1、XX市解放路改造工程筹划方案 目录 第一局部：商业局部 1-XX市概况5 1-1XX市概况5 2-XX市的商业分析5 2-1市场回忆5 2-1-1国营商场同合资商场共存5 2-1-2超市效应6 2-1-3商场相比照拟集中7 2-2大连商业分析7 2-2-1大连现时商业总存量7 2-2-2未来商业供应7 2-2-3市场售价及租金反映10 2-3大连商业个案分析11 2-3-1大连胜利广场11 2-3-2大连大世界家居广场12 2-3-3大连奥林匹克购物广场13 3-工程的商场部份分析15 3-1工程概况15 3-2工程swot分析16 s工程优势16 w工程劣势16 o时机17 t威胁18 4-
2、市场定位18 4-1国内市场形势19 4-2大连商城的形势21 4-3本工程覆盖地域及经济潜力22 4-4市场需要什么23 4-4-1商场档次分析24 4-4-2商场类型25 4-4-3商场主题分析25 4-5本工程产品定位26 4-5-1档次定位26 4-5-2本工程的主题定位28 首创旅游式主题的商业物业概念28 主题新颖的吸引28 市内旅游文化的支持28 对消费人群的吸引力29 借用概念的吸引力29 借用其它元素的吸引力30 4-5-3形象定位30 4-5-4工程定位的开展优势31 4-6工程产品设计建议33 4-6-1针对工程整块建议33 4-6-2针对a、b、c、x地块的业态。33
3、4-6-3针对d、e地块规划35 4-6-4针对d、e地块的业态设置35 4-7工程的特色如何营造38 5-商场的租售策略40 5-1目标客户40 5-1-1销售目标客户40 5-1-2招商客户40 5-2租售时机40 5-3租售策略41 5-3-1租售推广策略41 5-5主要促销手段45 5-6招商条件46 5-6-1租金优惠46 6-商场的经营管理47 6-1角色47 6-1-1对内经营47 6-1-2对外经营47 6-2目标48 6-3效果48 6-3-1旺人（消费人流）48 6-3-2旺场（投资者和商家）49 6-3-3旺财（经营收益）49 6-3-4运用多元化经营策略，50 6-4商
4、业物业主要经营管理模式50 6-4-1经营模式比较50 6-4-2采用经营模式的论证52 6-4-3结论52 7-经营推广53 7-1推广活动53 7-2信息系统建议53 7-4经营促销手段参考54 8-经营管理组织架构55 9-商业招商经营运作优势55 9-1-1具有较强的商业招商能力，55 9-1-2具有实际招商操作经验，55 9-1-3具有引入主力店的成功经验56 9-1-4丰富商业经营运作经验，57 9-1-5效劳品牌57 第二局部：住宅局部 1-大连住宅市场概况分析59 2-工程的优势劣势分析60 2-1工程优势：60 2-2工程劣势：60 3-目标客户的定位和分类61 3-1住宅的
5、目标客户分析61 3-2公寓的目标客户分析61 4-工程定位62 4-1工程理解62 4-2产品定位62 4-3形象定位63 4-4工程形象包装64 5-产品建议64 5-1住宅功能细分和户型面积的比例建议64 5-1-1对a、b、c、d号楼功能说明64 5-2户型设计建议：67 6-工程命名的初步建议67 6-1工程整体命名67 6-2商业命名67 7-住宅与商业的互动分析68 7-1住宅与商业的统一性68 7-1-1住宅统一性表达68 7-1-2商业统一性的表达68 7-1-3住宅和商业的协调68 7-2住宅和商业开发推售的互动策略69 6-3说明71 第一局部：商用物业 1-XX市概况
6、1-1XX市概况 XX市位于XX省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗，海、陆、空交通兴旺，十分便利。 XX市区总面积约12，573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。 2-XX市的商业分析 2-1市场回忆 2-1-1国营商场同合资商场共存 1998年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与
7、商户共同承担曲险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于1800美元/平方米。 合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主的大批消费者。面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在，“危机就是危险中存在着时机，纷纷调整了经营思路。天百大楼率先提出“十五条龙效劳并利用50年店庆时机，推出全场店庆价，创造了营业额3天共4000万的佳绩，此举在中央电视台黄金时段屡次亮相。大连商场集团也推出“不满意就退货的承诺。 进入2022年，各大国营、合资商场已先后
