矛盾，可以通过建立专门的政策性住房金融机构，或者带有政策性、扶持性的金融机构，为保障性住房建设及消费活动提供相关金融服务，以确保保障性住房金融政策的有效执行。同时，鼓励成立专门机构为保障性住房项目融资提供贷款担保或保险，降低银行信贷的风险。