8、完成商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场均有一定数量固定的消费群体。 2-1-2超市效应 步入2022年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的阶段。世界排名前三位零售商巨头美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一无二的，在世界上也是少见的。 2022年7月，民族超市“龙头老大北京华联超市在大连开业。华联开业的意义不只是多了一家商店，而是因为具有“民族性，华联的进入注定了中、外超市的肉博战已不可防止。 2-1-3商场相比照拟集中 闻名大连以至全国的天津街是大连历史悠久的传统的步行街，沿街有
9、天百大楼、天伦商厦、国泰大厦、巴黎之春购物中心、新世界百货等大型商场。 相比天津街，青泥洼桥商业街虽然属于后起之秀，但开展相当迅速，以大连商场、秋林女店、迈凯乐商场、先施秋林、中山大厦商场为核心的青泥洼桥商业街逐渐超过天津街成为大连最繁华的商业街。 2-2大连商业分析 2-2-1大连现时商业总存量 在调查的22个已开业的商场工程中，有17个是座落于XX县区，其余5个分布在西岗、沙河口及XX县区。 2-2-2未来商业供应 XX市正在兴建或将会落成的商场工程主要集中在XX县区及XX县区。而预计到2022年年底，将会有接近53万平方米的商场新面积落成（见下表） 商场未来供应表 开业年份中山沙河口 2
10、022年3月12月229，000110，800 2022年72，50016，0800 总计331，500271，600 占百份比55%45% XX市主要已开业商场一览表 编号工程名称地区位置开业时间商场总楼面建筑面积（平方米）层数（地上）层数（地下）商场管理形式 1天津街百货大楼（北楼）中山天津街中段193010，00051百货 1天津街百货大楼（南楼）中山天津街中段19303，0004无百货 2大连商场中山青泥洼桥20年前40，00041百货 3新友谊商店中山人民路2号19883，00021百货 4韩国批发城中山长江路1990年以前7，5003无店铺 5秋林女店中山胜利广场旁1990年以前5
11、，40061百货 6中兴大厦中山友好街42号1990-0635，00072百货 7国泰大厦中山天津街西段1994-0110，8006无百货 8友谊商城中山人民路2号1996-0212，00062百货 9天伦商厦中山天津街西段1996-1013，0006无百货 10新华洋商场中山青泥洼桥1997-052，80031店铺 11华美华酒店商场中山人民路中段1998年以前2，00011店铺 12先施秋林（百货）中山青泥洼桥199820，98691百货 13胜利百货中山大连火车站前广场1998-08147，00053百货 14迈凯乐大连商场中山五惠路1998-0950，00071百货连店铺 15裕景商城
12、中山大连火车站前广场1999-0550，0001无店铺 16时代购物中心中山港湾街7号1999-0613，80061百货 17巴黎之春购物中心中山上海路1999-1023，80242百货 18沃尔玛超市西岗奥林匹克广场2022-0417，000无1百货连店铺 19奥林匹克购物广场西岗人民体育场北奥林匹克广场2022-0435，000无2百货连店铺 20大连百盛购物中心沙河口西安路1997-1228，00051百货 21家乐福沙河口黄河路与西安路交叉口2022-0113，0006无百货 22华联超市甘井子金三角2022-0715，0001无超市连店铺 23通发毅电子商场沙河口黄河路663号202
13、2-0330，0003无店铺 24广荣商城沙河口黄河路667号2022-0627，0006无百货 25全景超市沙河口XX县区台山2022-015，5002无超市连店铺 26长江广场XX县区长江路123号2022-051，7002无店铺 27新玛特购物广场中山青山街1号2022-10148，00082百货连店铺 28百年商城中山青泥洼桥商业区2022-0560，00052百货 29奔德大厦中山人民路18，00043百货 30大连世界贸易大厦中山同兴街25号2022-1021，000720百货 31伊都锦中山青泥洼桥商业区24，50061百货 32金座广场中山中山路47号30，00051百货连店铺 33大世界商业中心沙河口五一广场2022-0571，0